[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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[301: 大家奮闘中]

通常はペナルティー=残債
(残りの家賃)ですが、何か別の事ですかね。

[302: 匿名さん]

>>299 大家奮闘中さん
保証金没収か残存期間か少ない方を選べるってことです。ちょっと意味が違いましたね。申し訳ない。

[303: 大家奮闘中]

定借なのに裁判で否認される理由がわかりません。残存期間の家賃を払わなかったら、
10カ月の保証金から引けますよね。
足りない場合は厄介です。

[304: 大家奮闘中]

少ない方を選ぶという意味がわかりませんが。
テナントが定借契約を履行せず
払えなければ裁判するしかないです。
店舗は原状回復費用も高いし、
これが取れないと困ります。
なかなかハードル高いです。
個人で一棟持ちの方を尊敬します。

[305: 匿名さん]

>>304 大家奮闘中さん

300です。本スレの本題ではないので申し訳ないですが、どうやら残期間の賃料相当額が過大で、判例では一年分以上とかのようですが、貸主は再度他の人に賃貸することができ、ペナルティー分と再賃貸分の利益の二重取りになるため、旧賃借人との利益考量をしてペナルティー分全額の権利は認めない、と言う理屈みたいですね。
ググったら出てきますね。
賃貸人としては納得いかないし、大手不動産会社の幹部の方もボヤいていたので、あり得る判決みたいです。

[306: 匿名さん]

あと、契約期間内でも借主は同条件で新たに賃借人を探し変更できるような条文が入っている契約もあります。

[307: 匿名さん]

>>306 匿名さん

300ですが、日本でそんな契約があるんですか？
だんだん欧米化してきましたね。家主的には微妙ですが。

[308: 大家奮闘中]

転貸OK ということですね。
しかし、なんでも良いというわけではなくて、
実務上は三者合意の覚書を締結するのが一般的かと。
話しがそれましたね。すみません。

[309: 匿名さん]

>>308 大家奮闘中さん

転貸とは全く意味違いますよね？

[310: 匿名さん]

相場、底堅いですね。
もう少し様子を見てつぎを買うか判断するつもりだったんですが、また迷い始めました。

[311: 匿名さん]

全て普通賃借契約なので話題についていけない

[312: マンション掲示板さん]

パークタワー晴海の資料がきました。
共用施設やエントランスの豪華さが凄すぎてびっくりしました。今の時代でこのクオリティは凄い。

坪330辺りであれば、賃貸相場はかなり高値を狙えるのでは？ディズニー好きな人はやはり多いだろうし。

[313: 匿名さん]

>312

資料来たけど、そんなに豪華かなあ？
立地の悪さをカバーできるほどのものが読み取れなかったけど、主観だからね。
ここは杭を打ち直したり、基礎工事段階が何か変だったですよね。

[314: 匿名さん]

これから大家さんになる皆さんは
どこらへんの物件狙ってます？

[315: 匿名さん]

渋谷区役所です！

[316: 匿名さん]

>>315 匿名さん
池袋のクヤクションの値動きは最近どいですか？

[317: 匿名さん]

>314さん

正しい質問は正解と共にある。
狙う、ということで転売益を指しているのか、レバを効かせてもCFが出るという意味なのか？
それを理解していないと、回答をもらっても意味がないね。

[318: 匿名さん]

>312
晴美なんてダサいとこだしねずみランドも嫌いだ
供給も緩い
まず無いな

[319: 匿名さん]

WCTでたまにCFが期待できるのが出てくるのでウォッチしている。

[320: 匿名さん]

>>317 匿名さん
>転売益を指しているのか、レバを効かせてもCFが出る

この２つは両立しないんですか？

[321: 匿名さん]

＞320さん

まあ、自分のやり方が下手なのか、不十分なのかもしれませんが、少なくとも今の相場では両立はむつかしいですね。
10年前なら簡単にできたけど。

[322: 匿名さん]

渋谷区役所知らないの？

[323: 匿名さん]

70年定借だけど狙ったほうがいい？

[324: 匿名さん]

>>322 匿名さん

渋谷区役所が第2の富久町になるってことかな？
価格設定とか内部情報を集めるとするか。
馬車道にも興味を持っている方かな？

[325: 匿名さん]

基本的には大規模タワマンがいい。

[326: 匿名さん]

とは言え、自分には定借という選択肢は無いなあ・・・

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん
私も定借は遠慮しますが、絶対死ぬまで所有する決意があるなら、選択肢にいれても良いかな。

[328: 匿名さん]

仮にシティタワー品川みたいな超お買い得の定借が発売されても定借はいや？

[329: 匿名さん]

>>328 匿名さん
当時の価値観というものがある。その時代は定借の中古なんて銀行も融資しなかったんじゃないかな？今でこそ安かったという結果論。

[330: 匿名さん]

その時代は銀行融資してくれた。パンフ持ってる。想像だけではなくもう少し調べたほうがいいよ。

[331: 匿名さん]

そうでしたか？新築では融資してたのは確かに記憶ありますが、中古では？？って言われた記憶もあるんですよね。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん

シティタワー品川とか普通に流通しているのでは？融資付くんじゃない？

[333: 匿名さん]

湾岸タワー持ちは嵐が過ぎ去るのを期待して、塩漬けするしかないのでしょうか。

[334: 匿名さん]

値上がり夢見て投資目的で買った庶民層は永住決定。
湾岸の売り抜け成功した人はこのスレには居なそう。

[335: 匿名さん]

というかこのスレは複数所有のスレだから、売り抜けとかを目標にしてない。

[336: 匿名さん]

＞シティタワー品川

奮闘中さんはこれも所有してたことに後半からなるね

[337: 匿名さん]

>>319
まじすか。5%越えあります？
そういえば4100万で以前あったのを見かけたけど即売れしてたな。
坪単価200万後半くらいで買えないと、投資対象としては厳しいですよね

湾岸スレで暴落合戦をやっているようですが、僕たちはそれを拾って買っていくのみですねぇ。

[338: 匿名さん]

富久とシティタワー品川を両方所有！？シティタワー品川は貸してもよし売っても良いの物件です。

[339: 匿名さん]

>>337 匿名さん

5%をわずかに切るくらいのはありますね。
ただ賃料の妥当性をよく確認しないとね。
じんわり待ちましょう。

[340: 匿名さん]

>>339
5%を切るのはなかなか投資対象としては難しいとの事でしたよね。
地方になら今の相場状況でも5%を超えるタワマンは見つけられるのでしょうか？

名古屋あたりを買った方もいましたよね。
良いのかありましたらここに上げていく感じではどうでしょうか？

[341: 匿名さん]

経験者さんいらっしゃいましたらお伺いしたいのですが、２件目以降はどのローンを使うのが有効でしょうか？
投資用になるので、やはりアパートローンで1〜2割の頭金を入れて、というイメージでしょうか？

今後は変動金利が上げ気配なので、できればせめて20年は固定でいきたいと考えていますが、お勧めの金融機関ありましたら教えていただきたいです。

住宅ローンの比較サイトは結構ありますが、アパートローンの比較サイトってなかなかないですね。
http://www.maguchann.com/628.html

このサイトを見たところ、担保物件の割合によって金利が変わってくるとの事でした。
という事は、２件目以降を買う際には、ポートフェリオ的にはアパートなどの土地付き物件を持っておくと有利という事なのでしょうか。担保評価額が購入額とほぼ同じような物件なんてあるのでしょうか？（1棟ビルとか？）

目標を達成するために、アパートなどの購入など、遠回りをした方が良いのでしょうか...難しいところですね...

[342: 匿名さん]

アパートローンでフルローンがオススメ。頭金1,2割なんて勿体無い。

[343: マンション掲示板さん]

>>342
今の相場状況で頭金0〜1割で融資してくれる所なんて存在するのかな？
342さんは変動で借りられたんですか？

[344: マンション掲示板さん]

>>341 匿名さん
銀行ローン→フラットの裏技が紹介されてましたが、どちらが有効なのですかね。金利は低くともリスクはありそうですが。団信なども入らないといけませんしねぇ…

[345: マンション掲示板さん]

>>338 匿名さん
あの人は4つくらい持っているとの事ですので、ありえますね。
ただ湾岸は検討していない、もしくはこれから検討との事でしたので、品川は持っていないのでは？

[346: 匿名さん]

>>313 匿名さん
これに凄いなと思いましたが、そうでもないでしょうか？吹抜け具合といい、スケールの大きな滝といい。
BRTがくれば良い賃料取れると思いますが、見込み甘いですかね
馬車道のほうが良いでしょうか？

オーナーとして持つならこういう物件が楽しいですよね。馬車道より近いし…
馬車道は直結ですし素晴らしい物件ですが、なにせ都内から遠すぎな気が…

[347: 匿名さん]

>>314 匿名さん
馬車道
パークタワー晴海
有明の中古タワマン
名古屋界隈のタワマン
新宿の各タワマン

今までこのスレで出た情報では、上記がトピックに出ていましたね。
新宿は新築時からかなり値上がりしたので、もう旨みはないと思いますが。

[348: 匿名さん]

沖さんも不動産投資は儲からないと言っているみたいだが、タワマンに関してはどうなのだろうか？この記事で指摘してあるような事はこのスレのテーマにも当てはまるのだろうか？
http://diamond.jp/articles/-/114548?display=b

[349: 匿名さん]

>346さん

渋谷区役所、馬車道のような（最初から単価の高い新築）物件は、それなりのレバをかけて保有することを前提とした場合、CFが望める物件ではない。
富久売り抜けの話が出ていたが、この類の投資。初めての素人がとても取り組めるモデルではない。

パークタワー晴海は、場所もグレードもこれらとは違い、買った瞬間にキャピタルロスがあることも覚悟すべき物件。需給も緩いのは見えているし、継続保有の物件としてもCFは厳しいでしょう。

共用部分の豪華さやぱっと見の派手さに惑わされないようにすべきですね。
そのためには（ハイグレードの）中古の内覧、新築の引き渡し前内覧（パンフとの差を知る）をたくさんやって、目を養うことが大切だとおもいますよ。

投資をしたいのか、複数持ちで所有欲を満たしたいのか、入り口をはっきりさせた方がよいのでは。

辛口で申し訳ありません。

[350: 匿名さん]

パークタワー晴海は投資としてはないかな。利回り計算してくださいね。