分譲マンションに50年住んでるって人いますか？

[どしろうと]

前に修繕について質問しましたがどなたからも返答いただけず…

分譲マンションは一生住めますか？？（建て替えなしでって意味です）
そもそも分譲マンションの歴史ってどれくらいなのでしょう？
５０年も経ってないのかな？

建て替えが必要だと仮住まいを探したり住民の合意を得るのが大変だと
思うのですが（もちろん金銭面も）長〜く住んでる人とか教えて下さい！！

[22: 匿名さん]

＞4,5階くらいの低中層くらいのマンションが丁度いいのかな

低中層のマンションってすごく高いですよ。土地の利用効率が
悪いからです。東京の品川区とか大田区あたりに集中してます
。超高級マンションです。今、あまり売れてないみたい
ですけど。

それから心理だけで建て替えが進むわけがないです。負担が
ものすごいからです。

最低でも2年はかかるので、その間別のところに住まいを
みつけなくてはなりません。神戸の大震災でつぶれた
マンション居住者がどんなことになっているのかご存じ
ないのですか？

[23: 匿名さん]

＞30年後の住居事情は想像できません。

今、築30年のマンションに住んでいます。今度新築マンションに
引っ越す予定です。

どこが違うか。

１．　床に段差がなくなった。
２．　床暖房が標準になっている。オプションであれば
　　　30年前もありました。
３．　二重床。私のマンションにはないだけで、昔も
　　　あったかも。
４．　ディスポーザー。これは30年前にはなし。
５．　機械式駐車場。？？
６．　オートロック。

要するにほとんど違わない。大部分の設備は後からつけ
加えられます。床の段差はリフォームで修正可能。

実は私も中古を買うつもりだったのですが、良い中古が
見あたらないのです。90m2以上、駅から10分以内、この
２つだけの条件では、都心部の高価な中古しかひっかかって
きません。仕方なく都内の縁に新築を購入することになって
しまいました。

ヴィンテージマンションで安いのを探せばよかったかなと
今になって後悔しています。

[24: 匿名さん]

ちょっと話を戻しますけど、私も０５さんの見たらしき番組を覚えています。

確か、高齢で建て替え費用が捻出できない人は、もし万が一の場合になった時にマンション側に
その住居を贈与？するという内容でした。

それで、反対していた何人かの高齢の方の同意を得て、無事建て替えられたと...

これから少子高齢化になるとしたら、こういう選択も増えてくるんでしょうか。

[25: 匿名]

分譲にすむ前は築40年の賃貸マンションに住んでたけど、風格すらあったよ。
とても人の良い、かつしっかりしたオーナーが住んでて、管理状態が極めて良好。
そういう物件だから住んでた人間も良い人が多かった。

大切に扱えば今の分譲基準のマンションだったら長持ちすると思うけどな。

[26: 購入経験者さん]

>万が一の場合になった時にマンション側に
>その住居を贈与？するという内容でした。

違いますよ。建て替える人たちが、その住居を
買い取らなくてはならないのです。

だけど、本当に建て替えなくてはならないマンションは
そんなにはないのではないでしょか。

世の中にはひどいマンションもあるようなので、一律には
言えないとは思いますが。10年もたたないのに、外壁が
ひびだらけのマンションもあるそうです。手入れが悪いと
いうより、最初からできの悪いマンション。こういうのは
立地も悪いでしょうから、建て直す価値もないかもしれま
せん。

[27: 匿名さん]

ディスポーザーを欲しがってる方が多いみたいですが、
湾岸タワーでディスポーザーを使ったら１ヶ月で黒カビが生え、
メーカーに連絡したけど大した対処法も教えてもらえず、
毎日掃除してもカビは完全には無くならなかった。
築浅で住戸を転売したからもういいけどね。スレズレご免。

[28: 匿名さん]

今度入居予定のマンションで初めて、ディスポーザーを
使うのですが、掃除が大変みたいですね。におい嗅いだら
気絶しそうになったという話もよく聞きます。

デベロッパーも＊＊＊＊しいと思っているのかもしれませんが、
ポイントのひとつになっちゃってるので、つけないわけ
にはいかないのだろうと思っています。

一度使ったら懲り懲りという可能性は大きそうですね。

もしディスポーザーが要らないという話になったら、
50年前のマンションから進歩した部分はほとんどない、
ということになりますね。

コンクリートなんかは、40年以上前の、塩気抜きの
砂のほうがよほど良好だという話ですし・・・

[29: 匿名さん]

わが家もディスポーザー使って4年ですが、臭いなど全然ないです。
十分水を流して使い、あとは普通の排水口と同じように
油分は拭取りあまり流れないようにしていれば大丈夫です。
全部流れきっても暫く水を流し続けるようにと取り扱い説明に
ありましたから、多分排水パイプの途中にカスがこびり付いたり
するのを避けるためででしょう。
汚れ落としは氷を入れて回すだけです。
ただ、漂白洗浄剤の使用が禁止なので、ピカピカになりませんけど。

[30: 匿名さん]

50年前との違いと言えば、なんといっても免震とか制震とかでしょう。
その前提としての耐震基準もだいぶ向上した。

[31: 購入経験者さん]

今のマンションは２４時間換気があると言うことでしょうね
それと湯沸かし器が外付けです

昔１９７０年頃　東京で秀和レジデンスの水道設備のアルバイトをしたことがあります
もう３８年経っていますね　今でも建物は有るみたいなので結構持つみたいですね
当時は湯沸かし器は住居の中に付いていました　大きな湯沸かし器でした

免震と言っても横揺れだけに機能するみたいで、直下型だと機能しないようです
それとある年数で、基礎部分の交換も必要で費用が掛かりますね

[32: 物件比較中さん]

古めの中古マンションを検討するとき、配管の老朽化がとても気になります。
浄水器付ければ問題ないかもしれませんが、何十年もとなると錆とか水垢とか
どうでしょう。
使っていれば傷んで来るのは当然ですよね。水漏れも起こりますよね。
ガス管だったら？ああ！

[33: 購入経験者さん]

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1521909.html

こちら読んでみたらどうでしょう？
配管関係は交換が良いようですね

[34: 匿名さん]

配管が傷むのは年とれば当然です。

まともなマンションは当然交換してますので、それが
問題になることはほとんどないと思いますけど。

[35: 匿名さん]

>今のマンションは２４時間換気があると言うことでしょうね
>それと湯沸かし器が外付けです

目白台ハウスのことばかり書いて申し訳ないですが、そこし
か知らないので・・・文京区の築４８年のマンション。

集中冷暖房完備で、換気も集中制御。湯沸かし器って
何?　そんなものなし。

まあ、しかし、こうやってメッセージを読んでくると、
50年後にも問題なく住めるマンションって一部にすぎない
ような気がしてきました。管理次第というところはある
ので、がんばるしかないでしょうが。特に、最近は、
買った後はどんどん値段が下がるので、整備していかな
いとどうにもならなくなる可能性が大きいですね。
住めもしないし、売れもしない。最悪ですね。

中古で、管理が良好なマンションってほんとうに良いと
思います。

[36: 購入経験者さん]

マンションは５０年は持つでしょう　まあ１００年と言うのも有るけど　生きていないな
今の水道管は内部がコーティングされているから　それなりに耐久性は有るはずです
昔のは鋼管だから錆びるだけです

>集中冷暖房完備で、換気も集中制御。
システムが立派でも劣化、老朽化は避けられませんね
　人間と同じですよ　動脈硬化...
複雑な物は壊れるし維持するのも大変
　世帯別に冷暖房した方が無駄も少ないです

[37: 匿名さん]

＞世帯別に冷暖房した方が無駄も少ないです

高級なマンションは、内廊下もきちんと冷暖房するので、
どうしても、全館冷暖房になるんです。

管理費は高いけど、そのかわり、個別の冷暖房費は
必要なし。きちんと計算したことないですが、割高
なのかもしれないとは思います。

快適さをエンジョイするためには、そのための
費用も必要ということで・・・

それにしても都心近くの中古は全然さがりませんね。
90m2以上を探しているのですが、まだまだとても
手が出ません。

[38: 長靴を吐いた猫]

分譲マンションを購入する際、「（建替え無しで）いつまで住めるか？」は購入者の大きな関心事だと思います。結論は、「マンションやそこに住む居住者（正確には所有者）によって年数は様々であるが、いずれかの段階では建替えor解体を迎えるであろう」というものです。

分譲マンションの歴史については、木造密集市街地の被害が甚大であった関東大震災（1923年）後に、財団法人「同潤会」（公団やＵＲ都市機構の祖先）によって東京や横浜の各地に建設された「同潤会アパートメント」が日本の初期分譲マンションに当たります。

具体的には、1925年建設の中之郷アパートメントから1934年の江戸川アパートメントまで。色々なタイプがあるのですが、表参道ヒルズに建替えられた青山アパートメントや、建替え事例で必ず取り上げられる江戸川アパートメントなどが特に有名です（テレビの建替え事例は江戸川です）。

これらのアパートメントは、文化的にも歴史的にも非常に価値が高く、非所有者を中心として保存運動も活発だったのですが、残念ながら現存するのは残り２箇所（？）で、ほとんど全てが建替えあるいは解体されています（……大塚女子アパートメントのように残して利用することが可能だった建物も文化レベルの低い現都知事の一声で解体されてしまいました）。

さて、これら同潤会アパートメントを含む分譲マンションは、1970年以降約５〜１０万戸／年、近年では約１５〜２０万戸／年のペースで供給され、現時点で約５００万戸のマンションが存在します。

一方で、ハード・ソフト、様々な理由で老朽化したマンションを建替えた事例は全国にわずか１５０件程度しかありません（震災で建替えられたマンションを除きます）。これは住戸数にして１万戸未満ですので、１／５００ということになります。

建替えの理由はマンション毎に様々ですが、初期分譲マンションの場合、建物の耐震性への不安や、浴室・洗濯機置き場・エレベーターの有無などが理由として挙げられます。

建物の耐震性に関する基準は、1971年（昭和46年）と1981年（昭和56年）の２回にわたり大幅に見直され、このうち1981年から施行され現在にまで至る基準が「新耐震基準」と呼ばれ、新耐震基準による建物では、大地震時にも、建物内部の人の安全を確保することができるとされています。

竣工年（正確には確認申請日時）は中古マンション購入の際の大きな目安になるのですが、1981年以前の旧耐震基準で建設されたマンションの場合、大地震の際に崩壊・大破・中破する可能性は約５０％です（もちろんオーバースペックで建設されたマンションであれば安心です。一方で新耐震基準であっても施工がいい加減であればＮＧです）。

実は大地震でいつ壊れてもおかしくないマンションが約１００万戸あり、国や自治体が耐震改修や建替えを促進しているのは、この1981年以前のマンションです。決して事業者や国が悪巧みしている訳ではありません。

また、建物の老朽化に伴って通常は購入者も高齢化しているため、エレベーターの有無等も大きな理由になります。これについては改修工事でエレベーターを加えることも可能ですが、完全自己負担になる費用負担や敷地スペースの有無等も関連してきます。

なお、およそ１２年周期で迎える大規模修繕の際に、「大規模修繕で大きな費用をかけるのであれば、いっそ建替えては？」というような修繕か建替えかで判断に迷う時期がやってきます。過去の事例を見る限り、２〜３回目の大規模修繕の時期を迎えた辺りから、維持管理の方針を巡って、もめ出したり、団結したり、様々です。

さて、過去の１５０事例を見る限りでは、築年数３０〜５０年くらいで建替えを迎えたマンションがほとんどです（長いもので７０年くらい）。ただし、いずれも１９８１年以前のマンションで、現在新築マンションの購入を検討されている方には、この数字は参考にならないでしょう。

おそらく３０〜５０年は保つけど、１００〜２００年と劇的に保つことはないように思います。正確には、きちんと維持管理すれば半永久的に保たせることも可能ですが、そこまで住民の質が高くないので、管理レベルによって年数は様々なものになると思います。設備の陳腐化などによって建替えが検討されることもあるかもしれません（バブル期の高級億マンションも今見れば大したことがありません）。

購入時はあまり意識されないかもしれませんが、マンションとは考えているよりも遙かに運命共同体です。事業者や立地、グレードがどうのこうのといった話よりも、所有者による良質なコミュニティ形成や管理運営がなされるかどうかが何より重要です。

マンション購入支援サイト等で、大規模修繕・建替えの前に売り逃げろ的なアドバイスをする運営者や書き込みがありますが、本人は賢いと思っているのでしょうが、本来そのような利己的な人間には、分譲マンションのような集住は不向きなのです。

購入時に様々な観点で精査することは重要ですが、建物がいつまで保つかという点からは、購入後のコミュニティの形成や管理運営に注力するのが何より一番です。そして、それは購入者（所有者）の責任でもあります。

権利は責任を伴います。そして、権利放棄は可能ですが責任逃れはできません。集住のネガティブな側面を抑え、ポジティブな側面を引き出せるようなマンションライフをぜひ実現して下さい。

[39: 匿名さん]

私もいろいろ勉強してきましたが、おおむね６０年前後が建て替え時期になると考えていま
す。まだ、建て替えの実例が少ないのは、そこまでいっているマンションが少ないからでは
ないでしょうか。６３年前が第二次世界大戦が終了した年なので、無理もないと思います。

私の現在住んでいるマンションは２８年目ですが、なんの問題もありません。
ディスポーザーがないことと、二重床でないことくらい。これらは住むのに
必須のものではないです。エレベーターは３７年目に更新の予定です。

法定上の耐用年数は４７年ですが、それは４７年しか持たないということではなく、
減価償却の年数が４７年という意味にすぎません。

政府や企業にだまされて、問題なく住めるのに、買い換えたり、建て直したりしない
ことが大事だと思います。メンテナンスさえきっちりやっておけば、外観も中身も
問題なしです。広さだけはどうしようもないので、広いマンションを購入しておく
のは重要なことだと考えています。

よく言われる、広さと立地が猛烈に大事ということです。最近の洗濯は、乾燥機を
使うので、以前に比べたら、建物の向きはそれほど重要ではないと感じています。

[40: 長靴を吐いた猫]

建替えの事例が少ないのは、老朽化マンションが少ないからではなく、建替えそのものが非常に困難で幾つものハードルを越えなければならないからです。

最も困難な理由として、関係関与者の合意形成があります。つまり、「建替え」や「大規模修繕」といった再生行為を実施するにあたっての関係関与者、特に所有者間の意思統一ができるかどうかです。

例えば、上記の江戸川アパートメントの場合は、建替えの話が挙がってから実際に建替えが行われるまで約３５年くらいの年月が経っています。その間、あーでもない、こーでもない、と大変な苦労を重ねて、最終的に建替えに至った訳です。

この３５年という期間は、建替えに関するノウハウの少なかったなどの理由もありますが、いかに合意形成が難しいものかを物語る例としては十分ではないでしょうか。参考までに、江戸川アパートメントは建設当時は東洋一のマンションと言われ、立地も良く、居住者のコミュニケーション能力は高く、管理運営のレベルも相当高い部類に入ります。それでも３５年です。

ところで、建替えの場合の事業の仕組みを簡単に説明すると、民間事業者が入る場合と入らない自主建替え型の場合の大きく２つに分かれます。

後者は希ですが（しかし今後増えてくる）、文字通り、自分達だけで既存建物の解体費や新築建物の建設費等を用意して、建替えを実現するというものです。費用に関しては、仮に戸建て住宅の建替えに３千万円かかるとした場合、戸建て住宅より生産効率が良いので戸当たり２千５百万円かかるといったイメージです。

ただし、全ての所有者が同じタイミングでこれだけの費用を同時に調達することの至難さは、ちょっと考えてみればよく分かるでしょう。また、これが仮に５０年後だとして、３０歳で新築購入、８０歳の時にそれだけの資金調達力があるかどうかを考えてみて下さい。きっと「すぐ死ぬのでこのままで」となる高齢者の気持ちもよく分かるでしょう（相続した子供に引き継がれるだけですが）。

さて、過去の建替え事例のほとんどが前者、つまりマンション供給事業者が関与します。……と聞くと「騙されてなるものか！」となる方が多いことでしょう。この反応は「事業者＝悪者」といった単純なイメージから来るのだと思います。この反応は相手がＳ不動産のような悪質な事業者の場合は正しいのですが、ほとんどの場合は相手の情報が不足していることによる防御反応に過ぎないでしょう。

建替えに関してはマンション事業者と信頼関係を構築して一緒に進めていかなければまず実現しません。したがって、良い事業者と組むことが極めて重要になります。

とはいえ、素人集団が良い事業者を選び、営利目的の専門企業と対等な知識レベルで協力関係を構築していくには、所有者側の立場で支援してくれるコンサルタントが必要不可欠になってきます。したがって、良いコンサルタントの支援を仰ぐことが極めて重要になってくるのですが、建替えに関する知識や経験があり、区分所有法をはじめとする多くの法律知識や不動産知識を持つコンサルタント会社は、残念ながら現時点では全国に３社ありません（これも建替え事例が少ない理由です）。

よくある失敗事例は、建替え後のイメージ図を描いてくるコンサルタントを選んでしまうことです。多くは、設計事務所系であったり、再開発事業系です。なんら実現可能性の保証されていないイメージ図を見て、「こうなったらいいなぁ」で選んでしまいがちですが、ほぼ失敗します。また、価格で選ぶのもよくある失敗事例です。本業での売上げを得たいが故に先行業務を無償・安価提供する行為が発生するのはどの分野でも同じです（価格で選ぶと、どこかに転嫁して必ず泣きます）。

と、少し脱線してしまいましたが、事業者の関与する建替えの仕組みを簡単に説明すると、『既存建物の１００戸だとして、建替えると３００戸になる。事業者が増えた２００戸を新規分譲して、建替え費用や儲けはここから賄うから、今まで住んでいた１００戸の人は負担無しでいいよ』というものです。

これが１５０戸になると、『５０戸の新規分譲では建替え費用を賄えないから、戸当たり２００万負担してね』とか、建替え条件によって色々変わってくる訳です。

という訳で、建替えに係る所有者の費用負担というのは、敷地条件や関与する事業者、事業者の新規分譲価格（つまり市場の動向）等によって大きく変わります。事業者は悪者にされがちですが、ボランティアではないので最低限の儲けは必要ですし、実際に価格を決めているのは実は事業者ではなく市場、つまり我々です。

過去１５０件の建替え事例を見る限りでは、建替えによって面積の大きくなるもの、つまり建替え条件の良いマンションの建替えが実現しています。つまり、老朽化の程度というよりも、敷地に余裕のある状態で建てられていて、建替えによってヴォリュームアップできるようなマンションは比較的スムーズに建替えの実現に至っているのです。建替えは、建物の年数で決まるのではなく条件で決まっているのです。

古いマンションや団地では、敷地に余裕のある状態で建っているものがありますが、こういったものから建替えに至っています。そして、このような事例から「建替えは無償でできる」とか「戸当たり１００万でできる」といった誤った情報を生み出されているのですが、実際にこういった好条件で建替えられるマンションは非常に少ないのです。

ほとんどのマンションは上限一杯で建てられているのが現実なので、事業者の関与・支援はほとんど望めないでしょう。となると、自主建替え型になる訳ですが、これは非常に難しいので、大きな流れとしては建替えではなく耐震改修等でなんとか建物を長く使っていく方に国の政策等も変わってきているように思います。

[41: 長靴を吐いた猫]

ついでなので、建替えの困難さについて、根幹を説明しておくと分譲マンションは専有部分と共用部分とから構成され、共用部分や敷地は専有部分の持分割合に応じた共有です。

個人の財産は法が承認している場合を除いて個人の意思のみによって変動します。

この民法の大原則により、共有である共用部分を解体したり、敷地の利用形態を変えることは、全員の合意が必要になります。区分所有者が１００人いたら、１００人全員の賛成が得られないと建替えられない訳です。１５０件の建替え事例うちの最初の８０件は、全員合意によるものです。更に言えば、そこには全員合意に至るだけの好条件があった訳です（地上げとかもあったかもしれませんが）。

実際には、全員合意はほとんど不可能なので、区分所有法によって、区分所有者及びその議決権の４／５以上の賛成をもって建替えの意思決定ができるという「建替え決議」という仕組みによって最近の建替えは実現しています（国内最初の事例は確か平成１２年前後？の六本木一丁目のマンション建替えです。それから制度上、建替えよりも増築や減築の方が困難です（それを分かってないで改修してしまうマンションや改修事業者も多いのですが！））。

実現件数の少なさからも分かるように、建替え決議等のノウハウを持ったコンサルタントや事業者は数える程しかなく、大手も現在勉強中というのが実際のところです。国も老朽化マンションをどう再生していくかで頭を痛めている真っ最中です（平成１４年にマンション建替え円滑化法という後半プロセスをフォローする法律を作ったが、相変わらず建替えの実現はスローペース）。

既にマンションを取得していて、1981年以前の基準で設計されたマンション（竣工年にして1982とか1983年以前のマンション、だいたい築後25年以上経過マンション）の方は、ぜひ耐震診断だけは行い、『うちのマンションはいついつ耐震診断を実施して、結果はこうだった』と言えるようにしておくべきでしょう。そうして初めて『なんの問題もありません』と言える状態になります。

残念ながら結果が思わしくなかったマンションは、診断結果に基づいた適切な処置をしておく必要があります。

なお、この際注意すべきは、耐震性に劣るマンションを賃貸に出して、震災等で賃借人に被害が出た場合は、適切な管理義務を怠ったとして所有者が責任を負う必要があるということです（阪神淡路の裁判事例が参考になります）。人の命の責任を負えますか？

また、例えば、管理組合の理事執行部が、区分所有者から耐震診断の要望を受け付けなかった場合の執行部責任も非常に重くのしかかってきます。耐震診断をして、仮に結果が悪かった場合の資産価値の低下を理由に、診断を実施しないマンションがありますが、近々義務化されますし、実はものすごいリスクを負っている状態にありますので確実に行うべきです。また、中古マンション購入検討者の立場からは、このあたりの精査は重要です。

建替えは実務的に非常に難しいので事業者が今後も参入してくれるかどうかは分かりません（←建替えに関して事業者は、悪者というよりもむしろ協力者です）。区分所有者は自主建替えを前提に、適切な準備を購入したその日から行うことです。

再び、権利は義務を負います。そして、権利放棄は可能ですが責任逃れはできません、でまとめとしたいと思います。

※今日はたまたま見つけたこのスレッドに色々書いてみました。類似・関連質問等がありましたら、ぜひこのスレッドにリンクを貼ってあげて下さい。