[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[601: 匿名さん]

預金ぶち込んで7000万タワー完済
二人で1億2千できるだけローン借り、必要ならタワーを共同抵当に入れる

ワンルームの評価がネックかな

[602: 匿名さん]

>>601 匿名さん
サブリースのワンルームって、都内であっても新築で買ってる場合はだいたい半額になってるでしょ？中古で買ったならまだ良いと思いますが。
タワーの資産性の高さがよく分かります。

[603: 匿名さん]

>>601 匿名さん
頭金結構入れてるので担保価値はあるのでは？今の時点でも12000万物件の頭金の足しにはなると思いますが。
それと7000万の物件の家賃相場も分かったほうが良いですね。

[604: 匿名さん]

自分だったら残債はアパートローンに借り換え。新規分はできるだけフルローンを目指します！

[605: 匿名さん]

銀行しだいですが担保価値には残債多いですね
後借換手数料もあるし性格も関係あるかも
私なら一括完済しますね

ただ1.2億は多いです
1000,2000下げた方が良いでしょうね

[606: 匿名さん]

>>604 匿名さん
その場合、先に7000万の物件は賃貸に出してからになるんでしたっけ？
賃貸の価格と、アパートローンになった場合金利も上がるので、支払額も確認してCFを確認したほうが良さうですね。まぁ半額頭金いれてたら余裕でしょう(笑)

[607: 匿名さん]

この年収ってワンルームの家賃収入も入っているのかな？

[608: 匿名さん]

だってさ、一括返済したら、3つ目が遠のく。現金あれば2つ目の次にタワマン買い進めることできます。考え方次第ですが。

[609: 匿名さん]

>>608 匿名さん
それ前も言ってましたねwフルローンでフラット使って、3つ目を頭金2割のアパートローンって感じが一番現金投資の効率としては良いんですかね？

うーんなんだか資金計画スレっぽくなってきましたねw

[610: 匿名さん]

>>608 匿名さん
一括返済すると、担保として使えるようになると思うけど、現金8掛けだから結局は現金のほうが良いって事ですかね。

[611: 匿名さん]

>608
2つ目住宅ローンだけで済ませば
3つ目は文句なしにアパートローンだよね
抵当なし物件をまず持つことが良いと思ってる
というかそう実践してきました

[612: 匿名さん]

>>609 匿名さん
前も言ったけどアパートローンは頭金2割なんていれない。フルローンです。手数料ぐらいは払います。

[613: 匿名さん]

>>611 匿名さん
抵当なし物件を持つことがなぜ良いのですか？自分はローンの金利分は控除できるので所得税対策でローンは敢えて完済してないです。

[614: 匿名さん]

完済すれば住宅ローンフルでも3軒目アパートローンは大体通る
けどその次は属性と担保次第じゃないかな
つまりスペードのエースです　(何のことやら)

金利分は確かに経費なりますが　(投資の金利分は控除でなく経費です)

[615: 匿名さん]

>>612 匿名さん
よっぽど属性良いんでしょうね。ただ、いまの市況でフルローンなんてしたらCFやばくないですか？

[616: 匿名さん]

金利が低い住宅ローンならまだ頭金は少なめで良いでしょうが、金利が基本高めのアパートローンだと物件高めの今の時期の購入は頭金がないと危険です。10年前と今は時代が違う事を把握したほうが良いです。

[617: 匿名さん]

>>611 匿名さん
抵当無しにする方法は、完済するしかないですよね？
他に方法はあるのでしょうか？

[618: 匿名さん]

前提として残債ある上一馬力1200万で12000の自宅ですので
相当チャレンジなプランになるのは仕方ないですね

[619: 匿名さん]

>>615 匿名さん
CFマイナスだね。メリット無し。地方のタワマンならあるのかもしれない。どこだろう？

[620: 匿名さん]

>>618 匿名さん

奥さんが復帰できれば2馬力1600万で相当属性は良くなりそうなので、ハードルは下がるでしょう。

[621: 匿名さん]

本音としては12000万円の自宅はやめたほうがいいよ。

[622: 匿名さん]

自宅はそこで生まれるキャッシュを自分で食い潰すのと同じです
正直1.2億は無謀だとおもいますが、
いざとなればそこを賃貸に出してもう一度7000万に戻るのも方法の一つです

その意味で自宅もどの程度CFを生めるかは重要ですね
そんなことばかり気にしていては人生楽しめませんが（笑）

[623: 匿名さん]

>>622 匿名さん
まぁ普段1.2億の自宅を楽しんで、何かあったら賃貸に出してCF赤にならないような形で資産を増やせれば良いのではないですかね。
そういう意味ではこのスレでの検討の必要性は自宅でも投資物件でも変わらないのかなと思っています(笑)

[624: 匿名さん]

>>622 匿名さん
自宅候補をいくつか買って住み替えれるのもこの投資の魅力の１つですね。敷金も礼金も要らない(笑)
ローンは自分持ちですが…w

[625: 匿名さん]

私は今の自宅は売買を繰り返してきて5軒目です。タワマン投資は3軒目の自宅を購入した頃に平行してはじめました。

さほど意識していませんでしたが、自宅の買い替えの過程でキャッシュを増やし、投資の頭金や繰り上げ返済に充ててきた感じです。

12000万の自宅購入が将来どういう風に展開していくか、少なくとも価値が維持できるかどうかが判断の分かれ目かもしれませんね。

[626: 匿名さん]

住宅ローンからアパートローンに借換えた方、団信はどうされてますか？そのまま継続してますか？
あれが利回り悪くする要因の１つではあるので、どうしたものかと。

[627: 匿名さん]

>>626 匿名さん

保険としては一番割安だと保険会社の人から聞きました。
私は住宅ローンからの借り換えではないですが、加入してます。

[628: 匿名さん]

これいいね。オリックスなのに金利が安い。アパートローンに使えるかな？
ただ、4年後どうなるんでしょうかね。

http://www.orixbank.co.jp/pr/ft001_sp/?id=39012509999&utm_source=ydn&u...

[629: 匿名さん]

>>628 匿名さん

アパートローンそのものですよね。
90%までだったような。
銀行と比べて金利も高いし、何かメリットありますか？

[630: 匿名さん]

>>629
いえ、すみません、過去投稿で金利は2%以下を目指しましょうと書かれていたのがあったので...
アパートローンは、安いところでは何パーセントほどになるのでしょうか？
（属性や所有物件の担保設定にもよると思いますが）

[631: 匿名さん]

>>630 匿名さん

様々だと思いますが、銀行だと1.5%前後くらいではないでしょうか。私は昨年は1.3%程度でしたね。団信込、10年固定の金利です。
属性と条件次第では1%を大きく割ることもあるようです。

[632: 匿名さん]

アパートローンで2%以下はいいと思います。629さんはおそらくアパートローンを検討したことない？！

[633: 匿名さん]

>>632 匿名さん

それはあなたでしょう。ネット情報では分からないでしょうが。

[634: 匿名さん]

>>633 匿名さん
まぁまぁ、ここは初心者もいますし、寛容になってあげてください。>>632さんも最近の金利は知らないだけかもしれませんし、>>631さんの経験則で1.5%台や1.3%台が存在すると知るだけでも多くの初心者投資家が救われる事になります。
ただ属性や、頭金によるでしょうね…アパートローンでさえも団信込みで1.3%はかなり安いです。頭金は何割でしたか？アパートローンの金利はネットにも情報がなく、ここが本当にブラックボックスの部分なのだなと感じています。

[635: 匿名さん]

＞634さん

おっしゃる通りですね。失礼しました。

1.3％は既存の借り入れの金利交渉の結果です。残債は20％以下のものです。

別物件も同水準に下げるというので借り換えましたが、LTV90％だったものを80％にすることが条件でした。CFをもう少し出したいと考えていたので70％にして借り換えました。

[636: 匿名さん]

友人は、４割〜自己資金入れれば0.3%台で借りれるらしい。ほんと人それぞれ。

[637: 匿名さん]

みなさま宜しければアパートローンでオススメの銀行教えてもらえませんか。

初心者だとそこまでいかないかも知れませんが、次にアパートローン借りるときに話聞きにいきたいです。

[638: 匿名さん]

このスレでは高属性の方が多いようですので、参考になるかわかりませんがスルガ銀行は一般的にはアパートローンに力入れてます。金利が3〜4%台と高めですがメガバンクなどから借りられないときは検討ください。

[639: 匿名]

三井住友トラストローン＆ファイナンス
セゾンファンデックス
新生プロパティファイナンス

こちらが初心者さんにもおすすめです。 共同担保を入れれば年収が低めでも
かなり貸してくれますので。 ぜひチャレンジしてみてください。

[640: 匿名]

630さん、まず自分の買いたい物件を決めてから
金融機関に足を運んでみてください。
報告待ってます。

[641: 匿名さん]

>>639 匿名さん
ありがとうございます。こちらの銀行ですと都銀でないですが>>635さんのように条件によっては金利1.5%など目指せますか？初心者だと物件を増やしていくまでは金利条件はやはり悪いですよねきっと。とはいえチャレンジしないと始まらないですからね。
>>640さん、ありがとうございます。物件を選定して話を聞きに行ってみようと思っています。

[642: 匿名さん]

639さんのあげている3社プラス、オリックス銀行とスルガ銀行がオススメ銀行ですかね。
都銀からアパートローン借りている人はいないのでしょうか？

[643: 匿名さん]

物件を探せば、新築なら販売会社が、中古なら仲介会社が付き合いのある金融機関を紹介してくれます。
物件探しが本気だと思われれば、当然に属性を聴いて可能性のありそうな金融機関で調達してもらえるように手助けしてもらえるでしょう。
前も書いたのですが、大事なのは自分の足を動かすことです。得られる情報の量と質がネットや本とは圧倒的に違います。
経験者のみなさんも最初はそうやって知見を得てだんだんとスタイルを作ってきたはず。
買う買わないは後で判断すればいいこと。
まず足を動かしましょう。それなりに大変です。
不動産投資が不労所得だなんて思えなくなりますね。頑張ってください。

[644: 匿名]

>>642 匿名さん
まずは行動。
良い報告待ってます。

[645: マンション検討中さん]

先輩方のアドバイスにより、今年の確定申告どうしようってのもあり一度今週くらいにオススメ頂いた銀行に行ってみようと思います！最悪始めは金利高い条件でも実績を積めば借換えも出来るんですよね？

ちなみに最近不動産投資の本を何冊か買った時に一緒に買った本で凄い内容の書籍があったので共有します。株で勝てれば良いなと思い軽い気持ちで買ったのですがマイナス金利や不動産投資、ギリシャ破綻や日本の未来予測がありありと書かれてあり、僕たちの立ち位置でも考えさせられるトピックが多かったです。特にいつも教えて頂いているLTVの方やオススメ銀行教えて頂いた方には観てほしいですね。直接送りたいくらいです(笑)

まだ読んでる最中ですが興味をひきそうなページの写メも貼り付けておきます。写メで書かれているようなアパート投資や1棟物投資と比較し、このスレでのタワマン投資はまだ安全な部類だと思いますが、それでもこういったリスクについては把握しておく必要があるのかなと感じました。

[646: マンション検討中さん]

>>643 匿名さん
確かにこの前CGPの5100万の41m2見にいったとき、オリックス銀行の名前が上がってました(笑)その物件は売主が取り下げてしまったのもあり話が流れましたが、実際に動くと話がポンポン進みますね(笑)

このスレが素晴らしいのは、失敗する可能性が低くなる事だと思います(笑) 特にこういう投資においての致命的な失敗は絶対にあってはならないので…汗

[647: マンション検討中さん]

>>645 マンション検討中さん
https://www.amazon.co.jp/gp/aw/d/4862805132?ref=olp_product_details
この本です。タイトル書いてなかった。スミマセン。

[648: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[649: 匿名さん]

>>647 マンション検討中さん

LTV&足を動かせ、の人です、笑。
面白そうな本のご紹介ありがとうございます。

CGP私も見に行くつもりでした。売り止めなんですね。

銀行回りも頑張ってください。応援しています。

[650: 匿名さん]

面白そうなので買おうとしたらハードカバーなんですね。キンドルだったら即買いなのですが。ハードカバーは重いので買うか考えます。

[651: 匿名]

CGPって何ですか？
なぜか湾岸住みの方は3文字で表しますね。

[652: 匿名さん]

キャピタルゲートプレイスと思います。月島です。自分の印象は、いまさら？！
です。

[653: 匿名さん]

このスレのひとは情報強者なのか情報弱者なのかわかりません。

[654: 匿名さん]

キャピタルゲートで坪４１０？
全然もととれまへん

[655: 匿名さん]

今日はアパートローンで買った物件の引き渡し。金利は言えないですが3000万円で毎月30万円入ってきます。利回りは11%程度。こんな物件もあるんです。参考までに。

[656: 匿名さん]

>>655 匿名さん
タワマンではないですよね？

[657: 匿名さん]

>>655 匿名さん
すみませんがここはタワマンスレですよ。

[658: 名無しさん]

>>657 匿名さん

ちゃんとした 高層のタワーマンションです

[659: 匿名さん]

>655
シティタワー品川ですか？
しかしあそこは30万はとれませんね..

[660: 匿名さん]

そういう物件買うのもタワマン投資なんですかね。
人それぞれではありますが。

[661: マンション検討中さん]

>>659 匿名さん

そこでは ないです。
でも賃料は30です。

[662: 匿名さん]

築古でしょうね〜。

[663: 匿名さん]

具体例ないと俄に信じがたい
定借、築古か特殊案件でしょ

[664: 匿名さん]

まぁ、聞いといてあげましょうよ。

[665: 匿名さん]

>>655 匿名さん

個人的にはどうでもいい金額。
強いて言うならば、相場いくらぐらいの物件を何割オフで買えたかかな。

[666: 匿名さん]

後学の為にNOIを教えてくださいな。

[667: 匿名さん]

競落ならあり得る、けど何があっても保証はないし。
スレチだけどね。

[668: 匿名さん]

30万とるには立地も重要だし６０ｍ２は必要
それを3000万となると、
帳簿都合良くいじるためか地代10万とか
色々勘ぐりたくなります

新築のナビューレでも厳しい

[669: 匿名さん]

>>668 匿名さん
まぁ、嘘でしょうね(笑)
ただの嵐だと思います。
本当なら物件名まで言えなくても地域など言えるでしょうから。

[670: 匿名さん]

ワンルーム４戸の方はどうなったのかなぁ。

[671: 匿名]

>>669 匿名さん

うそ でした。これでいい？

[672: 匿名さん]

エリアと築年ぐらい公開すべきでしょ
ホントなら超お宝ですよね

[673: 名無しさん]

>>672 匿名さん

なんで公開すべき って言う 上から目線になる？

[674: 匿名さん]

>>673 名無しさん
別に上から目線でもないと思いますよ。
嘘つきと思われて当然でしょ。
今のタワマン相場の利回りは3〜5%、良くて7〜8%ですからね。
事実細かい質問には何も答えてないので、空想話だと思われます。

[675: 匿名さん]

>>671 匿名さん
まぁ、そうでしょうね。細かい質問の回答が来ない限り、このトピックはもう終了で良いと思います。建設的な話をしましょう。

[676: 匿名さん]

>>668 匿名さん
ナビューレ凄いですね。新築時は坪いくらくらいだったんですか？まぁこれでも賃料30万とるのに3000万では絶対買えないですね。70m2は必要みたいなので。
http://www.mec-h.com/smart/m_selection/detail/in_tatemono_no/M0316/ban...

[677: 匿名さん]

>>674 匿名さん
金の匂いを嗅ぎ付ける さしずめ猛獣のような連中に
教えるほど 間抜けではないけど
ヒントの１つでも。

あんたら この時間から 明日朝迄に３０００万現金で用意出来る？
銀行が閉まってからやで。

無理やろ？
これがヒントや。
世の中にはいろんな事情を持ってる人が居てるんやで。

これ以上の話は俺が気が向いたらや。

[678: 匿名さん]

>>677 匿名さん
で、今売ったらいくらぐらいになるの？

[679: 匿名さん]

>>678 匿名さん

いや、ココは笑ってあげるとこでしょう、笑。

[680: 若造]

>>677 匿名さん

さしずめ今夜中に3000用意できなければ
命さえも危ない方が
賃料３０万で貸してる8000万のタワーマンションを持ってたと言う
話ですかね？
命があれば またやり直せますからね。

[681: 匿名さん]

>>679 匿名さん

お前は一生金が貯まらんタイプの人間だ。

[682: 匿名さん]

犯罪がらみですか？
変な関西弁が出てきましたが無視ですね
このスレの話題とは関係ない

[683: 匿名さん]

>>682 匿名さん

だったら最初から聞くな

[684: 匿名さん]

犯罪絡みだったとは...気分悪くなってきました
もうこないでね

[685: 匿名]

港区の築40年のワンルームを4室75000円で貸して賃料が30万。それが自慢です。
属性悪くてローンは引けないので
タワマンは買えません。
いつかローンにチャレンジしたいので、
このスレに入り浸ってます。

[686: 匿名さん]

昨日3000万円の引き渡しの書き込みしたものです。
この物件はタワマンではなく、首都圏近郊の築10年オーバーのアパートです。私は首都圏に3000万円のタワマンも所有していて、これは20万円で賃貸してます。
10年後に売却するとしてアパートもタワマンも殆ど価格下がらないと予想してまして、10年で売却前提であれば、アパートを買い進めるのがいいかなとも考えてます。同じ3000万円でも賃料が大きく異なり、不動産は面白いなと実感してます。ちなみに首都圏タワマンはもうすぐ築10年です。

[687: 匿名さん]

>677さん

今日はアパートローンで買った物件の引き渡し。金利は言えないですが3000万円で毎月30万円入ってきます。利回りは11%程度。こんな物件もあるんです。参考までに。

コメントはありません。苦笑

[688: 匿名]

築10年でその利回りだと宇都宮、茨城、群馬県など地方のアパートで、
駅からも徒歩20分以上ですよね。
購入するのも勇気が入ります。

[689: 匿名さん]

○鹿丸出しで恥ずかしくないんですかね。

[690: 匿名さん]

>676
40階は4000万くらい
15階は5130万
29階は7330万
ですね

[691: 匿名さん]

ナビューレとか最高に有名な物件だよ。そんなのも知らずにタワマン投資するな！

[692: 匿名さん]

感じ悪いな。お互いにwin-winでノウハウためてくスレでしたよね。初心に帰りましょ

[693: 匿名さん]

>>686 匿名さん
なるほど、沢山の偽物がいて大変でした(笑)
アパートとタワマン1つづつ持ちなんですね！
アパートは築20年くらいたったら修繕費が大変かも。まぁだから利回り良いんですよね。
1つめのタワマンは普通の住宅ローンでしょうか？

[694: 匿名さん]

>>691 匿名さん
横浜で最高に有名な物件の間違いなのでは？

[695: 匿名さん]

>>687 匿名さん

ワロタです(笑)

[696: 匿名さん]

もう少しおおらかに大家さん達が奮闘して
初めてのタワマン購入へ向かうステップを
見守ろうぜ

[697: 匿名さん]

>>696 匿名さん
ニセや嵐がいなければ。
色々書いても、ここのところの流れを見ているとバカバカしくなる。
ここを離れようかとも思う。

[698: 匿名さん]

>>697 匿名さん
良い先輩方が沢山いるのにニセの書込みは本当にテンション下がりますね。
スレッドが知られてきた証拠かもしれません。ノイズを見分けるのは大変ですが分かったらその旨を投稿の上、スルーの方向が良いのではと思います。

[699: 匿名さん]

実際に複数を検討してる方、希望してる方、初心者さんも含め、どのくらいいますか？

本スレに移動した大家奮闘中さんを除くと、スレ主さん、LTVの方、1〜2度書き込まれた方も含めるとあと数名いると思いますが、実際には10人もいないと思います。
やはりかなりニッチな市場なんですね。

[700: 匿名さん]

>>699 匿名さん
もしいらしたら、挙手いただければと思います。簡易な自己紹介あればさらに良いですね。