オープンハウスディベロップメントについて

[みかん]

ここの建て売り物件を購入検討中です。
土地から全て売れてしまうとかで、完成物件を見せてもらえません。。
ここの物件を買われた方、よくご存じの方のご意見をお聞かせください！

[440: 匿名さん]

ここの建売戸建、見た目が安っぽすぎません？

もうちょっと日本の街並み形成に貢献するだとか、そういう社会的な意義を感じさせてくれるといいんですが。

最近は安っぽい戸建が増えて、街並みもどんどん安っぽくなりますね。

この会社も、やはりお金儲けだけなんですかね？

[441: 匿名さん]

>>440
東急沿線のはそんなに悪く無かった気がするので場所によるのかね。とりあえず◯ョンチュリーよりはマシだけど、コスパ重視だし中の下くらいか。

[442: 契約済みさん [男性 30代]]

長文で失礼します。

OHで土地を購入し、OHDで建築を予定していましたが、他の工務店で建てることにした者です。

気に入った土地と出会えたので、あまりOHのことは調べず急いで契約しましたが、契約した直後にいろいろな書き込みをみて不安になり、ネットで評判の良さそうな工務店を訪ねてみました。
ある程度はOHDより高額になってしまうことは想定していたのですが、、想定を大幅にオーバーすることが分かり、OHDで建てるしかないと一旦は腹をくくりました。
しかし、その後の設計契約前のプランニングで希望を盛り込んだところ想像以上のオプション費用が発生し、OHDで建てても結局予算をオーバーすることが発覚。妥協はしたくなかったので予算を生活ギリギリのところまで増やすしかなく、増やすなら他の工務店やHMで建てられるのではないかと思い他を当たることにしました。

それからは展示場やネットで見つけた10社以上の会社を訪問し、会社の特徴や考え方などの説明を受け、こちらはこれまでの経緯や予算の限界などを伝えました。その中で、プランと見積りを作成して頂いた数社の中から1社を決めさせて頂き、工事請負契約後にOHDをお断りしました。
今は大変満足のいく形で家づくりを進めることができています。

こちらのレスに書かれているようなOHやOHDの悪評部分は自分もいくつか経験しました。
OHDで建築して後悔するのではないかと不安を抱いている方は、時間の許す限り他の会社を検討した上で決断した方が、もしOHDで建てることになって不満な出来事があったとしても、「他の会社で建てれば良かった」という後悔は減るかもしれません。

予算を最重視してOHDを選ぶことも一つの選択肢かもしれませんが、「家づくりは楽しむもので、家は一生に一度の買い物だ」と思っている方は絶対にOHDはやめた方がいいと思います。
やめた方がいい理由はさらに長文になってしまうのでこの辺でやめておきます。

[443: 購入検討中さん [男性 40代]]

今オープンハウスで土地を購入しようか検討中なんですが営業の人にざっと話を聞いたところ、オープンハウスで土地を購入した場合、別にどこのハウスメーカーで建ててもいいけど、既定路線だとOHDで作ると安いよ、いう事になるそうなんですが、実際に施工するのは子会社？のアサカワホームが多いと言ってました。
つまりOHDとは設計だけをやる会社なんでしょうか？
だとしたら初めからOHDを通さずアサカワホームでお願いした方がOHDの紹介料分お得なんでしょうか？

今の段階で土地代+建物代（OHDで作った場合の金額）が分かっていて、土地代は変えられないけど今だと建物代から数十万値引きしてくれるという話です。実際には設計変更が可能なのでここからいくらか上がるとの事。その際に値引き分した分を諸費用に上乗せされ結局値引きがなかった事にされそうで怖い・・・
注意点などアドバイスがありましたらお願いします。

[444: 442です]

>>443
OHでの土地と建物の価格は、土地を高く設定して建物を安く設定しています。
なので、建物が安く見えているだけで実際は建物の費用の一部が土地代に上乗せされているようです。おそらく土地は相場より数百万円高いと思います。
OH、OHDは同じグループ会社ですから、購入した人が別の建築会社で建てたとしても土地代で利益が出る仕組みになっています。
アサカワホームは下請けとしてOHDに対して格安で工事を請け負っていて、その代わり大量の仕事を安定して貰っているのだと思います。なので、アサカワホームや他の建築会社に直接依頼すれば、通常の価格ですし、土地で大儲けしたOHDより高くなるのは当然のことです。
余程気に入った土地でなければ見送った方が懸命だと思いますが、購入するのであれば、他の建築会社で建てれるだけの予算を組んでおいた方が良いと思います。質問者様はこれから建物についてどんどん知識が増えていきますので、OHDの仕様やオプション設定に不満が出てくると思いますので、その時は他の建築会社を検討されると良いと思います。

[445: 匿名さん]

>>443
>別にどこのハウスメーカーで建ててもいいけど、既定路線だとOHDで作ると安いよ、いう事になるそうなんですが、実際に施工するのは子会社？のアサカワホームが多いと言ってました。つまりOHDとは設計だけをやる会社なんでしょうか？

オープンハウスデベロップメントのHPで企業情報を確認したところ、
　・事業内容：自社分譲物件の開発・企画・設計・施工及び販売事業不動産の売買・仲介及び管理
　・免許：一級建築士事務所、建築業許可、宅地建物取引業
とありました。オープンハウスデベロップメントは、免許の上では事業内容にも書かれている通り、設計（建築士事務所）、建築工事（建築業）、不動産取引（宅地建物取引業）の全てを行う事が出来る会社のようです。

しかし、443さんの場合のグループ内の役割分担は以下のようになっていると推測されます。
　・オープンハウス：宅地の販売会社（宅地建物取引業）
　・オープンハウスデベロップメント：建築請負の元請け会社（建設業）
　・アサカワホーム：建築工事の下請け（建設業）
設計は、443の情報だけでは一概にどこがするかはわかりません。上記3社のうち、オープンハウスデベロップメントとアサカワホームは建築士事務所として登録されているので設計出来ますが、他の建築士事務所に紹介されるという事も十分に考えられるからです（営業へのキックバックが絡んでいる場合もあります）。契約する場合には、事前に設計委託契約はどことする事になるのか聞き、問題ないところか確認して下さい。

443さんは不動産屋やハウスメーカーにとって非常に相手をしやすい良いお客様（初心者）のように思います。>>444で442さんがおっしゃっている通りで、これからどんどん知識が増えていって要望や不満が沢山でてくるはずです。ですから、今回は早まらずに思いとどまって、勉強して出直した方が良いのではないでしょうか？
一度契約してしまうとお金を取られずに解約するのは非常に難しいので、ぜひ慎重にご決断されますように。

[446: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>444
>>445
ありがとうございます。
安いと評判のタマホームにオープンハウスの資料図面を持ち込んで見積をとった所、建物はタマホームが+500万くらい
高かったです。OHDは1300万、タマ1800万。という事はやっぱり土地代の方に乗ってるんでしょうね。500万近く。
タマの人はこんなに建物代が安いのはありえないと言ってました。
OHD(アサカワホーム）とはよく競合するそうでいつも大体は金額同じ位なんですがねぇ・・・と。
その人曰く、OHDは3階建て狭小住宅の設計と施工がうまい、作り慣れてるのか技術が高いと誉めてました。
タマではできない事がOHDではできてるという事でした。
基礎に穴をあけ配管を通したり階段を急にしてスペースを節約したり天井の高さ低くできるとかタマではできない狭い土地に建てれたりと。
タマでは基本設計？企画がある程度決まっててこれはできるこれはできないというのがあるらしく、OHDはそこの所が自由が効くのかなという話でした。
土地的には駅近ですごく魅力的な場所なんですよね。
なのでOHD（アサカワホーム？）でもこちらが注意して仕切れれば大丈夫なのかな、と思いました。
>>442の方はどのような希望をしてどんなオプションを追加されたんでしょうか？あと最終的にどちらで建てる事になったんですか？
私は今の所は希望はあまりないです。今の所は屋根裏収納くらいでしょうか。

[447: 匿名さん]

>>446
>安いと評判のタマホームにオープンハウスの資料図面を持ち込んで見積をとった所、建物はタマホームが+500万くらい
高かったです。OHDは1300万、タマ1800万。という事はやっぱり土地代の方に乗ってるんでしょうね。500万近く。
同じ間取りであっても、使う部材の品質や住宅設備で価格はかなり変わります。500万の価格差には多分それらが含まれているのではないでしょうか？
購入検討中さんがご検討されている間取りの延べ床面積がわかりませんが、アサカワホームは35万/坪で建売仕様の家が建てられる位の価格設定だったと思うので、延べ床面積が35坪程度であれば付帯費用込みで1300万前後で出来るでしょう。タマホームは少し高くて40万/坪位がスタートラインだったと思いますが、アサカワホームの35万/坪よりも仕様は良かったような気がします。35坪で40万/坪だと付帯費用込みで1500万位です。
アサカワホームとタマホームで何が違うのか、詳細な仕様表をもらって比較されてみてはいかがでしょう。

>タマでは基本設計？企画がある程度決まっててこれはできるこれはできないというのがあるらしく、OHDはそこの所が自由が効くのかなという話でした。
自由が効くのは良い事のように捉えられていると感じますが、良い事ばかりではありませんよ。
　・基本仕様にない希望を盛り込んでいくと追加費用が発生しますので、予算オーバーになる可能性があります。
　・初めてやるような事が多くなれば設計でも工事でもミスが起こりやすくなり、もし現場で収まりがつかなくなれば、手抜き工事や欠陥工事をされる可能性があります。
基本設計がある程度決まっていると、契約後にあまり価格も変わらないしミスが起こりにくいというメリットがあります。

>なのでOHD（アサカワホーム？）でもこちらが注意して仕切れれば大丈夫なのかな、と思いました。
気にいった土地が見つかって早く決めたい気持ちは良くわかりますが、少し考えが甘いのではないかと思います。ここで質問されているような事がわからない素人が『仕切る』なんて本当にできますか？かなり難しいと思いますよ。

[448: 買い換え検討中 [男性 30代]]

今OHで売り出し中の上目黒5丁目の建売2件のうちの7180万円の方、少し気になって資料を取り寄せたんだけど、敷地が公道と0.7mしか接してない。…これっていわゆる接道義務を果たしてないってことでしょうか…？ しかも借地権ですよね。仮に20年後に売却するにしろ、建替するにしろ、すごく難航することになりそう。不動産詳しい方で土地の図面を取り寄せた方、ご意見をお聞かせください。

[449: 442です。]

>>446
物件を気に入っているようですね。家は高い買い物ですし、後悔している方も多い買い物です。建築業界は複雑で曖昧な部分が多いので、とにかく時間をかけて検討する必要があると思います。
検討に時間がかかり、その物件を逃してしまった場合は縁が無かったと思って諦めましょう。
まず、タマホームが500万程高いとのことですが、耐震等級や長期優良住宅の評価によって、同じ間取りでも構造材の強度が異なりますので値段は大きく異なります。OHDとタマホームをしっかりと比較してよく調べてください。
次に設計においてですが、OHDは6回×2時間程度の打ち合わせで間取りから仕上げまで全てを決定します。それ以上の打ち合わせは有料となります。設計者は外注で基本的に施主の要望を取り入れた図面を描いてオプション金額を弾き出せは完了で、着工後は無関係で責任は全く無いそうです。
自分はそんな環境でいい家が建つ筈がないと思い他の建築会社を検討しました。ちなみに自分が契約した建築会社の設計者とは、着工前で20回程度打ち合わせを行い、打ち合わせには必ず営業担当者が同席していました。みんながいい家になるようにいろいろなアイデアを出してくれました。
自分の要望したオプションは
屋上を造る、階高、天井高のアップ、サッシの変更が大きな変更点です。OHDではサッシは採光、換気計算上の最小限のサイズが標準なので、誰でも必ず変更する事になると思います。OHDのオプション単価はかなり高かったので、ちょっとした変更でもガツンと増額しますよ。
建築中の工務店は伏せさて頂きますが、建築情報誌で知った会社です。
とにかくよくよく比較して検討して下さい。

[450: 匿名さん [男性 40代]]

全ての現場が突貫工事ですから まともな家ではないことを承知してもらわないと

[451: 匿名さん]

>>450
そうなんですか？興味がありますのでソースがあれば教えてください。

[452: 匿名さん]

>>451
着工から完成引き渡しまでの工期と大工の人数を聞いてみればいいんじゃねーの？
床面積にもよるけど、上棟以外は大工1人で工期は大体2か月から3ヶ月ってとこだろ。

[453: 購入検討中さん [男性 40代]]

>>447
ちなみに30坪くらいです。
両方の仕様の詳細は不明ですので確認してみます。
>>449
住所を指定して2年も待ってましたが場所がいい所なので土地が滅多にでないんですよね。
たまにでても手の届く金額ではなかったのですが今検討中の物件は手が届くんです。
担当者に打ち合わせが少ないとは聞いてましたが6回とは・・・
担当にサッシは1部屋に窓2つは配置してると聞いてましたが図面見ると小さい窓が多いですね。
いい事を教えて頂きありがとうございます。
狭小3階住宅なんで間取りを選べるほど広くないので他に変更事項はあまりないかなと思います。
ちなみに私も現実には無理だろうけど屋上ができたらいいなとは思っていてダメモトで担当に聞いたら高さ制限で恐らく無理だそうです。むしろ屋根裏収納したいなら天井下げないと無理みたいです。
オープンハウスの担当は色々と話を聞いてくれるのでもう少し検討してみます。

[454: 匿名さん]

>>452
前にオープンハウスの営業マンに工期はトータルで大体6ヶ月と聞いたんですが、これは短いのか長いのかどっちなんでしょう？大工の人数まではわかりませんが。

[455: 442です。]

>>453
変更事項は必ずある筈です。
自分も狭小の3階建ですが、じっくり考えるといろいろ出てきましたよ。
例えば、収納の容量は足りていますか？布団は900の奥行きが無いと厳しいです。また、奥様や子供の季節ごとの服などはかなりのスペースを必要とします。人によりますがウォークインクローゼットも欲しくなると思います。
OHDの標準では、各洋室に幅900で奥行き450程度のクローゼットしか無いのでは？それでは到底足りません。
階段下にトイレがある場合、その狭さが想像できますか？備品などを収納する場所はありますか？
また、トイレが3階にある場合、寝室と面していると音が気になって使いにくいですよ。あと、洗濯して干して収納する動線や出勤前の動線をよくよく考えてください。洗濯機は何階に置いたらいいのかとか、3階に洗面台は必要か？など3階建の昇り降りを少なくする計画は大切です。太陽の光をどう取り入れるかや、風の流れなども考えた方がいいです。人それぞれですが標準仕様では不満点も出てくる筈です。
OHDの標準仕様の図面は、スペック重視です。例えば、3LDKで各部屋6畳以上でリビング16畳なんて言うと響きは良いですが、実際には収納を減らしてトイレを狭くして危険な4段回りの階段にして生活面を犠牲にしているのです。よくよく考えて間取りを決めていくと部屋が狭くなったり、一部屋減らすことになったりすることもあると思います。
言い過ぎかもしれませんが、標準の図面はアルバイトやコンピュータがOHDのルールに基づき簡単に設計した図面です。あくまでも契約をする上で基準を設けるために描いた図面に過ぎないのです。
そんな底レベルの図面を見て変更ポイントが思い付かないのは、まだまだ勉強不足だと思いますよ。
建物の設計に於いてプロのアイデアや経験は不可欠だと思います。以前も書かせて頂きましたがOHDの設計者は外注で責任もないので客に言われた事をOHDのルールと建築基準法に基づき図面化するだけです。
ちなみにOHの担当者は、仲介業者でありOHDの営業マンでは無いので、契約までの付き合いです。その後はOHDと付き合うことになりますが、特に決まった担当者はおらず、外注の設計者のみと打ち合わせする事になります。その後の建物の契約後については、私はしていないのでわかりません。
とにかく妥協しないで頑張ってください。
長文失礼しました。

[456: 入居済み住民さん [男性 40代]]

オープンハウスの建売に入居して1年が経ちます。
6棟物件でしたが、うちを含め大きな問題は起きていないと思います。
突貫工事で早く引き渡しと書いている人がいますが、うちは長くかかりましたし、
完成しているのに契約書記載の引渡日まで引き渡してもらえませんでした。
内覧では某有名な業者さんに立ち会ってもらいましたが、「よく出来ています」と
言われました。
実際に住んでみて満足しています。

尚、仲介のオープンハウス従業員がダメなのは、皆さんが書かれているとおりです。

[457: 456]

>>448
借地なので目的物が滅失したら借地権も消滅ですよね。
よって建替問題はないかと(地主が同意すれば別ですが)。
借地権売却も債権者(地主)の同意が必要なので、考慮に値しないかと。

>>454
うちは6ヶ月以上かかりました(予定工期通りで遅れなし。寧ろ早かった。)。

>>455
貴殿のように、こだわりのある方はOHは向いていないと思います。
駅近で手ごろな価格で住めればいいやという私みたいないい加減な人間向きです。

[458: 入居済み住民さん [女性 30代]]

皆さん色々と書かれてますね。
私は半年ほど前に入居したのですが、他の方のご意見でもいくつか見られたように、お家の仕上がりはしっかりしてました。モデルルームで確認した情報や事前の仕様資料も正確で、差異はほとんど無かっただったように思います。
また、これまで建築に関するトラブルは特に起きてませんし、アフターサービスの窓口も明確でその辺りはとても安心感があります。

ただ当時を思い出すと、施工現場があんまりキレイじゃなかったのが残念でしたね…大手ハウスメーカーやメガバンクの系列住宅会社の現場と比べるとその差は歴然で、標識が傾いていたり、近隣の方への「ご迷惑をおかけしてます」的な案内板が無かったりしていて、素人考えながら正直いかがなものかしら？と思った記憶があります。会社のイメージアップと顧客満足度の向上のためにも、今後ぜひ改善してほしいです。

[459: 匿名さん]

>>457
454です。情報ありがとうございます。工期は6ヶ月〜という感じなんですかね。

あと、おっしゃる通り確かにOHは家の仕様にこだわるような人より、立地とコスパ重視の人に向いてますよね。30代に受けてるらしいのも納得です。私もですが、この世代はまだ収入に余裕がないですし、車をあんまり持たないので駅近であることが重要ですから。