[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[771: 匿名さん]

>>768 匿名さん
築古区分をいくつか持ってるんですね。 あまり増やさない方がいいですよ。現金で買った場合でも融資では
評価でませんし、ローンしてたら
マイナス評価です。

[772: 匿名さん]

>>765 匿名さん

>>765 匿名さん
アパートローンでも団信つけない個人はいませんよね。
込みで借りれば金利は+0.2%から+0.3%になりますよね。トータルで2%超えたらキツイです。フルレバなら
利回りかなり良い物件買わないと破産
しちゃう。

[773: 匿名さん]

>>771 匿名さん
ローンしてたらマイナス評価なんですか？どの程度マイナスなのですか？

[774: 匿名さん]

ローン金額分

[775: 匿名さん]

不動産投資って思ってたより難しいね。
金持ちが圧倒的に有利だ。
年収高い方が頭金もあるし融資も良い条件でひける。
空室になっても維持費やローンを給与から補填できるから、
リスクの低い築浅やタワマンに投資できる。
アパートは土地持ってないと
成功率が低そう。
中間層が成功するには築古とか、湾岸とか
リスクをとるしかない気がする。

[776: 匿名]

>>771 匿名さん
私も５戸、築古ありますが、そうなんですか？全部フルローンだわ。

[777: 匿名さん]

>>775 匿名さん
当たり前のことですよね。金持ちは有利なんです。ピケティも言ってたよね。金持ちではないが様々な情報を入手していい物件をいい条件で購入するのがゲーム感覚で面白い。

[778: 匿名さん]

スルガですか？

[779: 匿名さん]

作りました！！

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

タワマン複数のスレは残しておき、上記の複数マンションスレでその他全体的な資金計画についての討論が出来ればと思います。
このスレでのお返事で上記スレが適切なものは、上記の複数マンションスレにて話し合っていきましょう。よろしくお願いします！！

[780: 匿名さん]

>>775
そんなことはないですよ。
とりあえずタワマン１つ買える年収があればチャレンジできます。
もちろん頭金は必要だけど、それだけの時間をかける価値はあると思います。

年収が高い方が有利です。年収を上げるなり、頭金を増やすなり、方法はいくらでもあります。やり方次第で下剋上ができるのが投資の面白いところだと思うよ。もちろんリスクは取らないといけない。

そして勘違いしてはいけないけど
空室リスクはぶっちゃけ、タワマンよりもアパートや１棟マンションの方が高いからね。
CFを出して貯金しておけば良いんです。持ち出しは発生しないように頭金を使ってCFをコントロールするのはタワマンだろうがアパートだろうが同じ。

自分は引き続き、一番ローンを通すのが難しいタワマン取得を一番最初のターゲットに動きます。（今年来年を見据えた動きになると思うけど）
２つ持てれば、その後は中古アパートや中古区分など、タワマンより価格低めの物件を今回作成したスレの討論内容で知識を深めて購入しようと思ってます。

[781: 匿名さん]

>>771さん >>778さん
タワマン関連の質問ではないので、こちらでお返事しました！！引き続きよろしくです。

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

[782: 匿名さん]

不動産投資は信長の野望っぽいと感じました。共感してくれるひといるかな？

[783: 匿名さん]

>>776さん

タワマン関連の質問ではないので、こちらでお返事しました。確認お願いします！！

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

[784: ３タワマン＋フツマン]

まず自宅が重要です
自宅貸したらいくら取れますか？
そこでうまく行けば先があります

[785: 匿名]

>>780 匿名さん
年収そこそこでも、マイホームとしてタワマン一つ購入は出来るかもしれない。多分あなたもそうかな？
その先が年収高くないと無理だってことです。
空室リスクの少ない内陸タワマンは安全だけど、価格が高いからね。かつCFが出ない。
特に今の市況ではね。わかる？ だから年収低い人は、資産性低く空室リスクもある物件に投資せざるをえないという事。

[786: 匿名]

>>784 ３タワマン＋フツマンさん


それには同意する。 良い時期に購入したのでしょう。

[787: 匿名さん]

>>785 匿名さん
何度も言いますが、スレの内容をよく読んでから書き込んでください。
でなければスレ違いですので、書き込まないようよろしくお願いします。

[788: 匿名さん]

>>784 ３タワマン＋フツマンさん
2年前購入ですが、3〜4万くらいはプラスに出来ます。今の市況の範囲内では良い買い物をしたかなと思っています。
貸そうとも思いましたが折角なので自宅はそのまま、築古の区分を買って同じCFにしたという感じです。
>>784さんは自宅タワマン住みでしょうか？

[789: 匿名さん]

>>782 匿名さん
分かります。年収高い人でも失敗する人はするし、低い人でも成功する人はしますからね。
立ち位置を逆転できる可能性があるのが良いですね。明智光秀にならないように注意しないとです(笑)

[790: 匿名さん]

法人立ち上げてタワマン買い進めてる方なんていないですよね？3〜4つ持ってる方、みな個人属性で買われてるのでしょうか？
非タワマンスレで書き込んで、気になって聞いてみました。

[791: 通りがかりさん]

>>782 匿名さん
全兵力(財産)で他国を攻めて版図(資産)を広げるけど、一つ崩れたら破綻って感じは似てますね。

[792: 匿名さん]

>>790 匿名さん
自分は個人です。
法人立ち上げは何処かのタイミングでやりたいですがまだやってません。

[793: 匿名さん]

>>792 匿名さん
法人って1棟マンションなどの高利回りの1億前後の物件の買い進めの為に作るイメージでした。
タワマンのような低利回り(安全資産ではありますが)
で買い進めていく事は出来るものなんでしょうか？出来るのであれば、個人に比べるとメリットも大きいかもしれませんね…
そのあたり、法人のメリット、目論見など考えありましたらお聞かせ頂けたら嬉しいです。

[794: 匿名さん]

都心に住む、早速読んでみました。買い増しは2ケースあったので検証したいと思います。

ケース1 40代 3人家族
2000年大阪新築(2012年3400万売却)頭金600万 3000万ローン
2006年高円寺中古(2014年4000万売却)頭金1300万 3000万ローン
2012年外苑前80m2新築(賃貸30万)頭金1500万 6000万ローン
2014年赤坂(居住中)80m2 頭金3000万 6000万ローン

この方は2006年にローンを2つ持っていた事になります

ケース2 40代3人家族
1997年潮見(賃貸12万)頭金500万 1800万ローン(完済済)
2005年豊洲(賃貸25万)頭金3500万 1500万ローン
2012年豊洲(居住中)頭金1100万 6700万ローン

1997〜2005年で3500万の頭金？＋1800万ローンも8年で繰上げ完済？

雑感としては
・2人とも20代から開始→30代開始では遅い？
・ケース2は8年で4000万ほどの現金が必要だがこれは株で買った等ではないと無理があるのでは…

他のケースは住み替えだったので買い増しとしてはこの2つだけでした。タワマンではない物件もあるかもしれませんね。

[795: 匿名さん]

早速のリアクションありがとうございます。仕事早いですね。
自分のケースもケース1,2と同等だなと思いつつ個人特定されるので絶対に掲載は断ると思います。
どちらのケースも頭金多めですので相当年収高いのかなと感想です。

[796: 匿名さん]

私もこんなのには絶対出ないです
ケース２は全部湾岸ですね、うーん……ない
2014赤坂はミッドガーデンかな？
豊洲２５万は上出来かとおもいます

[797: 匿名さん]

そもそもケース2の2つ目に使った現金多すぎな気がしません？
ただ、頭金3500万まで出さなくても頭金1000万ほどでも充分な気もしますがどうなんでしょうかね。２つめ5000万フルローンでも賃貸25万ならローン組んだまま賃貸出してもCF月6〜7万くらい出せそう。

2014赤坂も80m2で9000万は安すぎる気がする。赤坂でもタワマンでないと安い物件ってあるのかな。

[798: 匿名さん]

2014築なら赤坂で坪３７０、まあありましたね

賃貸物件に対する利回り計算すると
ケース１　表面4.8%
ケース２　表面6.1%
　潮見というとタワマンではないだろうし、投資した金額＆当時の相場からいって
　さほど良い投資にはなってないように見えます

[799: 匿名]

つまんなーい。
もっと無理して投資している方いないの？すげー儲かってる人の話も聞きたい。

[800: 匿名さん]

>>799 匿名さん
タワマン複数スレはそんなに儲からないよ
非タワマン複数スレで聞いたほうが良いよ

[801: 匿名さん]

>>799 匿名さん
ケース2は相当ムリしてるよ
1800万の返済を8年で終わらせて同時に3500万の頭金
計算上は年800万ww

ケース1は年200〜300万だから無理でもないだろうけど。

[802: 匿名さん]

年800万は多すぎたね
年600万ほど？

[803: 匿名さん]

港区在住だと年収が最低でも2000万以上はあるよ。外資金融のディレクタークラス
(日本の部長レベル)ならボーナス入れて4000万位。インセンティブが入る
フロント(営業、トレーダー)なら
一億プレイヤーもいる。年間800万を貯めるのは大変じゃない。

[804: 匿名さん]

このスレは年収低めが多いから
あまり参考にならないケースじゃないかな。結局、新築都心の投資は、属性が大きく左右するね。

[805: 匿名さん]

最近は金融機関が融資を引き締めてみたいだよ。属性がSクラスの人は大丈夫だけど、普通のサラリーマンに対してはアパートローンの金額も低め、
期間も短めになってきたそうです。

[806: 匿名さん]

ケース2は属性必要ですね。ケース1は年2〜300万ほどみたいですし、属性高くなくても余裕でしょう。ただ時間はかかりますね。

[807: 匿名さん]

年収属性＊＊＊＊さんはケース1はどう考えてますか？ケース2は数字見ると確かに属性必要ですね。ただ記載ミスの可能性もあります。あえて頭金を7割超用意する必要性も感じない。不安定でローンが通りにくいトレーダーでさえも、5割あれば充分。

[808: 匿名さん]

年収属性マ ン セーさんはケース1はどう考えてますか？ケース2は数字見ると確かに属性必要ですね。ただ記載ミスの可能性もあります。あえて頭金を7割超用意する必要性も感じない。不安定でローンが通りにくいトレーダーでさえも、5割あれば充分。

[809: マンション検討中さん]

一件目、住宅ローン→二件目の前にアバロンに借換
二件目、フラットで購入
三件目、アパロンで購入

こんなレスがあったのですが、一件目のローンを途中でアパロンに借換えるのと二件目をフラットを使うことの理由ってなんでしょうか？
素人質問ですみません。

[810: 匿名さん]

こういう素人ばかりで複数所有がスレから逃げ過疎ってしまった。
また結局のところサラリーマンのタワマン複数投資は属性が肝だとわかり、
年収1000万以下は無理だと悟った。

[811: 匿名]

とりあえず、都市銀行はキャッシュが少ないサラリーマンにはアパロン融資しないってね。

[812: 匿名さん]

別に都市銀行じゃなくても借りることできればいい。

[813: 匿名さん]

809の質問には誰も答えられない？？

[814: 匿名さん]

全部売りました。暫く買いません。

[815: 匿名さん]

>>812 匿名さん
でもやっぱりノンバンクや地銀は金利高いし、都市銀行の方がいいでしょ。

[816: 匿名さん]

都市銀行から借りることできなくても投資で成功することは出来る。

[817: 匿名さん]

>>816 匿名さん
もちろん成功できるよ。ただ、その成功確率をあげる大きな要素に借入金利があるのは自明だよね。

[818: 匿名さん]

CFには多少の金利差より年数が効く

[819: 匿名さん]

CFのプラスが本業の給料を超えました。ハッピー！

[820: 匿名さん]

まあ金利を甘く見る人は投資に向いてないな。
それは不動産だけでなく株も債券もね。

[821: 匿名さん]

月収は2倍です！

[822: 匿名さん]

完全に過疎ったね。良いスレだっただけに残念てす！

[823: 匿名さん]

12年で湾岸中心に4物件購入。全て都銀の住宅ローンでした。現在ローンは1本のみです。これからも成長性重視で機会があれば購入していきます。
同じ様に考えている人いませんか？

[824: 匿名さん]

>>823 匿名さん
凄いですね。3物件は完済したんですか？

[825: 匿名さん]

ネタでしょうw。いいんじゃない！

[826: 匿名]

>>823 匿名さん
成長も何も、引越しとローンの返済を繰り返しただけでしょ？

[827: 匿名]

>>826 匿名さん

もう少し聞きたいね
住民票を移したのかどうか？なんて

[828: 匿名さん]

>>823
資金計画スレなので、もう少しどんな感じの資金計画で買いすすめたのかを買いて頂けると良いですかね…よろしくお願いします

[829: 匿名さん]

>>828 匿名さん
年収低めならチクフルワンルーム買ったら？

[830: 匿名さん]

まずは一つ目のタワマンを所有するところから始めないと…

[831: 匿名さん]

>>829 匿名さん
なんだこいつ
年収高くても資金計画必要だろ
バ カなの？

[832: 匿名さん]

ここの人たちローンの元本を経費で払えると思ってるのかな…

[833: 通りがかりさん]

>>824 匿名さん
823です。
2物件は完済しています。1物件は晴海の物件で、ローン途中で昨年前半に売却しました。
現在3物件所有で、1件賃貸、2件は自家用です。
晴海は早目に売却しておいて良かったです。

[834: 匿名さん]

>>833 通りがかりさん
3物件中2物件完済ですか。うち1物件は売却益を使えそうですが、1物件＋αで自己資金は必要になりそうです。かなりの額の自己資金用意されたのでしょうか。

[835: 匿名さん]

ここは資金計画スレですので、自己資金額や割合、年収など言える範囲で伝えても良いのでは？本スレはそういった話も出来ないですし。もちろん自身の話でなくても、想定という事でも討論のネタになりますので良いと思います。そこを目標にされれかたがその通りに動いていければベストですね。

[836: 通りがかりさん]

>>834 匿名さん
1件目
自己資金3000万
ローン2400万5年で完済
2件目
自己資金650万
ローン3500万
残2000万の時に売却清算
3件目
自己資金450万
ローン6800万5年で完済
株の売却益、不動産売却益3000万も活用
4件目
自己資金0
ローン7400万

本業の収入も12年で2倍以上になり、賃貸収入も12年で2600万ほど有りましたので、なんとかやりくりして現在に至ります。

[837: 匿名さん]

>>836 通りがかりさん

ごいすーですね！今おいくつなんですか？何年くらいかかるものなんですかね

45歳までが35年ローンを組めるラストチャンスですよね。

[838: 評判気になるさん]

>>837 匿名さん
もう35年ローンは組めなくなりました(笑)
それでも最大期間で組んでます。

[839: 匿名さん]

そして妄想は続く、笑。

[840: 匿名]

>>839 匿名さん
そうですか？妄想かどうか知りませんが、すごい現実的というか、庶民的な成功例じゃないですか。

[841: 匿名さん]

3000万の不動産が7000万位で売れたんですかね。どんなエリアかなー。

[842: 匿名さん]

>>839 匿名さん
庶民ではないけど、年収に応じて購入ベースの間隔は離れますよね。株で買ったとか、親から譲り受けた資産があるなどあれば別ですが。

何もない人は、頑張ってお金を貯めていくしかありませんね。

[843: 匿名さん]

妄想の方がいいじゃないですか。このタイミングでリアルに買ったら大変なことに！

[844: 匿名さん]

まず1戸目を購入出来るかが重要

[845: 匿名さん]

今表面利回り5％超えるタワマンってほとんとなくないですか？？
京急のプライムパークス品川シーサイドの低層階がいい感じでしたが、
抽選で敗れました。買われた方いるのでは？？

[846: 匿名さん]

>>844 匿名さん
1つ目は購入済みで、2つ目を購入するために頭金貯めるの頑張ってます(笑)有明あたりなら買えそうだけど、ちょっと欲しい物件あるので。

[847: 匿名さん]

>>841 匿名さん
これは妄想フラグだったか…ww そもそも頭金が潤沢すぎるねww

[848: 匿名さん]

>>845 匿名さん
有明の中古は超えてますが、今後の賃貸需要を考えると…豊洲ヒルズが出来たらオワコンですしね…

[849: 匿名さん]

>>843 匿名さん
と言っても金融引き締めが始まったらローンも組みづらくなりますからね…

値下がりリスクの低い物件なら、検討対象に入れても良いのでは。

[850: 匿名さん]

ご相談です。一戸目で多額のローンを抱えてしまったら複数所有への道のりは厳しくなってしまうのでしょうか？

年齢30、年収1000万、既婚（妻はパート）、子供一人、会社の社宅制度あり。

今7000万のコンパクトマンション（駅徒歩2分、55平米）を自己資金1000万＋諸費用、ローン6000万で検討しています。
暫くは住んで賃貸に出し（家賃30万想定）、社宅に住むつもりです。

40までに二戸所有したいと思っているのですが、いかがでしょうか？

[851: 匿名さん]

7000万円で賃料30万円じゃ投資効率悪くないですか？新築ならば中古になったら急速に値下がりするリスクもあるし、自分だったら買わないな。

[852: 匿名さん]

ちなみに自分は7000万円で40万円で貸してます。8年間同じ賃料で貸してます。

[853: 匿名さん]

>>851 匿名さん
レスありがとうございます。
やはり投資効率悪いですかね。表面5％あるからなんとかなるかなと思ったのですが。。
新築ですが、同じエリアでは同様の規模の同じような広さの中古が8000万前後で成約していたので、新築でも安い方なんですよね。

[854: 通りがかりさん]

>>847 匿名さん

>>847 匿名さん
頭金が潤沢なのは、30代後半まで会社の社宅暮らしで、コツコツ貯めた資金と両方の親から援助してもらった分です。色々な恩恵に預かり有難いと思っています。当時はあまり借金をしたく無いと考えてました。その後は、積極的に借り入れする様になりましたが、完済したマンションを売却すれば、ローン返済が滞った時ローンをいつでも返せる範囲と定めて借り入れてます。

[855: 匿名さん]

>>852 匿名さん
すごいですね。表面7％近い物件なんて今はまず見つからないですね。
それこそ今売ったら1億位で売れるんじゃないですか？

[856: 匿名さん]

そうなんですよ。新築で買ったのですが売却価格は購入したときより高く未だに売れるし、賃料も下がらない。10年ぐらい前の物件はほんとに素晴らしい！

[857: 匿名さん]

最初に買った都心は7.5%ぐらいあった
とにかく今は環境がまるで違う

[858: 匿名さん]

>>850

55m2で30万賃料って見積もり甘すぎ
凄く限定されたマンションだけです
コンパクトマンションでその賃料って瞬間最大風速で終わりです

[859: 匿名さん]

>>856 匿名さん
いやぁ、羨ましい限りです。10年前～5年前の不動産市況は今から考えると本当に素晴らしいですね。

[860: 匿名さん]

>>858 匿名さん
仰るとおりですね。30万でついた部屋があったので30で計算してましたが、無難にいくと25万位でしょうか？
すると4.2％。。。投資としてはアウトですね。

[861: 匿名さん]

>>860 匿名さん

まぁでも今の市況ではしょうがないし、悪くはない物件だと思いますよ

[862: 匿名さん]

あいて今買うかという判断ですね。

[863: 匿名さん]

>>862 匿名さん
そうですよねぇ。あえて今である必要はないと頭では分かっているんですが、欲しくなってしまった欲求をおさえるのがとても難しい(笑
いやぁ、投資に向いていないですね。。

みなさん人口動態についてはどう考えていますか？NRIのレポに東京圏の人口も2015年以降減少、ただし世帯数は今後10年増加予想ということで、10年は金利リスクを除いて大きな下落局面はないのかと思っているのですがいかがでしょうか？

[864: 匿名さん]

当分新築供給は細いし築浅は高値維持とポジティブに捉えてます（笑)

[865: 匿名さん]

不動産価格上昇、賃料そのまま、利回り低下。
このまま賃料が上昇しなければ、価格は下落していくと思うのですがどうでしょう？？

[866: 匿名さん]

買うことが自己目的化してるって、どうかしてるわ。大金持ちの道楽ならいいけど。しかも今？

[867: 匿名さん]

>>866 匿名さん
まあ自己居住用にしつつ、賃貸に出すって考えであればいいんじゃない？

[868: 匿名さん]

>>866 匿名さん
損でなければ問題ないでしょ。タワマンはあまり値下りしない気がしています。風化して古びてしまうようなタワマンは微妙ですが、ランドマークでかつ時間を経て価値が増していくような物件は価値も下がらず、家賃も維持し続けるでしょう。そういう物件は今買うのも悪くないと思います。

[869: 匿名さん]

>>860 匿名さん

>>863 匿名さん
欲しくなってしまった物件が4.2%なのであれば投資、満足度も両立できていて良いと思います。あとは売却時に値下りしづらい物件なら完璧ですね。

人口は楽観視していいですが、タワマンであれば供給過剰なところは避けた方がいいですよ。人口はそのままといっても、経済の先細りなどでタワマンに住めるような小金持ちの人口は維持されるかは別問題ですからね…

[870: 匿名さん]

>>868 匿名さん
タワマンは他のマンションに比べて値下がりしにくいというのはその通りだと思っているのですが、ファンダメンタルズ以外の要因はいかがでしょうか？
現にここ数年の不動産価格上昇は金利、相続税、チャイナマネーによるものだと思いますがこの逆流についていかがでしょうか？

[871: 匿名さん]

タワマンは他のマンションに比べて値下がりしにくいって、売らんがための業者さんの宣伝文句じゃない。

[872: 匿名さん]

>>871 匿名さん
営業トークであることにはかわりないですね。
でも、実際に近隣の他マンションに比べてタワマンの方が価格が維持されているケースが多いと思います。
実際の統計データは知りませんが。

[873: 匿名さん]

昔のタワマンはそうだった、ってことでしょ。

ただ、一部の都心のタワマンは足元節税対策で「吹いてる」みたいだから、そういうマンションは今買うとかえって将来の値下がりリスクが高いんじゃないかな。

将来の値下がりを節税効果で打ち消せるような人以外は、買っちゃいけないと思うんだけど。。。

[874: 匿名さん]

>>873 匿名さん
仰るとおりだと思います。

①金利②相続税対策③チャイナマネーで価格高騰を続けてきたことを考えるとタワマン限らず今手出しはしづらい状況ですよね。

ただ、タワマンなんて略称ができたり（明確な定義なし）、庶民の憧れとしての地位・差別化はできているので実需面での優位性は今後も見込めそうだと思いますからやはり他マンションに比べれば下がりにくいと想いますよ。

[875: 匿名さん]

タワマンに憧れって、そんなものいまどき無い、無い。

[876: 通りがかりさん]

>>875 匿名さん
それでも買う事自体が目的になるほどタワマンに憧れている入って人がいるようですね。
しかも投資で。まぁ投資の意味が分かってないとしか言いようがないが、確実に業者のカモだね。

[877: 匿名さん]

>>876 通りがかりさん

言えてる

[878: 匿名さん]

>>876 通りがかりさん
だからこそ今は投資オンリーではなく、居住用として買って、将来的には賃貸について出すような需要はあるんじゃないですか？？

[879: 匿名さん]

>>875 匿名さん
あるからww色んな人がいるんだから決め付けは良くないww

[880: 通りがかりさん]

自宅も投資と考えるところまではあっているが、価格下落リスクが分かっていて尚買いに走るところからは支離滅裂。
賃貸も強いですよ〜って言うトークにカモられるだけ。

[881: 匿名さん]

>>880 通りがかりさん
賃貸よりはいいってことでは？？

[882: 匿名さん]

例えば5年目の時点で、ローンの支払い総額プラス含み損の額が、5年間の賃料総額より多ければ賃貸よりマシとさえ言えない。そこまで考えてそれでも投資だというのなら勝手にどうぞだね。

[883: 匿名さん]

>>882
勝手にどうぞで考察するスレなんでアンチは出てくるなw

[884: 匿名さん]

>>882 匿名さん
居住用としても考えれば、評価損についてはそんな考えなくてもいいのでは？
どうせ売らないわけで。それにじゃあいつになったら買える相場になるかもなかなか読めませんしね

[885: 匿名さん]

警鐘を鳴らしているのだが、まぁそこまで言うのならやめておくよ。

[886: 匿名さん]

>>885 匿名さん
いえいえ、そういった警鐘もとても大切で必要な意見です。是非これからも宜しく御願い致します。
ただ、今の相場が（相対的に）高値だというのは誰でも分かっていることなので、その環境下での投資戦略についても是非ご意見お願いします。

[887: 匿名さん]

だったら言うけど、買わないって言う選択も投資行動のひとつなんだよ。有事に円高になるのは年金などの機関投資家が海外のリスクマネーを引き揚げるから。リスク商品を買わないという選択をしているわけ。不動産を投資と考えるのなら今は買わないというのが戦略だと思うよ。

[888: 匿名さん]

>>887 匿名さん
買わないというのも立派な投資戦略なのはもちろんです。ただ、複数タワマンスレだし、こういう局面での購入戦略についても話し合うってのもいいですよね？

あと、機関投資家は有事に円に戻しますが、完璧にリスク資産を買わないという選択はほとんど取りませんね。円建て債券、株に代わります。

[889: 匿名さん]

海外のタワマンはどうなんだろう...
トランプがインフラ投資を進めると言っていたのだが、日本のアベノミクス前を予見させる。

[890: 匿名さん]

>>887
2020年ごろには値下がりしてる説があるので、それから購入をオススメするということでしょうか？

[891: 匿名さん]

>>882
この人は賃貸の場合と購入の場合の総額の比較を本当にしているのか？
利回り4%もあれば確実に賃貸が高いのは目に見えているのに...
複数スレをもう一度頭から読み直してからもう一度参加した方が良さそうです。

[892: 匿名さん]

>>891 匿名さん

含み損を無視してない？

[893: マンション検討中さん]

>>891 匿名さん

いやいや、全くその通りですね。
あなたのような買い主さんがいらっしゃるので、この時期にじっくり出口戦略を検討できる。是非4%で買い進んでください。

[894: 匿名さん]

>>893 マンション検討中さん
色んな意見をぶつけるのはいいことですが、そういう煽りは建設的ではないですね。やめましょう。
今後下落するかどうかなんてあとになってみないと分かりません。こういう局面だからこその投資戦略を議論しましょう。

[895: 匿名さん]

>>892
うーむ、そもそも長期保有が基本かと思いますが
同じ価格で売れる物件を買えば良いだけでは。
2〜3年で評価損とはおさらばです。下落しなければですが。

[896: 匿名さん]

>>893 マンション検討中さん
ぜひ4%で売りだして下さい(笑)
そもそもそういった話しは複数スレでなくとも出来る話ですので、敢えてこのスレに粘着せずに別の市況スレにでも書き煽っておいて下さいね
あなたは来ないでも結構です(笑)

[897: 匿名さん]

>>896 匿名さん
893さんの警鐘も大切な意見だと思いますから、そんなお互い煽りあうのはやめましょうよ。

投資期間を短期でとらえる人は評価損益を過大評価して、長期で考える人は評価損益を余り気にしない。
でいいでしょう。株式投資とここは同じですね。

[898: 匿名さん]

本スレの最初からずっと参加しているけど、なんか全体にレベル落ちたね。
大家奮闘中さんなんか愛想つかした感じでしょうか。笑。
それともスレチと言われるのかな？

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん
大家奮闘中さんは本スレにたまにいらしてますね。

[900: 匿名さん]

最初から読み直し、ちょっとまとめてみました。

・表面5％がざっくり損益分岐
・20年で200万位の設備費を入れて考える
・固都税、火災保険料、修繕積立上昇を忘れず考慮する
・タワマンは資産価格が下がりにくい
・なぜなら供給量が少なくブランド化された為。
・湾岸は供給が多くなってきたのでリスクが高くなってきた。内陸は未だ供給少ない。

[901: 匿名さん]

やはりタワマンが儲かるか。
住まいサーフィンが2回買い替えで9000万以上儲けたと書いてる。宣伝もあるだろうが。。
http://diamond.jp/articles/-/124645?display=b

[902: 匿名さん]

>>901
長期保有が前提のスレなので主旨は異なるかもしれませんが、
売って儲かる物件は貸しても利回り高いので、住まいサーフィンの記事は参考になりますね。
ページ３の表を見ても、今は山の頂上あたりになっていますが、
今後下がってまた上がる局面があるのかというと、オリンピックのようなイベントがない限り難しい判断かなと...

[903: 匿名さん]

この数年の不動産価格高騰によるキャピタルゲインは
①相続税基礎控除減少に伴う純富裕層へのタワマン節税の広がり
②歴史的な低金利＝マイナス金利政策
③東京オリンピックの決定
という外部要因が大きかったからですよね。

今後は再開発等上昇要因があるとは思いますが、やはりキャピタル狙いというよりは利回りをより精査した上での投資が必要なのではないでしょうか？

[904: 匿名さん]

>>903 匿名さん
たしかに、大家奮闘中さんなんかは上手く売り抜けていましたが、今後同じような事が出来るのかと考えると、？、ですね。これ以上上がらないから都心以外の新築が値上がりしているわけで。逆にいま下向いてる都心の物件なんかは探せば良いのがありそうです。豊洲有明なんかはそろそろ豊洲市場問題も収束しそうで、パフォーマンス高い気がしているんですけどねぇ。

[905: マンコミュファンさん]

>>904 匿名さん

後からだとあのマンション購入してその後いくらの時に売ってって書くのは簡単だけど
実際にお得なマンションを高倍率の中購入すること自体難しい…

[906: 匿名さん]

>>905 マンコミュファンさん
今や低層階の割安タワマンは倍率が高くなかなか手に入りませんよね。まぁ、そんな時こそ利回り・CF計算をしっかり行った選定がより重要になりそうですね。

そしてこの数年の「不動産価格↑・賃料横ばい＝利回り低下」を振り返ると、キャピタル狙いよりもやはり長期投資による利回り重視な投資戦略がよさそうですよね。

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん
逆に言うと倍率高いところはみんなが欲しがってる=ハズレがないからチャレンジするのは良いかもしれませんね。

[908: 匿名さん]

>>907 匿名さん
正確にはハズレの可能性が低いですね。
新築では客寄せパンダ的な部屋は必ず用意されるのでそういった抽選になる部屋だけ狙っていくってのも面白いですね。

[909: 匿名さん]

>>908
市況が下向かなければ抽選モノは負けない手堅い投資ですね。
ちなみに全然関係ないのですが頭金稼ぎにビットコインの派生コインのモナコインをお試し現物買いしたら１ヶ月で5倍に...全力で買っておけばと後悔（笑

[910: マンション検討中さん]

>>908 匿名さん

人気のパンダ部屋を青田買い出来るには
しっかりとした目と現金が必要

7000万の物件買うにはローンが降りる2年前に700万は必要

[911: 匿名さん]

そんな素敵なパンダは今なかなかいないね
期待しすぎ

[912: 匿名さん]

>>911 匿名さん
プライムパークス品川シーサイドやトリプルタワーやパークタワー晴海なんかでは低層階にパンダ部屋ありますよ。みなさんチェック済でしょうが。

[913: 匿名さん]

よくわからないけどパンダ部屋は低層で眺望なしとか道路面とか、難があるから安いんでしょうか？だとすると出口も厳しいということはないのでしょうか？

[914: 匿名さん]

>>913 匿名さん
そういったことも勘案して更に割安で抽選になる物件をパンダ部屋といってるだけやで。

[915: 匿名さん]

とりあえず頭金分だいたい物件価格の10%を余剰資金として持っていないと

[916: 匿名さん]

>>913 匿名さん
新築時の階層価格差＞リセール時階層価格差
っていうのが傾向値。

結果として低層階の方が出口考えても有利になるってことを感覚的に感じ取ってるんですね。これが嗅覚といわれるものではないでしょうか？

今週の日経ヴェリタスにそのものずばり書いているのでご参考にどうぞ。

[917: 匿名さん]

なるほど、逆に中古でそういう部屋を買うのが損だということでしょうか。いつまでも売れない低層物件がよくありますね。

[918: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614343/

元々残念な立地ですしパンダには見えませんな

[919: 匿名さん]

>>917 匿名さん
中古成約価格は実勢価格なので、「中古低層階→損」というのは繋がらないですね。
それよりも新築高層階が割高に設定される傾向にあり、そこ（市場価格との乖離）にチャンスがあるという話です。
ただし、最近は新築高層階と低層階の価格差が余りなくなってきたようなのでそのチャンスも小さくなってきているようです。

[920: 匿名さん]

日照眺望の悪い中古は本当に売り辛いですよ。相場で出したつもりでも他物件から順に売れるので価格を下げざるを得ない。結果、売れた価格が実勢価格なわけで、それでもチャンスがあるのか、見極めが必要ですね。

[921: 匿名さん]

>>920 匿名さん
そこはバランスですね。比較論では日照重要度高、眺望重要度低ですね。
眺望は結構気にしない合理的な思考の人も多い印象です。各々の投資スタイル次第ですね。

[922: 通りがかりさん]

>>920
>>921

タワマンだと北向きの日照なしの物件も人気なので
目を光らせるといいかも？

[923: 匿名さん]

タワマン北向に住んでいますが、すごく明るいですよ。次も北向を買うつもり。特に湾岸は眺望も北向の方がいい場合が多い。
南がいいと思うのは日本人特有ですね。

[924: 匿名さん]

>>920
眺望のない物件は中古になると内見で瞬殺されますね…　実物見られたら最後、誤魔化せませんから仕方ありません。

[925: 匿名さん]

>>924 匿名さん

やっぱりそうだよね〜。

[926: 匿名さん]

誰も、面と向かって本当のことを言ってくれないし。
結局、「いいですねー」なんて言いながらフェードアウトする内見客ばかり。
はっきりと、「眺望悪いですねー」と言ってくれたほうがすっきりするのに。。。

[927: 匿名さん]

思った以上に明るいですよーなんて強がり言っても、誰も聞いちゃくれない。ストレス溜りまくり・・

[928: 匿名さん]

初めてタワマン買う人たちが北向きの良さに気がつかないうちは
安く買えそうなのでビギナーに感謝

[929: 匿名さん]

>>928 匿名さん
言えてる！デベの新築値付けや小さめ住戸の配置もしかりですね。

[930: 匿名さん]

本質は新築販売時ってのは眺望の良い高層階が実力以上により割高になり、眺望の悪い低層がより割安になる傾向にあり、リセール時に低層階の方がPBRが高くなることがあるってこと。

[931: 匿名さん]

出口の問題を流動性つまり売りやすさと捉えるか、納得のいく価格で売れる時に売れたらいいと捉えるか、その意味で確かに投資スタイルによるということでしょうか。
ココにいる人は個人投資家で、大きなリスクを取るべきではない考えると、流動性も大事だと思うよ。

[932: マンション掲示板さん]

>>931 匿名さん

投資で考えるなら簡単
購入価格<転売価格

[933: 匿名さん]

>>932 マンション掲示板さん
え、利回り、CFは？

[934: 匿名]

>>932 マンション掲示板さん
私も同じです。

[935: 匿名さん]

リスク管理も大事だよ。特にこのスレで考えている方々は売買経験がそれほどない感じなので尚更かもしれません。おせっかいで失礼。

[936: 匿名さん]

>>935 匿名さん
まあリスク・リターンはセットで考えないとですね。
リスクだけ論じてると何もできないし、リターンだけ考えるとイケイケドンドンになって大きな失敗をしがちになりますね。

[937: 匿名さん]

利回りが2%とかだとそもそも投資にならない。税金払ったらマイナス。

[938: 匿名]

購入価格<転売価格で探すと最低４%以上。6%とかじゃないと普通に買えないよ。

[939: 匿名さん]

>>937 匿名さん
5％は最低でも欲しいところですね。

[940: 匿名さん]

今からタワマン買うって、リスク管理上どうなのさ…

[941: 匿名さん]

>>940 匿名さん
どう思うの？

[942: マンション掲示板さん]

>>938 匿名さん
購入価格は新築時価格ってこと？
なんかあなたズレてる気がする。。

[943: マンコミュファンさん]

>>942 マンション掲示板さん

ズレてないあなたの考えを教えてください。

[944: 匿名さん]

>>943 マンコミュファンさん
942じゃないけど、購入価格<転売価格で探す意味が余りないってことでは？
購入価格<転売価格となっているかどうかはほぼ、販売時期によるものが大きい相場ですからね。

[945: 匿名]

>>942 マンション掲示板さん
ごめんなさい。私は新築には手を出さないです。ファミリータイプのオーナーチェンジが多いかな。

[946: 匿名さん]

一件目のローンは銀行ローンでいいんですよね？
フラット使うのは二件目以降のほうがいいですよね？

[947: 匿名さん]

なかなか一軒目がむずかいいよね

[948: 匿名さん]

久しぶりの更新だね。1軒目は銀行ローン、2軒目はフラットでいいです。2軒目を買うタイミングで1軒目の銀行ローンを住宅ローンからアパートローンに借り換えしてください。経験上オススメしてみます。

[949: 匿名さん]

>>948 匿名さん
このスレは定期的にチェックしていますよ。仮想通貨でかなり儲かったので頭金は何とかなりそうです。なので来年買い増しします！不動産屋さんと相談しています。また報告しますね。

[950: 匿名さん]

>>948 匿名さん
銀行住宅ローンから他銀行のアパートローンに借換えるってことですね。
アパートローンは地銀とかがいいのでしょうか？

[951: 匿名さん]

ダイヤモンドの不動産投資の甘い罠20170624号に載ってますが大手銀行1%,日本政策金融公庫1.5%〜2.0%,静岡銀行3.4%,スルガ3.5だそうです。

[952: マンション検討中さん]

>>948 匿名さん
なんで1軒目をアパートローンに切り替えるんですか？
3軒目が借りやすくなるんですか？

[953: 匿名さん]

タワーマンションじゃないけど東麻布の住友のマンションご欲しくなってきた。誰か俺を冷静にさせて！！

[954: 匿名さん]

>953
やめとけ
そもそも投資狙いで住友選ぶ時点で間違っとる

[955: 匿名さん]

PC浜離宮はどう思います？出遅れたせいで売り切れ寸前らしいので、今からは諦めた方がいいですかね？

[956: マンション検討中さん]

>>955 匿名さん

出遅るひとは頭金を用意するといいよ

[957: 匿名さん]

>>955 匿名さん
中古狙えばいい。強欲の人ばっかりではないから、安めに売り出す人は必ずいる。ただ、間取りなど選べないけどね。

[958: 匿名さん]

どの物件もそうだけど
一期一次で狙える目とお金が必要

[959: 匿名さん]

>>958 匿名さん
本当にそれは大事。
PC浜離宮なら北側中層階が熱かった。

[960: 匿名さん]

皆様ありがとうございます。
一期一次の時期は資金面の不安から躊躇してしまい、、、でも参考になりました。

[961: 匿名さん]

>>952 マンション検討中さん
1軒目は住宅ローンで購入して住んでいて、2軒目買って引っ越したら、1軒目の住宅ローンはアパートローンに借り換えが必要なんです。

[962: 匿名さん]

>>961 匿名さん
三件目はどうするのがいいのでしょうか？

[963: 匿名さん]

>>962 匿名さん
3件目以降も基本はアパートローンだよ。

[964: 匿名さん]

正直な感想。
ここにいる人は、不動産投資やめた方がいいよ。不動産相場が上がらない限り、儲けだせる投資ではないから。賃料をチマチマ集めても儲からない。やらないよりは良いかもしれない程度。

[965: 匿名さん]

もうはじめてる人はどうするの？

[966: 匿名さん]

確かにタワマン投資する人が急増している。
引き渡し後に賃貸に出る部屋が異常に多く、成約までの期間が長い。
でも、他の投資よりリスクは少なそう。

[967: 匿名さん]

複数タワマン投資家さんに伺います。
ザ・タワー横浜北仲は買いですか？
眺望無しの50~60平米が坪300ですが戸数が1200以上です。
ナビューレ横浜の再来か、賃貸部屋が溢れるか、悩みどころです。

[968: 1]

久しぶりの1です。あれから年収が上がってきたので2つ目を買うことが出来ました！！
年収2500万円で、両方とも8000万円くらいでフラット35（1件目居住用、２件目居住用）を利用しています。

ここのスレには本当に勉強させてもらいました。これからも増やしていきたいのでまた誰か戻ってきてくれたら嬉しいな。みなさん待ってます！！

[969: 1]

>>963 匿名さん
某銀行さんに色々聞いて、物件を買う時に既存の物件をアパートローンにすれば、居住用の物件を購入のさいに残債を見ないということでしたね。

どちらにせよ、居住用の物件をしっかりしたものを買って、あとはアパートローンの借り換え、３件目以降のアパートローンは頭金をしっかり用意して買い進めていく必要があるって感じなんですかね。

頭金は高いけど、不動産相場はかなり値上がりしていて、売却等をうまく活用すれば頭金はなんとか捻出できそうかなって思っています

[970: 1]

スレを初めから読んでみてるけど、この頃のみなさん全員儲かってるんだろうな...ww
2017年の当時は高価掴みとか警戒されてたけど、今では当時の1.5～2倍の物件ばかり。。。