分譲マンションに50年住んでるって人いますか？

[どしろうと]

前に修繕について質問しましたがどなたからも返答いただけず…

分譲マンションは一生住めますか？？（建て替えなしでって意味です）
そもそも分譲マンションの歴史ってどれくらいなのでしょう？
５０年も経ってないのかな？

建て替えが必要だと仮住まいを探したり住民の合意を得るのが大変だと
思うのですが（もちろん金銭面も）長〜く住んでる人とか教えて下さい！！

[2: 匿名さん]

日本で一番古いのは原宿の同潤会アパートでしょうか。
1925年築なので78年程建っていたことになりますね。
床のコンクリートは砂のようにぼろぼろで壁もあちこ穴が空いてたり酷い状態でしたが
２世帯ほど最後まで住まわれてた方がいらっしゃったようです。入居は戦後ですが。

全然答えになってませんね失礼します。

[3: どしろうと]

７８年ですか！！
そのような状態だと建て替えはしていないんでしょうね。
でも１９２５年築でそれだけもつということは今の建物なら一生住めるのかな？
ぼろぼろは嫌ですけど…

分譲マンション購入した人達は将来のことどうお考えなんでしょうか？
住み替え？建て替え？

何千万のお買い物なのに50年後とかに（私は８０歳位だな）また大出費
なんてことは避けたいんですけどね…

[4: 匿名さん]

コンクリート建築は、手入れがよければ１００年住めるが、手入れしないと
３０年ももたないとはよく言われますね。
私の実家の公団住宅（府中にあります）そろそろ４０年経過しますが、
大きな問題もなく両親は住んでいます。きちんとメンテすれば、まだまだ
大丈夫だと思います。外観もきれいで、
（資産価値はないものの）居住用としては、今でも売買されています。

[5: 匿名さん]

だいぶん前にテレビでやってた気がする。
マンション建て替えで１戸あたり100万くらい？持ち出しが必要で
年輩の人がお金もないし引っ越せと言われても困るし・・・と困惑してたが
結局立て替えたらしい。って言うか番組内容うろ覚え。
個人的にはある程度年数が経ったら（大規模修繕の２５年後？）立て替えを視野に入れた修繕積立金を設定したいですねえ
かなり高くなりそうですが。

[6: どしろうと]

そうなんですか。少しホッとしました。
実際に住んでおられて問題ないというのは心強いお話ですね。

マンション購入時には修繕費等の話はあると思うんですが建て替えについて
の話はしないのでしょうか？建て替えないこと（100年住める）が前提なんで
しょうかね？

私がＭＲに行った時に営業の方に「20年は住みませんよ〜。10年くらいで新しい
マンションに移ってこっちは人に貸せばいいんです。そういう人が多いですよ。」
と言われてからずーっと気になってるんですよね。
人に貸せる保障はないし、だいいち私は一生住むつもりで購入したいのにって。

最近ではマンションの購入って一生涯に一度のことじゃないんでしょうか？

[7: どしろうと]

０６は０４さんへのレスでした。

０５さん
やはりそういう例もあるのですね。建て替え時はどう考えても高齢だし
積立金をしておかないとかなり厳しいですね。
でも１００万とは意外でした。戸数によってもかわるでしょうが100万位
なら戸建ての人のリフォームより安くすみそうですね。

[8: 匿名さん]

０４は日鋼団地のことでしょう。
あの当時、分譲の団地に住む人は教育水準も高く、住居への意識も
高いので管理組合もよく機能されていた時代です。
・・・今は管理費を払えるのに平気で滞納するような所もあるようで、
住民のレベル（所得ではない）や管理のしっかりしているかを選んで
買う必要があると思います。

[9: 匿名さん]

住民のレベルって大事だと思うけど、
中古マンションでないと調べるのも難しいです。
それと、１０年たって住み替えで賃貸にする人が増えたら
居住者の質も変わっちゃいますね。

[10: 匿名さん]

昔のマンションって、建蔽率・容積率共に余裕があるものが多いのか、立替のときに部屋数を増やして、その利益で建て替えに必要な個人負担を低く（場合によってはゼロ）抑えられてるみたいですね。（それでも、仮住まいや引越し費用で揉める）
でも、最近のマンションって、いっぱいいっぱいの所が多そうだから、将来、建て替えとなったら、すべての費用を入居者で負担しなきゃなんないんで、たいへんでしょうな。
変な条例とかが出来てて、建て替えた場合、規模を縮小する必要がある場合なんか、どうなっちゃうんでしょうね？
総合設計制度の適用が受けられれば、規制をオーバーできるので、救われる物件もあるかと思いますが、最初からその制度を基に造られたものを建て替えるときは、どうなるのかも心配です。

[11: どしろうと]

分譲マンションの営業の方に建て替えの件を聞いてみました。
コンクリートの寿命ははっきりいってわからないが購入した方の
子供の世代までは持つと思います。
建て直しをするのであれば100万や200万ではすまない…
とのことでした。
１０さんがお話されている通り、昔は部屋数を増やしての調整だった
そうですが今はそういうわけにはいかないそうです。

建て替え時の住民の合意は金額によっては本当に難しいでしょうね。
意識レベルの高い方ばかりではないでしょうからね。

子供の代までもつというなら金銭的にも心配はなくなりますが…
本当かな？

[12: 匿名さん]

私の妻の実家は新宿区の某公社団地で、築45年でした。
昨年ようやく建て替え決議がまとまり、現在は新しい建物を建設中です。
10さんの仰るように、基本的には「等価交換」…つまり、
３Ｋに住んでいた所有者は無償で１ＬＤＫが与えられ、
１千万円負担する毎に間取りが１部屋増えます（３ＬＤＫまで）。
世帯数は建て替え前の1.5倍増となり、増えた分は新規分譲となります。

なぜ建て替えに至ったかというと、コンクリート云々の問題ではなく
狭い間取りの問題（当時は洗濯機を置くスペースが考えられていなかった）や
高齢者が多くなり、段差が現在の生活に合わなくなったことが要因だそうです。
現在新規に分譲されているマンションはほとんどがバリアフリーなので、
そういう問題で建て替えるということはないと思います。

怖いのは現時点で築20年〜30年程度のマンションは基準が緩く、
コンクリートの強度にかなり問題があるそうで、
こうした建物を50年維持するのは不可能だそうです。

ちなみに２さんが書かれた同潤会アパートが分譲になったのは、
払い下げが行われた昭和20年代後半で、それまでは賃貸だったそうです

[13: 匿名さん]

当時、一家に１台車を持つとか、一部屋に１台エアコン、電話、テレビ
を置くようなるなんて予想できないのと同じように５０年後には、パソコンのサーバーを置くスペースがないとか
燃料電池の設置場所とか、現在では想像がつかない理由で間取りの変更が必要となってくるのでは。

[14: どしろうと]

大規模な補修なしで65年もつコンクリート使用というマンションが
ありました。これからはこういったものがスタンダードになるのですね。
（もうすでにスタンダードなのかな？）

１２さんのお話のように50年前との生活の違いなどから生じる不便に
より建て替えが生じるのですね。
1部屋増で1千万円ですか！！具体的なお話ありがとうございます。

１３さんの仰るとおり生活スタイルの変化は予想できないものですね。
これは戸建てでも将来リフォームの必要が出てくると思うのですが
分譲マンションでは自分ひとりが「このまま住む」と主張してもダメ
なところが不利なのでしょうかね？

60歳までローン払い続けて80歳までに１千万円を貯めておくなんて
…できそうにないです。

[15: 匿名さん]

人の寿命は伸びつづけるから
こういう問題はより深刻になるかな。

[16: サラリーマンさん]

＞１０
でもそれって、余裕があったからこその良環境が悪くなっていく建替えになるんでは？
さらにその次の建替えには応用できないよ。

基本は自力での建替えですよね。

ちゃんと管理すれば１００年は持つそうな。
http://www.fukukan.net/paper/070903/work_fujiki.html

[17: 匿名さん]

欧米では、100年以上持たせているのに、日本は・・・ということでいつも話題になります。

日本は雨が多いからというのひとつの理由としてあげられているのですが、欧米は寒暖の
差が激しく、厳しさは同じくらいとされています。

日本政府は、45年ぐらいを寿命としていますが、相当疑問を持っています。

今、30年を過ぎたマンションに住んでいますが、インターネットは使えるし、雨は漏らないし、
住むのに何の問題も感じていません。エレベーターがちょっとガタガタしているくらい。
配水管は掃除しただけで問題なくなっています。ディスポーザーを後からつけるのは無理で
すが、新築でもディスポーザーないところはあります。

要するに業界、政府としては、産業界のために、立て替えさせたいだけじゃないでしょうか。

今、積極的に建て替えられている建物は次ぎのようなもののようです。

１.　階段しかないアパート、マンション。
２.　極端に狭い、アパート、マンション。
３.　水道管、配水管が駄目になってしまったアパート、マンション。

要するに、上記のことがなければ建て替える必要がない。古くなっただけであれば
内装だけリフォームすれば終わり。

今の新築のマンションですが、本当に新しい要求事項がなければ、
70年でも100年でも保つのではないかと思っています。住みやすい
新築であれば、将来もあまり問題を生じないのではないかと考えて
います。そういう意味では、新築の内から問題があるようなマンション
を購入してしまうと、問題続出のような気がしています。長くはとても
住めないでしょう。

いい新築マンション買いましょう。お金がなければ無理せず、良い中古物件を
購入することをおすすめします。

[18: 周辺住民さん]

近親の者が目白台ハウスに住んでいます。

1962年築。住友不動産。
場所:　文京区関口
ホテルフォーシーズン(昔の椿山荘)のすぐそば
有楽町線江戸川橋から徒歩6分(坂の上ですけど)
目の前に、東京カテドラル教会あり。日本のキリ
スト教の大本山です。
買い物は少々不便。大規模ショッピングストアー
は全くそぐわない土地柄です。

後4年ほどで、50年です。住むのに全く問題なし。
屋根付き、自走式駐車場あり。
非常に良くできています。さすがにディスポーザーは
ありませんけど。建て替えの話が出たこともあります
が、必要ないのに建て替える意味がないです。100年は
そのまま住めると思います。嘘だと思ったら、実際に
見に行ってください。

3ヶ月くらい前に、120ｍ2が5400万円ででていま
したが、どうなったか・・・。

問題は、管理費がかなり高いこと。高級マンション
なので仕方ないと思います。管理人常駐、
全館冷暖房なので仕方ないと思います。

要するに、良くできたマンションは、50年たっても
住むのに快適なので値段がつくけど、駄目マンション
は、20年もたったら、買う人がいなくて、値段つきま
せんよ、ということ。

思い切って、こういうヴィンテージマンションを購入す
るのもひとつの手だと思います。安いし。広いし。
ただし、建て替え寸前は金がかかってまずいので、その
情報だけはきちんとしておいたほうが良いと思います。

私も、マンションが50年で寿命というのは政府・業界の
陰謀だとしか思えません。

[19: 匿名さん]

「鉄筋コンクリート」は、作られ始めた頃は「半永久的に保つ」と言われていました。
しかし、現実にはそうではなく寿命があることがわかってきています。
理由はいくつかあるのですが、最も大きな原因は鉄筋の腐食（錆）によるものです。

寿命は40年とか50年とか言われていますが、延命は可能です。
それは、早めにこまめにメンテをすること。
マンションに限らず「鉄筋コンクリート構造物」であれば同じことです。

日本の土木業界では、残念ながら、「まだ使えるから」との理由で放置してきた結果、
短命に終わるものの大量更新時代がこれからくると言われています。

建築業界はどうなのでしょう？
目先の修繕費をケチると、後で大きなツケが来そうです。
特に海沿いのマンションは塩害を受けるので要注意です。
反対に、小規模の修繕をきちんと繰り返しているマンションであれば、
かなり保つのではないでしょうか。

[20: ビギナーさん]

ちょっとずつ修繕してても、何十年かに一度の大地震によって強制的に立替を強いられてきたか、或いは、被災地でなくてもその被害を見聞きし心理的に立替を求めているのではないでしょうか。
耐震偽装で問題になった会社はドイツの工法を用いて、短期の施工を実現したとか言っていましたが、欧米と日本での地震の頻度も規模も全然違うでしょ。
免震、制震など地震対策はいろいろありますが、これらもメンテナンスは重要ですし、それにかかる費用も十分検討する必要があります。
ですので、4,5階くらいの低中層くらいのマンションが丁度いいのかなと思っています。

[21: 買い換え検討中]

今を見て過去を振り返っても、未来への参考にはならない時代です。
技術革新が、年を追うごとに急上昇しています。＜30年後の住居事情は想像できません。

それ以前に、石油30年説も思い出してくださいね？
備えることは大切ですが、「今」を犠牲にする価値があるかどうか・・・・