[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[771: 匿名さん]

>>768 匿名さん
築古区分をいくつか持ってるんですね。 あまり増やさない方がいいですよ。現金で買った場合でも融資では
評価でませんし、ローンしてたら
マイナス評価です。

[772: 匿名さん]

>>765 匿名さん

>>765 匿名さん
アパートローンでも団信つけない個人はいませんよね。
込みで借りれば金利は+0.2%から+0.3%になりますよね。トータルで2%超えたらキツイです。フルレバなら
利回りかなり良い物件買わないと破産
しちゃう。

[773: 匿名さん]

>>771 匿名さん
ローンしてたらマイナス評価なんですか？どの程度マイナスなのですか？

[774: 匿名さん]

ローン金額分

[775: 匿名さん]

不動産投資って思ってたより難しいね。
金持ちが圧倒的に有利だ。
年収高い方が頭金もあるし融資も良い条件でひける。
空室になっても維持費やローンを給与から補填できるから、
リスクの低い築浅やタワマンに投資できる。
アパートは土地持ってないと
成功率が低そう。
中間層が成功するには築古とか、湾岸とか
リスクをとるしかない気がする。

[776: 匿名]

>>771 匿名さん
私も５戸、築古ありますが、そうなんですか？全部フルローンだわ。

[777: 匿名さん]

>>775 匿名さん
当たり前のことですよね。金持ちは有利なんです。ピケティも言ってたよね。金持ちではないが様々な情報を入手していい物件をいい条件で購入するのがゲーム感覚で面白い。

[778: 匿名さん]

スルガですか？

[779: 匿名さん]

作りました！！

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

タワマン複数のスレは残しておき、上記の複数マンションスレでその他全体的な資金計画についての討論が出来ればと思います。
このスレでのお返事で上記スレが適切なものは、上記の複数マンションスレにて話し合っていきましょう。よろしくお願いします！！

[780: 匿名さん]

>>775
そんなことはないですよ。
とりあえずタワマン１つ買える年収があればチャレンジできます。
もちろん頭金は必要だけど、それだけの時間をかける価値はあると思います。

年収が高い方が有利です。年収を上げるなり、頭金を増やすなり、方法はいくらでもあります。やり方次第で下剋上ができるのが投資の面白いところだと思うよ。もちろんリスクは取らないといけない。

そして勘違いしてはいけないけど
空室リスクはぶっちゃけ、タワマンよりもアパートや１棟マンションの方が高いからね。
CFを出して貯金しておけば良いんです。持ち出しは発生しないように頭金を使ってCFをコントロールするのはタワマンだろうがアパートだろうが同じ。

自分は引き続き、一番ローンを通すのが難しいタワマン取得を一番最初のターゲットに動きます。（今年来年を見据えた動きになると思うけど）
２つ持てれば、その後は中古アパートや中古区分など、タワマンより価格低めの物件を今回作成したスレの討論内容で知識を深めて購入しようと思ってます。

[781: 匿名さん]

>>771さん >>778さん
タワマン関連の質問ではないので、こちらでお返事しました！！引き続きよろしくです。

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

[782: 匿名さん]

不動産投資は信長の野望っぽいと感じました。共感してくれるひといるかな？

[783: 匿名さん]

>>776さん

タワマン関連の質問ではないので、こちらでお返事しました。確認お願いします！！

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

[784: ３タワマン＋フツマン]

まず自宅が重要です
自宅貸したらいくら取れますか？
そこでうまく行けば先があります

[785: 匿名]

>>780 匿名さん
年収そこそこでも、マイホームとしてタワマン一つ購入は出来るかもしれない。多分あなたもそうかな？
その先が年収高くないと無理だってことです。
空室リスクの少ない内陸タワマンは安全だけど、価格が高いからね。かつCFが出ない。
特に今の市況ではね。わかる？ だから年収低い人は、資産性低く空室リスクもある物件に投資せざるをえないという事。

[786: 匿名]

>>784 ３タワマン＋フツマンさん


それには同意する。 良い時期に購入したのでしょう。

[787: 匿名さん]

>>785 匿名さん
何度も言いますが、スレの内容をよく読んでから書き込んでください。
でなければスレ違いですので、書き込まないようよろしくお願いします。

[788: 匿名さん]

>>784 ３タワマン＋フツマンさん
2年前購入ですが、3〜4万くらいはプラスに出来ます。今の市況の範囲内では良い買い物をしたかなと思っています。
貸そうとも思いましたが折角なので自宅はそのまま、築古の区分を買って同じCFにしたという感じです。
>>784さんは自宅タワマン住みでしょうか？

[789: 匿名さん]

>>782 匿名さん
分かります。年収高い人でも失敗する人はするし、低い人でも成功する人はしますからね。
立ち位置を逆転できる可能性があるのが良いですね。明智光秀にならないように注意しないとです(笑)

[790: 匿名さん]

法人立ち上げてタワマン買い進めてる方なんていないですよね？3〜4つ持ってる方、みな個人属性で買われてるのでしょうか？
非タワマンスレで書き込んで、気になって聞いてみました。

[791: 通りがかりさん]

>>782 匿名さん
全兵力(財産)で他国を攻めて版図(資産)を広げるけど、一つ崩れたら破綻って感じは似てますね。

[792: 匿名さん]

>>790 匿名さん
自分は個人です。
法人立ち上げは何処かのタイミングでやりたいですがまだやってません。

[793: 匿名さん]

>>792 匿名さん
法人って1棟マンションなどの高利回りの1億前後の物件の買い進めの為に作るイメージでした。
タワマンのような低利回り(安全資産ではありますが)
で買い進めていく事は出来るものなんでしょうか？出来るのであれば、個人に比べるとメリットも大きいかもしれませんね…
そのあたり、法人のメリット、目論見など考えありましたらお聞かせ頂けたら嬉しいです。

[794: 匿名さん]

都心に住む、早速読んでみました。買い増しは2ケースあったので検証したいと思います。

ケース1 40代 3人家族
2000年大阪新築(2012年3400万売却)頭金600万 3000万ローン
2006年高円寺中古(2014年4000万売却)頭金1300万 3000万ローン
2012年外苑前80m2新築(賃貸30万)頭金1500万 6000万ローン
2014年赤坂(居住中)80m2 頭金3000万 6000万ローン

この方は2006年にローンを2つ持っていた事になります

ケース2 40代3人家族
1997年潮見(賃貸12万)頭金500万 1800万ローン(完済済)
2005年豊洲(賃貸25万)頭金3500万 1500万ローン
2012年豊洲(居住中)頭金1100万 6700万ローン

1997〜2005年で3500万の頭金？＋1800万ローンも8年で繰上げ完済？

雑感としては
・2人とも20代から開始→30代開始では遅い？
・ケース2は8年で4000万ほどの現金が必要だがこれは株で買った等ではないと無理があるのでは…

他のケースは住み替えだったので買い増しとしてはこの2つだけでした。タワマンではない物件もあるかもしれませんね。

[795: 匿名さん]

早速のリアクションありがとうございます。仕事早いですね。
自分のケースもケース1,2と同等だなと思いつつ個人特定されるので絶対に掲載は断ると思います。
どちらのケースも頭金多めですので相当年収高いのかなと感想です。

[796: 匿名さん]

私もこんなのには絶対出ないです
ケース２は全部湾岸ですね、うーん……ない
2014赤坂はミッドガーデンかな？
豊洲２５万は上出来かとおもいます

[797: 匿名さん]

そもそもケース2の2つ目に使った現金多すぎな気がしません？
ただ、頭金3500万まで出さなくても頭金1000万ほどでも充分な気もしますがどうなんでしょうかね。２つめ5000万フルローンでも賃貸25万ならローン組んだまま賃貸出してもCF月6〜7万くらい出せそう。

2014赤坂も80m2で9000万は安すぎる気がする。赤坂でもタワマンでないと安い物件ってあるのかな。

[798: 匿名さん]

2014築なら赤坂で坪３７０、まあありましたね

賃貸物件に対する利回り計算すると
ケース１　表面4.8%
ケース２　表面6.1%
　潮見というとタワマンではないだろうし、投資した金額＆当時の相場からいって
　さほど良い投資にはなってないように見えます

[799: 匿名]

つまんなーい。
もっと無理して投資している方いないの？すげー儲かってる人の話も聞きたい。

[800: 匿名さん]

>>799 匿名さん
タワマン複数スレはそんなに儲からないよ
非タワマン複数スレで聞いたほうが良いよ

[801: 匿名さん]

>>799 匿名さん
ケース2は相当ムリしてるよ
1800万の返済を8年で終わらせて同時に3500万の頭金
計算上は年800万ww

ケース1は年200〜300万だから無理でもないだろうけど。

[802: 匿名さん]

年800万は多すぎたね
年600万ほど？

[803: 匿名さん]

港区在住だと年収が最低でも2000万以上はあるよ。外資金融のディレクタークラス
(日本の部長レベル)ならボーナス入れて4000万位。インセンティブが入る
フロント(営業、トレーダー)なら
一億プレイヤーもいる。年間800万を貯めるのは大変じゃない。

[804: 匿名さん]

このスレは年収低めが多いから
あまり参考にならないケースじゃないかな。結局、新築都心の投資は、属性が大きく左右するね。

[805: 匿名さん]

最近は金融機関が融資を引き締めてみたいだよ。属性がSクラスの人は大丈夫だけど、普通のサラリーマンに対してはアパートローンの金額も低め、
期間も短めになってきたそうです。

[806: 匿名さん]

ケース2は属性必要ですね。ケース1は年2〜300万ほどみたいですし、属性高くなくても余裕でしょう。ただ時間はかかりますね。

[807: 匿名さん]

年収属性＊＊＊＊さんはケース1はどう考えてますか？ケース2は数字見ると確かに属性必要ですね。ただ記載ミスの可能性もあります。あえて頭金を7割超用意する必要性も感じない。不安定でローンが通りにくいトレーダーでさえも、5割あれば充分。

[808: 匿名さん]

年収属性マ ン セーさんはケース1はどう考えてますか？ケース2は数字見ると確かに属性必要ですね。ただ記載ミスの可能性もあります。あえて頭金を7割超用意する必要性も感じない。不安定でローンが通りにくいトレーダーでさえも、5割あれば充分。

[809: マンション検討中さん]

一件目、住宅ローン→二件目の前にアバロンに借換
二件目、フラットで購入
三件目、アパロンで購入

こんなレスがあったのですが、一件目のローンを途中でアパロンに借換えるのと二件目をフラットを使うことの理由ってなんでしょうか？
素人質問ですみません。

[810: 匿名さん]

こういう素人ばかりで複数所有がスレから逃げ過疎ってしまった。
また結局のところサラリーマンのタワマン複数投資は属性が肝だとわかり、
年収1000万以下は無理だと悟った。

[811: 匿名]

とりあえず、都市銀行はキャッシュが少ないサラリーマンにはアパロン融資しないってね。

[812: 匿名さん]

別に都市銀行じゃなくても借りることできればいい。

[813: 匿名さん]

809の質問には誰も答えられない？？

[814: 匿名さん]

全部売りました。暫く買いません。

[815: 匿名さん]

>>812 匿名さん
でもやっぱりノンバンクや地銀は金利高いし、都市銀行の方がいいでしょ。

[816: 匿名さん]

都市銀行から借りることできなくても投資で成功することは出来る。

[817: 匿名さん]

>>816 匿名さん
もちろん成功できるよ。ただ、その成功確率をあげる大きな要素に借入金利があるのは自明だよね。

[818: 匿名さん]

CFには多少の金利差より年数が効く

[819: 匿名さん]

CFのプラスが本業の給料を超えました。ハッピー！

[820: 匿名さん]

まあ金利を甘く見る人は投資に向いてないな。
それは不動産だけでなく株も債券もね。