[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[1: 匿名さん]

[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入のスレを立てたものです。

本スレでお話しした通り、資金計画にスポットを当てた話し合いが出来ればと思い、
当サブスレを作成いたしました。（マンコミュによくある隔離スレ扱いではありませんw）

スレ主は湾岸に自宅用として物件を１つしか持っていませんが、諸先輩がたのように３つ、４つと購入していく目標を立てています
資金計画は失敗すると取り返しがつかない事もありますので、
このスレで自分を含めみなさまの指針になればと思い作成しました。

資金計画がテーマである以上、今のこの市況のお買い得物件についての考察も必要と考えます。

投資用としてパンダ部屋を買い進めている方は
どのような資金計画で買い進めているのでしょうか？

本スレでトピックで上がって、いつのまにか流れてしまったお話についても、
ここで掘り下げていければと思います。

本スレとこの派生スレで、複数タワマン持ちが増えていければと思っていますので、
どうぞみなさま宜しくお願い致します！！

[2: 匿名さん]

本スレで使われている物件ランクです

投資対象として考えると、利回りが低い順になってしまいますが...w
指針としてこのランクはこのスレでも本スレと共用し利用できればと思います

港、千代田、渋谷、中央、江東、品川、目黒の物件格付け

ＳＳＳ

【港区】
・虎ノ門ヒルズレジデンス ・六本木ヒルズレジデンス ・元麻布ヒルズフォレストタワー　・アークヒルズ仙石山レジデンス

【千代田区】
・パークマンション千鳥ヶ淵



Ｓ

【港区】
・赤坂タワーレジデンストップオブザヒル ・パークコート麻布十番ザ・タワー　 ・パークコート赤坂ザ・タワー ・パークコート六本木ヒルトップ

【千代田区】
・パークハウスグラン千鳥ヶ淵

【渋谷区】
・青山パークタワー



Ａ

【港区】
・ＴＨＥ ＲＯＰＰＯＮＧＩ ＴＯＫＹＯ　 ・シティタワー麻布十番 ・グランドメゾン白金の杜ザ・タワー ・白金タワー ・虎ノ門タワーズレジデンス　 ・ザ・レジデンス三田 　・パークコート虎ノ門愛宕タワー

【千代田区】
・平河町森タワーレジデンス ・ワテラスタワーレジデンス

【渋谷区】
・代官山アドレスザ・タワー　 ・グランドメゾン恵比寿の杜

【目黒区】
・中目黒アトラスタワー

Ｂ

【港区】
・品川Ｖタワー ・品川タワーレジデンス ・東京ツインパークス ・三田綱町パークマンション ・シティタワー高輪 ・高輪ザ・レジデンス

【千代田区】
・プラウドタワー千代田富士見 　 ・東京パークタワー　・シティタワー九段下 　・東京タイムズタワー

【中央区】
・キャピタルゲートプレイス ・銀座タワー

【目黒区】
・クロスエアタワー 　・恵比寿ガーデンテラス　

【品川区】
・パークタワー目黒


Ｃ

【港区】
・芝浦アイランド ・ワールドシティタワーズ キャピタルマークタワー ・カテリーナ三田タワー ・グローバルフロントタワー

【中央区】
・センチュリーパークタワー

【品川区】
・大崎ウエストシティタワーズ　・パークシティ大崎



Ｄ

【港区】
・タワーズ台場 　・パークタワー品川ベイワード　 ・シティタワー品川　・クレストプライムタワー芝
　
【千代田区】
・パークタワー秋葉原

【中央区】
・ドゥ・トゥール ・THE TOKYO TOWERS ・勝どきザ・タワー ・勝どきビュータワー ・ライオンズタワー月島
　
【江東区】
・パークシティ豊洲　


Ｅ

【中央区】
・ザ・パークハウス晴海タワー
　
【江東区】
・スカイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　 ・THE TOYOSU TOWER


Ｆ

【港区】
　・コスモポリス

【江東区】
・ベイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン　


Ｇ

【江東区】
・ブリリア有明三兄弟　

【品川区】
・サンウッド品川天王洲タワー

Ｈ

【江東区】
・オリゾンマーレ 　・ビーコンタワーレジデンス 　・Ｗコンフォートタワーズ　・シティタワー有明

[3: 匿名さん]

1ですが、タワマン２件目の購入方法を色々と検討していると、
住宅ローンもアパートローンもそんなに変わらないのでは？と思ってきましたw

本スレで例えばツインパークスの9000万の物件について書いてみましたが、
住宅ローンなら年収さえ満たせば頭金なしでも購入出来てしまいますが、
頭金なしだとROIが増えても手残りがほとんど無くなってしまいますもんねw

例えばブリリアマーレの3860万の45m2の物件、
16万の家賃で貸したとして、表面は5%弱。

頭金なしだとROIはかなり良くなりますが、
手残りが月1万を切ってしまうので自分の借入枠のパフォーマンスが非常に悪くなりますねw

頭金を１割入れれば400万ほどの頭金に対し、手残りが月2万弱になるので、
悪くない投資になります。

住宅ローンのメリットは借入金利が低い事ですが、
借入時の年収は節税ができない（これは個人の事情ですが）のもあって、
税金がベラボーに高くなるのも悩みどころですねww

Numbersで色々と考え中の画像を話のネタとして貼り付けときます。
ご指摘ありましたらドシドシお願いしますw

[4: 匿名さん]

エアクロスはcだな。

[5: 匿名さん]

>>3
ツインパークスの利回りが...
安い物件ほど利回り悪いなんて珍しいねw

[6: 匿名さん]

スレ主様、素晴らしいスレッド立てありがとうございます。
私も湾岸タワーマンションを1戸保有しており、住宅ローンもあと500万円程なので、住宅ローンを活用して買い増し、転居、不動産運用を検討しているところです。
ただ、今の不動産市況は高いと見ており、出物次第かなと判断しています。
ここで色々と勉強させていただければと思います。

Numbersの画像で気になった点がいくつかあります。
まず、固定資産税が入っていないことと、つまらない事ですが坪単価が㎡の数値になっています。
金融機関の借入金利と借入期間もわかる様にして頂くと分かりやすくなるかなと思いました。
あと個人的に気になってるのは、不動産所得税などの税金がいくら程掛かってくるのかということです。

[7: 匿名さん]

>>3
この返済額って、35年ローンで計算してますか？
ツインパークスって築18年くらいだから、
アパートローンでは35年融資引けないのでは？
住宅ローンではわかりませんが。

[8: 匿名さん]

6です。

あと空室率や諸費用（付帯設備の修理対応等）の考慮も必要かと思います。

[9: 匿名さん]

>>6
大先輩さま、評価いただきありがとうございます。
残り500万なんて素晴らしいですねw

新参者ですが先輩方から指摘を受けつつ
色々勉強しながら早めに２つめ３つ目を買っていきたいと思っています！

指摘の部分、修正及び追加しておきますw
そこまで入れての利回りで考えないといけないですね

追加で買う時って、ローンを組む場合は年齢も見られると思うのですが、
おじいちゃんになってしまっても、資産（もちろんローンもそんな残ってない）を活用すれば追加で受けれるものなのでしょうか？（80歳までに終わらせるローンになるのですかね）

確か、本スレの話では、抵当権の２つめを使えばいけると言ってましたね。
この辺ちょっと勉強不足なのですが、おいおい時間を見つけて平行して勉強していこうかなと思ってますw

せめておじいちゃんになるまでに1〜2億くらいの資産は作りたいですね笑

[10: 通りがかりさん]

>>8 匿名さん

ツインパークスって、大規模修繕は済みなんでしょうか？
これからだと賃貸募集に影響がありますね。

[11: 匿名さん]

>>10
今まさに修繕中ですね。高層階あたりやっています

修繕での影響って、あるものなんですか？
広いお部屋は今も安定の35万越えの募集ばかりですw

狭い部屋は異様に家賃が安いので、利回りが悪いんですよね。。

[12: 大家奮闘中]

この表面利回りでは投資にはならないと思います。
8 の方が言ってますが取得にかかる経費、 固定資産税、火災保険、税金も考慮する必要あります。
また不動産投資のシミュレーションをする際、こういう単純な方法ではなく、
貸借対照表 (負債 =ローン残高)、資産 (経年による減額)、
損益計算書 (減価償却費を含む経費)、収入 (経年による下落) を出して
年間の税引後利益 を積み上げていきます。
最後に売却時の資産価値 を足してください。

[13: 匿名さん]

>>8
固定資産税を入れて更新しました。
ROIが結構下がりました（笑）

空室率や諸費用はエクセル（Numbers）で入れるの難しいですね...どういう数式にすればいいのか...
とりあえずはROIや年間手残りを見て、脳内で考えて見てますw年間手残りが20万以上あれば安泰かな？

それと坪単価忘れてた...今日はもうあまり時間ないので時間見て更新しますorz

にしても今日は風がきついなぁ〜

[14: 匿名さん]

表面５％割っては検討難しいと思います、いくらタワーでも
賃料見積もりも甘いような、、

私がこの３，４年首都圏諦めた理由でもあります

[15: 匿名さん]

首都圏でなく都心とその周辺

[16: 匿名さん]

>>12
本スレでも勉強させていただいていました！こちらにもありがとうございます。
火災保険忘れてましたorz
うーん確かに全部含めると、出口までやらないと利益でないですねぇ

奮闘中さんは以前の物件は表面利回り8%くらいと仰ってましたっけ？
それだと持ちっぱなしでも全然投資として成り立ちますよね

>貸借対照表 (負債 =ローン残高)、資産 (経年による減額)、
>損益計算書 (減価償却費を含む経費)、収入 (経年による下落) を出して
>年間の税引後利益 を積み上げていきます。

この辺りはそれぞれ複雑な計算が必要になるので、１エクセルでは難しいですが、
年間の税引後の利益を縦軸にして、売却価格と残高も一緒に記載すると、トータルの利回りが出てきそうでしょうか。ざっくばらんな発想でスミマセンw

少し頭休めてから、ググって勉強してきますw
ちなみに奮闘中さんはこのあたりの不動産投資関連の書籍でオススメってありますか？

本スレでは「ど素人がはじめる不動産投資の本」と言うのがオススメとありましたね。

[17: 匿名さん]

>>14
本スレでも地方買いの方いらっしゃいましたね。
名古屋は調べてないですね。都内よりも全然良いのでしょうか？
良い物件あればこの表に勉強がてら反映させて見たいと思います。

賃料見積もりは今の募集ページで調べて取ってきたのですが、その価格から5％くらい下げる必要ありますかね...
ブリリアあたりは不動産屋に聞いたことがあるので大丈夫だと思うのですがツインパはちょっと分からないんですね。賃貸時に値引きしてる可能性ありますかねやはり

賃貸制約価格って、レインズのような中古成約と違って見える化されていないですもんね

[18: 匿名さん]

>>14
地方だと表面どれくらいの物件あるのでしょう？

[19: 匿名さん]

>>16
表にすると都内物件の投資の厳しさが浮き彫りになりますね。
富久なんかも表に入れてみると良いかもしれません。かなり利回りいいのでは。

どちらにせよ、>>12さんがおっしゃるように、出口の売却部分までがある程度見える表にすれば、
全く景色が変わってくると思いますよ。ROIで考える必要はもちろんありますが、
この投資はそれと同時に、ローンの残債もどんどん減っていき、かつタワマンは値下がりリスクも低いですからね。

[20: 匿名さん]

＞14さん

表面5％というのは大変わかりやすい基準で、特に現在の金利環境下ではCFのプラマイをざっとつかむのに大変適していますね。

私も地域を問わず、突っ込んだ検討をするか否かのメルクマールにしています。各種サイトでも5％以上という絞り込み定義があるのはそのためなんでしょう。

あとは、市場全体のセンチメントと不動産投資市場の相関を掴むためには、日経平均とJ-REIT指数の関係性をチェックしています。

皆さんはどのようなアンテナを上げておられますか？

[21: 匿名さん]

>>20
ほぇ〜 なるほど
5%でCFプラマイzero（０）って感じなんですね。

表面8%であれば、CFは3%というイメージですか。
勉強になるなぁ。

日経は2万いきそうですね。無理上げしすぎとは思っていますが
J-REIT見てなかったな〜

[22: マンコミュファンさん]

>>2 匿名さん

ランクの意味が分かりません。現在の中古成約坪単価なのか、分譲時坪単価なのか。
それとも漠然と物件の立地と建物グレード等を評価しているのか。
どういう視点で見ても評価が逆転している箇所がいくつもあります。
物件情報を載せるならば、成約坪単価と成約坪賃料の散布図など定量的な指標にしたほうが良いと思います。
せっかく良いスレッドなのに、恣意的なランキングが先頭にあっては無意味な対立を煽る低俗的な連中を呼び寄せるだけです。

[23: 匿名さん]

金持ち父さんシリーズはほとんど読んでます。

[24: eマンションさん]

>>22 マンコミュファンさん
現在の中古成約坪単価で並べ替えして下さい。よろしくお願い致します。

[25: 名無しさん]

>>24 eマンションさん
分かる範囲で載せます。業者からもらった資料と自分でレインズで調べた情報の混在です。築浅と10年超があるので本来そこも考慮が必要ですが。

シティタワー麻布十番570
東京ツインパークス430
品川Vタワー410
センチュリーパークタワー380
品川タワーレジデンス370
グローバルフロントタワー370
クレストプライムタワー芝370
ドゥ・トゥール360
芝浦アイランドグローブタワー330
タワーズ台場310
ワールドシティタワーズ310
キャピタルマークタワー310
パークシティ豊洲300
スカイズ300
THE TOKYO TOWERS290
芝浦アイランドケープタワー290
コスモポリス品川290
パークタワー品川ベイワード280
シティタワー品川240
ブリリア有明シリーズ240
シティタワー有明240
オリゾンマーレ210
Ｗコンフォートタワーズ210
ガレリアグランデ200

[26: 大家奮闘中]

なんだか初心者の方を応援するスレッドになりましたね。 笑
スレ主は楽マチなどで勉強されたら良いと思います。
今の利回りで湾岸タワマン投資はハイリスク、ローリターンなので
実需で良いのでないでしょうか。
昨今販売されたタワマンは、デベにとっても利益率の高い美味しいビジネスでした。財閥系でも次は素人をターゲットにしたワンルームなどの販売も行なうそうです。
地銀も儲かるので、サラリーマン大家に積極的に融資しています。
高値掴みすると、彼らの狙い通り給与から補填になってしまいます。

[27: 評判気になるさん]

>>26 大家奮闘中さん
タワマンはローリターンですが、価格下落と空室に関してハイリスクでもないかなと思います。
下手なワンルームよりは、という意味ですが。

[28: 匿名さん]

>>26 大家奮闘中さん
初心者さん、多いでしょうね。本スレには、スレ主さんの他にも結構いました。
今からの新規参入はなかなか良い物件がないので、厳しい時代ではありますね。我々は恵まれていました。勇気は必要でしたが。

かといって新築価格スレを見ると、新築の値下がりが激しいようなので、今後はどうなるか分かりません。
長期金利も上がっていますが…うまくいかないものですね。

[29: 匿名さん]

タワマンで空室リスクが低いのは今まで地域でNo. 1だったからです。
家賃補助や経費で賃貸しているような方にとって、空室出たらすぐにでも引っ越したいのがタワマンだった訳ですが、タワマン自体が今のように団地化してきて希少性が無くなってくるとリスクは増えるでしょうね。

[30: 匿名さん]

タワマンに魅力を感じるわ～なんて言う人、今どき、いるんですかねぇ・・

タワマンだ、タワマンだ！！ なんて言って舞い上がってる人がいるとしたら、むしろ、イタ～い人なんじゃないのって思うけど・・！？

[31: 匿名さん]

少なくとも、希少性はないね。それだけは間違いないでしょ。希少性があると思ってプレミアつきのお値段で買ったような人は、それが剥げ落ちる部分の値下がりは最低限、覚悟しなきゃいけませんね。。。

[32: 匿名さん]

この休みで新築のモデルを2件ほど見てきました。竣工引渡し間際のもの。
天井高や廊下幅、ひと部屋ひと部屋の使い勝手等、結構レベルが落としてあるのが一目瞭然で、これを今の価格で買わされるのかと思うと、ちょっとなぁ〜と感じました。

一方でこういうのでも売れてしまうというのは、ちゃんと造られたタワマンなんかは、今後も一定の価値を保つんだろうなぁ〜、とも思った次第。

タワマンか否かという基準は、あまり意味を持たない気がします。

[33: 匿名さん]

１０年後、「タワマンってすっごく流行った時あったよねー」なんて言われてそう。。。

[34: 匿名さん]

建てるハードルが高いのでタワマンは基本的に希少性あります
広い敷地、容積率などの調整に時間がかかり、建築費も高いです
ただ湾岸は前者が当てはまらないので基本的に私は避けてます

>18
買ったのはつい最近ですが、７％半ばぐらいです
もちろん地方であること割引く必要あります

５％切るのは実需ベース（か、相続要因）なので投資には向いてません
やるなら指値は強気でいったほうが良いですね

[35: 大家奮闘中]

>>28 匿名さん
今年はもう売却及び購入予定はないのですか？
売却するとキャッシュはたんまり溜まりますが、なんだか淋しいです。

[36: 大家奮闘中]

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_86731684/
タワマンといっても色々ですね。
築年がすすみ条件の悪い部屋なら、90平米で3980万位が適正価格なのかも。

[37: 大家奮闘中]

スレ主さんの表の固定資産税は安すぎです。
中古なので減税はありません。
質問の答えですが、修繕積立金の値上がりも反映させて、
20年分のキャッシュフロー表を作成してください。鑑定評価書はこの様なCF表が作成されています。

[38: 匿名さん]

>36さん

そのタワーは特殊事情もあるみたいですね。温泉を住戸に引いている物件ですよね。

[39: 匿名さん]

温泉を廃止したら検討しよう

[40: 匿名さん]

>>33 匿名さん
10年後にタワマン以上の不動産が買えるのかというと、そんなものが存在するのか？という疑問。

[41: 評判気になるさん]

10年後は団塊相続の世田谷戸建投げ売りを拾うのがトレンドかも。うちの実家は資産価値考えると今すぐ売り払いたいが親は引き継いで欲しいというジレンマ。建物そのものにもコストかけ過ぎているのでアパートへの建て替えももったいない。色々面倒くさい事情の人は多いはず。
都心タワマンを経験したら世田谷戸建の不便さに戻れません。

[42: 匿名さん]

そんなの拾いたくない。

[43: 口コミ知りたいさん]

>>42 匿名さん

そう。欲しく無い人が多い。つまり需要が限定されるから大分下がると思う。活用方法如何では高利回りが期待出来るようになるかと。

[44: 匿名さん]

>>40
１０年後もタワマンが一番の不動産であることは変わりないでしょう。
ただ、タワマン同士の格差はさらに広がるかと。

[45: 匿名さん]

>>36
坪単価安いですし良いじゃないですか、
ただ眺望がダメなのとブランドと温泉と管理費がマイナスですね
投資向きのサイズではないですが、実需ですぐ売れるのでは

[46: 匿名さん]

タワマン人気は、相続税云々で騒がれて価格が思った以上に上がってしまった今がピークなんじゃないですかねぇ・・？

[47: 匿名さん]

>>45
温泉ってマイナス要素なんですか？
毎日温泉に入れるって良いな〜とw
ただ辰巳なので、賃貸相場がちょっとアレですね。
それにしても利回りは良いほうかも。25万とかで角部屋の賃貸募集かかってるし

[48: 匿名さん]

>>37
いろいろありがとうございます。
今日１日格闘して作ってみました。まずブリリアの安い物件から

修繕金の値上がりと固定資産税の計算方法が分からなかった...関数でやるのは難しいでしょうか
固定資産税は自分5500万くらいの物件で14万弱くらいだったんですが、安すぎますかね？TT

[49: 匿名さん]

続いてツインパークスの利回り良い角部屋。
築年的に35年ローンは無理なのかな？いろいろ破綻してそうですが、全体を俯瞰してみるのにかなり良いですねこれは...
売却想定は年2%で計算してますがツインパはさすがにこんなに下がらないのではなんて思った次第。

来週のお休みで続きを作ります。奮闘中さん以外にも、諸先輩様がた他皆さまご指摘などありましたらまたお願いしまう！

[50: 大家奮闘中]

お疲れ様です。
だいぶそれらしくなりましたね。
固定資産税、築6年から倍になりますが
14万とは随分安いんですね。
湾岸は所有してないからわからないです。 CF表をパッと見たところですが、賃料は空室率を考慮して95％くらいして、
修繕費も途中に200万位入れた方が良いですね。 あとNOIだけでなく
減価償却費を入れないと税引き後利益が
正しく出ません。
リンクを貼ったアパ東雲でもやってみて
ください。

[51: 大家奮闘中]

賃料設定は眺望のある高層階で24万なので22万の95%かな。
毎年の下落率は関数式で簡単にエクセルで出来ます。勉強してください。

[52: 匿名さん]

>>49 匿名さん

力作ですね。
金利と元本の計算が？
見間違いならすみません。

[53: 匿名さん]

>>47 匿名さん

温泉は配管をやられるみたいですよ。

[54: 匿名さん]

>>49　>>48
売却前提でないとやはり厳しい数値ですね。

[55: 匿名さん]

＞50
積立修繕費の一時金で200万とられるケースは、少なくとも１回目の大規模修繕においては、そうそうないのではないでしょうか？２回目以降は未知数ですが...

[56: 大家奮闘中]

>>55 匿名さん
200万は積立金ではなく設備のリフォーム代です。
換気扇、エアコン、水回りは15年もすれば色々壊れますし、シートフローリングも古ぼけたままですと借り手がつきません。
また、これとは別に毎月のCF表の修繕積立金は8年目毎に少なくとも倍にした方がいいですね。

[57: 大家奮闘中]

不労所得とか流行っている様ですが、現実を見ると厳しいですよね。
不動産投資で成功する人は1割らしいです。
湾岸はまだまだ下がります。

[58: 匿名さん]

このスレ見てるのは、1割に入っている人が多数だと思います。残り9割の人はおそらくここ見ない。

[59: 匿名さん]

私、買うときは大抵物件は見ないです。
それくらい価格的か将来的に魅力ある物件しか買わない。

[60: 匿名さん]

>>50
こんばんわ！今回も見ていただいて感謝です
ちょっと時間があまり取れなくてまだ賃料95%しか反映していないのですが、
多分コレは見たいかな？と思ってアパ東雲の方を作ってみました！w
さすが奮闘中さんですね、一番利回りが良いです。これなら検討に値するのかな？

週末までには下記を追加する予定です。
・専有部の修繕費（200万の追加）
・積立修繕金（8年目→２倍、16年目→４倍）
・家賃の下落（４年毎に３％くらい？）
・減価償却費（この部分がイマイチ分かっていないので週末に勉強予定です←）

家賃下落、売却想定、積立修繕金の経年の変化は、
投資である以上はきびし目に見る、ということでそのままエクセルに反映させようと思ってます。

奮闘中さん以外でも、他の物件でこの表で見たい方いたらリンク貼っていただければ時間あるときにやりますね〜！

[61: 匿名さん]

>>49
そう言ってもらえてありがたいです...本当にハマって悪戦苦闘したのでTT
まだまだ初心者に毛が生えたようなものなんでかなり頑張りました
ラクマチの関連記事の画像をイチから写しながら考えながら作りましたTT

金利と元本の計算ですが、エクセル関数でいうところの、
IPMTとPPMTを使って計算してるのですが間違いありますでしょうか？TT

参考までに計算式を貼り付けます（PPMTでもやってることは同じです）

＝ABS(IPMT(B$24÷12,B$2×12−11,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−10,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−9,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−8,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−7,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−6,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−5,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−4,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−3,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−2,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−1,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−0,35×12,$B$33,将来価値))

B$2ってのが表でいう何年目という部分で、
これに12を掛け算して、1〜１２月分を足し合わせている感じですねTT

エクセル関数で住宅ローンの計算できるのは初めての発見でしたw

[62: 匿名さん]

>>59
なるほど...ブリリアマーレやらツインパークスやら
物件に惚れて買ったらダメなんですね...orz
59さんから見てもアパ東雲は良い物件ですかね？

このスレ見て本当に購入されてたら、このCF表は使えるということになりますね苦笑

[63: 匿名さん]

>>58
僕も多分９割の人間がわだったと思うのですが、
ここで勉強して１割に入るように頑張ろうと思いますTT

本当にスレ立ててよかった...TT

[64: 匿名さん]

>>60
この表で今まで出た３物件を比較したものも出せました（この部分は手作業に成っちゃいますが）
データのみで考えると、３物件とも売却後は３つとも７％のROIは獲得できるけど、売却しない場合のツインパとブリリアはなかなか厳しい感じ

これに>>60で書いていた追加事項４つも加味して考える必要ありますね。
かつ売却想定額は単純に年2％としてますが、実際はツインパはそこまで下がる可能性は低い、何てことも考えないといけないですね

ただ、この表を見るだけでも、ざっくばらんに考えていた甘々な脳内見積もりは砕かれてしまいました＞＜
まぁ売却前提にするなら３つとも大丈夫かもしれませんが、スレの主旨である複数買いましを前提に考えるならば、アパ東雲以外はかなり厳しい物件であるということになりますでしょうかこれは...><

[65: 匿名さん]

>61さん

52です。金利計算、間違ってないです。大変失礼しました。直観的に金利が1.6％の割に多い気がしたもので・・。

実は私もエクセルでローン計算を試みたことがありとても苦労した覚えがあります。でも、もう一回作れと言われても無理～（笑）。大変ですよね。
結局ネット上の安易なツールで試算しております。

あと、エクセルで絶対にできないことは、物件を見る、見倒すことです。収支上は明らかに合わなくても、目が肥えますし、本当に気に入ったらLTVをグッと下げてでも買うという選択肢もあります。

新築、中古問わずできるだけ現物を見る、楽しい作業でもありますよ。

[66: 匿名さん]

59ではありませんが
アパ東雲　元値平均は坪１８３
流通　坪単価　200~220ぐらいのようなのです

低層を加味すると、坪178は損するリスクは低そうなレベルと言えます

ですが、やはり投資には
広すぎる、総額が大きい、管理費、将来の有明の大量供給考えるとイマイチです
自分が買うとしたら4000万ちょいぐらいですかね
でもその前に実需買いが入るでしょう

[67: 匿名さん]

>>64
諸先輩がたは>>64のような作業をしなくても、すでに>>64で言っていたような事は分かっているよ、という事になるのでしょうか。（表面5%がライン的な書き込みもありましたもんね）

経験とは本当にすごい。恐れ入ります

投資初心者が騙されて失敗してしまうのも分かります。失敗する9割はきっとCF表とか作らないですよね

本当に勉強の日々です

[68: 匿名さん]

次は戸建狙いでいきます

[69: 匿名さん]

>>65
いえいえ、わざわざありがとうございます、ロムって頂いていたのですねw
先週勉強したばかりなので金利関連の関数は詳しくなりましたw（IPMTとPPMTだけですが...w）

エクセルの方は一度作り上げてしまえば、あとはDB化しておけばいつでも見比べれるし、
見たくなった物件のデータを入れればいつでも把握できるようになるから、かなり強力なツールになりえます

物件を見たおさないと、惚れて購入してしまったら大変ですよね(汗)
年に何件くらいの物件を見るものなんでしょうか？僕はまだ去年の冬から４件しか見に行ってないです苦笑
>>65さんはどれくらい見に行ったんでしょうか？

本当に物件見るの楽しいですよねw新築より中古の方が簡単、新築は難しい。想像しないといけないから。

[70: 匿名さん]

>>66
管理費修繕費が広いと金額高くなるから、
本当は狭くて家賃が高い料金が取れるような物件が一番良いんだけどね

ただ、そうなると内陸になってしまうので今度は高すぎるという事に

[71: 匿名さん]

>>68
先日誰かがおっしゃっていた、世田谷あたりの戸建てですか？

[72: 匿名さん]

＞67さん

いやいや、64さんは立派ですよ。私は始めたころはそんなにまじめに計算していなかったです。ただ、仕事柄周辺の再開発の見通しやら、デべの土地の取得価格なんかを推測しながら、これなら最悪でも損は少ないだろうというものを買っていました。
いまでも64さんほど熱心に将来収支を考えておりませんが、取得時の財務目線と、運用中のLTVやらPLやらCFは同じである必要はないと思っています。

取得時は物件のNOI水準と価格維持の蓋然性、運用時は目標とする財務指標にいかに近づけるか、ということを考えている感じですかね。

[73: 匿名さん]

>>71
言ったのは私ではありませんが、今の相場ではマンションに展望はあまりないかなと
品川ナンバーに拘る俗物ですので世田谷以外を希望してます（笑）

[74: 匿名さん]

65さんじゃないけど、自分は新築マンション、中古マンションは100ぐらい見てます。中古マンションの折り込み広告見るのが好きで新聞取ってます。オープンルームたくさんいってますよ。

[75: 匿名さん]

＞69さん

物件見るのは、月に５件見れれば多い方ですかね。今の時期は、新築入居前で売れ残りがあるような物件は、新築の現物っていうレアもの（？）がみれるチャンスですので、買う買わないは別としてワクワクして見に行きますね。
場合によっては値引きの話とか、アドレナリンが出ちゃう・・・。
ちなみに自宅はそうやって買いました（笑）。

[76: 匿名さん]

＞74さん

折り込み広告、サイコーですよね（笑）。金曜日がいつも楽しみです。あ～、この物件売れないから他者にもお願いしたのね、とかタワマンの同じ間取りの階層違いでの値付けの機微とか、お楽しみ満載ですね。

[77: 匿名さん]

>>73 匿名さん
戸建なんて値下がりリスク半端ないじゃん、と思ってたら品川ナンバー(笑)
土地値だけになってもタワマン区分より高い気がするw

[78: 匿名さん]

>>74 >>76
そうか、新聞を取るとそういうメリットが...なるほどwww
毎週金曜にたくさん折り込みのマンションチラシが来るんですか？
新聞取ろうかなw

[79: 匿名さん]

>>73
今のタワマン特需が落ち着いたら、2030年頃には都心戸建てのブームが来るということですかね。
どちらにしても都心周辺の戸建てはかなり高そうですね。億手前はするのでは？
マンションに比べて、土地の担保価値が取れるから次の物件のローンにも行きやすいのでしょうか？

[80: 匿名さん]

>>72
ありがとうございますTT
僕はそこまで深く考えてなくて、奮闘中さんの課題を頑張ってみたらそうなった感じですねTT 本当にみなさんに感謝ですTT
LTVやらPLというのも初めて聞きましたw後で調べますw
本スレにもいらっしゃいましたっけ？はじめから参加してくれてた方な気がしますw

今の市況はなかなか厳しいものがありますが、ここの討論や物件内覧を重ねて失敗しないような投資フェーズをつくっていかないとですねTT
特に僕だけでなくこれから始めようとする方にはハードルの高い市況なので、ここで色々と選定眼を養っていけるようにしないと、

はじめの投資タワマン物件１件目でミスってしまうと本当に怖いですからね、
タワマンはアパート投資よりはリスク低いとはいえ（リターンもかなり低いけど）
持ち出しの物件なんて買ったらえらいこっちゃです...汗

[81: 匿名さん]

>>64
自分で書いてて>>79のレスを書きながら浮かんだのですが、

>>64
> 売却前提にするなら３つとも大丈夫かもしれませんが、
> スレの主旨である複数買いましを前提に考えるならば、
> アパ東雲以外はかなり厳しい物件であるということになりますでしょうか

上記の部分は間違えでしたかね、１０年も２０年も経てば返済自体は進んでいるので、
例えば3つの中のどの物件を購入したとしても
10年20年後にはある程度返済は進んでいるので次の物件を検討できるようになるのでしょうか？

>>60の表でいう所の、【売却想定額 - 融資残高】の部分は担保価値の一部に組み込んでもらえるようになるという事でしょうか？（計算の仕方が難しそう）

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

運用中の財務戦略っていうのは、正にそのようなことを織り込みながら負債のコントロールなどをすることですね。

担保価値は、区分の場合は空き枠どういう考え方はされないです。
前のも出てましたが、2番抵当は価値がないと判断するのでしょう。

[83: 匿名さん]

ご教示下さい。
ブリリア代々木の1LDＫを諸費用込みで予算8500万円までで購入を考えています。
予算は私が5000万円「湾岸に所有物件の売却と自己資金」
子供が1000万円
残りは子供が住宅ローンを組む予定でフラット35約2500万円の予定です。
中途半端な物件よりも資産価値の下落幅は少ないのでは。と思うのですが如何でしょうか。
子供共に住むつもりは無く、賃貸予定です。尚自宅は別にあります。借財は現在までありません。

[84: 匿名さん]

ブリリア代々木っ？

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん
はい。
ブリリア代々木タワー、CLASSYです。
3月事前案内会の予定です。宜しくご教示頂けたら幸いです。
投資に関しては素人です。

[86: 匿名さん]

>>85 匿名さん

私の資料請求はしました。

[87: 匿名さん]

代々木公園ですか？

原宿からくだった場所ですね。

[88: 匿名さん]

低金利なんだからフルローンがいいのでは？

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
私はローン控除が使えませんし、子供は現在の住所地は賃貸なので2500万円が返済の上限かと思います。
運用の事も考えましたが、以前株で大損した事があり、私には株式や債券投資は向いていないと思いまして以来、不動産のキャッシュ購入、賃貸のみでした。

[90: 匿名さん]

>>83 匿名さん

原則はフラットで賃貸はダメ。
ご子息のCFはマイナス。
おそらくバカ高いのでキャピタルはのぞみ難い。
相対的に下落幅は小さいかも、だが失う絶対額は大きい可能性大。
メリットは何でしょう？

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
タイミング合わずにブリリア上野タワーを買いそびれた。実際は東の方向、不忍池を望む1Lが無かった事、ブリリアなら信頼が置けるかな。免震構造、無駄な共有施設が無い事。」位でしょうか。
実際は住まないので部屋の作りとかは興味がありません。
フラット35がダメだとすると他の資金調達を教えてくれませんか。
自分では賃貸人が決まる迄、現在の住所地から購入後に住所を変更して実際に住めば良いのかと思ってました。

[92: マンコミュファンさん]

>>91 匿名さん

なぜ新築を狙うのですか？居住用で住宅ローン控除を狙う以外にメリットが無いように思えるのですが。
実は私の親もブリリア代々木に興味があると言っていたのですが、市況から考えると坪450以上はすると思うと伝えたら驚いていました。

[93: 匿名さん]

>>83
キャッシュ6000万
私ならそんな使い方はしないな　少なくとも

[94: 大家奮闘中]

息子さんが少し住めばフラットOKですよ。 富ヶ谷にタワーないし、渋谷もすぐだしエリアはいいですよね。上野なんか買うよりずっと。いいなあ。優しいお父様で。

[95: 大家奮闘中]

息子さんの引越し先はちゃんと銀行に連絡してください。

[96: 匿名さん]

>>94 大家奮闘中さん

フラットのセカンドを賃貸っていうのは、やっぱりダメなんですか？

[97: 匿名さん]

引越先を伝えたら一括返済求められるよ。

[98: 匿名さん]

>>97 匿名さん

セカンドだから引渡しはないのでは⁉︎

[99: 匿名さん]

こんにちは。

夫 42歳 年収1150万
妻 32歳 年収 264万
子供 1歳

夫 退職金見込み 60歳 3000万弱
妻 退職金見込み なし

マンション持っています。
住宅ローン残高3100万ほど

今、マンションを売れば、見積もりでは、6400万〜6200万になります。買いたいという方もいます。

貯金が普通貯金で1000万
株式で1500万ほどあります。

住み替えを希望していますが、この場合、8000万くらいのマンションか戸建てにしたいのですが、無防でしょうか。

ちょうどいいなと思っているマンションが8000万くらいで、、

[100: 匿名さん]

全然余裕だと思うのですが？
今のところを売却して5000万のローンを組み直す感じですよね。
今の貯金は無くさずに。