DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その１７

[匿名さん]

DEUXTOURS CANAL＆SPA （ドゥトゥール）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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[401: 匿名さん]

リーマンショック前のいざなぎ景気越えで、
ここは坪２００ぐらい。リーマンショックで２００割れ。

アベノミクスとオリンピック需要で坪３００。

増税２発と経済縮小で坪２００割れ　いかがでしょう？

[402: 匿名さん]

また民主が政権とったらあり得るんじゃない．ということは多分ない(笑)．

[403: 匿名さん]

>>395
意識すべき問題提起だと思います。

現在のデベ主導？のバブル形成は息切れすると思います。現状でも釣り上げ過ぎのイメージがあるので、オリンピック前に早くも調整局面に入りそうな気がします。リーマンのときも結構下げてたし、デベの体力は調整する余裕くらいあるという認識です。
ただ、ライフスタイルの変化で世帯２馬力で働くのが当然の時代になったら、ある程度価格が上がったままでも市場は着いていけてしまうのではないか、という気もします。

あとは素人考えで国の借金の大きさ等を踏まえるとインフレ基調を維持する可能性が高い気がするので、都心の不動産（でも戸建ては無理なのでマンション）という結論ですね。

で、自分の場合は勝どき供給過多を懸念して港区GFTになりましたというオチでした＾＾；

[404: 購入検討中さん]

デベはインフレ基調の時は土地負担力の高い都心でしかマンションができない。その条件にあっているのが勝どき、晴海。供給過剰ではないよ。江東区、北砂などにいったらいくらでも土地はある。そこで開発計画が理由を考えて見るべき。

[405: 匿名さん]

ずーと前から同じ話しばかり。
豊洲のときもそうだった。
いまの豊洲みてみな？
買っていた人は間違いなかった。

[406: 匿名さん]

>403
勝どき・晴海エリアに次いで供給量が多い芝浦、の供給過多も心配しなきゃね。

[407: 匿名]

供給過多？
値崩れする販売や建築をするデベはいないと思いますよ。
ネガティブにばかり考えてると永遠に買えないよ。

[408: 購入検討中さん]

ここの角部屋1億円超と、3LDK8000万円前後ですと、リセールの時に有利なのはどちらでしょうか？ここにずっと住みたいという要望はありますが、今後何があるか分からないので、そちらを考えるとどちらのほうがローリスクなのか悩んでおります。

[409: 匿名さん]

みんな資産価値ってよく言うけど、結局その時の残債額よりも売却額がマイナスにならなければ問題ないでしょ？例えば35年ローンで10〜12年後に売るとしても、その頃には3割支払い終わってるから、売却額が3割目減りくらいだったら手数料加味してもプラマイ0くらいだろうし、そもそも角部屋であっても上がる事はなくても、10年後に3割も落ちてる事は流石にないんじゃないかな？20年後に6割目減りもないだろうし。一度エクセルでシミュレーションしてみることをお勧めします。

[410: 匿名さん]

>>409
基本的な考え方は同感です。

[411: 匿名さん]

>>410
ですよね。395、403、408さんの心配事はざっくり言うならば
角部屋 12000万円
3LDK 8000万円
で購入するとして、例えばば10〜12年後、つまり2026年頃の売却額が
門部屋 8400万円（2026年くらい）
3LDK 5600万円（2026年くらい）
までならトントンで済むと。それ以下になる懸念があるなら確かにマズイと思う。売れても借金だけ残っちゃうからね。
20年数後、つまり2040年頃だと同じく角部屋4800万円、3LDK3200万円以下だと同じくマズイ事になる。
通常で考えて、さすがにそこまで下がるのかな？たとえば1980年頃や2000年頃築の中央区晴海や勝どきのマンションの中古価格は同じくらい目減りしてるの？って話。（この頃の新築の価格情報知ってる人いたら心強い）
割高な物件だけど、支払額を引いて考えればマイナスになる可能性はかなり低いんじゃないかな？
と自信満々に言ってるけど実はあまり自信ないので、賛成意見、反対意見ありましたらよろしくです（笑）

[412: 匿名さん]

年々の不動産税もあるけど、、、？

[413: 匿名さん]

>>411
8000万〜１億までが
マンション購入層の空白地帯と言われています。新築も中古も売り難い。
庶民には手が出ない、金持ちは手を出さない。
8000万〜１億にならないのを期待しましょう。

[414: 匿名さん]

半値八掛け二割引。

バブル後のマンション価格です。

[415: 匿名さん]

>>411
場所はちょっと外れますが「ルネ門前仲町パークステイツ」という物件があり、およそ築30年くらいですが分譲時価格を維持しているようです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/458587/
（分譲時坪単価：150万円）

こちらは売り出し履歴情報。
http://archive.homes.co.jp/estate_master/108360/

ここは以前雑誌か何かで「管理がよい」と評判だった物件です。
日本のインフレ率は80年代半ばから低めで安定しているので、インフレが値下がりを下支えしたわけではなさそうです。
http://ja.wikipedia.org/wiki/日本のインフレーション

どうも湾岸希望者は短期のキャピタルゲインばかり考えて意地汚い方が多いようなのですが（掲示板だけそういう人が集まるのかな）、長期的視点でいえば管理がモノをいうのではないかと思います。
それでも、立地など素性のよさは必要だと思いますが...

あまり回答になってなくて申し訳ない。要は自分たち次第で運命は変えられる、ということです (｡+･`ω･´)ｷﾘｯ

[416: 匿名さん]

そんな心配しなくても20年たったらインフレで十分値上がりしてますよ

[417: 匿名さん]

>>414
そう思われる方は購入しなければいいのではないでしょうか。
そう思っていない方が購入していきますから。
納得の行く判断であればそれでいいのではないでしょうか？
ちなみに私は購入の判断をしました。
そしてその判断は決して間違っていないと自負しております。
いろんな理屈はありますが、結局は自分の判断でしかありませんからね。

[418: 匿名さん]

>>415
越中島徒歩１分とは、なんかマニアックな、、、
以前からある越中島の大規模な再開発、期待が入った価格なのでは？

[419: 匿名さん]

ここは売れ行き好調なので関係ないが
日経によると
８月の首都圏マンション発売戸数は、2110戸と前年同月比で49.1％減と大きく落ち込んだ。減少幅はリーマン・ショック直後の2008年９月（53.3％減）以来５年11カ月ぶりの水準だった。


http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASFL16H5V_W4A910C1000000/

[420: 匿名さん]

こりから採算の悪いタワーマンションはますます建設が減っていきます。だから買いたくても買えなくなる。都心のタワーマンションの希少価値はますます上がります。

[421: 物件比較中さん]

湾岸のタワーマンションは都心を万一の津波から守る防波堤として開発が進んでいると聞きました。だからこれかもニョキニョキ立つよ。

[422: 匿名さん]

>>421
巨大な中央防波堤の存在を知らない。
適当なお話ありがとうございます。東京の地図を広げてみてください。

[423: 匿名さん]

これから特に都内は五輪関係の工事が本格化しますから、
東北復興に加えて深刻な人出不足ですね。

不動産会社は、マンションよりオフィスビル作る方が儲かるのは自明でしょう。
極論すると、マンションだとこれまで5000万円で売れたものを7000万円にしないと儲けがでない、という風になってしまいますからね。。
一方、オフィスビルは丸の内も賃料10%UPしていくぐらい、不足しています。
なので、これから建設されるマンションは、価格は高いしグレードは低いし、となっていくんでしょうね。

そういう意味で、ここやKTTなど湾岸系の大型マンションは、これまでのようにポンポン供給されることはないでしょう。
勝どき東の大型プロジェクトによるマンションは、相当な高値になりそうですね。

[424: 匿名さん]

同じエリアの中古タワーでさえ、すでに坪単価350万が出回っている。新築タワーで坪300万円台というのは、今年で見納めになるんじゃないかな。

[425: 匿名さん]

同じエリアと言ってもここは勝どき駅 徒歩9分ですからね。。

[426: 匿名さん]

>>419
朝のワイドショーではよくある誤用で、
発売、ではなく、販売、と間違えていた。
経済評論家まで出演してたのにね。

[427: 匿名さん]

現状晴海通りまで遠回りして9分
人道橋と新しく改札が完成すると4分
ただ、わざわざ地下鉄使わなくても
エントランスから新橋駅まで
シャトルバス利用する人のが多いのでは？
しょせんバスとネガってる奴がいるけど
そのバスが用意出来ないマンションがほとんど。
ここにはそれがある！

[428: 匿名さん]

地下鉄は晴海に来ないですかね？
中央区には頑張ってほしい。

[429: 匿名さん]

>>427
さらにBRTまであるので、
中央区港区千代田区辺りで勤務する人には十分便利ですよね。。

[430: 匿名さん]

勝ちどき駅　徒歩９分→徒歩４分（オリンピック年）
ドトールバスで新橋まで10分位（山手線終電まで新橋待機）

[431: 匿名さん]

都心部と比較すれば正直便利は言い過ぎとは思いますが，郊外と比較すれば不便ではないと思います．やはり晴海エリアは交通の便が一番のネックですからね，これで有楽町線の駅ができればいいんだけどな．BRTは所詮バスだし，信号優先できるのも湾岸エリアだけですから．

[432: 匿名さん]

勝どき4分っていっても、ただホームから遠い入口ができるだけでホームが近寄ってくるわけじゃないので濡れないというメリットがメインですよね。

地下鉄は駅徒歩分といっても入口から改札・ホームまで5分くらいざらですからね。

特に大江戸線は後からできた地下鉄なのでとても地下が深い。かつターミナル駅での乗り換えに時間がかかる。大江戸線ならJR駅と比較すればホームまで5分くらいはプラスになります。

つまり、あまり気づいていない人も多いですけど地下鉄の徒歩何分はJR駅の徒歩分とはイコールの価値はないんですよね。

まあしょうがありませんが、できれば利便性高い有楽町線延伸がベストですよね。だれか有力者でも使ってごり押ししてほしいですよね(笑)

[433: 匿名さん]

>>432
有楽町線は数ある地下鉄の中でも利便性が悪いと、昔はよく言われたものだけど？

[434: 匿名さん]

日比谷線だろjk

[435: 匿名さん]

>>432
濡れないんですか？橋に屋根が出来るってことですか？
それって結構価値高くならないですか？かなり良いですよね。雨に濡れないって！ながーい道があるけど駅直結みたいな笑

[436: 匿名さん]

>>434
銀座線で虎ノ門、新橋、環状2号線の下を通るのはどうでしょ!

[437: 匿名さん]

有楽町線、日比谷線だろうが大江戸線と比較すれば断然便利です。そりゃ支線でも延伸でもあれば大歓迎でしょ。しかも現在でも勝どきの混雑度はちょっとひくくらいひどいので妄想といわれようが純粋にどうにかしてほしいと思います。

橋に屋根があるかはまだ決まってないとは思いますがあるといいですよね、屋根なしとか今から作るんだからまさかとは思いますが。。

[438: 匿名さん]

銀座線もいいですね！メトロの社長とか知り合いにいればなあ。

[439: 匿名さん]

>>437
決まってないんですね笑。まぁ橋を作るのがスミフなら屋根付きで作ってくれそうですよね！最近のマンションから出る橋は屋根付きが多いんですか？でも屋根付きになれば、新橋への直結バスともあいまって、両方ほ最寄り駅まで濡れずに行けるマンションという大きなアドバンテージになりませんか？笑。まぁそれを売りにする説明も難しそうですけどw

[440: 匿名さん]

まあそこまで細かい利便性をアピールしても、逆に必至すぎるよう見えなくもないのでさらっというくらいのほうが言いかもしれませんね(笑)

選手村をマンションに建て替えたら現実的には晴海に電車通さないとか考えにくいかなとも思ってしまいます。だって多くの人が勝どき駅に向かったら大変なことになりますよ。しかし駅ができないときはマンション専用のバスが発達した珍しい地域になるかもしれませんね。

[442: 匿名さん]

>>440
BRTは、勝どき駅に寄りませんからいいんじゃないのかな。

[443: 匿名さん]

勝どき駅は8時近辺使わずに7時代前半利用すればいいのでは？

[444: 匿名さん]

ここのシャトルバスは
朝早くから終電まで走るみたいだし、
本数も多いから乗り遅れても安心ですよね！

[445: 購入検討中さん]

でも通勤時間のみですよね？　土日・昼間は走りますか？

[446: 匿名さん]

>>445
土日は走りません。
平日昼間は本数は減りますが走ります。
土日休みじゃない人は向かないかもしれませんね。
ただ定期もあって3000円と安いので
大江戸線、タクシー、BRT?と
使い分ければいいと思います。

[447: 契約済みさん]

昼間は走らないのでは？？

[448: 購入検討中さん]

ＮＹからの投函です。
こちらの物件を購入したいのですが一億弱（予算）ではどのれぐらいの広さ、回数、眺望の物件が購入できますか？
3Bbed Roomだとおいくらぐらいでしょうか？
大好評の物件だそうですが、良い部屋がなくなる前に購入を早めた方が悩んでいます。
現在の売れ行き状況はどうなのでしょうか。

また、私は海外在住者で外資系投資銀行（同じ会社に１０年）に勤めているのですが、
日本の不動産の審査基準では非常に不利になりますか？
（会社の規模や勤続年数、銀行預金を重視するのは日本特有なので）
投資目的ではなく、購入できるなら住む予定です。

海外在住なので資料請求に時間がかかるため、
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えて欲しいです。

[449: 契約済みさん]

>>448
1期1次で契約した者ですが、資料請求しても広告1枚紙が届いただけでしたので当てになさらないほうがいいですよ。
価格は階層に関係なく間取り別に均一価格でした。現在はどうなのでしょう。
1億近いお部屋は検討していないため私にはわかりかねますが、とり急ぎ資料の件の回答まで

[450: 匿名さん]

円安だから、ドルで給料を貰ってる方が買うのは得になるのかな？

[451: 匿名さん]

このサイトの回し者ではないですが、
住まいサーフィンのサイトに価格表が載っています。
https://www.sumai-surfin.com/

[452: 契約済みさん]

>>448
参考になるか分かりませんが、ご質問がいくつかありましたので個別にお伝えします。
因みに私は1期2次契約済みで業者ではありません。
正確な情報かはご自身で判断下さい。

☆売行きについて（予算に合う間取り）
ここの売り方は他と違い、フロアや間取りなどランダムに
売出しますので正確な契約数は業者しか分からないかと。
ただ、貴方が検討する1億弱だと、多分75平米以下が対象に
なりますね！
方角によりますが、West南上層（33階以上）ほぼ検討済みかと。

☆購入タイミング
先の通り、一斉売出しではないので、自身が欲しい間取りとフロア、方角を鑑みて予算に合えば契約、合わなければ見送るしかありません。
ちなみに、どーやらここは待って値下げはしないどころか、むしろ状況に応じて値上がりします。
また同じ間取りでフロアを下げると安くなる…という定説はなく、現に小生の下フロアは値上りしてました。

☆与信
これは金融機関に相談下さい。
投資でなく住む前提ならなおの事かと。
頭金とローンのバランスにもよりますよね！

長文ですいません。

[453: 契約済みさん]

>>452です

すいません、West南上層（33階以上）ほぼ検討済みかと。
は契約済みの書き間違いです。

[454: 匿名さん]

>>448
>>451

当該物件の住まいサーフィン掲載の価格表はこちらですね。

https://www.sumai-surfin.com/search/pricelist.php?r=30634

[455: 契約済みさん]

価格を知るために個人情報の登録を要求されるなんて嫌ですね。

[456: 匿名さん]

ちょっと教えてください。
兄がここの物件を気に入って買おうとしています。


そこで、心配なので、お聞きしたいのですが、

勝どき駅までちょっと遠くないですか？（兄は、勤めが新宿なので、勝どき駅の一択です。）
特に、橋を渡らないとならないようですが、真冬は、凍えませんか？
何か対策みたいなものはあるのでしょうか？

ここのマンションを買われた方は、どういうご判断なのかぜひ教えて頂きたく。
宜しくお願いいたします。
（既出だったら、すいません。）

[457: 匿名さん]

たった10分位も歩くのが苦なんですか、数十メートルの橋を渡るのに凍えるとでも思ってるんですか、ここは東京ですよ。、言葉がきつくて済みません。

[458: 匿名さん]

新宿勤務なら三菱60にしたらどうですか？
ＤＴ買おうとしているなら予算的には問題無いかと。
歩くのが面倒であれば
エントランスからシャトルバス乗って新橋→新宿
でもいいとは思いますが。

[459: 物件比較中さん]

>>448
あと2000万頑張れば角部屋買えますよ！俺ならそこまで頑張ります。裏山ですorz

[460: 匿名さん]

448さん

Ⅰ期1次購入したものです。

外資金融系は、確かにローンの審査基準が厳しいですが、
頭金を3000くらい用意出来れば、
75平米程度で7000万後半なので、
4000万程度のローンなら問題ないかと思います。

本当は5000万までは今、ローン控除もありますので、
沢山ローンをしておいたほうが、、、という考え方もありますが。


いずれにしても、
今日は基準地価向上のニュースが、
そして今後はBRTのニュース等等、
そして建築費高騰による新規文献不足、、、
ドトールを含め、買い手不利な状況がどんどんやってきますので、
速めに決めてしまったほうが良いかもしれません。

多分沢山キャッシュをお持ちと想像しますし。



でも、確かに、角部屋に行ってしまったほうがよいかもしれませんね。

[461: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>460
>でも、確かに、角部屋に行ってしまったほうがよいかもしれませんね。

その心は？
ここの角部屋は一般的に見るとすごくコスパ悪いですけど
考えが聞きたいです

[462: 匿名さん]

ゴミゴミしてて、嫌だなとか、思ったりしてきました。

[463: 匿名さん]

>>457
10分歩くのはいいけど、その先の勝どき駅がキャパオーバーで出勤時間帯はえらいことになっとるんでオフピーク出勤できる人じゃないとキツい。。

[464: 匿名さん]

>>463
普通に新聞読める程度はなく？

[465: 匿名さん]

>>464
全然無理です。勝どきからトリトン方面の歩道はラッシュアワーは歩く向きの規制があるくらいですから。そもそもこんなに開発される事を想定してなかったんですね。今一生懸命拡張工事してますが、駅は何とかなっても車両サイズの小ささは如何ともし難い。
ラッシュアワーに大江戸線で出勤が必要な人は一度体験しておいた方が良いです。

[466: 契約済みさん]

勝どきの大江戸線は無理か、、
となると、向かいに駅出入口ができてもしょうもない。

[467: 匿名さん]

通勤者とは逆方向だから、
そんなに言うほどは気にならないよ。

[468: 契約済みさん]

今日の日経に、DTのことがコメントされてたね。地価上昇の記事で。

[469: 契約済みさん]

会員限定記事だったよ、、、

[470: 契約済みさん]

新聞見れば分かるけど、一期が好評で急遽販売戸数を増やしたとの記事でした。

[471: 匿名さん]

日経より引用。

住友不動産のドゥトゥールは、 周辺相場より2000〜3000万円高いとされるが、五月の第一期で発売した300戸だったものの、同月内に200戸追加販売となる人気ぶりだった。

[472: 匿名さん]

ネガ涙目。

[473: 匿名さん]

MR行ってる人はみんな知ってましたけどね。
ネガの情報に踊らされた人もいたでしょう。

[474: 匿名さん]

これだと、階が下がっても二期は料金下げないでしょうね。、

[475: 匿名さん]

> 周辺相場より2000〜3000万円高いとされる

高値掴みってこと?

[476: 匿名さん]

>>475
周りの物件よりそれだけ価値が高いという風に評価されたということでは？

[477: 匿名さん]

300戸売り出して、完売してないけど、追加で200戸売り出した、ってだけでしょう？

[478: 匿名さん]

300戸売り出して、完売してないけど、追加で200戸売り出した、ってだけでしょう？

[479: 匿名さん]

この辺りの普通のマンションなら4000万円台からあるからねぇ。
それと比べての相場感でしょ。

[480: 匿名さん]

今のマンション価格は極端な人手不足と資材価格高騰によるもの。
決して価値を反映したものではないと思うよ。

[481: 匿名]

ＤＴは、スパとシャトルバスと豪華なエントランスで、周辺相場から2000〜3000万円も価格が高いんだ。ビックリ。

[482: 匿名さん]

人手不足と資材価格高騰は恒常化かもしれないね。

[483: 匿名さん]

>>482
五輪施設の建築が終われば人手不足は終わるでしょう。
資材は円安など他の要因があるからわかりませんが。

[484: 購入検討中さん]

ネガさん必死すぎで笑える

[485: 匿名さん]

他の販売中タワーと比較しょうがない。ロビーの広さ3倍、車寄せの大きさ4倍。
シャトルバスの発車本数4倍、24時間スーパー800平米。ゲストルームはスパやバーラウンジもたしなむことができて無料ときたよ、価値5倍！

[486: 匿名さん]

もはやネガが何言ってもひがみ妬みにしか聞こえない。
遠吠えレベル。

[487: 匿名さん]

まーまー。
高かろうが安かろうが、お金ある人が気に入って買うんだからケチ付けなくてもいいじゃん？

[488: 匿名さん]

買える人にしか買えない物件ってこと。その上で、買うか買わないかはその人次第。買えない人は退場して。

[489: 匿名さん]

>>488
一見素晴らしいことを言っているようで
どの物件でも通用する当たり前の話なんですが

[490: 匿名さん]

だからー、どうでもいい。買える人が検討すればいいじゃん。買えない人のネガはいらない。

[491: 匿名さん]

9月末だよね、第二期。
どうなってんのかなー。

[492: 匿名さん]

この物件って、利便性みたいなことは重視しないで共用施設の充実度合いを重視する人が買うっていうことだと思うんです。

この価格だったら、東京メトロ駅徒歩１分みたいな物件がいくらでもあると思うのですが、そういうことは重要ではない、それよりもエントランスの豪華さだったりSPAだったり、そういうことが重要だと思う人は買えば良いのだと思います。

うちは、利便性重視ですので、徒歩圏では勝どき駅しか事実上使えない（しかも橋を渡るって、風雨の強い日はグシャグシャになりますよ。）、新橋までバスで移動って郊外駅遠物件みたいな物件なので検討外です。

でも、全ての希望条件を満たすマンションなんて何億もかかるでしょうから、これはこれでありですよね。人によって重視することが違うのは当たり前です。なんかリゾートマンションに暮らすみたいな感覚でしょうか。

[493: 匿名さん]

↑勝どき駅から新橋駅まで電車で行くならシャトルバスは着いてるよ。

[494: 匿名さん]

>>492
ホテルライクな暮らしをしたい人が買うんだと思います。

[495: 匿名さん]

晴海3丁目の地価相場上昇率が都内ベスト5に入ったと新聞に載ってた。

[496: 物件比較中さん]

買える人がお金持ちなのでしょうか？
会社の名前でローンが通っただけでは？？
買わないお金持ちもいると思います。
年収1000前後の人多そうですし。。。

[497: 匿名さん]

>>496
ん？何が言いたいの？

[498: 匿名]

人道橋は三井が 作ってくれるのでしょうか!?

[499: 匿名]

今日は土曜日です。先週も土曜と日曜スレ過ごかったな。今日も過ごいネガポジになるのかな？。
まあそれだけ注目のマンションなんだね。買った人も買わない人にも。

[500: 匿名さん]

外道な言い合いを楽しみたいなら、江東区物件へどうぞ。