パート６です。
マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？
また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！
パート１ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
※荒らしはスルー＆削除依頼で
[スレ作成日時]2011-08-11 10:45:09
注文住宅のオンライン相談
マンション管理士の活用。。。パート６
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972:
管理侍
[2011-12-22 21:06:39]
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973:
匿.名さん
[2011-12-22 21:21:00]
管理侍さん
ロジックといえば、面白い話をひとつ、 >>943 には、 >仮にこの民法９３条が解答の根拠として有効だとしても、説明できるのは彼の主張における >「肢３＝○」の部分だけであって、他の肢については別途○×をつける根拠が必要になるよね。 とありますが、「肢３＝○」であれば、 肢１を、 >理事長は、（役員を辞任してもしなくても）自分の１票を反対票として使うことができる。 とする解釈は、根拠を失うことになりますね。 それとも、「肢３＝○」というのは、「肢３の委任状に関する部分のみ＝○」という意味で しょうかね？ |
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974:
コ"ルコ"１３
[2011-12-22 21:36:20]
>>965（←仮に①とします）に加え、残る大きな論点が二つあると私は考えています。
②委任状を総会出席者の賛否の比率に応じて分けて使えるか ③賛否の判断材料のない理事長宛の委任状を、理事長は次のどの立場で議決権行使すべきか。（善管注意義務の解釈） A．理事会決議による上程者としての立場 B．議長のように特定の考えを捨て、できるだけ中立に考える立場 C．A,Bの職務上の制約はなく、個人の判断で行使して良いとの立場 （賛否を合理的に解釈できる考えの方の論点もこちらに入ると思います） ②③については、更に細かい枝葉の論点があると思います。しかし、多数ある枝葉の論点は、ごく一部を除き、見解が定まっていないのが実態のようです。これは、>>770で引用した議事録を熟読すれば分かります。 ■②について 定説がないと言っても、②の内で見解が定まっている部分があります。 それが、 「同一の区分所有者が複数の区分所有権を保有している場合に分割して行使できるか」 「一つの区分所有権を（共有の場合を含み）分割行使できるか」 これはいずれもNGで定まっています。（過去問や文献に多数あるのでソースは省略） 問題文では委任状の単複が定まっていないので、「～できる」を>>955のように、「できることがある」まで拡大しない立場なら肢4は、即、不適切になります。（私はこの立場） 最終的な整理なので、私の立場を離れて、いろいろ脱線して考えてみましょう。 総戸数100のマンションで、1住戸＝1票である。監事Bは、10票分（組合員C～L）の委任状を持っていたと考えましょう。残り90票は、総会で賛成63票：反対27票＝7：3となりました。監事Bは賛成7票（C～I）、反対3票（J～L）と偶然、きれいに分けて行使できました。この行使は適切でしょうか？委任状には判断材料がないですから、③で善管注意義務をどう解釈するか差があるにしても、C他=賛成、J他＝反対と別々の法的効果を帰属させたことを合理的な理由で説明できないでしょう。従って、不適切となると考えます。委任は各人との個別契約ですから。 （この点を喝破されたのが、匿.名さんの>>478で、これを見た時から肢3に加え、肢4も不適切とせざるを得ないと感じました。ある意味衝撃でしたね。因みに、直前の暇人さんの>>467で、肢3の不適切も確信になっていました。ですので私の頭の片隅では、この頃から最終的には肢3,4とも不適切となる予感がありました。） ちなみに、（監事B＝反対）≠（C＝賛成）だから善管注意義務違反という見解は撤回します。>>965の設例のように、完全に個人的な理由から反対している場合には、委任状について、「個人的な事情を除けば」賛否つきかねないので賛否の割合に応じ行使しましたというロジックが成り立つからです。 ただ、この場合にも、賛否つきかねないなら、「棄権票」としてしまえば適切だったと言えます。この場合C～L全て棄権票としての同一の法的効果が各人に帰属します。この場合には、「棄権がベストと考えました」で説明が付くから適切と言えるでしょう。 なお、>>770の議事録では、「賛否の比率に応じて使う案」が何回も議論されています。しかし、提案がある都度、委任意思が分からない中で合理的な説明ができないとの反対意見が出て、最終合意に至っていないません。従って、議事録を賛否の比率に応じて使うことが適切との見解のソースにはできないと考えます。（むしろ、否定するソースには使えるかも。） 以上から、「できることがある」まで拡大しても、私は、肢４は不適切であると考えます。 ■③について >>770の議事録を見て分かるようにこれは、見解が定まっていないというしかありません。 従って、理事長宛の委任状を賛成票として『使わなければならない』は不適切となります。 見解が定まっていないなりに、私は、前述B．議長のように中立的な観点から、賛否を判断するのが良いと考えます。なぜなら、賛否を判断する材料がない以上、自己の個人的な都合や総会での検討過程を無視する上程者の立場では、偏った判断と考えるからです。法的根拠を求めるなら、標準管理規約37条の誠実義務で、まだ決まっていないことだから中立でいるべきということでしょうか。 そうそう、匿.名さんの>>731と暇人さんの>>816の設例にきちんと解答していませんでした。 それぞれ真逆の例になりますが、私は、Bの立場で考えます。中立的に判断したとはとてもいえない他の要素が積み重なれば、民法644条の善管注意義務に反し、不適切になると考えます。（ただ一人賛成しているや反対しているではやや弱いかな。） 以上、主要論点を概括してみました。いずれにしてもコロコロ考えを変える私にお付き合い頂いた方に感謝を申し上げます。おかげで、結果はどうあれ、大変良い勉強になりました。ありがとうございました。 追：誰も監事の職務に触れませんが、監事が理事会を監査する立場で問題があり反対しているのであれば、文句なしに肢４の「賛否の比率に応じて分けて使う」のは不適切です。 |
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975:
コ"ルコ"１３
[2011-12-22 21:53:46]
>>967
一応建築士さん >試験としての答えを探る議論においては、やはり考察はシンプルであるべきだなと改めて感じました この点は、マンション管理士試験の時間的制約がある前提というのであれば賛同します。 もともと、試験時間2時間、50問ですから、1問当たり2分24秒しかないです。ですから、ウダウダ考えている時間はありません。この問題に4分使うぐらいなら、他に知識で容易にゲットできる問題にケアレスミスしないよう時間を使うことがタイムマネジメントの観点から有効だと思います。それが最終的に実力を発揮することにつながりますから。 その点で言えば、 肢３･･･委任状を賛成票として使わなければいけない明文がない→不適切 か 肢４･･･賛成と反対の別々の法的効果を帰属させることになるから善管注意義務違反→不適切 だけで、エイやあといくしかないと思いますね。受験現場では。 |
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976:
匿名さん
[2011-12-22 23:01:19]
>>967
>これは総会において採決時に反対していた区分所有者が、可決された事案に反して行動する事が許されないという事が標準管理規約に明文化されていないのと同じ考え方で解決できる筈です。 標準管理規約3条！ |
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977:
一応建築士
[2011-12-22 23:21:34]
>>976
ご指摘の通り、標準管理規約第３条の内容から論理的に解釈される事です。 「採決時には反対していた者も可決された事案には従うべし」と 直接的に表現されている訳ではありませんよね。それでも、総会の決議を 誠実に遵守しなければならない「区分所有者」には、採決時に反対していた 者も当然含まれるのだから、書かれていない事でもそう解釈するのが妥当 なのだ･･･という意味で例に挙げました。 |
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978:
匿名さん
[2011-12-22 23:43:41]
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979:
匿名さん
[2011-12-23 00:09:01]
理事が理事会決議に拘束されるということと区分所有者が総会決議に拘束されるということを本気でパラレルに考えているのなら法的なバランス感覚が皆無だとしか言いようがない。これこそ4択試験資格の限界だろう。とんでもなく低いレベルの議論をしていることにそろそろ気づいた方がいい。それなりのマンションにはそれなりの素養を持った人が住んでいる。弁護士や司法書士や法務部員もいるだろう。その人たちがマンション管理士に興味を持ってこのスレを見たら失望どころか嘲笑の的になるぞ。
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980:
一応建築士
[2011-12-23 00:21:22]
>>975
>その点で言えば、 >肢３･･･委任状を賛成票として使わなければいけない明文がない→不適切 >か >肢４･･･賛成と反対の別々の法的効果を帰属させることになるから善管注意義務違反→不適切 >だけで、エイやあといくしかないと思いますね。 エイヤと言うか、実際には「比較と消去」で正解肢を絞っていく･･･という事だと 思います。そしてこの問題においては、エイヤと言うほど冒険的な判断は特に必要 無かったと思います。 肢４に関しては>>833でも申し上げたのですが、複数の議決権を持つ単独の組合員に ついて、貴方がおっしゃる「相反する法的効果の帰属」が生じない様にする事は 総会の仕切りの段階で可能だと思うのです。 具体的には「特別決議の時はどうする？」という話だった訳ですが、そこは委任状と 議決権行使書を適切に使い分けさせる事で対応できるのではないかという話をさせて 頂きました。（その後ご指摘頂いた方からは可とも不可ともコメントを頂けていませんが。） 実際の出題文とて、そもそも「議決権の振り分け」が物理的に不可能なケースや 委任状そのものが無効となる様なパターンを想定している筈はないと思います。 監事に「委任状」が出されているという与条件のもとに、その委任状を総会の賛否の 比率に応じて振り分ける事の可否を問うているという事は、委任状は当該議案の 採決において有効である（つまりその議案が仮に特別議決事項なのであれば委任者が 持っている議決権数は１であるか、複数だとしても異なる者への委任はされていない） という事が前提となっている筈ですし、共有床の場合も代表者を選定し届け出なければ そもそも委任状を作成する事自体ができない筈ですので、この問題においては 「組合員数としての賛成票カウント」において困る様な事態は最初から排除されている のだと思います。一方で、例えば普通議決において同一の区分所有者から議決権行使を 委任された別々の受任者が賛否異なる投票をしたとしても、採決の結果はひとつしか 無いので「異なる結果が同一の区分所有者に帰属する」という事自体も事実上は起こり 得ないのではないでしょうか。 そしてこれも既述ですが、標準管理規約には共有床の議決権を共有者の意向に分割して 行使する事を不可とする規定はあっても、同一の組合員が持つ議決権を賛否分割して 使用する事自体を不可とする規定は存在しません。規約に反しない方法、すなわち 組合員数として賛成票をカウントする事が出来る様に採決を行なえば（もっと細かく 言えば、そういう採決が出来る様に段取りをしておけば）、同一の区分所有者が持つ 複数の議決権を分割行使する事は理論上可能です。少なくとも標準管理規約の中には これを禁止する規定は存在しません。（そもそも禁止する合理的理由がないと思いますし） そして本問では、そうした「仕切り」があるという前提で議決権の振り分けの可否を 問うているのだと私は解釈します。そうでなければ肢４はその内容からしてナンセンス だという事になってしまいます。 私が一番最初のレスで申し上げた「不統一行使という言葉が独り歩きしているがゆえに 肢４が不適切であると判定されてしまっているのではないか？」という見解も、くどく 書けば上記の通りです。同一の区分所有者の意思が分散してしまう様な議決権行使や 共有床の議決権がバラバラに行使される様な事態は、本問の与条件の下では元々想定 されていないと考えるのが妥当でしょう。 したがって、仮に「エイヤ」で本問に対応するにしても、肢４をいきなり誤肢として しまう事は、少なくとも私の場合は有り得ません。 |
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981:
管理侍
[2011-12-23 00:25:11]
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982:
一応建築士
[2011-12-23 00:25:15]
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983:
一応建築士
[2011-12-23 00:43:51]
>>970
>>管理侍さん ご紹介いただいた判例は「理事長は総会の採決において理事会決議に拘束される」と いう事を直接的に裏付けるものではないものの、見方を変えれば 「区分所有者は議決権を自由に行使できる」という事は、いついかなる場合でも 保証されているという訳でもないのだという事を裏付けるサンプルではありますね。 この判決には、当該区分所有者の日頃の態度（管理組合への非協力的姿勢）が 多分に影響した様ではありますが、それはつまり総会決議を軽視した事が問題に されたという事を物語っていると思います。 解釈がご意向にそぐわなかったらごめんなさい。 |
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984:
コ"ルコ"１３
[2011-12-23 00:48:17]
>>970-972
不動産マニアにたまらんネタですね。あっ、一応、全く違う趣旨で出してきてることは理解しています。 某社の電力一括契約を見たことがあるのですが、あながち、反対者の言うことを切り捨てられることではないですよ。 まあ、スレの流れが違うのでこれぐらいで。。。 |
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985:
一応建築士
[2011-12-23 01:01:58]
>>969
>一発勝負の総会（最高意思機関）と、顔を合わせて侃侃諤諤と >議論する機関である理事会を同列で比較することに無理があると思います。 私のレス（>>967）宛てのコメントだと思うのですが、私は総会と理事会を その性質において同一視しているのではありません。 その重さに差はあれど、そこで決議をとった決定事項は決議に参加した者の 総意として扱われ、その効力は採決時に反対していた者にも及ぶのでは ないかという見解を示したつもりです。勿論「そうではない」というご意見が あればその理由に興味があります。レベルの低い議論はやめろというご指摘も 別の方から頂いてしまいましたが、そうおっしゃられるのであれば、その 「レベルの低さ」を解り易く具体的にご教示頂きたいものです。 私は実際、マンション管理士としては免許を持っているだけのペーペーですし 管理業務の実務経験がある訳でもありませんのでね。 |
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986:
コ"ルコ"１３
[2011-12-23 01:05:27]
>>980
一応建築士さん 私は、読み書きが苦手で、なかなか飲み込めないタチので、そういう前提で質問させていただくことをご容赦ください。 前提が分かりにくい点を２点確認させてください。 （暇人さんや匿.名さんには、ご厚意で、同じことを何度も説明頂いております） ＜質問１＞ >そこは委任状と議決権行使書を適切に使い分けさせる事で対応できるのではないか 肢４のどこにも議決権行使書が出てこないのですが、肢４の解答の検討をする上で、議決権行使書を加えられるという見解でしょうか。それとも、解答検討から脱線した場合の雑談でしょうか。 ＜質問２＞ >この問題においては「組合員数としての賛成票カウント」において困る様な事態は最初から排除されているのだと思います。 問題文は議案としか書いていません。しかし、貴殿の整理では、組合員数のカウントが必要となる特別決議議案は問題文の対象外であると限定でき、議決権のみカウントする普通議案の前提である問題文と解釈できるとのお立場でしょうか。 |
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987:
コ"ルコ"１３
[2011-12-23 01:25:20]
>>986
>…総意として扱われ、その効力は採決時に反対していた者にも及ぶのではないかという見解を示したつもりです。勿論「そうではない」というご意見があればその理由に興味があります。 ↑のコメントを見て思い出しましたが、私は、 ①>>965で記載した、理事長の職務の内容と議決権の権利の背景とを比較考量して、理事会決議に拘束する必要がないこと ②>>974で記載した、理事会決議に拘束されるとの見解を持っていそうな人もいるが、まだ肢３の「しなければならない」で採用できるほど見解が定まっていないこと 以上の２点に加え、上記①②に忘れましたが、 ③>>761で記載した、理事会が厳格な要件を課していないのは、理事会が機動性重視で設計されており、総会決議で改めて議決権行使ができることを想定していること 以上の３点を理由に考えています。 この点にご意見を頂ければと思います。 |
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988:
一応建築士
[2011-12-23 02:30:14]
>>986
ご納得頂けるかどうかは正直まったく自信がありませんが･･･ 《ご質問１について》 総会を欠席する組合員が議決権を行使する手段として「書面」と「代理」があり 委任状は後者に該当する訳ですが、出題において委任状のみが与条件として 付されているという事は、書面により議決権を行使する者がいないという事が 大前提になっていると言えると思います。つまり議決権行使書を使わなければ 欠席者が採決に参加できない様な状況ではない、と推察されます。 なお、これは決して「特別議決事項を審議しない」という事には直結しません。 理由については下記のやりとりにおいて触れたつもりですので、お手数ながら お読み頂いた上で再度お考え頂ければと思います。 >>801 >>802（匿.名さん） >>805 >>807（匿.名さん） >>808 >>830（管理侍さん） >>833 《ご質問２について》 >貴殿の整理では、組合員数のカウントが必要となる特別決議議案は >問題文の対象外であると限定でき、 そうではありません。 特別決議議案も出題の対象として捉えています。 特別決議事案について採決をするにあたっては組合員ベースでも票をカウント する必要があるので、>>801で例示した様な状況（例えば１人の組合員が複数の 住戸を持ち自己使用以外のものを親族等に貸している状況）においては、その 親族等に議決権行使を委任してしまうと採決そのものが事実上不可能になります。 かと言って、複数住戸を持つ者がそれを異なる複数人に貸す事も、居住者に 議決権を委任する事も標準管理規約では否定されていません。 私自身も過去に経験があるのですが、特別決議事項の採決を確実に行なうために 総会召集の段階で「代理人による議決権行使」ではなく「書面による議決権行使」 を促すケースが実際にあります。つまり「議決権行使書の提出」です。 本問ではそれが与条件に含まれていないので、単に議案は普通議決事項のみか あるいは特別議決事項が含まれていても、意思を異にする複数の第三者（組合員 ではない者）に、同一の組合員の議決権が別々に委任される可能性が元々ない 状況が想定されている、と解釈したのです。 委任者と受任者が１対１の関係にあれば、賛否がどうあれ受任者が投じた票は 委任者（組合員）の票としてそのままカウントできます。 こちらも簡潔な説明が下手で申し訳ありませんが、ご疑問を持たれている事に ついては一応クリアできていると思います。 なお、>>987につきましては特に意見はございません。 語弊をおそれずに申し上げれば、私は『審議事項の性質や重要性に拘わらず』 採決によって決定した事は採決に参加した者の総意であり、その効力は参加者 全員に及ぶのではないかという単純な事、会議体の基本的な仕組みについて 申し上げているに過ぎませんので、理事長という職務や議決権というものの 性質に言及しておられる①に関しては、真に失礼ながらそもそも会話が成立して いないという印象しかありません。②に関しても>>974を読ませては頂いたものの ほぼ同様の印象です。③も、理事会と総会の違いに言及しておられるところから ①と同様の印象です。以上です。 |
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989:
コ"ルコ"１３
[2011-12-23 09:36:43]
一応建築士さん
夜分遅くまで私にお付き合い頂き、ありがとうございます。 私の質問１,２についての回答は、問題文を考えるに際し、そもそも種々のできない事項は、排除して作成されているの考えであることは分かりました。 次に、理事会決議の拘束です。一応建築士さんは、他の多くの論点では、標準管理規約や民法に明文規定がないことを理由にバッサリ切り捨てながら、一方で、標準管理規約及び民法上、なんら明文規定がない理事会決議の拘束のみは、さして深く考察することなく実にアッサリ認めています。そのあたりに違和感を感じます。失礼ながら、率直な印象です。 |
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990:
969
[2011-12-23 10:12:15]
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991:
973
[2011-12-23 12:26:23]
>>981 管理侍さん
お返事、ありがとうございました。 つまり、 ａ．理事長は、自分の１票は賛成票として使わなければならない。 ｂ．肢１の「辞任すれば」は、条件であり、「辞任しても、辞任しなくても」ではない。 と判断している。 との理解でよろしいでしょうか？ |
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区分所有者が敗訴してます。
少しロジックが似てませんか？