[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[201: 匿名さん]

>>199 匿名さん
そういえば最近金が安いという話題がありましたが、まだ買い時ではあるんでしたっけ？

[202: 大家奮闘中]

これ見て湾岸は本当に怖くなりました。
http://emajika.net/post-4641/
異常に売り物件が増えてる理由も納得です。 レインボーブリッジの風景は好きでしたが。山下公園を見晴らすタワーマンションの方がセカンドにするなら良いかも。

[203: 大家奮闘中]

http://www.31sumai.com/mfr/F1203/smp/index.html

駅１分

[204: 大家奮闘中]

賃料しらべたら高いね。
http://www.homes.co.jp/smp/chintai/kanagawa/minatomirai_09864-st/list/...

[205: 匿名さん]

横浜の宣伝は、不要ですよ～

[206: 匿名さん]

>>204 大家奮闘中さん

私もチェックの対象にしていますが、坪500万とか600万とか言われると、さすがにないですね。

[207: 匿名さん]

もうどこのタワーも即日完売なんてないので、
そんなに高くならないのでは。400位なら欲しい。

[208: 匿名さん]

目先を変えてこういうのってどうなんでしょうか。

大阪で投資したことがないので、詳しい方いらっしゃればご教示ください。

ブランズタワー梅田　駅直結　http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/umedanorth/index.html

[209: 匿名さん]

>>203
ナビューレ坪150とか知ってる世代なので
坪200台なったら考える

[210: 匿名さん]

>>208 匿名さん

この中津周辺の賃貸相場ってどうなっていますでしょうか？
ようは、賃貸相場と価格によると思いますね。奮闘中さんがくれた情報の横浜の物件も良いと思います。たぶん、港区内陸に近い賃貸相場になると思うので、坪400いかなければお買い得という事になります。

それと遠方だと住宅ローンは組めないのでアパートローンのみになってしまいますけどねwたぶんですが。

[211: 匿名さん]

馬車道はわたしも狙ってます。ナビューレも安かったこと知ってますが、あの時は周りも安かったからね。

[212: 匿名さん]

>>201 匿名さん
今買ったらマンションと一緒で高値掴み必至です。
下がったら買う。85円以上ねあがりから売りを考えて、急騰したら売り。この繰り返しで、マンションの一部屋くらい容易に買える様になりますよ。

[213: 大家奮闘中]

みなとみらい、ムサコのタワーは相場がもう出来上がってるから、
期待するほどは下がらないと思います。このエリアが好きな人がいて、賃料も高いですし。
今年崩れそうなのは馬喰町あたりに林立した小規模マンション、湾岸タワーだと思います。馬車道はすごく楽しみです。

[214: 匿名さん]

>>212 匿名さん
85円というのは何でしょう？株みたいですね(苦笑)

[215: 匿名さん]

>>213 大家奮闘中さん
馬車道は都内にこういうタワマンがあったら大人気だったでしょうね。
ホテルの料理も楽しめるなんて、六本木ヒルズとか新宿の最近の賃貸タワマンくらいしか知らないです。
僕も横浜住みだったら何としてでも手に入れていたと思います(苦笑)

観覧車が真横ビューなのが少し残念。視点が投資でなくて完全に実需になってますが…w

[216: 匿名さん]

>>214 匿名さん
あ、金のことですね。失礼しました。
なるほど、いまは金相場でさえ売り時なんですね…

金相場は去年あたり、1200円ほどだった気がするけど、85円というのは？

[217: 匿名さん]

＞216さん

たぶん円ベースの小売りと買取の価格差のことですね。私も毎日習慣的に見ています。前にJ－REIT指数をみていると言いましたが、同じく市場のセンチメントを計るいい指標ですね。

http://gold.tanaka.co.jp/commodity/souba/index.php

１グラムいくら、で売買するんですが、4000円台の時が数年前に一瞬あり、私も現金持ってバーを買いにいきましたよ。

[218: 匿名さん]

>>217 匿名さん
無知な人に話してもねえ〜。
マンション購入の原資を作る為に、リスクの低い投資方法の一端を教えただけの事。分からにゃあ〜結構ですわ。

[219: 匿名さん]

馬車道は注目されすぎてて値段は期待できないな
戸数の多さから若干弱気な住戸もあるかもしれないという程度でしょう
タワー乱立と言われた時代が懐かしい

[220: 匿名さん]

皆さんおとなしくなってしまいましたが、やっぱり買い向かうより体力温存の時期ですかね？

[221: 匿名さん]

そんなことないです。
化けそうな物件があれば即買いします。
ただし中古に限る。

[222: 匿名さん]

>>221 匿名さん

なるほど、アグレッシブですね。
売り買いの手数料で6%、諸経費考えて10%の値上がりでトントン、もっと上る物件があり得るということですね。

[223: 匿名さん]

今後のトミヒサクラスの儲かる物件は発売されますかね？

[224: 匿名さん]

>>222 匿名さん
私、売り買いするのに手数料がかからないんです。

[225: 匿名さん]

皆さん、都心のタワーが中心ですか？
郊外の戸建エリアにおいて、駅前に大規模マンションが出来た場合、投資目線でどうでしょう？

マンションはほとんどなく、あるのは木造アパートがちらほらです。
ただ、大手の転勤族などは家賃補助10万などを受けて新築アパートか戸建てに住んでいるようです。
実家が近いので将来的に親を済ませても良いかなと思い、新築購入して賃貸で回せるか、相場などを調査中です。
ちなみに新築の売り出し価格は、デベロッパーの頑張りを感じる値付けであり、設備を考えると利益率は都心案件に比べて低いんじゃないかと推測しています。

[226: 匿名さん]

都心案件に比べて利益率低い郊外の駅前大規模マンションって、リスクありすぎな気がします。
始発駅とか大規模商業施設とか何か特徴あります？
高収入世帯が多いとか、バス通勤世帯が多くて駅前マンション需要がありそうだとか

[227: 匿名さん]

>>224 匿名さん

不動産経営者てこと？

[228: 大家奮闘中]

豊洲が汚染地域として全国的に有名になってしまったから、湾岸持ちの方は投資を進めるどころじゃないと思います。
休むも相場

[229: 匿名さん]

こうゆうときに買い進めるのがいいのでは？

[230: 匿名さん]

安いときに買う　投資の鉄則

[231: 匿名さん]

>>227 匿名さん
身内にいるんです。

[232: 匿名さん]

>>228 大家奮闘中さん

逆に豊洲は下がったら買い場だと思うよ
スレチなのであまり深く話しも出来ないけど、以前液状化のあったところでも相場は戻ってるようだし。

総悲観は買い場です。

[233: 匿名さん]

>>221 匿名さん
トミヒサは新築でしたが、トミヒサクラスのお買得物件がでてきても、中古で限定されますか？

[234: 匿名さん]

>>231 匿名さん
羨ましい。ただでやってくれるのかな？

誰かめぼしい身内に不動産屋さんで働くようお願いするのも良いかもですね。

[235: 匿名さん]

身内にそんな借り作りたくない。手数料ぐらい払
うよ。

[236: 大家奮闘中]

>>233 匿名さん

私は富久クロスを2部屋購入しました。
いくら位で購入希望ですか？

[237: 大家奮闘中]

残念ながら湾岸の暴落はこれから始まるのだと思います。
半年出しても全く売れなければ、仲介業者はまず500万の値下げを急かします。 その後に一般客の案内早々に諦めて、10数者の買取業者に一斉に図
面を送りオークション形式にするのです。

[238: 大家奮闘中]

>>232 匿名さん

落ちるナイフは掴むなという相場の格言があります。
急落時の投資は落ちてくるナイフをつかむようなもので、どんなに魅力的な銘柄でもナイフが床に落ちてから、つまり底を打ったのを確認してから投資すべきという意味です。

[239: 匿名さん]

>>236 大家奮闘中さん
坪単価500くらいで

[240: 大家奮闘中]

高層階で475万位なので購入出来ますね。
北向き低層(でも公園目の前で抜けてる)部屋なら420で買えると思います。

[241: 匿名さん]

富久はいらないかな
タワマン投資してるからには利回りとかだけでなく
個人的な好き嫌いも結構はりますよね

[242: 匿名さん]

価格が需給の関係で下落基調になるのは理解できる。しかし、リーマンの時のように世界規模で金融収縮がある訳ではない現時点で、暴落というのも根拠レスな気がする。
5000万の出し値に対して2割下げて4000万で売れる、という状況になったとして、それを暴落と言っているのか、もっと下がると考えられるのか、なぜそう感じるのか？

[243: 匿名さん]

>>233 匿名さん
トミヒサは買わないですね。あの辺は好きではないし、周辺相場はまだ安いですよ。リスクあります。

[244: 匿名さん]

>>235 匿名さん
そこは人間関係。
あと、向こうからいらないって言うしね。儲かってるから良いんじゃないかい。

[245: 匿名さん]

>>243
富久に坪400以上出すなら断然高輪辺りのタワーにします
私もあの辺の良さ解らない

[246: 匿名さん]

富久はあの頃あの価格で買えたから良かっただけ。

[247: 匿名さん]

＞大家奮闘中さん
＞高層階で475万位なので購入出来ますね。
＞北向き低層(でも公園目の前で抜けてる)部屋なら420で買えると思います。

一生懸命検討してますね
もう少し上がるんじゃないですか？

[248: 大家奮闘中]

富久は周辺の大学病院の医者が借りてくれるので、
しばらく下がる事はないと思いますし、
賃貸も安泰です。
東雲、豊洲、勝どき、晴海は
先行き不安ですね。

月島、芝浦は下がったら
買ってもいいかな。

[249: 匿名さん]

>>248 大家奮闘中さん

物件は結局どこを所有しているんですか？
トミヒサかえるといいですね

[250: 匿名さん]

途中からトミヒサも持ってることにしてみました。

[251: 匿名さん]

>>249 匿名さん
スレ本スレの初めから見直すとわかりますが、奮闘中さんはトミヒサを新築で2つ買って売り抜けてます。一番の勝ち組ですww値上がりを見越してトミヒサを買ったのであれば凄いと思いますね。

奮闘中さんの目の付け所はさすがだと思いますよ。このスレの中ではかなりの成功しているランクに入ると思います。豊洲の件もあながちどうなるか分かりません。

そんな方が馬車道の三井を注目しています。価格はどうなるのですかね。モデルルームはいつからやってるんですかね？検討の余地はあると思います。

[252: 匿名さん]

2つ買ったと言うのが嘘くさい。普通1つなら買えるが2つは買えない

[253: 匿名さん]

>>251 匿名さん

馬車道を投資で検討はないよ。
所有欲を満たすため、持ってますよと言うため、別荘みたいなもの。
で、投資しか考えてない私も結局見てるw。
不動産の面白くも哀しいところかも。

[254: 匿名さん]

>>251 匿名さん
さっきの投稿と今医師の賃借人が居るように書いて有るので
4戸買って２つ売って、２つ貸してるのでは？

[255: 匿名さん]

嘘っぽいのでこれ以上話題続けなくてもいいけど。

[256: 大家奮闘中]

富久は新築で2部屋購入しました。
今は一部屋のみ所有して、
賃貸に出しています。
不動産関係者が沢山、申し込みしてました。

[257: 大家奮闘中]

勝どきザタワーやグローバルフロントの新築も購入しようと思ったんですが、
現地を見てやめました。
買われた方いますか？

[258: 大家奮闘中]

馬車道は高層にオークウッドサービスアパートが入るので高級感ありますね
。それに繁華街も
徒歩で行けて便利そうです。
ちなみにミッドタウンのオークウッドには
スマップの草彅君が住んでましたよ。

[259: 匿名さん]

後付けでいくつも持ってることに出来るから
掲示板は良いね〜

[260: 匿名さん]

>不動産関係者が沢山、申し込みしてました。

内情知ってると？？？
申込者の職業なんて誰もわからない…

[261: 匿名さん]

大家奮闘中さん、うさんくさ。

[262: 大家奮闘中]

>>261 匿名さん

笑。まだ初心者さんかな。
ここは複数持ちのスレですよ。

[263: 匿名さん]

まあ、どんな人が何を見ていてどう判断してどう運用しているかって意味で、ここは参考になるので、いろんな人がいていいんではないでしょうか？

私は参考になってますよ。

[264: 匿名さん]

>>262 大家奮闘中さん
あなたも十分初心者

[265: 口コミ知りたいさん]

>>256 大家奮闘中さん
新築2部屋はどうやって購入したのですか？1部屋は居住用として住宅ローンで買えると思いますが、もう一つは現金ですか？それともアパートローンですか？

[266: 匿名さん]

私の経験上はタワー借りる人
医者とかベンチャーなどの属性が多い気がしますので
そのあたり需要の読みは重要かもしれません

[267: 匿名さん]

>>265 口コミ知りたいさん
突っ込まないであげて〜
人気の部屋は倍率が10倍超えてたんだから
当然目利きの奮闘中さんが選ぶ物件は高倍率

[268: 匿名さん]

>>266 匿名さん

ウチは、医者、社長、教授ですね。

[269: 匿名さん]

ウチは国内大手商社、外資系金融、社長です。
大手商社は全額会社負担。外資系金融の方は年収が凄まじかったです。

[270: 匿名さん]

うちのタワマンの居住者の属性は
全く知りません…
個人情報だし当たり前か

[271: 匿名さん]

>>270 匿名さん

んな訳ないよw。仲介会社の審査が普通にあるよ。借り手も情報提供の同意書にサインするよ。貸したことないでしょ？

[272: 匿名さん]

やったこと無いけどサブリースとか？？

[273: 匿名さん]

うちは大手出版社社員

[274: 匿名さん]

>>270
変ですね

個人契約なら勤め先は勿論、収入、家族構成、保証人などの情報は提供されますよ
法人の場合は居住者の収入はわかりませんが

[275: 匿名さん]

>>271
>>274
ごめんごめん
文章読んでたら、これからタワマン買いたい人たちのスレだと思ってた

[276: 匿名さん]

>>275 匿名さん

それは失礼しました。他の居住者のことはわからないですよね。

[277: 匿名さん]

今日は銀行の支店長が挨拶に来たよ。
また不動産買う時は借りて下さいって。
でも最近は私好みの物件紹介されないなぁ〜。

[278: 匿名さん]

自宅に？会社に？
そんなに大きな銀行ではないのかな？
私の会社は5行ほど取引ありますが、取引額が少なく規模の小さな銀行ほど支店長が来ます。

[279: 匿名さん]

>>277 匿名さん

晴れた日に傘を貸しにくる方には気を付けましょう。
半分本気のアドバイス。

[280: 匿名さん]

>>278 匿名さん
都市銀ですよ。おそらく、年始の主要取引先周りが終わって、暇だったんではないかな。それか他での融資の借り換えでも狙ってるのかな。

279
雨降ってる時に傘借りようとする方が不利な条件になるんじゃないかい？まぁ、下手な例えだね。

[281: マンコミュファンさん]

>>280 匿名さん
不利な条件でも借りなくてはならない状況ということでしょう。

[282: 匿名さん]

>>280
サラリーマンの不動産投資は、
収入が固定なので借りてる額のわりに定収入だけど成功しやすい。
つまりローリスクローリターン。

だけどリストラされたり空き部屋が増えてくると、
一気にお金が回らなくなり、売ってもキャピタルロスだと借金だけが残り、
場合によっては破産ってことも。

これが雨降った場合、こんな時、条件がうんだかんだ言ってられないよ。

[283: 匿名さん]

>>280
うちも都市銀で支店長が代わって珍しく挨拶に来たことがありました。
黒い車で来てましたね。

[284: 匿名さん]

>>282 匿名さん

その通り。雨の日に傘を、ググってください。
悲惨すぎて言えない。

[285: マンション掲示板さん]

>>282 匿名さん
リストラされてもキャッシュフローがプラスならお金回らなくならないよね？
それ以外は同意ですが。

[286: 匿名さん]

支店長挨拶って
皆さん一棟もののプロパーローンでしょうか？

区分のアパートローンでそんなことあるんですか？
私は全くないっす（まあ金額もショボイので、、）

[287: 匿名さん]

>>282 匿名さん
さすがに100万以上の事務所店舗に複数出られたら回らないかも。そうならないことを祈ってます。

[288: 匿名さん]

>>286 匿名さん

私も借り換えした時に挨拶に出てきたくらいですね。
区分のアパートローンって、そんなもんだと思うけど。

[289: 匿名さん]

>>287
タワマンでなくて、ビル一棟の店舗ってこと？
月100万はすごいw

[290: 匿名さん]

>>282
そういう意味ではタワマンは強いよ。
値下がりリスクは、ビルよりもアパートよりも一番低いんだから。

キャピタルロスなんて事はそうならなように計算して頭金を入れておけば特にタワマンに至っては、起こる事は殆どないでしょう。

[291: 匿名さん]

キャピタルロスでは無いが
トミヒサを早々に売った大家奮闘中さんは税、手数料を引くと
500万も利益出せてないぞ

[292: 大家奮闘中]

>>291 匿名さん


売却したのは3LDKです。 3割以上、上乗せ出来ましたよ。
不動産を購入した事はまだないんですか？

[293: 大家奮闘中]

>>287 匿名さん
オフィスやリテールなら定期借家契約にして途中解約は
認めず、退去時に一括支払いにすればいいのに。

[294: 大家奮闘中]

店舗やオフィスビルは管理が大変な上、フリーレントも当たりまえで
個人には荷が重すぎです。 いつかは新橋や表参道のビルを買って凄腕大家になりたいですが。 当面はリスクの低いレジでいきます。
ところで皆さん、金融機関はどのあたりを攻めてますか？

[295: 大家奮闘中]

申しわけないんですが、複数所有の経験者のみ回答願います。

[296: 匿名さん]

奮闘中さんは何件所有していて、どこの金融機関なの？

[297: 匿名さん]

>>293 大家奮闘中さん
定期借家じゃ借りないよ。
当初15年、3年なり5年更新で中途解約は、敷金保証金没収もしくは残りの賃料支払いは必須。高額のものは一棟貸ししているので管理は全く必要ないですよ。フリーレントも内装期間ぐらいだよ。

[298: 匿名さん]

>>297 匿名さん

残存期間のペナルティー支払いは、契約上は自由だけど、裁判になると請求権を否定される可能性がある。最高裁判決もあったやに聞いている。
大家奮闘中さんの言う定借も、なかなか難しいと思うよ。

[299: 大家奮闘中]

ん？途中解約する際、残りの賃料を払わすのが普通借家ではなくて、定期借家契約ですよね。
マスターリースだと相場より
20%位安くなりませんか？
募集、内装監理などの手間が一切ないのは
いいですが。

[300: 匿名さん]

>>299 大家奮闘中さん

定借はその通りなんだけど、ペナルティーの額によっては否認されることがあるってことみたいですがよ。