固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[6792: 匿名さん]

へーミックスで借り替えた方もいるのですね

ミックスは面倒なので普通に
4000万円0.775%を繰上たら4356万円
0.33%に借り替えてから繰上たら
手数料金利コミコミで
4313万円になり43万円お得みたいですよ

[6794: 匿名さん]

なるほど0.775→0.33でなくて
ミックスのあわせて1%相当から借り替えた場合だと

>>6792 の例当てはめると
返済額が4356万円だから、0.775と
ほぼ同じ返済額になるだけなので、
メリットは見いだせないですね

損を取り戻したってところでしょうか

[6823: 匿名さん]

割高なのはマンション
住宅地はそれほどでもない

[7530: HFリポート]

住宅ローン金利の推移と、変動金利0.5％で3000万の借入をした場合の金利上昇が家計に与えるリスクを添付します
エクセルの表は自作なので見苦しい点はご勘弁を

表右列の未払利息は、最後に一括請求となる場合が多い

ローン開始後１５年目に金利が３％になった場合
先ず、毎月の支払が２万円増える
その上、\18,111/月 × 12ヵ月 × 20年 ＝ ４３５万円の未払い利息が生じる
住宅ローンの元金が減っていないため利息が生じるので請求額は５００万円くらいになるか？

３５年間頑張ってローンを払い続け、老人になって、最後の最後にもう５００万円の請求があり、支払えなければ家・土地を失うことになる

このリスクを承知の上で、変動金利を選ぶならそれも良し
だが、未払い利息については銀行も契約時に説明しないので、こうしたリスクを知らないまま変動金利で住宅ローンを組む方々がほどんど
銀行や住宅会社の営業マンに騙されているのに気づかないのだ

[7672: 匿名さん]

うちは固定金利ですが、変動金利より金利が低いです。

ローンも金融商品なので、相場次第
どちらがお得なのか、タイミングによると思います。

いずれにせよ、金利手数料が低いほうがお得です。

[7806: 匿名さん]

変動より固定のほうが金利が低くなった時に変動から固定に借り換えたのだが、
残債と同じくらい貯金できてたこともあるが、どちらでもよくて、
金利が低いほうを選ぶのが正解な気がする。

[8037: 匿名さん]

固定1%超とか減税メリットまったく無いじゃない
今は金利手数料より減税額が多くて
現金一括払いよりもお得なのにもったいない

変動0.4%未満
固定0.5%未満
借換えで金利半分以下にできると思います

[8050: 匿名さん]

5000万円借りて繰上しないで３０年後の残高
800万円と自動車１台分ぐらい
今でも自動車ローン６０回払いで借りてる人も
いるぐらいな感じなのかな？

ちなみに
住宅ローン減税で還付されるのが430万円ほど
先にその分を繰り上げたほうがお得そう

[8051: 匿名さん]

>>8045 匿名さん

すみません借入4000万を間違えてました
３０年後残高700万円
住宅ローン減税420万円
でした

[8066: 匿名さん]

日銀の物価誘導目標2％に対して
デフレが止まってないのが現実なんですよね

[8078: 匿名さん]

>>8075 戸建て検討中さん
少々古い資料ですが日銀の住宅ローン業務の説明資料を一読してみてはどうでしょうか？
https://www.boj.or.jp/research/brp/ron_2007/data/ron0703c.pdf

経費になるのは貸倒引当金となる保証料がほとんど、
１億の融資でも２００万円程度、そのほかの事務費用なんて僅かですよ

金融機関にとってリスクになるのは貸倒もですが
固定金利の繰上返済も金融機関にとってはリスクなんですよ

定期預金預けていて５万円の利息あてにしてたのに
突然解約されて、僅かな利息と定期預金返されたら、あてが外れて困りますよね

早期償還条項付きの仕組債みたいなものです
まぁ、そのようなリスクも金融機関は負ってなくて、証券化した際の条項につけて
それはそれで販売してるのでしょうが

↓の証券化ってので商品にして売って、リスクを回避しつつ、そこからも銀行は収益上げるので両手で儲ける仕組み

[8079: 匿名さん]

https://www.nochuri.co.jp/report/pdf/n0708re3.pdf
こちらの資料のほうがわかりやすい

期限前償還リスク、金利変動リスクは投資家が負っていて

貸し付けた金融機関には無いですね

[8085: 匿名さん]

1200万残り25年、繰上資金100万を借換手数料に転用して
住信SBIの0.38で試算してみた

0.775%金利120万－0.380%金利53万－借換費用43万＋保証料返金10万＝３４万円メリット

繰上資金100万→残57万円は返済口座に残して返済期間短縮分に充てるスキーム

計算間違ってるかな？

[8086: 匿名さん]

築１０年経つとリフォーム時
あえて諸経費分よりちょっと多めに借りてプチリフォームと言う手も

手続きガイドには、借換＋がっつりリフォームってパターンもあった
恐らくリフォームローンよりは金利が低くなるのかな？知らないが

[8088: 匿名さん]

>>8087 匿名さん
＞残りのローン期間はあと10年程度と思われる。（25年もない）

ということは住宅ローン減税フルに享受しなくて
細々繰上てた？
それはそれでもったいないような

↓投信自動積立がお手軽でした

[8090: 匿名さん]

>>8089
そうですね。

返済　月 67,980
返済　月112,481
10年間　534万差

20年　減税184万
35年　減税214万
差額　減税30万

タラればなんで好き勝手なこと書いちゃいますが
繰上資金６６０万＋貯金２００万ぐらいになってて
いろいろ融通できたかもこの低金利なご時世

長い返済期間を短くするのは簡単でスマホひとつだけど
逆に伸ばすのは難しいから、なんかもったいないな

[8103: 匿名さん]

デュレーションのことかな？
一般的な債券なら単純に当てはまるけど
住宅ローンの固定金利はいつでも任意な額が手数料なしで繰上できる仕組み
仕組債なのよね

利率1.2%償還まで３５年でも
突然１年ぐらいで無手数料で繰上られてしまうリスクが
クーポン分払ってくれれば式通り等価交換できると思うけどね

ノックイン条項＝債務者の気分なんだけど
当初１０年は減税があり繰上する動機抑止されてるから
その分はリスク低減になってる

このあたりの事情が折り込まれているから
10年固定と30年固定では金利が大きく違う

[8140: 匿名さん]

>>8133 ご近所さん
>>8134 検討板ユーザーさん
>>8139 匿名さん

借入期間と返済期間は別物なので分けて考えないとダメです
借入期間３５年間にするのは住宅ローン減税目的のため
実際に返済する期間ではありません。
実際に完済するまでの期間は平均１５年程度長くても２０年以内に完済しています
また
国の統計にある数字からで40代で貯蓄＝ローン残高になり
50代は老後に向けた貯蓄期間、ローン完済です
30代で借りて40代で減税期間が終わる頃には金利変動リスクが無くなり50代完済し資産形成を皆さん普通にしていることがわかります

－－
40歳未満だけでみると、貯蓄は574万円に減る一方、負債は1098万円に増える。負債が資産の2倍近くに達する“債務超過”状態だ。これが長く続けば当然のことながら、家計の経営破たんということになるが、日本人の勤勉さはそれを許さない。40歳代になると、資産は1065万円に増え、反対に負債は1047万円に減少する。わずかとはいえ”資産超過”に回復し、50歳代では貯蓄が1802万円で負債が591万円と健全経営になり、60歳代以降は負債が限りなく減少し、企業経営でいえば無借金経営に近づく。

負債の9割以上は住宅ローン

[8155: 匿名さん]

>>8153 名無しさん

＞貯蓄（余裕）は維持しつつ長く借りる時代

その通りですね
2019年の統計によると50才には
貯蓄＞借入残高になり金利リスクが無くなる
金利リスクが無くなれば

単純に
借入金利＞運用利回りであれば繰上
借入金利＜運用利回りであればそのまま
となる

つまり借入金利が低ければ低いほど安全に
リスク少なく運用利回りを上回らせることができる

今であれば借入金利0.5%未満あたりの水準
それ以上の高金利であれば残す価値は無いだろう

[8194: 匿名さん]

>>8189
ハイパーとは
ドル円いくらぐらいの想定？