住宅ローン・保険板「4000万以上の住宅ローンを組んだ方」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2006-03-12 19:19:00
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世帯年収、年代、ローンの組み方、返済計画等についてお教え下さい。
当方30代後半夫婦(子無し2馬力)、税込1500万円超
4500万を、現在の低金利を享受すべく
超長期固定 2500万(35年)
短期固定(2年) 2000万(35年)
で組みました。
200万程ずつ毎年繰上げ返済を行う予定。
どちらを先に返済するか、色々シミュレーション中です。
効果大なのは金利の高い超長期。
超長期を先に繰上げし、金利動向で短期に変えるか。
後々の安定を考えて、短期を中心に繰上げを行うか。
悩ましいところです。
皆様は如何ですか?

[スレ作成日時]2006-02-16 12:02:00

 
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4000万以上の住宅ローンを組んだ方

28: 匿名さん 
[2006-02-17 06:27:00]
私はローン5800です。(子1・1馬力31歳年収1200−1300、1500程度で打ち止め)
皆さん余裕ですね。これだけのありえない低金利の恩恵を享
受するため多額のローンを組むことになりました。保証料な
どこみの30年、当初15年2.7%で組みます。これでも15年内
に普通は返せると思うのですが。手元には常時500程度おいて
おこうと考えてます。
安全のために短期は選択しませんでした。常日頃から金利など
のことで一喜一憂するのが嫌ですからね。むしろ身体を壊さな
いとか、交通事故を起こさないとか、そちらを重要視
してます(笑)

>27さん。どのような背景かわわかりませんが
30台1馬力であればそれほど無理ではないのでは?
ここの住人さんは総じて超安全思考ですよ。
29: 24 
[2006-02-17 09:01:00]
年収が増えても税金等もかなり増えるから、
単純に「年収の5倍」と考えない方がいいように思っているのですが。
30: 14 
[2006-02-17 09:16:00]
>>25
金利が確定しているということは、現在の市場金利と実際にもらえるクーポンの金額(利札に記入されている金額)に格差が生じているわけだから、市場金利が上昇すると半年毎にもらえるクーポンの差額分、その国債の価値が少なくなります。
そのため債権市場での取引価格が低クーポンの物ほど下落するのです。これをアンダーパーと言います。
アンダーパーの時には、国債の途中償還は市場からの買入れで行われます。

逆に高クーポンの利付金融債は、市場金利が下がると、債権価格は上昇します。
これをオーバーパーと言って、途中償還は抽選で行われます。抽選に当たると時価より安い元本のみが償還されるから損する訳です。

契約した時の金利よりも高いうちは短期固定を返済し、金利が契約金利より下がったら超長期金利を返済、半々ならこれがセオリーです。
逆をやると、ギャンブルになります。なぜそうなるかは、それ以降どちらに動くかをシミュレーションすると明らかです。
自分は繰上げ返済をせず、3000万円ほどを市場で運用しています。(ローンは5年固定の財形数百万円と固定金利4000万円。)
31: スレ主 
[2006-02-17 11:04:00]
>27
1500万超とは言え、2馬力(夫900万、妻600万)ですので
出費もかさみます。
実は4500万のローンでも結構ドキドキの小心者です。
他のスレでは超安全思考の方々が多いので。
1馬力なら大分余裕があるのではないでしょうか。

>14
中々難しいですね。
そう言えば退職金運用中の父もそんなことを言っていたことを思い出しました。
勉強してみたいと思います。
3000万を運用中ですか。
我が家は勉強も兼ねて妻が1桁少ない小遣い程度を運用中です。
今のところ40%の含み益で順調ですが、もう1桁あげて投資する勇気が中々でません。
(資金の問題もありますが)
確実にローン金利以上に運用できれば、低金利のメリットは本当に大きいですよね。

>28
金利で一喜一憂、まさにその通りですね。
短期固定期間終了後、変動を選ぶか、固定にするかでまた悩むことになりそうです。

色々なパターンの方がいらして、ホントに参考になります。
引き続き宜しくお願いします。
32: 匿名さん 
[2006-02-19 02:50:00]
私はローンを組んだらぜったい固定で選ぶつもりです。
ずっと同じって、安心感あるし。
ただ資産運用などに意欲的な方は、そうではないんでしょうね。
私はぜんぜん興味がないので、安心感がいちばんです。
33: 匿名さん 
[2006-02-19 09:19:00]
うちは借入額4700万、期間30年、3年固定金利を選択しました。
夫・自営業(資格職)妻・準社員 一応2馬力ですが、収入比率は 夫9に対して妻1。
固定金利を選択した理由は、超低金利を最大限にりようしたかったから。
3年後(来年ですが)は変動金利を選択し、余剰資金を一部繰上返済にあてます。
自営業者は借り換えは難しいと思うので、このまま取引銀行とお付き合いするつもりです。

選択肢がある方が羨ましいです。
34: スレ主 
[2006-02-21 20:10:00]
>32
私も以前は固定派でした。
しかし銀行でのシミュレーションによると、全部固定とMixでは月額約3万円の差となりました。
この差を、どう感じるかは人それぞれでしょう。
しかし私にも全額を短期or変動にする勇気はありませんでした。

>33
3年後は変動を選択されるのですね。
我が家は状況によって再度短期固定か悩むと思うのですが、
こればっかりはふたをあけてみないと分からないですね。
我が家の利用した銀行は変動の方が繰上げ手数料は低いので、
そのあたりには惹かれたりもしています。
35: 33 
[2006-02-22 19:22:00]
スレ主様
>我が家の利用した銀行は変動の方が繰上げ手数料は低いので
うちも同じです。
都銀を利用しましたが、固定期間中の一部繰上返済手数料は5万+@
変動金利は5千円+@
外資系で借り入れが出来れば、預金連動型や手数料無料も選択できたのですが・・・

>ふたをあけてみないと
同意。
義理兄弟が金融関係ですが、金利動向は神のみぞ知ると言われました。
まぁ、最後は体力勝負ですね(笑)
36: 匿名さん 
[2006-02-23 20:47:00]
繰上返済手数料は東京三菱の場合,一回あたりの返済額が100万円未満であれば,インターネット上の
手続きで4200円と割安です。
一回あたりの返済額が100万円を超えるといきなり手数料が4万円と上がりますので,これまで合計8回
いずれも99万円以内で繰上返済しました。繰上返済の金額が約760万円で約400万円の総返済額の圧縮(支払
利息の減額)ができました。繰上返済手数料は合計3万3000円程度でした。
返済に際して繰上返済の多用を検討されている方は,融資実行当初の保証料についても検討された方がよい
と思います。
私の場合,3900万円を期間23年(10年固定)で借りましたが,2.2㌫の金利で総返済額は4973万円です。
これに融資保証料分0.2㌫加算すると,総返済額は5078万円となったため,実質保証料は100万円を超えました。
しかし,保証料前払いは繰上返済の際に保証料が一部戻るとはいっても手数料が別途とられて実質的な戻り
はほとんど期待できないことがわかり,そのため前払いせずに金利加算したものです。
私のように,ちまちまと繰上返済を検討している方であれば,前払いの保証料の返還はほとんど期待できない
と思った方がよいと思います。
37: スレ主 
[2006-02-27 17:07:00]
我が家は三井住友利用だったのですが、4/1から繰上手数料他がネットだと無料化されるようですね。
金利以外での、問題点?が一つ解決、嬉しいです。

>36
確かに我が家も保証料は高かったですね。
繰上による保証料の返還はあまりあてにしていなかったので、あると言うだけでも有難いです。
38: 匿名さん 
[2006-02-27 17:17:00]
>>37
インターネットでの無料化は4月17日からです。
三井住友銀行のHPでプレスリリースを見てください。
8月中旬から窓口での手数料も変わります。固定関係は手数料がマイナス、変動関係は手数料がプラスになります。
39: 37 
[2006-02-27 17:20:00]
>38
フォローありがとうございます。
喜びの余り?うろ覚えの情報UPしてしまい、申し訳ありません(汗)
40: 匿名さん 
[2006-02-27 23:29:00]
年収530で借入3900万です。
33歳 妻 子供(2歳、1歳)です。(会社員・未上場)
さあ、返し方はこれから考えるか^−^
41: 匿名さん 
[2006-03-04 23:38:00]
2月には既に短期金利上がり始めてたのになぜ悩むのか若干不思議に思ってしまいました>スレ主さん
まだ上がる見通しを金融機関は持っているようです。企業向けの変な商品眺めてるとそういう商品設計が多い希ガス

>36
MUFGもネット返済は数ヶ月前から1万円だか2万円だかになってますよ。100万以上でも1000万以上でも同額だったはずです。
42: スレ主 
[2006-03-06 16:37:00]
>41
そうですね〜。短期固定後、金利がいくらになっているか??ですが
それ程すぐにあがらない(4%以上)のでは?と期待してみたのです。
契約を行ったのは昨年11月でしたし。

バブル前の如く、住宅金利に比例して給与・預金金利も上がれば問題ないんですけどね。
引越しの際、20年弱前の定期預金の通帳が出てきましたが、
6ヶ月定期でさえ今の住宅ローン金利より高かったのですね〜。しみじみ。
43: 匿名さん 
[2006-03-09 22:21:00]
年収1200で借入4600予定。
29歳会社員 独身男です。
実行が来年の3月なので…金利は腹くくりました(笑)
今はホットな時期なのであれこれ考えてしまいますが
とりあえず汗して働きます!
44: 匿名さん 
[2006-03-09 22:48:00]
1200万もらうような仕事は汗かかないだろう。
45: 43 
[2006-03-09 23:12:00]
現業部門なんで、すごい勢いでかきます。
46: 匿名さん 
[2006-03-12 02:38:00]
年収750で借り入れ4200予定。
34歳会社員配偶者有り。
全然心配していません。
47: 匿名さん 
[2006-03-12 19:19:00]
34才で750、若いのにすごいね。余裕!!!

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