マンション管理士の活用。。。パート６

[匿名さん]

パート６です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[992: 一応建築士]

>>989
ひとつ申し上げておきたいのですが、例えば複数議決権の分割行使について
私が「可能なケースがある」的な趣旨の発言をしているのは、それを否定する
「明文規定がないから」ではありません。明文規定がなく、標準管理規約や
民法の規定の範囲内で論理解釈を加えてもその様に（不可能であると）判定する
事ができない、という趣旨で申し上げてきたつもりです。
（表現としては、その様な規定は「存在しない」と書いてしまってはいますが。）

理事会決議と理事の個人意思との関連性（拘束）については、>>967に私見を
述べてはみたものの、ここで他の方のご意見を伺って再度理屈を練り直す必要
があると認識しました。確かに、今の私の考えでは説得力に欠けます。
私の場合は、肢３において委任状の用法が「受任者と同様に使用しなければ
ならない」と限定されている事に決定的な違和感があるため、肢１については
肯定する根拠を探っているというのが実情です。結論ありきの考察ではいけない
と自覚はしているのですけどね。

理事長の職務とそれに纏わる責任と義務には、理事会の定めるところに従い
管理組合の業務を行なう「理事」としての立場と、区分所有法に定める「管理者」
としての立場、さらには総会の議事を進行し採決をとる「議長」としての立場が
それぞれ影響する筈です。私としては前段の「理事は理事会の定めるところに従い
管理組合の業務を行なう」（標管規約第４０条１項）というところだけを見ても
理事が理事会の決定に反する姿勢を総会という場で示す事はできないと考えます。
理事会の決定は理事の総意であり、組合業務において理事はこれに従う必要がある
とする根拠を挙げるとすればそこ位でしょうか。･･･ダメですかね。

[993: 匿.名さん]

>>836　コ"ルコ"１３ さん

>一人の区分所有者が、自己の有する数個の議決権を分割し、それぞれに代理人を選任して良いか。この論点については、次の文献が詳しく解説されています。
>改訂新版マンション管理組合総会運営ハンドブック（マンション管理センター発行）のP174～P177

どのような内容でしょうか？

[994: 管理侍]

>991

その通りです。
正直言ってこの解釈に明確な根拠はありません。
普通に読めばそのように読めることと、そう解釈しないと没問になる、ということくらいです。

[995: コ"ルコ"１３]

>>993
匿.名さん

以前のようにベタ打ちしたいところですが、この連休はＰＣで投稿できないので、ちょっとご容赦ください。
申し訳ないです。
もしかして、匿.名さんはこの文献に目を通しました？そして気づいたことがあるのでしょうか？

[996: 匿.名さん]

>>995　コ"ルコ"１３ さん

ご無理をお願いして申し訳ありませんでした。

深い意味はありません。
>一人の区分所有者が、自己の有する数個の議決権を分割し、
>それぞれに代理人を選任して良いか。
の結論のみをお書きいただけたらと思ってお願いした次第です。

[997: 暇人]

しばらく放置したので一旦これまでの自分のレスを再整理

>467
>471
>479
>481
>487
>563
>623
>649
>651
>672
>685
>687
>693
>698
>707
>715
>769
>774
>775
>775
>778
>791
>795
>812
>816
>818
>822
>825
>826
>837
>839
>929
>934
>935
>938
>942
>945

ちなみに今年の問題はこちら
http://www20.tok2.com/home/tk4982/H23/2011-man-mondai.pdf

今まで皆さんから出てきた話については上記レスで概ね触れているので，今後は主に見守ることにしようと思っていますが（もちろん気が変わるかも知れません），とりあえず一点。
>971
http://www.fukukan.net/paper/1112/work_help12.html
の事例が，あたかも「理事会決議が個々の理事の総会における議決権行使を拘束することの一論拠（程度の差はあれど）である」という考えが少なからず賛同を得ているようですが，私は全くそう思いません（ここでは委任の問題を離れ理事(長)本人の議決権行使について述べます。念のため。）。

上記サイトの情報のみを前提とすると，被告区分所有者が総会において議決権行使を制約されたとの事実はありません（状況からすれば反対したor放棄したのでしょうが，少なくとも「自由に行使し得る状況であった」はずです。さもなくば総会決議の有効性自体に疑義が生じますし。）。
そうであれば，この被告区分所有者が（自身が反対したとはいっても）当該総会決議に拘束されるのは当然であり，それ故上記件において賠償責任が認められたのでしょう。
誤解すべきでないのは，同件においてこの被告区分所有者が賠償責任を負うと判断されたのは，決して「総会において反対したから」ではなく「総会決議に反して協力しなかった」からであるということです。
むしろ，この被告区分所有者のように過去に問題行動を起こしていた区分所有者にも「議決権を自由に行使する権利」はきちんと付与されていることを看過すべきではありません。
「このような権利が付与され，それを行使する機会があった総会決議に拘束される」のは当然のことで，上記件はその帰結を述べているに過ぎません（もちろん事例としての重要性はあるでしょう）。

例を挙げれば「自身が全く支持していない政党が政権を奪取した適法・有効な選挙結果を受け入れる」ことと「自身がある政党への投票を強制される」ことは全く異質です。前者は民主主義の本質であり，後者は重大な人権侵害です。
国会での内閣総理代理人指名選挙において，「自身が所属する与党の代表選で選ばれた党首とは異なる者に投票する」ことも当然可能です。
その場合当該政党内での責任問題は生ずるでしょうが，かといって同政党の意向に従わないことが客観的普遍的に「適切ではない」と言えるでしょうか？それは「当該政党にとって不適切」なだけではないでしょうか？国民にとってはどうでしょうか？

管理組合でも同様です。
理事会が，理事会決議と異なる議決権行使をした理事(長)を理事会内でどのように扱うかは理事会内部の問題です。もちろん，これを「（理事会にとって）不適切な行為」として「理事会内で責任を追及すること」もあり得るでしょう。
しかし，こうした「理事会の決議・判断」に反することが客観的普遍的に「管理組合全体にとって適切ではない」等と言えることがあるでしょうか？そのような判断が可能ならばそもそも総会決議も不要なはずです。理事会で全てを決めれば良いはずです。判断ができないからこそ，究極的には多数決という方法で意思を決定するのです。

ゴルゴさんのレスに散見される言葉で気になっていたのですが「公平・中立な議決権行使」なんて存在しない・観念できないと思うのです。何が公正・中立であるかなど，事前に客観的に決定できないのです。
「公平・中立なルールでの議論を経た多数決決議」を「公平・中立になされた決議」と擬制しているだけです。

入口と出口，論理の順序を誤っていないでしょうか。

[998: 管理侍]

>997
暇人さん

私が
http://www.fukukan.net/paper/1112/work_help12.html
の事例を出したのは、以下の考えがふと頭に浮かんだからです。

「理事会で反対していた理事長が、理事会で決定した総会議案に従わず自分の一票を反対票に投じる」
ということと、
「総会で反対していた区分所有者が、総会で決定した電力一括受電の手続きを行わない」
ということは、何だか似ている？という思いです。

これは、
「理事会の構成員である理事長が対外的（理事以外の組合員）に為す行動」と、
「管理組合の構成員である区分所有者が対外的（組合員以外、つまり部外者）に為す行動」
という意味で共通しており、
また、
「理事会決議に反する」
ということと
「総会決議に反する」
ということで共通しています。

つまり、「所属組織での決定事項に反して対外的に行動することには問題がある」、という意味です。

ただ、上記の理屈には矛盾があることも認識しています。
それは、理事会は管理組合の中に存在しており、理事会と管理組合の関係は、「対外的」とは言えないということです。

そんなことを思いながらも、話のネタとして上記の事例を出した次第です。

[999: 暇人]

管理侍さん
>998

のお考えは2点において妥当しないと思います。

1．そもそも総会決議事項に係る理事会決議は「理事会案として総会に上程されること」でその目的を達しているということです。
総会決議事項における理事会の役割は，総会での議論・決議の素材たる案を策定することですから，案の内容を決め，それを総会に上程すれば理事会の目的は達せられたことになります。
その後，当然総会では自由に議論が交わされ，それに基づき区分所有者は議決権を行使するのです（総会で有意な意見が出されたことで考えに変化を生じた理事（長）が理事会決議に拘束されることの不合理性を，管理侍さんも指摘されていたと存じます。）。
よって，例の「電力一括受電契約締結に協力しなかったこと」と並列に考えるべきは「総会で反対したこと」ではなく「（理事長として）理事会案として総会に上程することを拒否したor妨害したこと」です。
この場合は正に理事会決議や理事（長）の職務に反したと言え，「適切ではない」と言えましょう。

2．理事会での賛否は理事（長）として行うものであるのに対し，総会における議決権は，理事（長）という立場とは無関係な区分所有者固有の権利です（何度も指摘しますが，理事会は頭数過半数，総会議決権は専有部分割合という決定的な違いもあります。）。
これに対し，例の事案は，被告区分所有者が区分所有者として議決権を行使し，区分所有者のなすべき行為を定めた総会決議が成立し，区分所有者としてなすべき行為をしなかったが故に，区分所有者に対する措置として損害賠償請求乃至競売請求（結果として和解）を受けており，全て「区分所有者」という立場に基づく事象です。

管理侍さんのことですから「ネタ」としての事案のご紹介であったことは重々承知していますが，以上のとおりに考える次第です。

[1000: コ"ルコ"１３]

>>996
匿.名さん

結論までであれば引用します。

【問68-3】
一人の区分所有者が別々の代理人を選任し複数の委任状が存在する場合はどうすべきでしょうか。

【回答】
一人の区分所有者が、自己の有する数個の議決権を分割し、それぞれに代理人を選任したり、議案ごとに別々の代理人をたてること等は許されません。

[1001: 匿名さん]

>自己の有する数個の議決権
ってどういうものですか？

[1002: 管理侍]

>999
暇人さん

仰る通りなのです。
そのお話はよく理解できているつもりです。

私としての答えは当初から肢３で変わりはないのですが、
肢１と肢３の理事長の１票について、どうも釈然としないんですよね。

肢１の「役員の辞任」がどうしても条件に読めてしまう。
「辞任すれば」を「辞任した場合」と読み、辞任しなくも賛成できると解釈すればよいのでしょうが。
ひっかけにしては少し悪質かなと。

今更ながらそんなレベルのことを考えてます。

[1003: 匿名さん]

>>1001
k書いてあるまんまでは？

[1004: 匿名さん]

>>1001
101号室と201号室の２区画を同一人物が持っている。例えばそういうこと。

[1005: 1001]

なるほど

[1006: 匿名さん]

あと二十日だよ！

[1007: 匿名さん]

試験問題は（出題者が思う）適切か不適切かを聞いている。正しいか間違っているかを聞いているのではないが
それがどうしてもわからんひとがダラダラ長文を書いてるねえ。読んでないけどｗ

[1008: 匿名さん]

出題者が思う適切か不適切かには何らかの根拠があるという当然のことに気づかない人もいるんですね。長文を読む能力がないのも仕方ありません。

[1009: 匿名さん]

つーか、あの程度を長文という人は日頃何を読んでいるんだろう？日常生活で不便してるだろうな。

[1010: 匿名さん]

マンション管理研究会さんとか没問派さんとかはボコボコにされて行儀よくそのHNを使わなくなって、代わりに匿名さんとなって復讐を果たそうとしてるんだね。

[1011: 匿名さん]

>>1001

元々区分所有法の定めでは、規約で特別に決められていない場合は
専有面積に応じて議決権を割り振る事になっているんですよ。
例えば住戸Ａと住戸Ｂで２倍の面積差があれば、小さい方の住戸に付随する
議決権が１だとすれば大きい方は２にするのが原則論なんです。
しかし、専有面積割合で議決権を分けてしまうと、厳密にやろうとすれば
各区画の議決権が綺麗な整数にならないので、総会の採決時に困る事になります。
なので、実態としては「持分」という考え方においてバランスがとれる範囲で
１住戸あたり１つの議決権を与えているケースが多いと思います。

つまり、同じ区分所有者が数個の議決権を持っている状態としては、大別して
複数の住戸を所有しているパターンと、１住戸に複数の議決権が設定されている
パターンの２通りがあるという事です。
前者の場合は、実際の使用者が別々の人物になるという事が起こり得るので
それぞれに議決権を代理行使させてしまうと「組合員としての」賛否の意向が
分散してしまう事になる。一方、後者の場合は少なくとも委任状を作った時点で
その複数の議決権はひとつに纏められて行使される事になるので、分割する
可能性はなくなります。>>1000を読む際にもそのあたりは分けて考えるべきでしょうね。