築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[193: ↑]

大丈夫ですか？　先日ワールドビジネスサテライトで、住友不動産の賃貸マンションが紹介されていましたが、家賃３ヶ月分サービスなんてやってました。そうでもしないと入居者が決まらないということでしょ。下手すりゃそれでも入居者は決まらないでしょうね。これからはアパート、マンション経営なんて危ないですよ。

[194: ０３]

>>192
久しぶりにこのスレを見たら、約２年ぶりの投稿を２月にされていたんですね。

少し広めの小家族向きということですね。
以前の計画から考えると、かなり戸数は多くなったんですね。

賃料はファミリー向け程はとれませんが、そこそこ入居が進めば、堅い経営ができると思います。

確かにここ１年で建築費そのものの相場も下がり、業者もあい見積もりでかなり単価を下げてきたのでしょう。
今後の推移も教えてください。

うちの方は、最近地方都市のアパートの方で年末に３年ぶりに空き家が発生しましたが、２ヵ月ほどで満室になりました。
こちらはサブリースではなく管理会社とは管理契約です。

東京２３区のサブリースマンションの方は、賃料の低下もなく満室が続いています。

[195: 不動産購入勉強中さん]

０３さんにお聞きします。

現在横浜市内私鉄沿線で駅から徒歩５分前後の商業地に、６０坪の土地をもっています。
そこに自宅兼１R賃貸マションを建設しようとゼネコン数社から見積を取っています。
１Fはテナント最上階に自宅、その他のフロアーに１Rを２０戸造をRCで造る計画です。

PC工法も金額が安く、工期も短いので選択肢にあるのですが、評判がまちまちなので現在はRCでと思っています。

ただ見積もり概算が相場と言われている金額よりかなり高い金額が出ています。

どうすれば、より安い見積の業者を探すことができるでしょうか？
１部屋いくらという業者と坪いくらと言う業者がいます。

まともな業者を探す方法を教えて頂きませんか？
よろしくお願いします。ちなみに前面道路は東南で８ｍです。

[196: 匿名]

賃貸マンション専門の設計士にその土地に最適の設計をしてもらい、相見積りで施工業者を決める！これにつきます。
一括借り上げは止めた方がいいね。
不景気な今がチャンスです。
私は３０年ローン当初５年固定金利で、ある都市銀行から１.２３%で５億円借りました。

そろそろ動かなかったマンション建設も胎動を始めました。

今がチャンスですよぉ！！

[197: 匿名さん]

５階建てワンルームマンション？

[198: 匿名]

３０年一括借り上げのデメリットを教えてください。営業の方たちはメリットしか教えてくれません。

[199: 匿名さん]

３０年分の家賃を今くれない。

[200: ０３]

>>195
なぜ、自宅と兼用にするのでしょうか？
かっては、自宅と賃貸マンションが同じ敷地の建物だと、全部が８割評価減になり、相続対策に有効でした。
今は、面積按分なので、別の場所に住んでいても、相続税減税効果はさほど変わりません。

賃貸マンションの一部（大体が最上階周辺）に特定の権利確保者がいる場合、建物管理の運営が面倒になります。
大家の必要経費も按分で自家消費と区分しなければなりません。
賃借人側からも、建物そのものにあまりいい印象は持たれません。

ＲＣ（鉄筋コンクリート造）は費用と工期で不利な面もありますが、寿命も長くなるので、鉄骨造などと比べてどちらが得かは長期修繕計画も考慮して判断するべきです。

道路は北側接道で幅広が有利。
東南道路で８ｍだということですが、問題なのは自分の敷地の北側がどのような都市計画なのかです。
日影規制でどのような規模の物件が作れるかということですね。

また資金の調達はどうするのでしょうか？
ＲＣで２０戸だと、１Ｒでも２億円を超える融資が必要だと思われます。
生保のアパートローンだと２億円が借入限度のところが多く、長期の固定金利で銀行より比較的安い融資が受けられますが、この適用外になりますね。

[201: 不動産購入勉強中さん]

０３さんありがとうございます。　　

日陰規制は無いです。建てるのは個人ではなく法人です。
複数の税理士に相談した結果、自宅を兼ねることにしました。
ただあくまでも所有者は法人で、それを役員が借りるという形をとります。

将来的には別に住み、空いたファミリータイプは貸す予定です。
今のところ概算は余裕で２億きっていて、業者は４社で、銀行とセットは３社です。
別途工事なし、消費税全て込みの概算です。

おかげさまで、なんとか良い数字が出始めました。アプローチの方法
を「いくらで出来ますか？」を「いくらでやってくれませんか？」
というようなかたちに変えました。

来週には業者を決めようと思っています。
現在の概算ではまだ不満なので、業者を選定した後に
値段交渉をしようと思っています。

０３さん良い値切り方があったら教えて頂けませんか？

よろしくお願いいたします。

[202: 匿名]

０３ではないですが、４社の業者にバラバラなプラン出させては値切る方法などないのでは。

[203: 匿名]

地盤調査は済んだの？

[204: 匿名]

設計施工の場合、躯体においてもスラブや戸境壁厚、断熱や遮音性能、床や壁、ドア類、外壁材など。設備にしてもピンキリで、仕様グレードによっては建築コストが大幅に違ってきます。グレードを落とされ安くなっても、それは安いとはいいませんよね。素人ではとても鑑別できない。

設計士に設計をしてもらい、同じ条件（スペック）で競争させないと安く出来上がっても安いとはいえない。

>>202さんの言うように、ねぎったつもりでもグレードを落とされたらぶへびです。出来上がった商品を買うのではないから！いくらでもグレードは落とせるんだよね。フローリング材ひとつみてもグレードで値段は半額！なんて業界ですから。遮音性能の高いフローリング材は高いですから。

[205: 匿名]

いまなら
「エコポイント３０万点がもらえる、省エネトップランナー基準をクリアーするスペックでお願いします」
との条件を付けてみてはどうですか？グレードか保たれますので素人でも少しは安心てしょう。

[206: 匿名]

たとえば
プロパンガス仕様と、エコキュート･オール電化省エネトップランナー基準クリアー仕様とでは、１戸当たりおおよそ１００万円も違ってきます。２０室だと２千万円コストアップになります。
このように、建物の性能によって、簡単に施工費用は違ってきます。

すべて工務店おまかせ（設計施工）で値切っても…？？です。

[207: 匿名]

各世帯ごとに上限３０万ポイントだから、ワンルームマンションはエコポイントだけ考えると有利。

[209: 住まいに詳しい人]

サブリース　30年一括借り上げをまとめたページ

かなり詳しくまとめてあります。

http://www.jibundetouki.com/backnumber/20130731.html

[210: 匿名]

大東建託は、止めたほうがいい、契約まではお客様、契約済めば、信じられ程態度が変わる、
手抜きをしたりして、家主を脅す、

本当に信じられない会社だった。
会社全体が低レベルの会社だ、

やはり、セキスイハウスとか、セキスイハイムの賃貸は建物がいいのと、社員教育が徹底しているし、製品の試験のための
試験場がある、しかし、大東建託は試験場もない。

30年借り上げと言っても、10年経過すれば、家賃を下げられる、これからは、人口が減るほうが急ピッチで進んでおります、
第一、10年借り上げだから、実際の家賃が今いくらかも、解らないと言うこともある、

周旋屋さんに行って聞いてみると解ります。本当に空家が多い。

大東建託が言った家賃を認めないと、家賃補償も止められ、入居者募集も無くなり、ネットからも消え、お払い箱になる。

一番いいのは、賃貸なんか建てないことです。50年ものの賃貸を更地にして売ることをお奨めします。

[211: 匿名さん]

アパートの建て替えとなると大規模になりますね。
一度解体して、建て替えるということでしょうか？

修繕工事ならまだしも、アパートを建て替えるとどのくらいの費用がかかるのかしら

[212: 匿名さん]

アパートの建て替えでマンションにするのでしょうか？

他の人が言っているように、更地にして売った方がいいのかもしれません。
一等地なら住宅を建てたい人がお金を払ってくれるかも。
どれがベストの形か見極めるのも大事ですね。

[213: 匿名さん]

好きなのがR不動産。

http://www.realtokyoestate.co.jp/?r=g_trf

マンション1棟リノベーションはやっているかわかりませんが、デザイナーズ風の部屋にしてくれて、建て替えよりも安くなるかな？

個性的なので住人を選ぶかもしれません。ただ、好きな人は好きなので入居率も良くなるのかなとか思います。