築５０年のアパートを建て替えようと思います。

[匿名]

現在築５０年の木造アパートを所有してますが、建て替えたいと思います。が、ボロアパートを目当てに、いろいろな建設業者が来ます。東○コーポレーション、大○建託、住友林業、旭化成ホームズ、セキスイハイム・・・・・・・その他の建設会社。みないろいろな演説をしていきますが、私にはさっぱり何がいいのかわかりません。アパートにしようか、マンションにしようか、工法など・・・・・どなたか大家業の方で、アドバイスください。建設業者関係者ｈご遠慮ください。
関東です。土地は１００坪。

[182: ０３]

>>181
コスト的にどんなものでしょうか？
賃貸マンション建てるんだったら、軽量鉄骨造や木質パネル工法、重量鉄骨造、それから在来の鉄骨コンクリート造と、段々コストと建設する期間がかかるんだけど。
これはかなり後者の方ですね。
それもかなり自由度が低い工法じゃないんですか。

他の工法との相見積はとれるけど、どうなんですかね。スペックと価格での比較は。
私ならよほどメリットがない限りは不採用です。

１８年前にアパート建てる時に、大成パルコンやへーベルハウス（旭化成）も選択肢の一つに考えて、軽量鉄骨や重量鉄骨などとも含めて相見積を取りました。（へーベルハウスは壁がＡＬＣで耐力を持ちませんから、構造的には大成と異なります。）
結果、一次の見積でこれら２社は撤退してしまいました。
その後にも数回声をかけたんですけど、叩かれるとわかるとさっさと敬遠されてしまいました。

規模とかロケーションもあって敬遠されたと思うんですけど、「大規模にやるなら選択肢の一つに入れてもいいのかな。」と思います。

[183: 匿名さん]

しかし、マンション経営はもうからず建築やさんと銀行のために建てているようなもの、とよく言われます。
大東･東建･大和ハウス･積水･レオパレスの一括借り上げがほ賃貸アパマンの８割以上を占めるところもあると聞きます。中には建築費が高くて銀行に支払うと固定資産税が残らないなんて大家さんもいるとか。よく勉強しないとメーカーの餌食になってしまいますから、素人大家さんは要注意ですね。
プレハブは一番安上がりなはずですが…

[184: ０３]

>>183
どういうお立場での発言でしょうか？

具体的にどうなのかを書かないと、伝聞での説明では理解出来ないのではないでしょうか？

＞とよく言われます。
＞ところもあると聞きます。
＞さんもいるとか。
この３点、具体的にはどうなのですか？

[185: 匿名さん]

みんな又聞きなので…
そのような表現になりました。

[186: ０３]

>>185
経営環境は確かに厳しくなっています。
ある程度の資金がないと、昔みたいにだれでも儲かるというわけにはいきません。
最低、土地購入資金（または土地そのもの）は無借金で。

大手の業者は仕様に比較して定価が高めになりますから、言い値で購入するのは後々が大変。
ただし、資金の借入ではかなり金融機関に無理が通ります。（固定金利で割安なレートでの借入が可能。）

[187: 匿名さん]

０３さんに質問です。
管理はどこまでやってるのかです。
たとえば退出時の現状回復費用の査定とかとても厄介です。どこまで立ち入って関与しているのか教えて頂きたいです。

[188: ０３]

>>187
古いアパートは業者と管理契約を結んで、ある程度は任しています。
和室が主体でしたが、近年は畳の劣化分は大家負担が多くなりましたので、洋室に変更しています。

新しいマンションは、一括借り上げです。

[189: 匿名さん]

実は大和ハウス制品で街の不動産屋さんに管理をまかせている、築１２年木造アパート２階建て４８㎡２ＬＤＫ４室と、築６年木造２階建て２？㎡１Ｋ４室の２棟を老母から、お前が管理しなさい売り上げはやるから、そのかわり固定資産税やかかり一切を納めなさいと言われ、もらい受けました。土地建物とも母名義で贈与はされてません。
先日、いきなり畳みの取り替え費用含めかなりの請求が来て戸惑っています。なんか不動産やさんが業者からピンハネしているようで…

退去時には大家もやはり立ち会った方がいいのですかね。なんか納得できません。
煩わしいですがどこまで大家は関与したらいいのかなと迷います。
ちなみに３年前に大和ハウスのセジユールモナリエ２階建て１４室を建てましたがこちらはリビングさんの一括借り上げです。名義は妻になっています。

０３さんは何棟も所有しておられるようですが、退室時の現状回復に当たってはどのように対応されてますか？

[190: ０３]

>>189
＞いきなり畳みの取り替え費用含めかなりの請求が来て戸惑っています。
対象面積と具体的な請求金額は？

＞退去時には大家もやはり立ち会った方がいいのですかね。
退去時ではなく、復元前に立ち会えばいいはずですよ。

うちの管理会社は、畳の部屋を洋室に変えるのに数万円でやってくれます。
腰板もプラスチックの安物ではなくて、木製です。

[191: 匿名さん]

>>189
大家は全てに関与するのが当たり前。
人任せって嫌じゃない？
まあ、こういう人がいないと業者の旨みがないのかな。

[192: サラーム]

０３さんに報告です。
結局、５６㎡の２ＬＤＫ角部屋と４６㎡の１ＬＤＫの２タイプの１０階建てＲＣのマンションに決めました。
設計士に設計を依頼しての競争入札の結果、施工会社も決まりました。１年半待ったおかげでかなり安く建てることが出来そうです。
６０㎡以上のファミリータイプは近くに大規模の分譲マンションがあるため、将来、賃貸に回ったときの競合を避け止めました。独身貴族とカップルがターゲットです。
主な仕様は、オール電化、ペット仕様（ドッグラン、洗浄室、うんちダスト）、ペアガラス、エアコン２基、オートロック（ＴＶモニター付き）、高速エレベーター、浴室乾燥機などです。
いま、サブリースの交渉中です。
１年半経ちましたが、０３さんに報告出来てホッとしてます。
貴重なアドバイスありがとうございました。
ではでは・・・・・

[193: ↑]

大丈夫ですか？　先日ワールドビジネスサテライトで、住友不動産の賃貸マンションが紹介されていましたが、家賃３ヶ月分サービスなんてやってました。そうでもしないと入居者が決まらないということでしょ。下手すりゃそれでも入居者は決まらないでしょうね。これからはアパート、マンション経営なんて危ないですよ。

[194: ０３]

>>192
久しぶりにこのスレを見たら、約２年ぶりの投稿を２月にされていたんですね。

少し広めの小家族向きということですね。
以前の計画から考えると、かなり戸数は多くなったんですね。

賃料はファミリー向け程はとれませんが、そこそこ入居が進めば、堅い経営ができると思います。

確かにここ１年で建築費そのものの相場も下がり、業者もあい見積もりでかなり単価を下げてきたのでしょう。
今後の推移も教えてください。

うちの方は、最近地方都市のアパートの方で年末に３年ぶりに空き家が発生しましたが、２ヵ月ほどで満室になりました。
こちらはサブリースではなく管理会社とは管理契約です。

東京２３区のサブリースマンションの方は、賃料の低下もなく満室が続いています。

[195: 不動産購入勉強中さん]

０３さんにお聞きします。

現在横浜市内私鉄沿線で駅から徒歩５分前後の商業地に、６０坪の土地をもっています。
そこに自宅兼１R賃貸マションを建設しようとゼネコン数社から見積を取っています。
１Fはテナント最上階に自宅、その他のフロアーに１Rを２０戸造をRCで造る計画です。

PC工法も金額が安く、工期も短いので選択肢にあるのですが、評判がまちまちなので現在はRCでと思っています。

ただ見積もり概算が相場と言われている金額よりかなり高い金額が出ています。

どうすれば、より安い見積の業者を探すことができるでしょうか？
１部屋いくらという業者と坪いくらと言う業者がいます。

まともな業者を探す方法を教えて頂きませんか？
よろしくお願いします。ちなみに前面道路は東南で８ｍです。

[196: 匿名]

賃貸マンション専門の設計士にその土地に最適の設計をしてもらい、相見積りで施工業者を決める！これにつきます。
一括借り上げは止めた方がいいね。
不景気な今がチャンスです。
私は３０年ローン当初５年固定金利で、ある都市銀行から１.２３%で５億円借りました。

そろそろ動かなかったマンション建設も胎動を始めました。

今がチャンスですよぉ！！

[197: 匿名さん]

５階建てワンルームマンション？

[198: 匿名]

３０年一括借り上げのデメリットを教えてください。営業の方たちはメリットしか教えてくれません。

[199: 匿名さん]

３０年分の家賃を今くれない。

[200: ０３]

>>195
なぜ、自宅と兼用にするのでしょうか？
かっては、自宅と賃貸マンションが同じ敷地の建物だと、全部が８割評価減になり、相続対策に有効でした。
今は、面積按分なので、別の場所に住んでいても、相続税減税効果はさほど変わりません。

賃貸マンションの一部（大体が最上階周辺）に特定の権利確保者がいる場合、建物管理の運営が面倒になります。
大家の必要経費も按分で自家消費と区分しなければなりません。
賃借人側からも、建物そのものにあまりいい印象は持たれません。

ＲＣ（鉄筋コンクリート造）は費用と工期で不利な面もありますが、寿命も長くなるので、鉄骨造などと比べてどちらが得かは長期修繕計画も考慮して判断するべきです。

道路は北側接道で幅広が有利。
東南道路で８ｍだということですが、問題なのは自分の敷地の北側がどのような都市計画なのかです。
日影規制でどのような規模の物件が作れるかということですね。

また資金の調達はどうするのでしょうか？
ＲＣで２０戸だと、１Ｒでも２億円を超える融資が必要だと思われます。
生保のアパートローンだと２億円が借入限度のところが多く、長期の固定金利で銀行より比較的安い融資が受けられますが、この適用外になりますね。

[201: 不動産購入勉強中さん]

０３さんありがとうございます。　　

日陰規制は無いです。建てるのは個人ではなく法人です。
複数の税理士に相談した結果、自宅を兼ねることにしました。
ただあくまでも所有者は法人で、それを役員が借りるという形をとります。

将来的には別に住み、空いたファミリータイプは貸す予定です。
今のところ概算は余裕で２億きっていて、業者は４社で、銀行とセットは３社です。
別途工事なし、消費税全て込みの概算です。

おかげさまで、なんとか良い数字が出始めました。アプローチの方法
を「いくらで出来ますか？」を「いくらでやってくれませんか？」
というようなかたちに変えました。

来週には業者を決めようと思っています。
現在の概算ではまだ不満なので、業者を選定した後に
値段交渉をしようと思っています。

０３さん良い値切り方があったら教えて頂けませんか？

よろしくお願いいたします。