長期優良住宅について

[購入検討中さん]

長期優良住宅について教えてください。
ローン減税の優遇もありますが、
いまひとつ長期優良住宅の条件がわかりません。

工務店で建てるとダメなんでしょうか？

[173: 購入検討中さん]

>『認定を受けてもその後の維持管理にはそれなりのお金がかかります。基準をクリアするためのメンテナンスを怠ってそのレベルを維持できなくなると、長期優良住宅の認定を取り消されてしまいます。』
この事に言及していないHMが多い気がします。
もちろん技術力不足や経験不足、コスト低減の為等で長期優良住宅取得を敬遠したいケースもあるのでしょうが、
むしろアピールポイントにしているHMから、この注意事項が聞かれない気がします。
メンテナンス予算の概算まで立てて提案すべきだと思いますね。

[174: 匿名さん]

まずは、ビルダーの実力を見極めることですね。
長期優良住宅の事業が始まる前から、
普通にその程度の家を建て、
普通に維持管理しているビルダーなら、
何の心配もないと思っています。
そんなに特別にレベルが高い家でもないですよ。
長期優良住宅仕様だと、メンテナンス予算が増えるなんて、
ちょっと考えられないです。
もし、そういう心配があるようなビルダーであれば、
敬遠した方が無難でしょう。

[175: 購入検討中さん]

長期優良住宅として新築後の維持管理の費用は、
当然ながら施主負担ですよね？
長期優良住宅の申請をしていない場合は、
何か不具合があった際や、自発的なタイミングで当該箇所を治せばいいだけですが、
もし長期優良住宅の申請をした場合は、
法令に基づく維持管理計画に沿ってメンテナンスを実施しないといけないので、
健全な維持管理が出来る反面、何ら問題のない箇所であっても定期的に取替や補修等を行うので、
長期優良住宅ではない物件と比較すると、引渡後の維持管理に関わるコストは高くなるケースが多いと思うのですが、
如何でしょうか？

[176: 匿名さん]

維持管理計画の内容は、法令で決まっているわけでなく、
申請者が提出した計画に基づくものです。
メンテナンスの状況に関する記録を作成・保存し、
役所から報告を求められたときに報告しないと、
問題になりますので、その点は注意が必要です。

そもそも、長期優良住宅は、図面審査するだけで、
現場検査すら行われていません。
とても、そこまで出来ないというのが実態かと思いますが、
申請時にすら、その程度です。
だからと言って、いい加減にやってもらっては困るので、
信頼できるビルダーに建ててもらうのが大事です。

また、長期優良住宅程度の要件のレベルを維持するのに、
特別にコストが高くなるとは思えません。
ただ、申請手数料と同じように、役所に出すメンテナンス記録の提出に、
手数料を取るビルダーがいるかもしれません。

この制度のいちばんの問題点は（以下、引用）、
設計者は、図面と申請までで現場は関与しない・・
というシステムの会社も非常に多いので、
よほど施工管理、品質管理がしっかりした会社でない限り、
施工時には目を光らせていないと、
長期優良住宅の工事に必要なことをしていなかった・・
というトラブルが生じる危険性が高い制度だと言うことを知っておく必要があります。

なので、ビルダーによっては、問題が生じる可能性はあります。

[177: 土地勘無しさん]

話が噛み合ってない感じがするなｗ

[178: 171です]

メンテナンスについての部分が噛み合ってないのだと思うんですが、重要な部分なんですよね…。

私がビルダー(標準仕様で長期優良住宅レベルだそうです)から受けた説明は、175さんの書いてらっしゃる内容の通りだと思います。

“不具合が生じての補修・メンテナンス”とは別の、“長期優良住宅ゆえに必要となるメンテナンス”があり、費用は施主負担。それを負担できるかどうか、先まで見通した上で申請を考えた方がいい。それを承知した上での申請なら、問題はありません…ということ。

176さん、「維持管理は法令ではなく申請者の提出した計画に基づく」ということですが、ビルダーの施工精度は確かなものと仮定して、169に書かれているような衛生配管の一律交換などはどういった扱いになるのでしょう。
もしご存知でしたら教えてください。よろしくお願いします。

[179: 匿名さん]

認定が取り消されたとしても、税制優遇期間終了後なら実質的には問題ないね。

[180: 匿名さん]

それを言っちゃあ、おしまいよ、ですが、実際には、そういう面もあるかと思います。

> 176さん、「維持管理は法令ではなく申請者の提出した計画に基づく」ということですが、ビルダーの施工精度は確かなものと仮定して、169に書かれているような衛生配管の一律交換などはどういった扱いになるのでしょう。

定期的な衛生配管の一律交換を義務づけているわけではありません。申請時にどのような維持保全計画を提出しているか、ということによります。定期点検の結果によって、一律交換が必要であれば交換、といった内容が一般的でないでしょうか。交換の基準は、一般と変わらないでしょうし、もし変わったとしても、確認のしようがありません。

通常の住宅と変わるのは、長期優良住宅の仕様を維持するために特別なメンテナンスが必要というわけでなく（もし、それが必要になるレベルの施工しかできないビルダーならやめた方がいいでしょう）、定期点検を義務づけている点です。例えば、無償点検は、１年以内しかしないビルダーであれば、その後の点検（維持管理計画がどのような内容で提出しているかによりますが）、は有償となり、長期優良住宅の認定を受けたが為の出費になります。その点は、確認しておく必要があります。
また、長期優良住宅仕様を商売道具として利用することしか考えていないビルダーには、長期優良住宅にしたばっかりに不要な出費が伴うということはあると思います。

http://www.ads-network.co.jp/seinou-kiso/mini-01.htm

[181: 匿名さん]

> “不具合が生じての補修・メンテナンス”とは別の、“長期優良住宅ゆえに必要となるメンテナンス”があり、

とは、具体的には、どういった内容でしょうか。

[182: 178です]

180さん
なるほど、一律交換等のメンテナンスが義務付けられているわけではないんですね。ビルダーの言っていた“長期優良住宅ゆえに必要となるメンテナンス”とは、定期点検費用のことだったのかもしれません。義務付けられているのは定期点検なんですね。私もまた自分で勉強してみます。とても丁寧にご説明いただき、解りやすかったです。ありがとうございました。

181さん
その内容について詳しく聞いていなかったために、ここのレス内容を読んでちょっと混乱してしまいました。私は180さんのご回答で納得がいったのですが、いかがでしょうか。

[183: 購入検討中さん]

で、住宅履歴って何ですか？

[184: 匿名さん]

で、一体何がどう長期優良なの？

あの内容でどの辺が長期に優良なん？

長期って何千年ぐらい？

[185: 匿名]

１兆年

[186: ビギナーさん]

教えて下さい

建築会社を決定して
図面も決まり（建築確認はまだです）
技術的審査を申し込んで適合証が届きました
そのあと市役所に提出するみたいなんですが
そこの工務店が倒産してしまい
キャンセルとなり
私の手元に適合証がある状態です
その適合証は他の工務店で施工しても問題ないのでしょうか？
それとも再審査が必要なんでしょうか？

アドバイスお願い致します

[187: 匿名さん]

国交省に、直接、問い合わせてみた方が早いですよ。

[188: 匿名さん]

>>No.186

出来る出来ないは別として、手間ですが他の工務店でもう一度申請したほうが良いです。

まず、その仕様条件を満たす工務店を探さないといけませんし、

　もし何か不具合があっても「あんたが持ってきた図面だからうち知らんし」って言われることも。


　でも、たぶん無理じゃないですかね。。

　　長期優良住宅の条件の中に「維持保全計画」があり「建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること」となってます。

　　・維持保全計画に記載すべき項目については、
　　①構造耐力上主要な部分
　　②雨水の浸入を防止する部分及び
　　③給水・排水の設備
　　について、点検の時期・内容を定めること。
　　・少なくとも10年ごとに点検を実施すること。

　　となっておりますので、どっちみち変更修正が必要だと思います。

[189: 後悔してます]

もう建ててしまいましたけど、これから建てるみなさんへ。
住友林業で建てました。
税制優遇の説明はバッチリ。定期保守が必要なことも説明をうけました。
ただ、引渡しの日に、毎月３万円積立をして下さいとのこと。
１０年で３００万円程度のメンテナンス費用の準備が必要。
３０年で１０００万円…。１ケ月点検にきた人にも同じ説明をうけました。
固定資産税とメンテナンス積立で、年金は消えるでしょうし、
ローン期間中は、売るにも売れない。
もう破産は目に見えています。
普通の家でも３０年は持つと思います。
「優良」という言葉にだまされないで、普通の家で、毎年36万円でおいしいものを
食べたり、ゆっくり旅行でもした方がいいと思いますよ。

[190: 匿名さん]

それは、住林の長期優良住宅にかこつけたサギでっせ。
定期保守は、通常の住宅と同じ。
点検計画の提出が義務づけられているだけ。

[191: 匿名さん]

>>189
そんなに悲観することないですよ。
月３万円の積み立ては住林がとりっぱぐれのないように予防線をはっているだけ。
義務ではありません。
（費用がないなどの理由で）定期保守点検をしない場合は長期優良住宅の認定からはずれるだけのことです。

[192: 匿名さん]

ちょっと、住林、ひどいなあ、これ。

[193: 匿名さん]

長期優良住宅の補助金１２０万円も通年で５件までで、交渉中の工務店は残り１件なので契約を急がされているけど、契約するべきかな？

[194: 匿名さん]

>191

申請上で「月々Ｏ万円の積み立て」「年間Ｏ万円の積み立て」を
メンテナンスのために行うように申請されています。

これは行政では声高には言っていませんが
積み立てを行っていなかった場合には罰則があったような気がします
（すみません、きちんと調べていなくて）

他の預貯金と合わせてでもいいので、申請の通りの積み立ては
行っていた方がいいような気がします。

他の工務店やＨＭだとそこまで高額ではないと思います。
おおまか月１万円程度が相場のようです。

本来は申請の前にメリット、デメリットとして説明するべき
内容だと思います。

[195: 匿名さん]

> 積み立てを行っていなかった場合には罰則があったような気がします
>（すみません、きちんと調べていなくて）

デタラメ言わないように。

[196: 住まいに詳しい人]

罰則はないね

最初にメンテナンス計画を出すだけ

これも工務店がすべて代行してくれるね

[197: 匿名さん]

長期優良住宅は、真面目にやると、ＨＭ、工務店には、あまりメリットがない制度です。
なので、かえって損だということを言うＨＭもいますので、慎重に判断して下さい。
制度は良くても、ＨＭによっては、リスクが出てきますから。

[198: 匿名さん]

196さんの言うのが正しい。

[199: ド素人です]

難しい話は置いといて、結局どっちがいいの？
標準で対応してるHMで建てる予定だけど、申請しようがしまいが建物の出来栄えや長持ち度が変わる訳ではないよね。
30万程の申請費用払って税の優遇やら受けたほうがいいの？
年収500程度のサラリーマン、2500借り入れ予定です。

[200: 匿名さん]

30万の申請手数料は高いですね。
良心的な工務店、ＨＭであれば、10～20万ぐらいの手数料で、やってもらえるはずです。
我が家はどうでしたから。それで100万の補助と税の優遇が受けられるなら、
申請してもらった方がいいと思います。
長期優良住宅仕様にするのに100万ぐらい追加料金が発生しますとか、
メンテナンス費用の積み立てが必要です、なんて言ってくるところは、
やめた方が無難でしょうね。
この制度は、ビルダーにはメリットがない制度です。
だからこそ、どういう対応をしてくれるかが大事です。

[201: 匿名さん]

罰則がない？
打ち首獄門または30万以下の罰金

[202: ド素人]

>>200さん
すみません100万の補助とは何のことでしょうか？HMからは特に何も説明はなかったです。
標準で対応しているので追加料金とかそういうのはないと思われます。
それから30万ではなく20万弱の間違いでした。

[203: 入居済み住民さん]

罰則は下記を怠ったり嘘の報告をした時に発生します。

第十二条 　所管行政庁は、認定計画実施者に対し、認定長期優良住宅の建築及び維持保全の状況について報告を求めることができる。

第二十一条 　第十二条の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者は、三十万円以下の罰金に処する。

[204: 匿名さん]

>>202
長期優良住宅、補助金で検索してみてください。
補助金の説明がないなんて、変ですね。
申請はＨＭで行い、補助金はＨＭに入りますが、
住宅に対する補助なんで、見積額－補助金＝施主支払額のはずですが。
http://www.cyj-shien22.jp/
http://www.kenken.go.jp/chouki/

[205: 匿名さん]

>>203
罰則は、認定計画実施者、つまり施工者に対するもので、建て主に対するものではありません。

[206: 匿名さん]

で、２３年度の長期優良住宅１００万円補助金はどうなったんだろう。
国交省、取りやめにしたんだったらそれはそれで早く言って欲しい。
長期優良の認定もらって確認もおりて、ずーと待っているってのに。

[207: 足長坊主]

>>205
そんな事は無いずら。

皆さんの住んでおられる都道府県の都庁、府庁、県庁、道庁の建築の部署には長期優良住宅に関する注意点などをまとめた資料が置いてあるはずじゃ。

様々な情報に惑わされるよりも、まずはそういった公的窓口に相談に行くと良いずら。

例えば、長期優良住宅では、施主は認定を受けた計画に基づき、メンテナンスを行う事になっておる。そして、その記録を作成、保存しなくてはならぬ（もちろん業者も）。

所管行政庁は維持保全の状況を調査する事があるずら。また、必要に応じて、報告を求める事もあるずら。

もし、報告を求められたのに、報告をしない、または虚偽の報告をした者は３０万円以下の罰金に処せられる事があるずらよ。

さらに、計画通りに維持保全を行わず、所管行政庁に改善を求められ、従わない場合は認定が取り消される事があるずら。

その場合、新築時に補助金の交付を受けていたら、補助金の返還を求められるずら。

[208: 匿名さん]

我が家は確か引き渡しから半年後くらいに脅かしみたいな手紙が届いた
チラッと読んでゴミ箱に捨てたわい
罰則云々は記載されていたと思う

[209: 匿名さん]

206なのであります。

本日、２３年度の長期優良住宅１００万円補助金の募集が開始されました。
やったぁ！！！

おそらく東日本大震災の補正予算との調整のために遅れてたんだろうね。
多少予算削られたとは思うし。今回の募集は平成２３年８月３１日(水)まで
急いで応募しないと枠がなくなってしまうかも。
それにしても２２年度、事業者登録した会社にとってはちょっとだけ悔しい内容になってる。

いづれにしてもよかったよかった。

[210: 購入検討中さん]

>>209
それは本当の話ですか？

３月１５日にも追加募集の話が有り、申し込みが殺到したのでわずか３日で締め切りになったことが有りますが
今回もそうなるのでは？

[211: 匿名さん]

これを見てください

http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000242.html

http://www.cyj-shien23.jp

３月１５日追加募集のは客がついてなくても登録できるのに対し、
２３年度の分は、客がつかないと出来ません。
絶対とはいえませんが、一週間で募集が打ち切られる可能性は少ないと思います。

[212: 購入検討中さん]

>>211
＞申請受付期間内で補助を受けることのできる住宅の戸数は、一般型と地域資源活用型の対象住宅の合計戸数で、一の事業者あたり５戸を上限とします。また、平成２２年度木のいえ整備促進事業第２回募集分における事業登録申請により、補助対象となる住宅の戸数を登録されている事業者は、当該登録戸数との合計で５戸を上限とします（この場合、事業登録された住宅の戸数分について全て補助金交付申請が完了しなければ、平成２３年度事業におけるエントリー兼補助金交付申請はできませんのでご注意ください）。
　なお、本事業による補助金相当額は、住宅の建築主又は買主に還元される必要があります。

結局平成２２年度に５件着工したところは平成２３年度には建てられないのでは？

[213: 匿名さん]

>結局平成２２年度に５件着工したところは平成２３年度には建てられないのでは？

２２年度、事業者登録した会社は、別枠で５棟たてることが出来ます。
でも登録自体はすぐに締め切られたので２２年度に５棟消化した会社で
別枠で５棟できるところは少ないと思います。

[214: 購入検討中さん]

情報有難うございました。

早速交渉中で長期優良住宅の枠を使い切っていた工務店に連絡したら、新しく５件の枠を確保出来たと言う話でした。

しかし、これには条件が付いていて工務店の話では


「ただし今回は受付期間　・　工期　・　予算額が限定されています。

エントリー交付申請締め切り(適合証・確認済証必要)が8/31まで、工事完了して

実績報告書が23年1月31日必着となっています。また、予算額に達した時点で

終了との事です」。

私は３月末に完成予定でしたので、当初の計画より2ケ月ぐらい早まる事になります。

２か月早く出来ても引っ越しを２カ月遅らせるだけで何も問題は起きないのか？
今思案中です。

[215: 匿名さん]

問題は竣工検査と引越しに間があく事ですね。
ＨＭは早く入金して欲しいために引渡しをせかすでしょう。
そうすると、空家状態で２ヶ月。誰が管理するのかって話です。
１月１日のあとに引渡しをすれば固定資産税は浮きますが
それでも２ヶ月間は今お住まいの所の賃料とローンを払う事になり
これはデメリットですね。

いずれにしても１００万円補助の申請は今月中にしておく方が安心です。

[216: 匿名さん]

＞215さん

固定資産税浮かないでしょ。

非住宅用土地として固定資産時税の減額がないのでは？

家と土地の大きさによりますが

[217: 購入検討中さん]

>>215
アドバイスありがとうございます。

私の場合はHMではなく工務店に頼む予定で支払いは現金（６回にわけて出来高払いを交渉中）です。

モデルハウスを持たない工務店に２か月間貸し出してその分何かサービスしてくれないかな？
と言うプランで交渉するつもりです。

それと補助金は地域の木材使用と言うことで１２０万出る予定です。

[218: 匿名さん]

建設予定地が東北･･･なのね

すごい心踊ったけど、土地が微妙にハズレタ

残念orz

[219: 匿名]

東北って言っても広いけど何処なの。

[220: 匿名さん]

>216
固定資産税の納税義務者は、1月1日に土地や家屋の資産を所有している人になります。
建物表示登記前であれば、それは資産に入りませんし、所有権も工務店が持ちます。
よって１月１日の後に建物表示登記すれば、その建物に対し、その年は固定資産税の
納税義務がありません。

[221: 足長坊主]

>>220殿
そんな事は無いぞなもし。
建物表示登記をしていなくても、実質、完成しておれば、課税される事もあるぞなもし。
資産税課の方々は年末には各現場をパトロールしておられるゆえ、完成前には住宅会社に「中を見せてくれ」と連絡して来られる事も多々あるぞな。

そんな事よりも大切な事があるぞなもし。

住宅ローン減税じゃ。今年の年末までに入居すれば、最大控除６００万円の恩恵が受けれるが、来年１月１日以降に入居だと、最大控除が４００万円に激減するぞな。

しかも、住宅ローン減税は年末の時点での融資残高に対して算出されるゆえ、今年の年末に入居し、来年確定申告すれば、今年の年末の残高に対して減税されるが、来年１月１日以降に入居した場合は来年の年末の時点での融資残高に対しての減税となるゆえ、１年分、残高が減ってしまうのじゃ。

まぁ、世の中、こっちを立てれば、あっちが立たずじゃ。

わしなんかはいつでも・・・、まぁ良い。

[222: 匿名さん]

>221
教えてください。
建築主＝所有者とは限らない（たとえば建売物件で建築途中で客と売買契約が交わされたとか）
場合もありますが、
建物表示登記をしてなくても課税されるとすると、未登記の建築物にたいして課税される事となると
思うのですが、これは、登記簿にも存在せず、住居表示もなく、所有権も定まっていない状態で、
課税されると言う事ですよね。施工会社に対し課税されるのでしょうか？
集合住宅の場合、実質完成してても完了検査を受けて検査済証が発行されていないと利用できないのですが
このような状態でも建物に対する固定資産税課税される事があるということでしょうか？