[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[801: 匿名さん]

>>799 匿名さん
ケース2は相当ムリしてるよ
1800万の返済を8年で終わらせて同時に3500万の頭金
計算上は年800万ww

ケース1は年200〜300万だから無理でもないだろうけど。

[802: 匿名さん]

年800万は多すぎたね
年600万ほど？

[803: 匿名さん]

港区在住だと年収が最低でも2000万以上はあるよ。外資金融のディレクタークラス
(日本の部長レベル)ならボーナス入れて4000万位。インセンティブが入る
フロント(営業、トレーダー)なら
一億プレイヤーもいる。年間800万を貯めるのは大変じゃない。

[804: 匿名さん]

このスレは年収低めが多いから
あまり参考にならないケースじゃないかな。結局、新築都心の投資は、属性が大きく左右するね。

[805: 匿名さん]

最近は金融機関が融資を引き締めてみたいだよ。属性がSクラスの人は大丈夫だけど、普通のサラリーマンに対してはアパートローンの金額も低め、
期間も短めになってきたそうです。

[806: 匿名さん]

ケース2は属性必要ですね。ケース1は年2〜300万ほどみたいですし、属性高くなくても余裕でしょう。ただ時間はかかりますね。

[807: 匿名さん]

年収属性＊＊＊＊さんはケース1はどう考えてますか？ケース2は数字見ると確かに属性必要ですね。ただ記載ミスの可能性もあります。あえて頭金を7割超用意する必要性も感じない。不安定でローンが通りにくいトレーダーでさえも、5割あれば充分。

[808: 匿名さん]

年収属性マ ン セーさんはケース1はどう考えてますか？ケース2は数字見ると確かに属性必要ですね。ただ記載ミスの可能性もあります。あえて頭金を7割超用意する必要性も感じない。不安定でローンが通りにくいトレーダーでさえも、5割あれば充分。

[809: マンション検討中さん]

一件目、住宅ローン→二件目の前にアバロンに借換
二件目、フラットで購入
三件目、アパロンで購入

こんなレスがあったのですが、一件目のローンを途中でアパロンに借換えるのと二件目をフラットを使うことの理由ってなんでしょうか？
素人質問ですみません。

[810: 匿名さん]

こういう素人ばかりで複数所有がスレから逃げ過疎ってしまった。
また結局のところサラリーマンのタワマン複数投資は属性が肝だとわかり、
年収1000万以下は無理だと悟った。

[811: 匿名]

とりあえず、都市銀行はキャッシュが少ないサラリーマンにはアパロン融資しないってね。

[812: 匿名さん]

別に都市銀行じゃなくても借りることできればいい。

[813: 匿名さん]

809の質問には誰も答えられない？？

[814: 匿名さん]

全部売りました。暫く買いません。

[815: 匿名さん]

>>812 匿名さん
でもやっぱりノンバンクや地銀は金利高いし、都市銀行の方がいいでしょ。

[816: 匿名さん]

都市銀行から借りることできなくても投資で成功することは出来る。

[817: 匿名さん]

>>816 匿名さん
もちろん成功できるよ。ただ、その成功確率をあげる大きな要素に借入金利があるのは自明だよね。

[818: 匿名さん]

CFには多少の金利差より年数が効く

[819: 匿名さん]

CFのプラスが本業の給料を超えました。ハッピー！

[820: 匿名さん]

まあ金利を甘く見る人は投資に向いてないな。
それは不動産だけでなく株も債券もね。

[821: 匿名さん]

月収は2倍です！

[822: 匿名さん]

完全に過疎ったね。良いスレだっただけに残念てす！

[823: 匿名さん]

12年で湾岸中心に4物件購入。全て都銀の住宅ローンでした。現在ローンは1本のみです。これからも成長性重視で機会があれば購入していきます。
同じ様に考えている人いませんか？

[824: 匿名さん]

>>823 匿名さん
凄いですね。3物件は完済したんですか？

[825: 匿名さん]

ネタでしょうw。いいんじゃない！

[826: 匿名]

>>823 匿名さん
成長も何も、引越しとローンの返済を繰り返しただけでしょ？

[827: 匿名]

>>826 匿名さん

もう少し聞きたいね
住民票を移したのかどうか？なんて

[828: 匿名さん]

>>823
資金計画スレなので、もう少しどんな感じの資金計画で買いすすめたのかを買いて頂けると良いですかね…よろしくお願いします

[829: 匿名さん]

>>828 匿名さん
年収低めならチクフルワンルーム買ったら？

[830: 匿名さん]

まずは一つ目のタワマンを所有するところから始めないと…

[831: 匿名さん]

>>829 匿名さん
なんだこいつ
年収高くても資金計画必要だろ
バ カなの？

[832: 匿名さん]

ここの人たちローンの元本を経費で払えると思ってるのかな…

[833: 通りがかりさん]

>>824 匿名さん
823です。
2物件は完済しています。1物件は晴海の物件で、ローン途中で昨年前半に売却しました。
現在3物件所有で、1件賃貸、2件は自家用です。
晴海は早目に売却しておいて良かったです。

[834: 匿名さん]

>>833 通りがかりさん
3物件中2物件完済ですか。うち1物件は売却益を使えそうですが、1物件＋αで自己資金は必要になりそうです。かなりの額の自己資金用意されたのでしょうか。

[835: 匿名さん]

ここは資金計画スレですので、自己資金額や割合、年収など言える範囲で伝えても良いのでは？本スレはそういった話も出来ないですし。もちろん自身の話でなくても、想定という事でも討論のネタになりますので良いと思います。そこを目標にされれかたがその通りに動いていければベストですね。

[836: 通りがかりさん]

>>834 匿名さん
1件目
自己資金3000万
ローン2400万5年で完済
2件目
自己資金650万
ローン3500万
残2000万の時に売却清算
3件目
自己資金450万
ローン6800万5年で完済
株の売却益、不動産売却益3000万も活用
4件目
自己資金0
ローン7400万

本業の収入も12年で2倍以上になり、賃貸収入も12年で2600万ほど有りましたので、なんとかやりくりして現在に至ります。

[837: 匿名さん]

>>836 通りがかりさん

ごいすーですね！今おいくつなんですか？何年くらいかかるものなんですかね

45歳までが35年ローンを組めるラストチャンスですよね。

[838: 評判気になるさん]

>>837 匿名さん
もう35年ローンは組めなくなりました(笑)
それでも最大期間で組んでます。

[839: 匿名さん]

そして妄想は続く、笑。

[840: 匿名]

>>839 匿名さん
そうですか？妄想かどうか知りませんが、すごい現実的というか、庶民的な成功例じゃないですか。

[841: 匿名さん]

3000万の不動産が7000万位で売れたんですかね。どんなエリアかなー。

[842: 匿名さん]

>>839 匿名さん
庶民ではないけど、年収に応じて購入ベースの間隔は離れますよね。株で買ったとか、親から譲り受けた資産があるなどあれば別ですが。

何もない人は、頑張ってお金を貯めていくしかありませんね。

[843: 匿名さん]

妄想の方がいいじゃないですか。このタイミングでリアルに買ったら大変なことに！

[844: 匿名さん]

まず1戸目を購入出来るかが重要

[845: 匿名さん]

今表面利回り5％超えるタワマンってほとんとなくないですか？？
京急のプライムパークス品川シーサイドの低層階がいい感じでしたが、
抽選で敗れました。買われた方いるのでは？？

[846: 匿名さん]

>>844 匿名さん
1つ目は購入済みで、2つ目を購入するために頭金貯めるの頑張ってます(笑)有明あたりなら買えそうだけど、ちょっと欲しい物件あるので。

[847: 匿名さん]

>>841 匿名さん
これは妄想フラグだったか…ww そもそも頭金が潤沢すぎるねww

[848: 匿名さん]

>>845 匿名さん
有明の中古は超えてますが、今後の賃貸需要を考えると…豊洲ヒルズが出来たらオワコンですしね…

[849: 匿名さん]

>>843 匿名さん
と言っても金融引き締めが始まったらローンも組みづらくなりますからね…

値下がりリスクの低い物件なら、検討対象に入れても良いのでは。

[850: 匿名さん]

ご相談です。一戸目で多額のローンを抱えてしまったら複数所有への道のりは厳しくなってしまうのでしょうか？

年齢30、年収1000万、既婚（妻はパート）、子供一人、会社の社宅制度あり。

今7000万のコンパクトマンション（駅徒歩2分、55平米）を自己資金1000万＋諸費用、ローン6000万で検討しています。
暫くは住んで賃貸に出し（家賃30万想定）、社宅に住むつもりです。

40までに二戸所有したいと思っているのですが、いかがでしょうか？

[851: 匿名さん]

7000万円で賃料30万円じゃ投資効率悪くないですか？新築ならば中古になったら急速に値下がりするリスクもあるし、自分だったら買わないな。

[852: 匿名さん]

ちなみに自分は7000万円で40万円で貸してます。8年間同じ賃料で貸してます。

[853: 匿名さん]

>>851 匿名さん
レスありがとうございます。
やはり投資効率悪いですかね。表面5％あるからなんとかなるかなと思ったのですが。。
新築ですが、同じエリアでは同様の規模の同じような広さの中古が8000万前後で成約していたので、新築でも安い方なんですよね。

[854: 通りがかりさん]

>>847 匿名さん

>>847 匿名さん
頭金が潤沢なのは、30代後半まで会社の社宅暮らしで、コツコツ貯めた資金と両方の親から援助してもらった分です。色々な恩恵に預かり有難いと思っています。当時はあまり借金をしたく無いと考えてました。その後は、積極的に借り入れする様になりましたが、完済したマンションを売却すれば、ローン返済が滞った時ローンをいつでも返せる範囲と定めて借り入れてます。

[855: 匿名さん]

>>852 匿名さん
すごいですね。表面7％近い物件なんて今はまず見つからないですね。
それこそ今売ったら1億位で売れるんじゃないですか？

[856: 匿名さん]

そうなんですよ。新築で買ったのですが売却価格は購入したときより高く未だに売れるし、賃料も下がらない。10年ぐらい前の物件はほんとに素晴らしい！

[857: 匿名さん]

最初に買った都心は7.5%ぐらいあった
とにかく今は環境がまるで違う

[858: 匿名さん]

>>850

55m2で30万賃料って見積もり甘すぎ
凄く限定されたマンションだけです
コンパクトマンションでその賃料って瞬間最大風速で終わりです

[859: 匿名さん]

>>856 匿名さん
いやぁ、羨ましい限りです。10年前～5年前の不動産市況は今から考えると本当に素晴らしいですね。

[860: 匿名さん]

>>858 匿名さん
仰るとおりですね。30万でついた部屋があったので30で計算してましたが、無難にいくと25万位でしょうか？
すると4.2％。。。投資としてはアウトですね。

[861: 匿名さん]

>>860 匿名さん

まぁでも今の市況ではしょうがないし、悪くはない物件だと思いますよ

[862: 匿名さん]

あいて今買うかという判断ですね。

[863: 匿名さん]

>>862 匿名さん
そうですよねぇ。あえて今である必要はないと頭では分かっているんですが、欲しくなってしまった欲求をおさえるのがとても難しい(笑
いやぁ、投資に向いていないですね。。

みなさん人口動態についてはどう考えていますか？NRIのレポに東京圏の人口も2015年以降減少、ただし世帯数は今後10年増加予想ということで、10年は金利リスクを除いて大きな下落局面はないのかと思っているのですがいかがでしょうか？

[864: 匿名さん]

当分新築供給は細いし築浅は高値維持とポジティブに捉えてます（笑)

[865: 匿名さん]

不動産価格上昇、賃料そのまま、利回り低下。
このまま賃料が上昇しなければ、価格は下落していくと思うのですがどうでしょう？？

[866: 匿名さん]

買うことが自己目的化してるって、どうかしてるわ。大金持ちの道楽ならいいけど。しかも今？

[867: 匿名さん]

>>866 匿名さん
まあ自己居住用にしつつ、賃貸に出すって考えであればいいんじゃない？

[868: 匿名さん]

>>866 匿名さん
損でなければ問題ないでしょ。タワマンはあまり値下りしない気がしています。風化して古びてしまうようなタワマンは微妙ですが、ランドマークでかつ時間を経て価値が増していくような物件は価値も下がらず、家賃も維持し続けるでしょう。そういう物件は今買うのも悪くないと思います。

[869: 匿名さん]

>>860 匿名さん

>>863 匿名さん
欲しくなってしまった物件が4.2%なのであれば投資、満足度も両立できていて良いと思います。あとは売却時に値下りしづらい物件なら完璧ですね。

人口は楽観視していいですが、タワマンであれば供給過剰なところは避けた方がいいですよ。人口はそのままといっても、経済の先細りなどでタワマンに住めるような小金持ちの人口は維持されるかは別問題ですからね…

[870: 匿名さん]

>>868 匿名さん
タワマンは他のマンションに比べて値下がりしにくいというのはその通りだと思っているのですが、ファンダメンタルズ以外の要因はいかがでしょうか？
現にここ数年の不動産価格上昇は金利、相続税、チャイナマネーによるものだと思いますがこの逆流についていかがでしょうか？

[871: 匿名さん]

タワマンは他のマンションに比べて値下がりしにくいって、売らんがための業者さんの宣伝文句じゃない。

[872: 匿名さん]

>>871 匿名さん
営業トークであることにはかわりないですね。
でも、実際に近隣の他マンションに比べてタワマンの方が価格が維持されているケースが多いと思います。
実際の統計データは知りませんが。

[873: 匿名さん]

昔のタワマンはそうだった、ってことでしょ。

ただ、一部の都心のタワマンは足元節税対策で「吹いてる」みたいだから、そういうマンションは今買うとかえって将来の値下がりリスクが高いんじゃないかな。

将来の値下がりを節税効果で打ち消せるような人以外は、買っちゃいけないと思うんだけど。。。

[874: 匿名さん]

>>873 匿名さん
仰るとおりだと思います。

①金利②相続税対策③チャイナマネーで価格高騰を続けてきたことを考えるとタワマン限らず今手出しはしづらい状況ですよね。

ただ、タワマンなんて略称ができたり（明確な定義なし）、庶民の憧れとしての地位・差別化はできているので実需面での優位性は今後も見込めそうだと思いますからやはり他マンションに比べれば下がりにくいと想いますよ。

[875: 匿名さん]

タワマンに憧れって、そんなものいまどき無い、無い。

[876: 通りがかりさん]

>>875 匿名さん
それでも買う事自体が目的になるほどタワマンに憧れている入って人がいるようですね。
しかも投資で。まぁ投資の意味が分かってないとしか言いようがないが、確実に業者のカモだね。

[877: 匿名さん]

>>876 通りがかりさん

言えてる

[878: 匿名さん]

>>876 通りがかりさん
だからこそ今は投資オンリーではなく、居住用として買って、将来的には賃貸について出すような需要はあるんじゃないですか？？

[879: 匿名さん]

>>875 匿名さん
あるからww色んな人がいるんだから決め付けは良くないww

[880: 通りがかりさん]

自宅も投資と考えるところまではあっているが、価格下落リスクが分かっていて尚買いに走るところからは支離滅裂。
賃貸も強いですよ〜って言うトークにカモられるだけ。

[881: 匿名さん]

>>880 通りがかりさん
賃貸よりはいいってことでは？？

[882: 匿名さん]

例えば5年目の時点で、ローンの支払い総額プラス含み損の額が、5年間の賃料総額より多ければ賃貸よりマシとさえ言えない。そこまで考えてそれでも投資だというのなら勝手にどうぞだね。

[883: 匿名さん]

>>882
勝手にどうぞで考察するスレなんでアンチは出てくるなw

[884: 匿名さん]

>>882 匿名さん
居住用としても考えれば、評価損についてはそんな考えなくてもいいのでは？
どうせ売らないわけで。それにじゃあいつになったら買える相場になるかもなかなか読めませんしね

[885: 匿名さん]

警鐘を鳴らしているのだが、まぁそこまで言うのならやめておくよ。

[886: 匿名さん]

>>885 匿名さん
いえいえ、そういった警鐘もとても大切で必要な意見です。是非これからも宜しく御願い致します。
ただ、今の相場が（相対的に）高値だというのは誰でも分かっていることなので、その環境下での投資戦略についても是非ご意見お願いします。

[887: 匿名さん]

だったら言うけど、買わないって言う選択も投資行動のひとつなんだよ。有事に円高になるのは年金などの機関投資家が海外のリスクマネーを引き揚げるから。リスク商品を買わないという選択をしているわけ。不動産を投資と考えるのなら今は買わないというのが戦略だと思うよ。

[888: 匿名さん]

>>887 匿名さん
買わないというのも立派な投資戦略なのはもちろんです。ただ、複数タワマンスレだし、こういう局面での購入戦略についても話し合うってのもいいですよね？

あと、機関投資家は有事に円に戻しますが、完璧にリスク資産を買わないという選択はほとんど取りませんね。円建て債券、株に代わります。

[889: 匿名さん]

海外のタワマンはどうなんだろう...
トランプがインフラ投資を進めると言っていたのだが、日本のアベノミクス前を予見させる。

[890: 匿名さん]

>>887
2020年ごろには値下がりしてる説があるので、それから購入をオススメするということでしょうか？

[891: 匿名さん]

>>882
この人は賃貸の場合と購入の場合の総額の比較を本当にしているのか？
利回り4%もあれば確実に賃貸が高いのは目に見えているのに...
複数スレをもう一度頭から読み直してからもう一度参加した方が良さそうです。

[892: 匿名さん]

>>891 匿名さん

含み損を無視してない？

[893: マンション検討中さん]

>>891 匿名さん

いやいや、全くその通りですね。
あなたのような買い主さんがいらっしゃるので、この時期にじっくり出口戦略を検討できる。是非4%で買い進んでください。

[894: 匿名さん]

>>893 マンション検討中さん
色んな意見をぶつけるのはいいことですが、そういう煽りは建設的ではないですね。やめましょう。
今後下落するかどうかなんてあとになってみないと分かりません。こういう局面だからこその投資戦略を議論しましょう。

[895: 匿名さん]

>>892
うーむ、そもそも長期保有が基本かと思いますが
同じ価格で売れる物件を買えば良いだけでは。
2〜3年で評価損とはおさらばです。下落しなければですが。

[896: 匿名さん]

>>893 マンション検討中さん
ぜひ4%で売りだして下さい(笑)
そもそもそういった話しは複数スレでなくとも出来る話ですので、敢えてこのスレに粘着せずに別の市況スレにでも書き煽っておいて下さいね
あなたは来ないでも結構です(笑)

[897: 匿名さん]

>>896 匿名さん
893さんの警鐘も大切な意見だと思いますから、そんなお互い煽りあうのはやめましょうよ。

投資期間を短期でとらえる人は評価損益を過大評価して、長期で考える人は評価損益を余り気にしない。
でいいでしょう。株式投資とここは同じですね。

[898: 匿名さん]

本スレの最初からずっと参加しているけど、なんか全体にレベル落ちたね。
大家奮闘中さんなんか愛想つかした感じでしょうか。笑。
それともスレチと言われるのかな？

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん
大家奮闘中さんは本スレにたまにいらしてますね。

[900: 匿名さん]

最初から読み直し、ちょっとまとめてみました。

・表面5％がざっくり損益分岐
・20年で200万位の設備費を入れて考える
・固都税、火災保険料、修繕積立上昇を忘れず考慮する
・タワマンは資産価格が下がりにくい
・なぜなら供給量が少なくブランド化された為。
・湾岸は供給が多くなってきたのでリスクが高くなってきた。内陸は未だ供給少ない。