４０００万以上の住宅ローンを組んだ方

[匿名さん]

世帯年収、年代、ローンの組み方、返済計画等についてお教え下さい。
当方３０代後半夫婦（子無し２馬力）、税込１５００万円超
４５００万を、現在の低金利を享受すべく
超長期固定　２５００万（３５年）
短期固定（２年）　２０００万（３５年）
で組みました。
２００万程ずつ毎年繰上げ返済を行う予定。
どちらを先に返済するか、色々シミュレーション中です。
効果大なのは金利の高い超長期。
超長期を先に繰上げし、金利動向で短期に変えるか。
後々の安定を考えて、短期を中心に繰上げを行うか。
悩ましいところです。
皆様は如何ですか？

[2: 匿名さん]

まず在り来たりですが、頭金をご用意できなかったということは、今後住宅に関する費用が工面できるのか心配です。
たとえ年収が\1,500万円であったとしても、今まで何かに消費されていたので、お手元にないのではないでしょうか。
その何かに消費されていたものを減らすから、今後は大丈夫とのお考えは結構無理が生じるかと思います。
または今までの家賃が20万とかだったのでしょうか。
なかなか生活レベルを変えることは難しいものです。

繰上返済ですが、返済計画書を頂くかと思いますので、その段階でお得な方を選択すれば宜しいかと思います。
文面ではわかりませんが、収入に余裕があるのであれば、元利均等だけでなく、元金均等も考慮できていればと思いました。

[3: 共稼ぎ歴３０年以上子育て完了]

>>02
＞頭金をご用意できなかったということは、今後住宅に関する費用が工面できるのか心配です。
借りた金額が４５００万円っていうだけじゃないのかな。

>>01
超長期固定を５／９組んで、先に繰り上げ返済ですか。
何を考えているのか理解に苦しみます。
なぜ５／９と４／９に分けたのか、その理由を伺いたい所です。

分けた理由が、繰上げ返済するならその順序になると考えるんですが、いかがでしょうか？

それと子供さんはどうすんでしょう？
最近多いですね、子無し共稼ぎが。
子供さんを生むことを考えると、返済計画も大きく変わると考えられるんですが？

[4: 匿名さん]

>>02
私も借りた金額が４５００万だと理解しました。

[5: 02]

そうですね。>all

[6: 01]

>02
借りた金額が４５００万円です。
それ以前は別の分譲に住みローンを払っていました。
頭金は売却差額を使わずに入れたので、諸経費込みで１５００程しか用意できませんでした。
それに外食、旅行等の出費は多いですね。確かに。

>03
子供は出来れば１人は欲しいですが、こればっかりは願っても出来るものではありませんので。
不妊治療してまでと、二人とも考えています。
出来たとしても、普通の子供なら続けるつもりです。
ローンを分けたのは、やはり1.1%の金利は魅力的だったから。
当初は全額超長期の予定でしたが、銀行のローン相談に行きこの結果です。
手元に余裕資金は残してありますので、子供１人ぐらいなら大丈夫だと考えています。
その代わり老後資金がなくなりますが。

[7: 匿名さん]

その時の金利情勢によるのではないですか。
選択肢を増やすために、２つに分けたのではないですか。
リスクヘッジになっていますので、このままその時の
金利と一般的な期待金利で決めてください。

[8: 匿名さん]

>03
言葉遣いに気をつけなよ。
なんでアドバイスする人が、そんなに偉そうに物を言うの。

年収の３倍程度のローンだと、わりと余裕があるから、いろんな考え方ができて、
借り方にしても、返済の仕方にしても、いろんなバリエーションができるでしょ。
スレ主さんの場合、繰上げの方法に絶対の正解なんてないよ。
１０人いたら、１０通りの答えになると思うよ。
「理解に苦しむ」って言い方はないでしょ。

俺はスレ主さんの超長期：３年固定を「５：４」にしたのも理解できるし、
さて、どっちから返済しよう・・・と悩むのも、気持ちよくわかるよ。

スレ主さん、年に２００万円繰上げに回したとして、
年間だいたいどのくらい貯金できる感じですか？　それにもよるような気がする。

[9: 匿名さん]

>>08
深く同意。
ところで、我が家は年収１６００万（主人１３００万、私３００万）で子供無しです。
ローンの組み方も似ていて、４０００万円のローンうち、２１００万が住宅金融公庫、１９００万が提携銀行です。
ローンを組んだ当時、デベがなんだかんだいって公庫は安心ですから・・。の一言でこちらなにも考えずに決定。
銀行のほうは短期固定３年で１．５％です。（１％期間中優遇）

うちの貯蓄は年間４００万から５００万ぐらいです。
うち、２００万を繰り上げ返済しようかと当初思いましたが、繰上げ返済自体をやめました。
やはり頼りになるのは手持ちのキャッシュです。確かに早めの返済で無駄な金利を払う負担が軽くなりますが、
じゃ、自分達にもし突発的な事故（会社を首とかｅｔｃ）が起きたときに、返したお金を返してくれとはいえませんから。
もし仮に繰り上げをするのであれば１０年後ぐらいです。（大きな根拠はありませんが、それまではとにかく手持ちのキャッシュを増やす）
数年は、超低金利のありがたみを享受してもいいんじゃないでしょうか？
もし年間８００万は貯蓄でき、そのうちの２００万というのなら手持ちのキャッシュも余裕だと思うので繰り上げてもいいような気がしますが・・。

[10: スレ主]

>07
そうなんですよね。
リスク回避なら短期から返すのが常套手段だと思います。
ただ、そうすると、金利の低さのメリットを享受するためにｍｉｘにした意義が薄れてしまう。
繰上げ実行日まで情勢をみつつ悩むことになりそうです。
また、一つに集中的に絞る方が得策なのでは？といった悩みもあります。

>08
ご理解頂きありがとうございます。
仰るとおり、パターンがいくつも考えられるため、悩んでしまっています。
他に貯金は今の生活のままで１００〜１５０万ぐらいでしょうか。
（妻の天引き財形がこれぐらいなので）
節約を頑張ればよいのでしょうが、夫婦二人とも余裕を持った生活をしたい考えですので。

[11: スレ主]

>09
似たような状況の方のレス嬉しいです。
繰上げ見送りですか。それも一理ありますね。
１０年後にどちらかを一気に返済と言う手もありますね。
ただ、シミュレーションすると、１年でも早い繰上げが効果的と出るもので
つい、迷ってしまいます。
手持の現金がないと不安と言う意見は夫と同じです。
年間８００万もの貯金は無理ですが（恥）、買い替えによる差額＋国債等で
１０００万程は手元に残してはあるので、不測の事態もしばらくは何とかなるかなと思ったり。

[12: 08]

手元に１０００万あるんですね〜。堅実ですね〜。
そしたら、もし私がスレ主さんの立場だったら、
年間２００くらい貯金しつつ、長期の方から年間１００ずつ繰上げを開始する、って感じかな・・・。

参考になるかわかりませんが、私の知り合いの話をします。
３５年固定２５００万、３年固定１５００万でローンを組んだそうです。
まだ子供がいないので、いまは貯金がかなり出来るとのことです。
それで、当面は１５００万貯まるまで、貯金に専念するそうです。
それで、貯金が１５００万に達した段階で、その残高をキープしつつ、
余裕分を長期の繰上返済に回すと言っています。

万が一３年固定の金利が将来高騰したとしても、キャッシュが１５００万あれば、
どうにでも対応できるからだと言ってました。
そのときになって３年固定をドンと繰上返済することもできると。

でもスレ主さんの場合、すでにキャッシュもちゃんとあるし、
２５００まで貯金に専念するというのも、それはそれで勿体無い気もするんですよね。

ぜひいろんな方の意見を参考にされてください。

[13: 08]

スレ主さんへ。12の文章、１箇所間違えました
誤：「２５００まで貯金に専念するというのも」
正：「２０００まで貯金に専念するというのも」
すいません。

[14: 匿名さん]

>>11
＞買い替えによる差額＋国債等で１０００万程は手元に残してはあるので、
国債は確定利付の物だと、金利上昇で暴落することが考えられます。個人向けの変動タイプならその心配はありません。

具体的に繰り上げするとしたら、どちらをするんでしょうね。
ここの所、少し上昇している現状ですが。
私なら短期固定の方を当面は集中して繰り上げします。
リスク管理で半々程度に分割して利息変動リスクを避けたい訳だから、金利があまり大きく変動しないうちは、短期固定優先でいいと思うんですけど。
金利自体が元々低いんだから、もっと金利が低くなったら超長期に手を付けるのも考えられるとは思いますが。

[15: 匿名さん]

うちは、40歳夫年収1500万、子供なしで4000万の借り入れ予定です。
長期だと金利が勿体無いような気もするし、
何とか10年くらいで返せそうな感じなので
固定10年（2.1％）15年返済で考えているのですがまだ結論が出ていません。
スレ主さんはこのような組み方は考えませんでしたか？
何かアドバイスがあればお願いします。

[16: 匿名さん]

それだけ年収があって（私の３倍 --;）しかも長期で組む必要もないなら
あまり悩む必要もないのではないでしょうか。
１５年返済の１０年固定はむしろ堅実で、リスクも低いと思います。
固定期間をもっと短期にしようかとお考えなのであればまだ悩む余地はありそうですが
１０年固定２．１％でとりあえず納得しているならば、それでよいのではないでしょうか。
（ねたみで言ってるのではありませんよ）

[17: 匿名さん]

それだけ繰上返済できる余裕があるのなら超長期でローン組む必要性を
感じないですね。
私なら単純に金利の比較ではなく、繰上返済費用と最初にかかる諸経費
（保証料、印紙代、事務手数料）を優先して考えます。
私なら東京スター銀行でローン1本化するけどね。
10年間のローン控除も満額使えるように計算してかしこく借りましょう！

[18: 匿名さん]

>>17
昨年入居なら４０００万円でＯＫだけど、今年の入居で４０００万円で満額ローン控除を受けるには、２人で分割してローンを組むか、連帯債務にしないとね。
それと今年の収入についての所得税では、まだ特別減税が半分残るから、特別減税前の課税額が１２５万円以上でないと、特別減税は満額にならないよ。
（他の税額控除がある場合は、さらに課税額が上でないと駄目です。）

[19: 匿名さん]

そういうところが税金のわかりにくいとこだな

ん〜、なるほど。勉強になるっす

[20: 匿名さん]

2006年入居の場合は満額3000万円の1％が7年で0.5％が3年ですね。
満額255万円です。

[21: 匿名さん]

満額２５万５千円ですよね？

[22: 匿名さん]

10年間で満額255万円ですよ。

[23: 匿名さん]

失礼しました。１０年間のお話でしたね。

[24: 匿名さん]

うちは40歳年収1500万円、子ども2人。4800万円を昨年7月に借りた。
3000万円→1.0〜3.9％の変動金利の社内融資（2月から1.0→1.15％になった）、21年。
1800万円→三井住友の超長期（2.65％）、35年。
貯金は1000万円あったが、今春の単身赴任がないことがわかったので
三井住友を200万円繰り上げ返済した。社内融資の金利が上がったらそっちを繰り上げるつもり。

[25: スレ主]

皆様色々なご意見ありがとうございます。

>08=13
お知り合いの話参考になります。
貯蓄の目標額（短期分）を定め、それ以上は長期を繰上と言うのは良い手ですね。

>14
国債は確定＆変動両方持っています。
確定利付きはそのようなこともあるのですね。
勉強不足のまま購入したので
14さんは今の金利なら、短期繰上派ですか。なるほど。

>15
ローンは長期でしか考えていませんでした。
夫婦とも、ある程度余裕のある生活がしたいと言うことが一つ、
また、旧居が上手く売れない場合はダブルローンとなる可能性があったことが大きな理由です。
幸い売却が上手くいきましたので、助かりましたが。
我が家は長期で余裕のある返済で繰上をする方を選びました。

[26: スレ主]

>24
社内融資が使えると強いですね。
超長期も2.65ですか、うらやましい。
我が家は1月実行だった為、2.80でした。

ローン控除については、連帯債務とし２人で受ける予定です。
税金については、知っている人だけが得をすることも多そうなので
しっかりと勉強しないといけませんね。

[27: 匿名さん]

借入額って、年収500の人はせいぜい5倍が限度だろうけど、
1500の人だったら、もうちょっといけますよね。
いま7000くらいの借入を考えていますが、
ちょっとここを見てると、心配に・・・

[28: 匿名さん]

私はローン5800です。（子１・１馬力31歳年収1200−1300、1500程度で打ち止め）
皆さん余裕ですね。これだけのありえない低金利の恩恵を享
受するため多額のローンを組むことになりました。保証料な
どこみの30年、当初15年2.7％で組みます。これでも15年内
に普通は返せると思うのですが。手元には常時500程度おいて
おこうと考えてます。
安全のために短期は選択しませんでした。常日頃から金利など
のことで一喜一憂するのが嫌ですからね。むしろ身体を壊さな
いとか、交通事故を起こさないとか、そちらを重要視
してます（笑）

＞２７さん。どのような背景かわわかりませんが
30台１馬力であればそれほど無理ではないのでは？
ここの住人さんは総じて超安全思考ですよ。

[29: 24]

年収が増えても税金等もかなり増えるから、
単純に「年収の５倍」と考えない方がいいように思っているのですが。

[30: １４]

>>25
金利が確定しているということは、現在の市場金利と実際にもらえるクーポンの金額（利札に記入されている金額）に格差が生じているわけだから、市場金利が上昇すると半年毎にもらえるクーポンの差額分、その国債の価値が少なくなります。
そのため債権市場での取引価格が低クーポンの物ほど下落するのです。これをアンダーパーと言います。
アンダーパーの時には、国債の途中償還は市場からの買入れで行われます。

逆に高クーポンの利付金融債は、市場金利が下がると、債権価格は上昇します。
これをオーバーパーと言って、途中償還は抽選で行われます。抽選に当たると時価より安い元本のみが償還されるから損する訳です。

契約した時の金利よりも高いうちは短期固定を返済し、金利が契約金利より下がったら超長期金利を返済、半々ならこれがセオリーです。
逆をやると、ギャンブルになります。なぜそうなるかは、それ以降どちらに動くかをシミュレーションすると明らかです。
自分は繰上げ返済をせず、３０００万円ほどを市場で運用しています。（ローンは５年固定の財形数百万円と固定金利４０００万円。）

[31: スレ主]

>27
１５００万超とは言え、２馬力（夫９００万、妻６００万）ですので
出費もかさみます。
実は４５００万のローンでも結構ドキドキの小心者です。
他のスレでは超安全思考の方々が多いので。
１馬力なら大分余裕があるのではないでしょうか。

>14
中々難しいですね。
そう言えば退職金運用中の父もそんなことを言っていたことを思い出しました。
勉強してみたいと思います。
３０００万を運用中ですか。
我が家は勉強も兼ねて妻が１桁少ない小遣い程度を運用中です。
今のところ４０％の含み益で順調ですが、もう１桁あげて投資する勇気が中々でません。
（資金の問題もありますが）
確実にローン金利以上に運用できれば、低金利のメリットは本当に大きいですよね。

>28
金利で一喜一憂、まさにその通りですね。
短期固定期間終了後、変動を選ぶか、固定にするかでまた悩むことになりそうです。

色々なパターンの方がいらして、ホントに参考になります。
引き続き宜しくお願いします。

[32: 匿名さん]

私はローンを組んだらぜったい固定で選ぶつもりです。
ずっと同じって、安心感あるし。
ただ資産運用などに意欲的な方は、そうではないんでしょうね。
私はぜんぜん興味がないので、安心感がいちばんです。

[33: 匿名さん]

うちは借入額４７００万、期間３０年、３年固定金利を選択しました。
夫・自営業（資格職）妻・準社員　一応２馬力ですが、収入比率は　夫９に対して妻１。
固定金利を選択した理由は、超低金利を最大限にりようしたかったから。
３年後（来年ですが）は変動金利を選択し、余剰資金を一部繰上返済にあてます。
自営業者は借り換えは難しいと思うので、このまま取引銀行とお付き合いするつもりです。

選択肢がある方が羨ましいです。

[34: スレ主]

>32
私も以前は固定派でした。
しかし銀行でのシミュレーションによると、全部固定とMixでは月額約３万円の差となりました。
この差を、どう感じるかは人それぞれでしょう。
しかし私にも全額を短期or変動にする勇気はありませんでした。

>33
３年後は変動を選択されるのですね。
我が家は状況によって再度短期固定か悩むと思うのですが、
こればっかりはふたをあけてみないと分からないですね。
我が家の利用した銀行は変動の方が繰上げ手数料は低いので、
そのあたりには惹かれたりもしています。

[35: ３３]

スレ主様
＞我が家の利用した銀行は変動の方が繰上げ手数料は低いので
うちも同じです。
都銀を利用しましたが、固定期間中の一部繰上返済手数料は５万＋＠
変動金利は５千円＋＠
外資系で借り入れが出来れば、預金連動型や手数料無料も選択できたのですが・・・

＞ふたをあけてみないと
同意。
義理兄弟が金融関係ですが、金利動向は神のみぞ知ると言われました。
まぁ、最後は体力勝負ですね（笑）

[36: 匿名さん]

繰上返済手数料は東京三菱の場合，一回あたりの返済額が100万円未満であれば，インターネット上の
手続きで4200円と割安です。
一回あたりの返済額が100万円を超えるといきなり手数料が４万円と上がりますので，これまで合計８回
いずれも99万円以内で繰上返済しました。繰上返済の金額が約760万円で約400万円の総返済額の圧縮（支払
利息の減額）ができました。繰上返済手数料は合計３万３０００円程度でした。
返済に際して繰上返済の多用を検討されている方は，融資実行当初の保証料についても検討された方がよい
と思います。
私の場合，3900万円を期間２３年（１０年固定）で借りましたが，2.2㌫の金利で総返済額は4973万円です。
これに融資保証料分0.2㌫加算すると，総返済額は5078万円となったため，実質保証料は100万円を超えました。
しかし，保証料前払いは繰上返済の際に保証料が一部戻るとはいっても手数料が別途とられて実質的な戻り
はほとんど期待できないことがわかり，そのため前払いせずに金利加算したものです。
私のように，ちまちまと繰上返済を検討している方であれば，前払いの保証料の返還はほとんど期待できない
と思った方がよいと思います。

[37: スレ主]

我が家は三井住友利用だったのですが、４／１から繰上手数料他がネットだと無料化されるようですね。
金利以外での、問題点？が一つ解決、嬉しいです。

>36
確かに我が家も保証料は高かったですね。
繰上による保証料の返還はあまりあてにしていなかったので、あると言うだけでも有難いです。

[38: 匿名さん]

>>37
インターネットでの無料化は４月１７日からです。
三井住友銀行のＨＰでプレスリリースを見てください。
８月中旬から窓口での手数料も変わります。固定関係は手数料がマイナス、変動関係は手数料がプラスになります。

[39: 37]

>38
フォローありがとうございます。
喜びの余り？うろ覚えの情報UPしてしまい、申し訳ありません（汗）

[40: 匿名さん]

年収530で借入３９００万です。
３３歳　妻　子供（２歳、１歳）です。（会社員・未上場）
さあ、返し方はこれから考えるか＾−＾

[41: 匿名さん]

2月には既に短期金利上がり始めてたのになぜ悩むのか若干不思議に思ってしまいました＞スレ主さん
まだ上がる見通しを金融機関は持っているようです。企業向けの変な商品眺めてるとそういう商品設計が多い希ガス

＞36
MUFGもネット返済は数ヶ月前から1万円だか2万円だかになってますよ。100万以上でも1000万以上でも同額だったはずです。

[42: スレ主]

>41
そうですね〜。短期固定後、金利がいくらになっているか？？ですが
それ程すぐにあがらない（４％以上）のでは？と期待してみたのです。
契約を行ったのは昨年１１月でしたし。

バブル前の如く、住宅金利に比例して給与・預金金利も上がれば問題ないんですけどね。
引越しの際、２０年弱前の定期預金の通帳が出てきましたが、
６ヶ月定期でさえ今の住宅ローン金利より高かったのですね〜。しみじみ。

[43: 匿名さん]

年収１２００で借入４６００予定。
２９歳会社員　独身男です。
実行が来年の３月なので…金利は腹くくりました（笑）
今はホットな時期なのであれこれ考えてしまいますが
とりあえず汗して働きます！

[44: 匿名さん]

1200万もらうような仕事は汗かかないだろう。

[45: 43]

現業部門なんで、すごい勢いでかきます。

[46: 匿名さん]

年収750で借り入れ4200予定。
34歳会社員配偶者有り。
全然心配していません。

[47: 匿名さん]

34才で750、若いのにすごいね。余裕！！！