[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[301: 大家奮闘中]

通常はペナルティー=残債
(残りの家賃)ですが、何か別の事ですかね。

[302: 匿名さん]

>>299 大家奮闘中さん
保証金没収か残存期間か少ない方を選べるってことです。ちょっと意味が違いましたね。申し訳ない。

[303: 大家奮闘中]

定借なのに裁判で否認される理由がわかりません。残存期間の家賃を払わなかったら、
10カ月の保証金から引けますよね。
足りない場合は厄介です。

[304: 大家奮闘中]

少ない方を選ぶという意味がわかりませんが。
テナントが定借契約を履行せず
払えなければ裁判するしかないです。
店舗は原状回復費用も高いし、
これが取れないと困ります。
なかなかハードル高いです。
個人で一棟持ちの方を尊敬します。

[305: 匿名さん]

>>304 大家奮闘中さん

300です。本スレの本題ではないので申し訳ないですが、どうやら残期間の賃料相当額が過大で、判例では一年分以上とかのようですが、貸主は再度他の人に賃貸することができ、ペナルティー分と再賃貸分の利益の二重取りになるため、旧賃借人との利益考量をしてペナルティー分全額の権利は認めない、と言う理屈みたいですね。
ググったら出てきますね。
賃貸人としては納得いかないし、大手不動産会社の幹部の方もボヤいていたので、あり得る判決みたいです。

[306: 匿名さん]

あと、契約期間内でも借主は同条件で新たに賃借人を探し変更できるような条文が入っている契約もあります。

[307: 匿名さん]

>>306 匿名さん

300ですが、日本でそんな契約があるんですか？
だんだん欧米化してきましたね。家主的には微妙ですが。

[308: 大家奮闘中]

転貸OK ということですね。
しかし、なんでも良いというわけではなくて、
実務上は三者合意の覚書を締結するのが一般的かと。
話しがそれましたね。すみません。

[309: 匿名さん]

>>308 大家奮闘中さん

転貸とは全く意味違いますよね？

[310: 匿名さん]

相場、底堅いですね。
もう少し様子を見てつぎを買うか判断するつもりだったんですが、また迷い始めました。

[311: 匿名さん]

全て普通賃借契約なので話題についていけない

[312: マンション掲示板さん]

パークタワー晴海の資料がきました。
共用施設やエントランスの豪華さが凄すぎてびっくりしました。今の時代でこのクオリティは凄い。

坪330辺りであれば、賃貸相場はかなり高値を狙えるのでは？ディズニー好きな人はやはり多いだろうし。

[313: 匿名さん]

>312

資料来たけど、そんなに豪華かなあ？
立地の悪さをカバーできるほどのものが読み取れなかったけど、主観だからね。
ここは杭を打ち直したり、基礎工事段階が何か変だったですよね。

[314: 匿名さん]

これから大家さんになる皆さんは
どこらへんの物件狙ってます？

[315: 匿名さん]

渋谷区役所です！

[316: 匿名さん]

>>315 匿名さん
池袋のクヤクションの値動きは最近どいですか？

[317: 匿名さん]

>314さん

正しい質問は正解と共にある。
狙う、ということで転売益を指しているのか、レバを効かせてもCFが出るという意味なのか？
それを理解していないと、回答をもらっても意味がないね。

[318: 匿名さん]

>312
晴美なんてダサいとこだしねずみランドも嫌いだ
供給も緩い
まず無いな

[319: 匿名さん]

WCTでたまにCFが期待できるのが出てくるのでウォッチしている。

[320: 匿名さん]

>>317 匿名さん
>転売益を指しているのか、レバを効かせてもCFが出る

この２つは両立しないんですか？

[321: 匿名さん]

＞320さん

まあ、自分のやり方が下手なのか、不十分なのかもしれませんが、少なくとも今の相場では両立はむつかしいですね。
10年前なら簡単にできたけど。

[322: 匿名さん]

渋谷区役所知らないの？

[323: 匿名さん]

70年定借だけど狙ったほうがいい？

[324: 匿名さん]

>>322 匿名さん

渋谷区役所が第2の富久町になるってことかな？
価格設定とか内部情報を集めるとするか。
馬車道にも興味を持っている方かな？

[325: 匿名さん]

基本的には大規模タワマンがいい。

[326: 匿名さん]

とは言え、自分には定借という選択肢は無いなあ・・・

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん
私も定借は遠慮しますが、絶対死ぬまで所有する決意があるなら、選択肢にいれても良いかな。

[328: 匿名さん]

仮にシティタワー品川みたいな超お買い得の定借が発売されても定借はいや？

[329: 匿名さん]

>>328 匿名さん
当時の価値観というものがある。その時代は定借の中古なんて銀行も融資しなかったんじゃないかな？今でこそ安かったという結果論。

[330: 匿名さん]

その時代は銀行融資してくれた。パンフ持ってる。想像だけではなくもう少し調べたほうがいいよ。

[331: 匿名さん]

そうでしたか？新築では融資してたのは確かに記憶ありますが、中古では？？って言われた記憶もあるんですよね。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん

シティタワー品川とか普通に流通しているのでは？融資付くんじゃない？

[333: 匿名さん]

湾岸タワー持ちは嵐が過ぎ去るのを期待して、塩漬けするしかないのでしょうか。

[334: 匿名さん]

値上がり夢見て投資目的で買った庶民層は永住決定。
湾岸の売り抜け成功した人はこのスレには居なそう。

[335: 匿名さん]

というかこのスレは複数所有のスレだから、売り抜けとかを目標にしてない。

[336: 匿名さん]

＞シティタワー品川

奮闘中さんはこれも所有してたことに後半からなるね

[337: 匿名さん]

>>319
まじすか。5%越えあります？
そういえば4100万で以前あったのを見かけたけど即売れしてたな。
坪単価200万後半くらいで買えないと、投資対象としては厳しいですよね

湾岸スレで暴落合戦をやっているようですが、僕たちはそれを拾って買っていくのみですねぇ。

[338: 匿名さん]

富久とシティタワー品川を両方所有！？シティタワー品川は貸してもよし売っても良いの物件です。

[339: 匿名さん]

>>337 匿名さん

5%をわずかに切るくらいのはありますね。
ただ賃料の妥当性をよく確認しないとね。
じんわり待ちましょう。

[340: 匿名さん]

>>339
5%を切るのはなかなか投資対象としては難しいとの事でしたよね。
地方になら今の相場状況でも5%を超えるタワマンは見つけられるのでしょうか？

名古屋あたりを買った方もいましたよね。
良いのかありましたらここに上げていく感じではどうでしょうか？

[341: 匿名さん]

経験者さんいらっしゃいましたらお伺いしたいのですが、２件目以降はどのローンを使うのが有効でしょうか？
投資用になるので、やはりアパートローンで1〜2割の頭金を入れて、というイメージでしょうか？

今後は変動金利が上げ気配なので、できればせめて20年は固定でいきたいと考えていますが、お勧めの金融機関ありましたら教えていただきたいです。

住宅ローンの比較サイトは結構ありますが、アパートローンの比較サイトってなかなかないですね。
http://www.maguchann.com/628.html

このサイトを見たところ、担保物件の割合によって金利が変わってくるとの事でした。
という事は、２件目以降を買う際には、ポートフェリオ的にはアパートなどの土地付き物件を持っておくと有利という事なのでしょうか。担保評価額が購入額とほぼ同じような物件なんてあるのでしょうか？（1棟ビルとか？）

目標を達成するために、アパートなどの購入など、遠回りをした方が良いのでしょうか...難しいところですね...

[342: 匿名さん]

アパートローンでフルローンがオススメ。頭金1,2割なんて勿体無い。

[343: マンション掲示板さん]

>>342
今の相場状況で頭金0〜1割で融資してくれる所なんて存在するのかな？
342さんは変動で借りられたんですか？

[344: マンション掲示板さん]

>>341 匿名さん
銀行ローン→フラットの裏技が紹介されてましたが、どちらが有効なのですかね。金利は低くともリスクはありそうですが。団信なども入らないといけませんしねぇ…

[345: マンション掲示板さん]

>>338 匿名さん
あの人は4つくらい持っているとの事ですので、ありえますね。
ただ湾岸は検討していない、もしくはこれから検討との事でしたので、品川は持っていないのでは？

[346: 匿名さん]

>>313 匿名さん
これに凄いなと思いましたが、そうでもないでしょうか？吹抜け具合といい、スケールの大きな滝といい。
BRTがくれば良い賃料取れると思いますが、見込み甘いですかね
馬車道のほうが良いでしょうか？

オーナーとして持つならこういう物件が楽しいですよね。馬車道より近いし…
馬車道は直結ですし素晴らしい物件ですが、なにせ都内から遠すぎな気が…

[347: 匿名さん]

>>314 匿名さん
馬車道
パークタワー晴海
有明の中古タワマン
名古屋界隈のタワマン
新宿の各タワマン

今までこのスレで出た情報では、上記がトピックに出ていましたね。
新宿は新築時からかなり値上がりしたので、もう旨みはないと思いますが。

[348: 匿名さん]

沖さんも不動産投資は儲からないと言っているみたいだが、タワマンに関してはどうなのだろうか？この記事で指摘してあるような事はこのスレのテーマにも当てはまるのだろうか？
http://diamond.jp/articles/-/114548?display=b

[349: 匿名さん]

>346さん

渋谷区役所、馬車道のような（最初から単価の高い新築）物件は、それなりのレバをかけて保有することを前提とした場合、CFが望める物件ではない。
富久売り抜けの話が出ていたが、この類の投資。初めての素人がとても取り組めるモデルではない。

パークタワー晴海は、場所もグレードもこれらとは違い、買った瞬間にキャピタルロスがあることも覚悟すべき物件。需給も緩いのは見えているし、継続保有の物件としてもCFは厳しいでしょう。

共用部分の豪華さやぱっと見の派手さに惑わされないようにすべきですね。
そのためには（ハイグレードの）中古の内覧、新築の引き渡し前内覧（パンフとの差を知る）をたくさんやって、目を養うことが大切だとおもいますよ。

投資をしたいのか、複数持ちで所有欲を満たしたいのか、入り口をはっきりさせた方がよいのでは。

辛口で申し訳ありません。

[350: 匿名さん]

パークタワー晴海は投資としてはないかな。利回り計算してくださいね。

[351: 大家奮闘中]

>>336 匿名さん

持ってませんよ。

[352: 大家奮闘中]

>>349 匿名さん

複数所有ではなく、初めてマイホーム購入する方のチョイスなんではないですかね。
なんだかここでは、情報交換は難しい気がします。

[353: 匿名さん]

>>352 大家奮闘中さん
そもそも資金計画スレですので、それをメインですべきなのでは？ここ最近トピックか物件メインの話になっていましたが、慎んだほうが良いのでは。
もしくはこのスレは初心者さんOKにするか。
スレの説明にもありますし、それで良さそうですが。

[354: 匿名さん]

>>353 匿名さん

そうですね、初心者OKで良いのでは、
タワマン投資何級ってのがある訳でもないですしね。
レスしながら自戒しているところもありますしね〜笑。

[355: 匿名さん]

この土日に久しぶりにタワマンのモデルルーム行きました。高すぎて驚きでした。いまは新築買わない方がいいのかなと感じてしまいましたが、このスレには新築を検討している方もいらっしゃるのですかね。

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん

浜離宮見ましたよ。買いませんが。

[357: 匿名さん]

ですよね。今は買いませんよね。
コンビニで東洋経済見ましたがマンション特集で、自分が複数所有して居るマンションが値上がり上位でのってました。購入する時期が重要と改めて実感。

[358: 匿名さん]

>>357 匿名さん
なるほどですね、年齢的なものもありませんか？値下がりを待ってて40、50になってローンが組めるのかなと…残債の状況とか、頭金によっては40過ぎても組めるものなんでしょうか？
ちなみに自分はもうあと数年で40になってしまいます…orz >>357さんは何歳くらいからタワマン購入始められたんですか？

[359: 匿名さん]

すみません、そうですよね…所有欲を満たしたいのもありますが、それだけだと破産の一途を辿るので、投資として成り立たないとなぁとは思っています。

パークタワー晴海そこまで微妙なんですね、まだまだですね、すみませんありがとうございます。

今から買うとしたら(中古も含めて)どのへんがおすすめですか？馬車道はやはり上級者向けなのでしょうか？高値転売できるということは、長期所有しても採算とれるかなと思っていました。新宿の物件もそうだったので…勘違いなのですかねorz

[360: 匿名さん]

>>359 は
>>449 さん宛てです。すみません

[361: 口コミ知りたいさん]

>>358 匿名さん
最初のマンションは20代で買いましたよ。
40過ぎでも組めると思います。

[362: 口コミ知りたいさん]

>>359 匿名さん

新宿のパークハウス新宿タワー60の次がオススメとおもいます。わかる人は少ないかも分かりませんが。

[363: 匿名さん]

住宅ローンと同じで80歳まで組めるものありますよ

[364: 匿名さん]

>>360 匿名さん

349です。そんなにすみませんって言わなくてもいいですよ。
みんな手探りで経験を積んで、失敗もしながらやってるんだと思います。今は最初のひとつを始めるのに選択肢が多いとは言えないですね。
たとえば、今お住まいのマンションを貸して、次の自宅を買うというのも考えてみてはいかがでしょう。自宅のことは賃貸相場や物件の特徴も分かっています。少なくとも頭の体操にはなりますよ。

[365: 匿名さん]

初投稿なのですが～
新宿60買ってちょっと失敗と思ってるんですが、
南北の三井・住友と離れたツインタワーの中で
ツインに行きたいなって思ってるんですけど
お勧めを聞こうと思ったのですが
お値段出てからですよね

[366: 匿名さん]

>>365 匿名さん
お！複数持ちさんですか？いらっしゃい〜
何個目の購入ですか〜？
新宿60は奮闘中さんと同じカテゴリなので良いと思いますが、なぜ失敗と？

[367: 匿名さん]

>>366
自己使用＆新宿60含めて、まだ4つ目です。
時期的にいつが良いとか全く分からないので、
5年おきとかって感じで新居購入入居＆旧住居貸出ししています。

新宿60は南向きのそこそこの階を買ったつもりだったのですが、
三井が意外に大きくて、ふさがれそうなんですよね
揚句に、自己使用予定だったので、貸し出すにしても売りにしても中途半端な平米数なんです
こんな事なら西とか低層階とか小ぶりな物件とかにしておけばよかったなと・・・

[368: 匿名さん]

>>363 匿名さん
80歳までローン返済を続けるのは実際は無理ですね。

[369: 匿名さん]

いやいや収入があったり資産があったりすれば大丈夫でしょう

[370: eマンションさん]

>>369 匿名さん

返済原資は賃料だもんね。CF出てないのなら厳しいけど。

[371: 匿名さん]

＞自己使用＆新宿60含めて、まだ4つ目です。

ここは自力だけではタワマン買えない人が
大家になったらタワマンを所有出来る夢を見ながら
奮闘するスレですよ

[372: 匿名さん]

>>371 匿名さん
退出願います。

[373: 匿名さん]

>>367 匿名さん
5年置きに？！すごいですね…
ローンはどういう風に回してますか？
買換え毎に住宅ローンからアパートローンに借換えたりですか？5年ごとだと、そんなに残債減らないイメージですね
銀行住宅ローン＋フラットの裏ワザ使ってないですかね〜(笑)
5年ごとに貯金で頭金貯めて…って感じですか？
不動産屋さんに相談すれば色々教えてくれるのかな

[374: 匿名さん]

>>367 匿名さん
平米いくらなんだろ
残債残しながらヤドカリ投資ってイメージの増やし方ですね。
自己所有だと、家族編成による影響も結構ありそうですが〜

[375: 通りがかりさん]

三井とは30Mとしか離れてないし、
48階位が建つのは、
モデルルームで最初から説明されていたと思うのですが。

[376: 匿名さん]

>>373
ローン無いです
と言うか無職なので組めません・・・
フラットとかローンとか全く分かりません

>>374
残債とかないです
新宿60の平米当たりの金額は110くらいです
家族構成は妻と2人だけなのですが、
2LDK+α以上です

[377: 匿名さん]

宝くじ当たったとか？！

[378: 匿名さん]

個人の小っちゃい会社売ったので、無職になっちゃっただけです

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん
すごーい。あとどのくらい不動産に投資する予定ですか？

[380: 匿名さん]

最新のスムログ見ましたか？
とても興味深い。

週刊ダイヤモンド「マンション大調査」から見る狙い目マンションとは

[381: 匿名さん]

凄くも何ともないです
時期さえ良ければ誰でもそこそこ成功できる業種だっただけです

元々、自身と田舎に住む両親・義両親の住居、相続で甥姪達に残す為の購入なので、あと2～3です

[382: 匿名さん]

誰かフラットと銀行の住宅ローンとアパートローン全部を使って借りてる方いないのかな
お話聞きたいな

[383: 匿名さん]

>>375
48階位とは聞いていないです
40階位までと・・・
2期か3期の方は聞いていたのですか？

[384: 匿名さん]

マンション評論家の榊さんと沖さんってどちらも有名だけど、言ってることは真反対なんだよな。
どっちが信用できると思う？

[385: 匿名さん]

榊は信用できない。沖さんは信用してます。

[386: 匿名さん]

>>380 匿名さん
これは良いね。ポートフェリオに加えても良いのでは。千葉駅は遠いから行かないけど、有明みたいな底値状態なのかもしれないですね。
値下がっている、ということは、利回りも良いのかな？70m2で3400万くらいらしいですね。

[387: 通りがかりさん]

×ポートフェリオ、○ポートフォリオ

[388: 匿名さん]

住宅ローンの長期固定金利がなんと0.1%上昇…。
厳しくなってきましたね。

[389: 匿名さん]

>>388 匿名さん

上昇幅は大した事ないけど、日銀のコントロールが限界を露呈してしまったこと、そのことでトレンドを作ってしまった感があることが問題だと。

[390: 匿名さん]

そんなすごいことなの？いまいち分かりません。

[391: 匿名さん]

>>390 匿名さん

まぁ、平和な方がいいですけどね。

[392: 匿名さん]

何が厳しいの？

[393: 大家奮闘中]

>>383 匿名さん

正確には43階です。高さ160M
三井の話しは最初からでてましたよ。
再開発計画は建設通信新聞でチェックできます。

[394: 匿名さん]

>>392 匿名さん
4500万3%と6000万1%が支払総額同じ（35年）

厳しいでしょう？

借換えが厳しくなると銀行ローン→フラットの方法が使えなくなるのでそれも含めて厳しいという言葉を使ったのですが。
そうなったら2軒目からアパートローンですかね…でもそれが複数持ちには通常の方法なんですよね？

もしくは今の住まいを賃貸に出して、セカンドフラットとかで借りるとか？
どのローンでも良いが、審査が通って金利が安いものを選ぶべしですかね。

[395: 匿名さん]

>>389 匿名さん
もう去年のレベルの金利は厳しいですかね。
一年間に合わなかった…金銭事情的に、夏頃の借換えになりそうだったので…
まさか3ヶ月連続で上がるなんて想定外でした。調整入ってくれないかなぁ。

[396: 匿名さん]

>>364 匿名さん
そうですね、自宅を貸せば一応月に5万くらいのCFは見込めます。税金や固定資産税を除いてですが。
その場合に次の自宅を買う、となるとフラットのセカンドになるでしょうか？
それとも今の自宅をアパートローンか銀行の住宅ローンに借換えてから賃貸出すべきですかね。
調べてもこういうケースバイケースがなかなか出て来なくて参ってます。
水戸大家さんにでも相談しに言ったほうがいいかななんて真剣に考えだしています…orz

[397: 匿名さん]

>>396 匿名さん
ちなみに一応ですが、他にも築古のマンションは2つほど持っていて、それが月に2つで3.5万のCFですね。自宅貸し出す前に借換えたほうが良いし、そもそも築古3つくらい買えばCF同じになるやんと思って買ってしまいました(笑)

[398: 匿名さん]

共同担保で条件良くなるか相談されては
勿論抵当なし物件保有前提ですが

[399: 匿名さん]

固定資産税は入れてCF計算したほうがいいよ

[400: 匿名さん]

築古とはいくらぐらいの物件なのですか？
確かにそっちでもいいかも。