オープンハウスディベロップメントについて

[みかん]

ここの建て売り物件を購入検討中です。
土地から全て売れてしまうとかで、完成物件を見せてもらえません。。
ここの物件を買われた方、よくご存じの方のご意見をお聞かせください！

[41: 匿名さん]

＞40さん
思い出してきました。確かに南側が（確か）生保で、北側にもありましたが、業界では大手の電気メーカですね。
建物が古いのは仕方ないでしょうけど、かなりの大手の優良企業ですよ。
数年？で建替えるでしょうし、きれいな町並みになるかもしれませんね。

レストラン、スーパーって徒歩10分くらい？の練馬駅に行けば、駅によっては中央線より十分あるような･･･。
中央線の物件って徒歩10分くらいでしたかね？豊島園と比べないで、練馬駅も入れてあげれば･･･。
たまに行く映画館やトイザらスや温泉がない中央線の駅は多数ありますし、大きな映画館も新宿か立川くらいかな？
個人的には月に2回くらいレイトショーでゆっくり映画を見たいので、近いのはとてもありで･･･。

まぁ別に豊島園近くで買ったのでも擁護しているのでも、中央線を卑下しているわけでもありませんので、
いずれにせよ、どちらの物件も売れたということは、どちらも需要があったということなので、
高かったということは無いと思いますよ。

[42: ＯＨＤで建てました]

自分の経験・担当者しかわかりませんが・・

親会社　オープンハウスの担当者の対応は　中の上位？でしょうか・・
最近の営業マンはレベルが高いので　他の不動産会社と比べても対応は悪くなかったですし
質問等に対しても　反応も早かったです。

ただ、土地を購入して　建物はどこで建てても良いのですが　ローンの契約とか
建売に比べると事務手続きが　結構大変で。（以前建売を買った経験があるので・・）
それは、業者で建てても同じだと思います。

みなさんの　コメントより知る限りの事を　

＞ＮＯ．１さん
地鎮祭は　希望者には手配してくれるようです。　希望しなければやりません。
＞ＮＯ．６さん
我が家に関しては　上記同様　親会社の対応は悪くなかったです。　ディベロプメントの担当者も
感じは悪くなかったです。
ＮＯ．７さん　ＮＯ．１１さん
概ね　同じような印象です。

★家は　間取りも提案しての標準価格で　リーズナブルな割にまあまあな設備ですし
標準の範囲内でも　ある程度チョイスできます。　窓の形とか（数が増えると　アップしますが）　床の色とか・・・
オプションは色々提供してくれますが　つけなくても　大丈夫だし　
提供してくれる　オプション以外に　自分がこだわる部分に関して　資料も探してくれたりして妥協しなかった部分に関しては　満足しています。
ただ、オプションは　いくらでもつけれる・・ので　つけた分だけ費用は増えていきます。

ＮＯ．８さん
親会社に比べて　ディベロップメントが緩い感じ・・同感です。
我が家の担当者も　若かったですが・・若い設計士さん　現場監督が多いようですね。
若い故に　頼りない気もしましたが・・何でも言いやすかったので　打ち合わせは楽しかったです。
ただ・・同時期に建てたご近所さんも　色々細かいミスや　忘れられたり・・物件数をたくさん同時に持たされてるので　可愛そうな面もありましたが　途中から、オプションとか　自分の気になることは　繰り返し念を押すようにして、ちゃんと　反映されてるか　しっかり　眼を光らせる必要があると　思いました。

ＮＯ．９さん
担当者によると思いますが　契約を急がせる営業マンは　私も敬遠してしまいますね。　
家は反対に、家を　ＯＨＤで建てるか迷ってる（設計の担当者が頼りない感じ・・）と言うと
納得できないなら他の業者で建てたほうが良いかも知れませんよ・・と　契約する日程を
ぎりぎりまで伸ばしてくれて　じっくり検討してくださいと　時間をくれました。

ＮＯ．２０さん
ユニハウスに関しては　よく知りませんが・・違反違法物件とは　どんな物件だったのでしょう？
私の印象では　建蔽率や隣地との規制は　結構厳しくて　規制内でできる範囲・・でしたし
建材に関しても　どの程度の断熱材を使ってる等　聞けばランクの説明もありましたし　当然合法の建材と
検査証の説明もありました。

ＮＯ．２３さん
確かに、業者（職人）さんは　工期が短くて　ちょっと　突貫工事では？と　ハラハラしました。
職人さんは　当たり外れがあると思います。　家の担当者の大工さん　感じは良かったのですが
ちょっと　雑じゃないの？　って　感じはありました。　大工部分は　細かい所じゃなく　骨組みだから
そんなもの？　構造上に問題なければ　良いのか？　と思いましたが
いつ見に行っても　写真撮ってもＯＫなので　そんなひどい工事はしないと　自分に言い聞かせ・・
って感じです。

ＮＯ．３０さん
本当に雨漏りなんでしょうか？　さすがに半年で雨漏りだとしたら　どうかと思いますよね
一応　3か月点検とか定期点検がありますし・・　家が建った後でも色々気づいた点について
監督さんに　言うと補修してくれたり・・対応してくれましたので　
そちらのお宅も　何か補修をしたのかも知れませんし　希望で何か付け足したのかも知れませんね。

ＮＯ．３０さん
領収書に関しては　振込票を領収書代わりに・・と説明を受けましたが・・　私は領収書を発行して欲しいと言いましたところ　印紙を貼った領収書が送られてきました。
一応振込の　受付書（控え）でも　領収書代わりになるみたいですが・・。

ＮＯ.３２さん　ＮＯ３６さん
土地売りなので　ハウスメーカーが違うところで建てる人もいます。　着工の日も違うし・・で　工期がバラバラでは？　家の現場も　別メーカーで早くに建ったお宅もあれば　まだ着工していないお宅もあります。
土地は若干高めだと思います。　ただ　単価が高くても坪数が少なければ総額が抑えられて家が建つ・・
近所で広くて坪単価が抑えられてるところもありますが・・　やっぱり　あと少し・・で　予算オーバーになり
購入出来ない我が家です。　そこらへんの戦略が上手いのか・・？と思います。

★土地に関しては　人によって求めるものが違うので　一概に言えないと思いますが
誰もが　良いと思う　南向き　角地　少し高台　解放感あり　駅近　買い物便利・・同じ地区でも　日当たりや
建蔽率容積率が　違ったりして　何とも言えないですよね。
我が家は　予算上同じ区画でも条件の悪い土地になってしまいました。　ちょっと後悔ですが　買えないからやむなし！です。　
一番の条件は　通勤に便利な駅に徒歩圏で　ぎりぎり徒歩圏？って感じですが　これだけはクリアしてるので
あとは　眼を瞑りました。　でも、土地は周辺相場からしても若干高めだと思います。それでも　全区画売れましたから・・　ニーズがあるって事なんですよね。　　

ＮＯ．３８さん
クオリティ・・私の印象ですが　お金をかければクオリティが上がります。　ＯＨＤと同じ位の値段でも　
床材や　ドア　がいかにも安っぽい家もみました。　そこは　食器洗浄機もついてなかったし　床暖房も無かったですし　壁材もワンランク下でしたから　そんなにクオリティが低いわけではないと思います。
オプションで　外壁のランクを上げて　床材を銘木にしたり・・それぞれ　20万～30万アップになりますが　かなり
高級感がアップします。　オプションもたくさんつけると高額になりますが・・　そこは色々悩みながらも楽しみでもありました。

★★★
家は結局　ＯＨＤで建てました。
・・確かに担当者は頼りなかったですが・・
間取りから始まった打ち合わせも　桜新町まで何回も足を運ぶのは大変でしたが
色々　色々　ありましたが・・自分の希望をかなり　織り込むことが出来ましたので
自分の住んでる家が　評判の悪い業者と思われるのが嫌だという　想いも若干乗っかって
ちょっと　甘いコメントのような気もしますが・・
そして、ＯＨＤお勧めですよ～とまでは　言えませんが（他の業者をよく知らないので）
・・実家は　セキ○○ハウスで建てましたが　その時の営業マンは最悪でした。　
でも、20年経って　外壁　屋根初め　内装もリフォームして綺麗になったのもありますが
プレハブは　しっかりしてますね。　高かったですけど・・

20年前に建売で買った家は　断熱材とか　今より劣るので　寒かったですし・・

この家はエコ住宅にしたので　冬が楽しみです。　
ちなみに60万プラスで　エコ住宅に出来ます。　断熱材が最高クラス？になるらしい・・窓ガラスも
ＬＯＷーＥガラスになり・・　結露とかも　大幅に抑えられるとか・・
エコポイントが　30万つく　今だからおすすめです。

長々失礼しました　

[43: 匿名さん]

契約通りに工事は進まず、間違えだらけ。何も連絡もなしに現場は放置。
あげくの果てには引き渡しの延長を一方的に通知してそれも部材の確保が出来ないとの理由だそうです。
完全に馬鹿にされた思いです。それでも年末年始は半月以上会社は休業のようで、いったいなにを考
えているのかわかりません。完全に開き直った態度に唖然です。

[44: 匿名さん]

別に擁護するわけでもないですが、どこら辺が間違えていたのでしょうか？
何と比較して間違えていたのでしょうか？契約どおりの工事の進みってどんなのでしょうか？
引渡し日が決定していて、工事予定も決定事項でしょうか？（予定）みたいになってませんか？

今はどこもかしこも断熱材の不足で、工期が遅れそうなところが多いですよね。
メーカにも在庫がない状態で引渡しが延長されるのは仕方ないことのようにも思えます。
メーカに在庫が無いのに、他の業者なら問題なく調達出来ただろうと思いますか？
メーカに在庫が無いのに、現場監督だけならまだしも、出来ることもやることも無いのに
間接部門を出社させて、ショールームも年末年始もフル稼働させる生産性の無い会社の方が安心ですか？
その分が43さんの建設費用にも乗るんですよ？

これだけでは良く分かりませんでしたが、書き込みを見ているだけだと契約の範囲内の
出来事かな･･･。と思ってしまいます。
どうしても工期、引渡し日を確定させたいのであれば、請負契約に盛り込むべきでしたね。
認めてもらえないでしょうけど。

もう少し、部材不足で工期がずれたのに、現場監督からも会社からも何の連絡もなく
自宅に書面が届いただけだった、現場に木材が雨ざらしになって放置されている、
というような内容であれば、いかがな会社だ、ってことになると思いますけど。

[45: ビギナーさん]

No44さんはディベロップメントの人なんでしょうか？

[46: 匿名さん]

違いますけど、一般論として間違っていますかね？
そりゃ業者が間違いなくおかしいですね！って言ってあげた方が良かったですか？

まぁ読まれている方の大半はお分かりかと思うので、余計なお世話だったかもしれませんね。

[47: 中卒職人]

今や、断熱材不足は日本全国のハウスメーカーが頭を抱える大問題なのは間違いない事実です。
政府の無策が招いた結果ですから工期が延びても仕方ありませんね。

しかし、この会社の問題は受注した建築工事に比べて現場監理をする社員が少ないことが大きな原因です。

大手ハウスメーカーと同等仕様の建物を造っても20％は安く完成させる事ができるので受注は右肩上がりで増えています。急速に会社の売り上げが伸びている会社はどこでもそうですが施工能力が不足します。不景気ですから施工業者は探せばいくらでも見つかりますが、工事監理者が決定的に足らないのです。

我々、下請け業者は個々の作業には精通しておりますが、建物全部の事は理解できておりません。それを補い導くのが現場監督の仕事です。この会社の監督は若く、経験が不足している人が多いことからどこか落ち着きが感じられません。

今後は受注を減らすか監督を増やさなければならない事は明白でしょう。

[48: 匿名さん]

明白ですか・・・

落ち着きがあったら他のことをさせられますわｗｗ
そして妥協のスパイラルへ・・・・・

[49: 失敗しました]

ここは最悪ですね

担当の説明不足を客のせいにしたりしてきます
他に犠牲がでないよう書き込みますが、
とにかく気をつけて下さい

安いのは理由があります
住宅の基本品質をあげようとすると、
基本的に対応していないといってきます
構造計算をすると書いてますが、計算するだけです
公的な性能保証はありません

[50: 住まいに詳しい人]

まもりすまい（義務化）の保障ぐらいでしょうかね。
一般的なメーカーでしたらこの程度のものが多いと思いますけど。

建売メーカーの中には、性能評価をしているところも多いですね。
生産スケジュールが安定しているのと、売れるまで変更が無いので双方にメリットがあります。

独自の工法を持つメーカー（認定工法）などもきちんと評価証を出しているところもあります。
顧客の希望（追加）によるものが多いと聞きますが。

一般的に勘違いされがちなのが、構造計算されていることが最強のごとく説明してくる無知な営業マンが多いこと。
素人のお客は一応安心しちゃいますよね。

基準法の大枠で判定できないものが、国土交通省の定めた計算によって判定されるようになっております。
木造３階建てについては同じ木造でも２階建てのものと違い、鉄骨構造のように部位部位にて細かく判定されます。
ここまで聞くと、「ああ、安心なんだ」と思いがちになります。
ところがその判定値にも幅があって、特に都心狭小３階建てについてはその殆どが判定値ギリギリのものが多いのが事実です。中には、地域によっては認められていない重ね壁による充足の物件も多いです。

わかりやすく説明すると安全値の低いものが「ふるいの網の目」をギリギリで落とされずにいるようなものなのです。
もちろん計算上は成り立っているので営業上は「大丈夫です」となります。

木造の場合、鉄骨の溶接のように工場での検査ではなく、殆ど全ての部位部位が現場での施工にあるので、チェック項目も非常に多くなり、メーカーの管理状況も大きな要因となってきます。

もし、自分の会社の物件の基本もわからずに売っている営業マンがいるとしたら、致命的ですね。

[51: 申込予定さん]

親会社のオープンハウの担当者から「家はGp会社なので原価で建てられる」と説明受けました。

そりゃあいいなと思ったけど、よーく考えると通常より厳しい予算で下請けに投げられるわけで、一抹の不安が沸いてきました。

調べてみると土地の価格がちょいと高いな･･･という気がしてますが、土地を高く設定するメリットってあるのでしょうか？

[52: 匿名]

土地に利益をのせてる。
ここは建築条件なし売り地として物件を出して、建物はどこのハウスメーカーが建ててもいい。
そうすると、建物に利益をのせて売っても、土地を買った人が、オープンハウスディベロップメント以外のハウスメーカーで建てたら…

利益ないから会社の運営ができなくなる。

という理由です。

同じ理由で土地を売っていない、ハウスメーカーは建物に利益をのせている。

ここで建てるのがイヤなら、ハウスメーカーに頼めばいいと思います。

[53: 匿名さん]

＞51
ここの主力販売方法としては、不動産をオープンハウスディベロップメント名義で購入（仕入れ）し、
親会社のオープンハウスが販売代理の形で売ることがほとんどです。

この販売方法の場合、＞51さんが書かれている通り、相場より多少高めに設定されてるように見えます。
オープンハウス会社単体としては土地が売れる際の仲介手数料が得られるので、それで良し、
オープンハウスディベロップメントは相場（仕入れ値）より高く売れるので、その分売買利益が
出るので、その分儲けが出ます。

ただ、それではオープンハウスディベロップメント本業の建築の仕事がなくなってしまうので、
参考プランでは市場よりも割安で金額が提示されていますが、例えば土地が市場価格より500万
高かった場合、建物に乗るはずだった利益の500万を土地の売買利益として先に計上できているので、
リスクが非常に少なく、更に他社で建築するとなれば単純に500万の利益が確定、親会社も仲介手数料を
得られているので、グループでWin-Winとなるわけです。

建築を請け負った場合でも、既に500万の利益計上が出来ているので、薄利で請け負ってもそれほど
痛くない、というのが実情でしょう。

＞49さんは失敗したと書かれていますが、大手にも高い理由があるように、
安いには安い理由があります。安くて高品質ならそれしか売れなくなってしまいます。

ここで希望する建物が建てられないということであれば、請負契約前に他で建てれば良いだけです。
土地を市場より高値で買うことになるので割高かもしれませんが、その土地がどうしても
気に入った土地であれば仕方ないかもしれません。なかなか気に入る土地が出ることもないので。

冷たい言い方ですが、＞49さんのように注文住宅形式なのに失敗した、と思うのであれば、
そもそも注文住宅は止めたほうが良いと思います。大手に任せようがどうしようが失敗すると思います。
いろいろと調べたりすることに妥協しない性格の人じゃないと、注文住宅の意味はないと思います。

[54: 匿名さん]

向く向かないとかじゃなくって、そもそもこの会社のやり方に問題ありってことなんじゃなくて？
例えば、打ち合わせにしても説明にしても記録一つ取ろうとしなかったり、
他社（注文住宅のハウスメーカー）のように営業に長けた者を窓口に置かなかったりするから問題が多くなるんじゃないのか？
聞き取り一つとってもきちんと回答できない（営業応答できない）奴らばかりだろ。

[55: 匿名さん]

そうなんですか？
それなら他社で建てれば良いだけですね。

手厚いサービスを受けたいなら大手で、自分で調べて納得行くものが建てられそうならここで。
注文住宅のハウスメーカーと同じサービスレベルが受けられて、なおかつ安価。
そんなのあったらみんな食いつきますね。

少なくとも、そこら辺はどうでも良いから適当にやっといて、って言う人には向かない、
と言うよりはもったいないかな。

[56: 匿名さん]

さすが社員らしき正当なご回答、てか開き直り（笑

サービスに妥協ありみたいなレスも過去にあったような・・・

最悪というか、ドツボですね

[57: 仲介屋]

＞55
それを「安かろう悪かろう」といいますよね。
遠まわしに弁解せず、未熟な部分があるならその部分をもっと上手に説明できませんかね。
それがきちんとできていない会社だからモメごとが多いと聞きますがいかがですか？

＞53の言うように「買いに来た客」扱いして商売成立させているから、そこを履き違えて斜に構えている担当も多いのでしょう。そこに気づかず「手厚いサービスを受けたいなら大手へ・・・云々」と同業とは思えない（思いたくない）回答をしている＞55の価値観を疑います。

仲介していて、そう多くは無いはずのエンドからのクレームが多いですよ。
作っているモノが悪いとかではなく、疎かな対応や説明不足が多いと聞きます。
仲介にまでその問題を回して来たこともあり、呆れました。

[58: 匿名さん]

＞55だけど、ごめん。私はここの社員ではないよ？
いつの間にか社員扱いされてしまったみたいだけど。
ちなみにこの業界人でもないんですけどね。

一応、社員の方がそう思って書き込みしたと思われるとなんなので、
その点だけはキッチリ否定しておきますね。

＞「手厚いサービスを受けたいなら大手へ・・・云々」

一般消費者としては、こう思うのは仕方ないと思うのですが？
もちろん、安くてサービスレベルの高いところが理想だとは思いますし、
ここが安いからサービスレベルが低くても問題ないと開き直るのを是としている
わけでもないですけど、私は一般消費者なので一般論として普通の考えかと思ってますが？
じゃなきゃ大手で仲介なり建築なりを頼む理由がないですよね？

私はただ、消費者側だからといって必要以上に自分に過保護にして欲しい！
と言っているように思ったので、世間知らずのとんだ甘ちゃんだな。と思った次第です。
（もちろん、法に抵触するレベルなら話は別ですよ？）

一生に何度もある機会ではないのに、やれ担当者が悪いだの、教育がなってないだの文句を
言ってるだけで、選択の自由があったのに決断した自分は棚の上。
なので、見る目が無い適当な人（ここが良いと言う事ではなくね）は止めといたほうが良いのでは？
と言っているのですよ。ここに限らず注文住宅はね。
少なくともここの担当者任せにしたら駄目そうだな、というのはみなさん共通の認識ですよね？
だったら自分でどうにかするか、別業者に頼むしかないのに愚痴（ネガ）ばかり。
何も考えずに契約した自分はここでも棚の上。みなさん同業他社さんだからですか？

まぁ完全に私見ですので、問題があると思うのであれば消費者庁にでも連絡してみたらどうでしょうか？

念を押しますが、私は間違ってもここの社員ではありませんからね。

[59: 匿名さん]

仲裁気取りの通りすがり人（社員じゃない）ですか・・・（笑）
最後は私が正しいとばかりに「消費者庁」なんて印籠使うなよ