築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[122: 購入検討中さん]

全部、読んでみました。03さんは随分、大事なことを教えていると思いますよ。
スレヌシさんが、結果について何も書かないのはマナーに反すると思うな。

[123: 匿名さん]

皆さんに質問です？

３０年ローンで完済できるころにはどうなると思いますか？
２０３８年には、その場所の価値どうなるでしょう。
価値はゼロに近くなるのでは？

私などは断然都内主義なので郊外にアパートなど要りません。管理が大変です。

アパート建てられ安心して大家続けられる時代は終了です。
これから、郊外の僻地アパートは二束三文になるでしょう。

もはやテナントが埋まりません。

これで、地方金融機関が貸し倒れするかもしれません。

少子化・・・困った問題です。

[124: ０３]

>>123
東京２３区内の賃貸マンション建設では、私も３０年固定金利ローン（金利は３％代の下の方）を一昨年に組みました。
ローンは勿論淡々と返済していきますけど、毎月キャッシュフローがプラス５０万円くらいです。
債務は残しておいた方が得です。
所得税・住民税だけでなく、介護保険・国民健康保険・後期高齢者健康保険・敬老パスなど、年取っても所得が多いと損なことが多いですから、出来るだけ儲けないようにしておくべきです。

建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。
マンションを棟毎丸々所有するのは、マンション内の一戸だけを所有するのとは、全然違います。

地方都市の方は２０年くらいのローンにしておかないと、いけないようですね。
借換もしたのであと８年で返済完了ですけど、建物はまだまだ健康です。
空家率が高い地域ですけど、ここ数年は空室が出てもすぐに入居されています。
家賃も最近は下げ止まりとなり、多少高い設定でも入るようになりました。
（１６年前２ＤＫが一戸あたり６万５千円→最悪期は４万円→現在は４万５千円）

[125: 投資家]

>>124
個人事業主さんですか？余裕綽綽ですねー。たいしたもんだ。

>>建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。

ってありますが、
それは、減価償却が取れるって事ですか？
不動産事業は、経費が認められるからとかですか？

いずれにせよ・・・所詮土地を持っていて建築しても利回りは８％〜１１％位でしょう。

たかがそのくらいです。
分かりますよ・・オーナーは不労所得なので一度やり始めたらヤめられませんからね。
しかし、どうでしょうその土地価値自体がゼロになったら？
想像したことありますか？

現実にそれが起こりそうなのです・・・・・
悪い頭じゃなさそうだから、野村総研著の２０１５の日本を読みなさい(ポジショントークなのを忘れずに)。もっと先を見なさい。

迷っている感覚思考の交通整理があなたなりに出来ます。
資産家で美田残したい方々にはピッタリですよ。
都内特に都心三区への買い替えをお勧めします。借金なれてるなら買えるでしょ？
たとえ利回り４〜８％でもローン完済後に(区分所有でも)土地の価格は残ります。

それから、日本においては建築コストが高いので問題はマンション建設業者のために家賃回収するって話になりかねません。(中古流通市場が未整備・その関連の税優遇制度がない)

(特に地方はこれから土地値が付かなくなる可能性があります。すでに三大都市圏の関東近畿中部の郊外でさえかなり値下がり現在ゼロってところも実際あります。)


相続は路線価格が問題になるので相続時の評価しだいですよね？

あなたの場合はメイン資産が都内の方？ならまあ良いでしょう！


つまり私の言いたい問題ゾーンは郊外・オールドタウン化するエリアでむしろ地方です。地方は益々財政難からくる諸問題が山積みです。限界＊＊が続出します。目も当てられなくなります。

20年〜30年後あなたのような資産家の地方資産がゼロになる可能性がないとは言い切れません。
現実はもう目の前に来ています。

地方でも、駅に近いなんて言っていたら大変なことになりますよ。

因みに片田舎出身ですが、私は都心三区に、数等の賃貸ビル含め資産シフト済みです、
今からでも遅くないですよ・・・

[126: 投資家]

>>124
個人事業主さんですか？余裕綽綽ですねー。たいしたもんだ。

>>建物がゼロ価値になっても、土地は丸ごと残りますし、儲かった流動資産もいっぱい残っていることになります。

ってありますが、
それは、減価償却が取れるって事ですか？
不動産事業は、経費が認められるからとかですか？

いずれにせよ・・・所詮土地を持っていて建築しても利回りは８％〜１１％位でしょう。

たかがそのくらいです。
分かりますよ・・オーナーは不労所得なので一度やり始めたらヤめられませんからね。
しかし、どうでしょうその土地価値自体がゼロになったら？
想像したことありますか？

現実にそれが起こりそうなのです・・・・・
悪い頭じゃなさそうだから、野村総研著の２０１５の日本を読みなさい(一部ポジショントークなのを忘れずに)。もっと先を見なさい。

迷っている感覚思考の交通整理があなたなりに出来ます。
資産家で美田残したい方々にはピッタリですよ。
都内特に都心三区への買い替えをお勧めします。借金なれてるなら買えるでしょ？
たとえ利回り４〜８％でもローン完済後に(区分所有でも)土地の価格は残ります。

それから、日本においては建築コストが高いので問題はマンション建設業者のために家賃回収するって話になりかねません。(中古流通市場が未整備・その関連の税優遇制度がない)

(特に地方はこれから土地値が付かなくなる可能性があります。すでに三大都市圏の関東近畿中部の郊外でさえかなり値下がり現在ゼロってところも実際あります。)


相続は路線価格が問題になるので相続時の評価しだいですよね？

あなたの場合はメイン資産が都内の方？ならまあ良いでしょう！


つまり私の言いたい問題ゾーンは郊外・オールドタウン化するエリアでむしろ地方です。地方は益々財政難からくる諸問題が山積みです。限界＊＊が続出します。目も当てられなくなります。

20年〜30年後あなたのような資産家の地方資産がゼロになる可能性がないとは言い切れません。
現実はもう目の前に来ています。

地方でも、駅に近いなんて言っていたら大変なことになりますよ。

因みに片田舎出身ですが、私は都心三区に、数等の賃貸ビル含め資産シフト済みです、
今からでも遅くないですよ・・・

[127: ↑]

そろそろ現実に戻ってこようよ・・・

[128: ０３]

>>125
あれ、二重投稿になっています。
１２５の方は削除しないでね。

地方都市は「車社会の進展によって、駐車場などが容易に確保出来る国道沿線への商業施設等の集積が進み、駅に近くても必ずしも便益が高い場所とはならなくなってしまったため、駅周辺の空洞化が進んでしまった。」というのは事実です。
新幹線が開通した後の普通列車しか通らなくなった在来線の駅などは、特に酷い状況です。

私が持っている地方都市の物件は、政令指定都市３つに電車やバスで３０分程度で行ける場所にあるので、街自体は大形スーパー数社の撤退などはあって時価の値下がりが一時期はあったものの、現在は下げ止まりから反転している状況です。

不動産投資をする場合、平成４年以降は所得税や住民税の制度が変わり、土地に対する金融費用（支払利息など）は他の所得との損益通算が出来なくなっています。
また、最近の相続税改正で負担付相続（債務・借金が付いた資産に対する相続）の場合、その資産評価は固定資産評価額ではなく時価評価（税務上では路線化評価または固定資産倍率方式評価）するように変わりました。
バブルの時期に変更された新制度「３年間は持っていないと時価評価」からの、大きな制度変更です。
「土地についての借入金は全て完済し、建物には全額借金で建築する」投資方針を今までしてきましたが、今回の相続税の制度変更はどう対応するか思案中です。
また、平成２１年度以降は相続税の大幅改正が予定されていて、もらった財産に対して直接累進課税するように、課税方式が変更されることになっています。

さて、「土地値がゼロになる」かどうかですけど、ゼロにはならないと思います。
収益還元価格を考えれば、極端に安くなった物件は投資対象になるからです。
数年前まで、株式が不人気で定期預金金利が非常に低かった時には、株式で年５％から１０％近い配当金をもらっていました。
不動産でも似たようなことが言えます。

リスク管理を考えた場合、同じ地域に資産を集積するのは、いかがなものでしょうか？
東京２３区内には同じ区に賃貸マンションと歩いて数分の所に自宅を持っていますが、地方都市のアパートを持っている同じ市町村にも戸建用の７０坪の更地を確保しています。こちらは歩いて数分とはいきませんけど、車で数分の距離です。

[129: 賃貸経営に興味がある人]

スレ最初から拝見しました。
03さんの詳細なアドバイス大変勉強になりました。

でも、スレ主さん
これだけ親切なアドバイスを受けながら、ちょっと身勝手な印象です。
親切には感謝を示すのがエチケットじゃないでしょうか、、？
03さんのように的確なアドバイスをしてくれる方は貴重な存在ですよ。
無意味な重量鉄骨で無駄なローンを組まずに済んで良かったですね。
（ニッコリ）

>03さん
その豊富な知識と経験を語る
サラリーマン大家さんのスレ立ててくれませんか？
03さんの的を射た話は大変勉強になりありがたいです。
よろしくお願い致します。

[130: ０３]

>>129
＞サラリーマン大家さんのスレ立ててくれませんか？
単に「サラリーマン大家」と言うと、だいたいが投資マンションの一室オーナーという方が大半だと思われます。
私のように、土地を購入して全て借入金を返した後に、全額借金で賃貸マンション（または賃貸アパート）を建設された方は、非常に少ないと思います。
従って、そのような少数を対象にしてのスレを立てるのは不適当と考えます。

おりに触れて投稿はさせてもらいますので、独自のスレを作るのは見送りとさせていただきます。

[131: 賃貸経営に興味がある人]

１２９です。
スレ立て見送り、残念です。

そうなんですよね。だいたいが投資マンションの一室オーナー程度。
理想は土地を購入して賃貸マンション（または賃貸アパート）を建設しているサラリーマン大家さんです。

サラリーマンから自力でそこまで成し遂げるのはご立派です。
サラリーマンで財を成し、６０歳からは不動産賃貸業を専業でというのは素晴らしいです。
定年後も事業があってローンが組める高齢者って素晴らしい。

[132: サラーム]

03さんはじめ皆さんの貴重な書き込み大変勉強になります。このサイトには最近出会いました。ここまでこのスレを読んできまして私もアドバイスをいただけたらと思いました。新しくスレをた.てようかとも思いましたが、スレ主さんには申し訳ありませんがこの場を拝借することに致しました。お許しくださいませ。

ＴＸ路線とある駅前商業区(建蔽率８０%容積率４００％)、駅から徒歩３分、約５００坪(南北に４５ｍ東西に３８ｍ)北に３０ｍ４車線道路、東西南は今のところ駐車場。１階はテナント必須、100％自己所有。マンションを建てようと思ってます。現在、地元建設会社２社と東建大東大和積水の６社にプランを練ってもらっています。

賢明な皆さんだったらどんな建物を建てますか？
ご意見頂けたら幸いです。
よろしくお願いいたします。

[133: ０３]

>>132
いい場所に持っていますね。
北側道路の商業地で幅が３０ｍだと、高さも１０階建までいけるじゃない。
同じ幅でも南側道路だと、北側の日影規制などで高い建物が建てられない所が多いね。

商業系建物だと強みがあるのは、大東さんと大和さんです。
雑居ビルになるわけだから、主要構造部は重量鉄骨か鉄筋鉄骨コンクリート造が普通ですね。
工期やコスト的には重量鉄骨造が有利ですが、住宅部分の住み心地を考えると鉄筋コンクリート造も選択肢です。
鉄筋鉄骨コンクリート造は、スパンを大きく取る必要がある用途のテナントだと必須なので、どんな商業施設を入れるかを考慮しての選択だと思います。
積水さんは、商業系はあまり得意分野ではありません。（３階建までの住居系は得意分野です。）
東建さんはお付き合いが無いので良くわかりません。

地元の業者でも、かなり大規模な建物になると思うので、慎重な選択が望まれると思います。

[134: ０３]

>>132
固定資産税の取扱は各市町村によって異なりますが、次の点に注意する必要があります。

小規模だと商業用建物部分があっても住居が過半だと全体が住宅用として扱われますが、東京都２３区の場合だと５階建以上だと住居部分が３／４までないと商業建物と住宅用建物で按分されて固定資産税は割高になります。

また大規模物件を建築する際、賃貸住宅を大量供給してしまうのは考えものです。

この二律背反となる建物の用途設定ですけど、どのようにお考えになっているのでしょうか？

[135: サラーム]

０３さんアドバイスあがとうございます。私もＲＣ１０階で考えています。たしか日影規制は無い区域と思います。一階のみテナントとすることに決めました。しかるに商業系建物に強いという大和と大東さんのアドバンテッジはこの点ではないですね。また地元業者にするか否かは、コストと利回りを考えながらも回りの環境を鑑みて決めたいと思います。一括借り上げにはこだわりません。

固定資産税についてはまだ細かく気が回りません。が大事なことですから勉強をしないとと思っていますのでありがたいです。今月中には業者を選定したく思っています。

[136: サラーム]

>また大規模物件を建築する際、賃貸住宅を大量供給してしまうのは考えものです。
とありますが、どういうことでしょうか？わけをおご教示くださいませ。よろしくです。

[137: ０３]

>>136
小規模な賃貸マンションなら、付近の賃貸需給にはあまり影響を与えません。
しかし、敷地が５００坪あって１０階建で一階以外を全て賃貸マンションにしてしまう計画だと、何戸分の賃貸住宅が出来るかを考えてみてください。

仮に一階をめいっぱいテナントにすると、防火地域なら５００坪まで（建蔽率は８０％ですが、境界線ギリギリまで建蔽率１００％まで建てることができます。）可能。
残りを住宅にして外廊下やバルコニーは容積率に含まれないから、大きめのファミリータイプを２０坪で１５００坪作ると７５戸も出来てしまいます。

おそらく賃貸ももう少し小さく作るだろうし、テナントも駐車場などを考えると半分程度に抑えると、１５０戸程度の供給となります。
かなりの大規模賃貸マンションが出来ることになります。

駅近で有利ではありますけど、ＴＸ沿線での供給だという点を考慮すると、いっぺんに大量供給するのは危険だと思います。

北側の道路付きが長いようなら、２期に分けて２棟を時期をずらして建てるという選択肢もあります。（資金繰りはこの方が楽です。）
テナントがどの程度の広さを求めるかというのもポイントになります。
広い面積の必要なのを想定しているなら、２棟というやり方には無理があるかもしれません。

[138: サラーム]

たしかに０３さんのおしゃる通りですね。
規模についてですが、地方は都会と違い車社会です。駅直近とはいえ駐車場は100％確保しないと厳しいですね。カップル向けの４５〜５５㎡に固まりつつあるのですが、そうなると理想は各戸２台ほしいところです。駐車場から考えていくと自ずと規模は決まってきます。周りの駐車場は当分は利用できますが・・・
ＴＸは開通して２年９ヶ月です。沿線の区画整理事業もまだ終わってはいません。開発もこれからってところで発展は未知数です。地方は車が交通の主役で鉄道はサブですから。
分譲マンションも供給過剰で売れ残りが出ているのが現状です。これは賃貸に悪影響を及ぼすのは必至です。賃貸も供給過剰気味ですから競争はますます激化していくことでしょう。
また少子高齢化が進む日本の将来は不安要因でいっぱいですし、建築資材の高騰もありますます賃貸経営は厳しくなると考えます。

これら、駐車場と周りの開発状況、将来の日本の経済状況、住宅事情で考えると400％の容積率いっぱいの規模のものはこの場では無理ですね。
２期に分けて建てる構想は経費削減からリスク削減になる。後の楽しみも残るしで有効ですね。
テナントは竣工前に入居が決まっていれば理想ですが・・・周りのテナントを見るとまだまだ苦戦を強いられる状況です。

リスクを減らし確実に客ずけできる、面積に余裕のある大きさでと考えています。４ないし５×１０
くらいのものでと！

[139: ０３]

>>138
全体構想として、その方向で進むのがよろしいと思います。
ただ、少し引っかかる点があります。

＞カップル向けの４５〜５５㎡
この広さ、地方都市でも東京２３区内でも、ボーダーラインの広さなんですよ。
一番経営しずらい広さなんです。

うちの経営している東京２３区内の地域では、１５〜３５平米くらいまでが一人所帯かそれに近いグループ、４５〜６５平米くらいまでがファミリー向けのグループ。
同じく経営している千葉の地方都市だと３０〜４０平米くらいまでが一人所帯かそれに近いグループ、５０〜７０平米くらいまでがファミリー向けのグループで、貸家のニーズも高い。
いずれもその地域の中心駅から徒歩圏内です。
地方都市ではファミリーは駐車場２台が当たり前ですね。（それも機械式は嫌われるので平置きが中心。）
いずれの地域でも、賃料はファミリー向けと一人所帯では、かなり異なります。

ＴＸで駅近なんで、駐車場は当然必要として、あとはその広さでファミリーが集まるかどうかですね。多少狭くてもそういう点では駅近は便利で集まり易いとは思いますけど、マーケットリサーチは慎重にされた方がいいですね。
（狭めのファミリーは、出入りが多くなりがちで回転はききますけど、今時礼金を沢山とれる状況ではないですから、管理の面倒くささと収益の上がり方で考慮する点はあると思います。）

[140: サラーム]

マーケットリサーチは６社それぞれでした。大東積水さんは６０㎡で５階建てと６階建てだったですね。１０階で練り直し頼みましたが。
大は小を兼ねるといいますが、４５〜５５㎡はファミリー(子供のいる家族)向けには狭く、最適ではないでしょう。反面、４５㎡は単身者でも手の届く家賃設定が可能です。駅直近で商業区域は子育てには最適の環境とはなりにくいかと。将来は小中学校建設予定地は近くにあるものの何年先になることやら・・？子育ては近くに学校や子供が遊べる公園などがある閑静な住宅街が良いのではと考えます。
ここは、余裕のある単身者と子供がまだ居ないカップルを対象に考えました。また、子供が生まれても小学校入る位までは住めるかなと思います。
建設コストも戸数の割には抑えられます。
出入りが多くなり安定に欠けることに少しの不安はありますが…

[141: ０３]

>>140
そう、一人住いと、ファミリー住いの、丁度中間の需要になっちゃうんですよ。
昔は、礼金がいっぱい入って、出入りが多く、一番利益率が高い広さでした。

今は、礼金がなかなか取れないし、立退きする場合も経年劣化分は大家さん負担になるのが一般的なので、立退きの後整理でかなりの出費を強いられることもあります。

出入りが多いのは覚悟での経営になります。

また、一人住いとファミリー住いの賃料設定には結構大きな差があります。
この中間は、賃料設定が難しいんです。

１０階建にした場合、では大きいのと小さいのとその中間を作ろうと思うと、水平方向に区分しないとうまく作れません。柱の位置を上下階で変更するとコストアップになるからです。
でも床面積が広いんだから、そのあたりのやりくりはつきますね。

３パターンの住戸にするのが賢い選択だと思います。

駅近でも広いファミリーは、それなりに入るものです。（全体の１〜２割程度に抑えるのがベスト）