[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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[551: 匿名さん]

>>546 匿名さん
初心者を見下す方はこのスレに必要ないかと。
ここは初心者okのスレですよ。
経験者スレにいって上級な話でもしておいてください。

[552: 匿名さん]

>>550 マンション掲示板さん
そうですね。>>546さんは来なくても良いと思います。言っている事も間違っている以上、この方から得られるものは何もないと思います。
年収が高ければ有利なのは当たり前。ここは年収がいくら必要というスレではなく、どうお金を使っていくかという資金計画スレですのですお引き取り願います。

[553: 匿名さん]

>>550 マンション掲示板さん
まだノウハウを自慢してくれれば切磋琢磨になって良いのですがね…

[554: 匿名さん]

>>545 匿名さん
世帯で良いのでは。
ただ奥様のokが出ている場合に限ります( )

[555: 匿名さん]

>>549 匿名さん
そうなるとやはり頭金は1〜2割必要ですね。
>>544さんのいうとおりキャッシュがあればそれを担保に出来るかもしれませんが、CFが増えないのが痛いですね。昔の安いときなら良い手法だったのでしょうが。>>544さんはその方法で買い増しているのなら、現況を聞いてみたい所ではあります。アパートや１棟マンションなどでよく使われる手法かと思います。

[556: 匿名さん]

不動産収入ある方は本業のみの世帯収入でお願いします。不動産収入は含めずで。

[557: 匿名さん]

>549
売ったら意味無いですが住宅ローン使用とどういう関係が？
私は完済して二軒目行きましたが、途中でローン軽くなったとこで新規住宅ローン、既存をアパローン転換もありだと思います

[558: 匿名さん]

>>557 匿名さん
完済して2軒目は素晴らしいと思いますが買い増しのスピードを考慮するとアパートローンに借り換えて2件目購入がベターと考えます。異論あるのでしょうか？

[559: 匿名さん]

>>535 匿名さん
キャピタルすごいですよ。買ったのはこの２、３年ですが今全部売ってもプラス２億以上かと。長期譲渡までは保有します。

[560: 匿名さん]

異論無いです
二軒目は是非住宅ローンでめいいっぱい借りるのが良いかと(^^)

[561: 匿名さん]

>>559 匿名さん
キャピタル凄い！資産総額はいくらぐらいなのですか？世帯年収はどのくらいなのですか？参考にさせてください。

[562: 匿名さん]

>>558 匿名さん
すごーい。なるほど、自宅タワーを賃貸に出してから、アパートローンに借り換えるんですね。で、その後2件目の住宅ローンと。
金利はやはり上がっちゃいますかね？頭金もいるのかな。仕方ない部分ではありますが、2件目を買うスタンダードな方法ですか。目から鱗です

それを繰り返して、3件目、4件目と増やして行くのでしょうか？

[563: 匿名さん]

>>560 匿名さん
目一杯かりちゃうと年収1000万だと7〜8000万の物件が買えちゃうから、5000万くらいに抑えておいたほうが良いのでは？2件目で終わりなら良いですが、3件目も視野に入れると目一杯借りると3件目の入手まで時間かかりそうなイメージです。

[564: 匿名さん]

>560
２，３年前だと既に結構上がってましたし中古も停滞で楽観できません
いずれにせよ今ガンガン行く時期じゃないですよね
私は今は様子見です
キャッシュないし、

[565: 匿名さん]

>563
その辺はお任せしますが(^^;)キャッシュ保存の為2軒目はフルで、一軒目あるから余剰もあるし3軒目の種にしては？
アパローンは1%代を目指しましょう

[566: 匿名さん]

>>564 匿名さん
すでに結構上がってる時期ですね。今でも買いたい物件があれば、すぐに飛びついてしまうと思いますが、この２年は全くないですね。
見たのも激安の土地１件だけ。

[567: 匿名さん]

>>566 匿名さん
ただ下がるかな〜とおもっていてもなかなか下がらない気がしますね。
金利まだ据え置きだからかな。
10年前など価格が安かったときは、金利は確か高めだった気がします。なんとなくですが。

[568: 口コミ知りたいさん]

>>567 匿名さん
10年前に購入したときは35年固定で3%台でした。

[569: 匿名さん]

>>561 匿名さん
この人の場合親が資産家っぽいから親の援助ありきではない方は参考にならないかと。

[570: 匿名さん]

>>568 口コミ知りたいさん
3%だと今の時期に買ってもそこまで総額は変わらない気がしますが、その時に変動で借りれば良いのかな？
金利が高いのは、長期だけでしょうし。

[571: 匿名さん]

本スレの目黒の価格設定がとんでもないです。これ成約してしまうと、なかなか厳しいものがありますね。

[572: 口コミ知りたいさん]

>>570 匿名さん

その時は固定がいいなと思ったのですが、変動はもっと低かったです。いまは借り換えました。

[573: 匿名さん]

>>491 匿名さん
たまにいますよ。
FPの方と相談して、あと数年待って頭金貯めるスタンスをお勧めされました。

もしくはここの先輩が教えてくれた、2件目をフルローンで買って、3件目の購入(アパートローン？)の頭金を貯めておく、という方法ですね。2件目はCF出ないのでは、というリスクがあるのが怖いかなと思っています。

どっちがいいかなー
アパートローンもローン組めるのは45歳までですよね？きっと。

[574: 匿名さん]

さっき計算しました。確定申告の税金がとんでもないです。本業の源泉徴収で支払い済みの税金プラス40万円です。来年から節税考えなきゃ。去年タワマン2つ目の賃貸を始めたんですっ

[575: 匿名さん]

月額の収支
家賃(管理費と修繕積立金込み)が20万で
銀行への支払いが15万
固定資産税1万…月額換算
管理費が15000円
修繕積立金が10000円

さて毎月の利益はいくらでしょう？

[576: 匿名さん]

35年で組める所は限られるので調べましょう

45過ぎても一年ずつ減るだけなので大差ないでしょう
当然ですがプロパーローンは話が別です

不動産購入費は経費計上できますので
益々買いたくなるんです

[577: 匿名さん]

>>574 匿名さん
よく見たらプラス60万円でした。もしかして売却の方が良かった？！

[578: マンコミュファンさん]

>>575 匿名さん
毎月の利益は15000円では？
ひっかけですか？
自分だったら空室リスクとかあるので賃貸に出すのではなく売却しますね。この条件だと。

[579: 匿名さん]

>>575 匿名さん
そういう物件だと頭金必須ですね。

[580: 匿名さん]

>577
原価償却と金利分引いてますか

[581: 匿名さん]

>>577 匿名さん
今からでもレシートかき集めて、税理士さんに頼んだほうが良いのでは？かなり支払い減りますよ。

[582: 匿名さん]

>575
ローン大杉です

[583: 匿名さん]

>>577 匿名さん
税金以外できちんとCF出てるなら、節税すれば大丈夫なはずですよ。餅は餅屋に。税理士さんに頼んでもトータルでは断然お得にやってもらえます。

[584: 匿名さん]

>>576 匿名さん
45過ぎてもプロパーローンひけるんですか？46歳なら34年ローンという感じですか。45以降も買い進められるなら、幅は広がりますね。有益な情報ありがとうございます。調べてみます。
>>576さん物件何個くらい持ってるんですか？

[585: 匿名さん]

一軒程度自分でやるべき
不動産は税金との戦い
まずは理論武装すべきです

[586: 匿名さん]

>>582 匿名さん
ツッコミどころ大杉なケースですねww
5000万の物件で20万でしか貸せないのはキツイ物件。

[587: 匿名さん]

本スレでこんな書き込みがありましたが、同じような方はいるのかな。

>>ただタワマン偏重は承知してますので次は別の属性でバランス取るつもりです

複数持っていて、他ジャンルの不動産も検討している、もしくは所有しているような方いますか？
今の市況ですと、なかなかCFも出ないでしょうし、こういう考えの方は他にもいらっしゃる気がしました。

水戸大家さんの動画などを見ると、10億、20億を借りて運用してるような人もいるらしいです。それで手残りのCFは2000万、4000万らしい。1億あたり200万の計算のようです。ここまでくるとタワマンの追加購入は容易になるのでしょうかね。謎ですね。

[588: 匿名さん]

>>587 匿名さん

担保余力次第。もしくは、自己資金いくら入れるか。

[589: マンション検討中さん]

>>586 匿名さん

6000万なら賃貸25万くらいで優秀ですかね？

[590: 匿名さん]

こんにちは。
お知恵をお貸しください。

7000万でタワーを購入しました。sbi変動金利住宅ローンでなりました。金利は0.45

住宅ローン3200万を借りて、現在残高は3100万強です。

普通貯金は、1000万
株式は、時価で1500万くらい
投資信託は、時間で170万くらい
あと、主人の自社株が100万くらい

どうしても欲しい新築物件が出てきてしまって、結構立地がよくて、欲しい部屋だと1億2000万くらいします。

この場合、何年かかけて、今の住宅ローンを返してから、動いた方がいいでしょうか。

ひとつ懸念があって、主人には、都心にワンルームの部屋を4つもっていて、全てサブリースで借りています。家賃収入でローンを返して、定年くらいで、ローンが全て終わるという感じです。

この場合、現在の自宅は、普通に住宅ローンが借りれましたが、やはり、この住宅ローンを返してから、欲しい物件のローンを組むという形になりますか？

主人 年収が1200万前後、会社員で
私の年収は450万前後、公務員なのですが、ただいま育休中であと2年は働く予定はありません。

やはり難しいでしょうか。

[591: 匿名さん]

>>590 匿名さん

あと、主人がもう40歳になります。私が33歳になります。

貯金のペースは今のところ、年600万くらいですが、私の育休中の手当がはいらなくなったら、どうなるかわかりません。

住宅ローンを返してから、頭金を貯めて買うか。でも頭金まで貯めると10年くらいはかかりそうな気がします。子供もいますので、、

[592: 匿名さん]

>>591 匿名さん
ご主人のワンルームの資産価値が不明なので確たることは言えませんが、自分であればワンルームを売却した資金で今お住いのタワマンの借入金を完済した上で、新物件の方を夫婦二人で目一杯住宅ローンで借り入れて購入し住宅ローン控除の恩典を享受しつつ
タワマンを賃貸に廻して住宅ローン返済の原資に充てます。投資性は落ちると思いますが、資産の組み替えで安全度はあがりませんでしょうか？ごじぶんですんでもよいと考えて購入した物件ならば、安心して長く持ち続けても後悔せずにすみそうだと思います。

[593: 匿名さん]

>>591 匿名さん
7000万円のタワーがどれぐらいでかせるかも重要と思います。高い賃料で貸せないなら売却してしまったほうがいいかも。

[594: 匿名さん]

＞590さん

12000万円の購入の資金計画はどういうご予定でしょうか。

フラットだと他の投資用ローンはキャッシュフローが回っていれば債務と見ないですし、今のご自宅を賃貸又は売却いずれにしても同様の効果があるでしょうから、ご主人単独でも8000万とかまでは問題なく借りれるでしょう。銀行ローンが他債務をどう見るかは銀行次第でしょう。頭金は結構入れないと返済もきついですね。

このスレの住民的には、４つのワンルームがサブリースというあたりからして、いかにも○○商法的なものに見えて処分をおすすめしたくなります。あと20年で完済しても資産価値は厳しい印象を受けます。

7000万のご自宅も最近買われたと推察されますので、相場的には上がってからですよね。ましては12000万のほうはもっと高い買い物でしょう。お子様の養育にも結構お金が必要ですし。親の財産等があてにできない前提ですが、私なら住み替えに慎重になりますね。

[595: 匿名さん]

12000万のマンションも自分で住む前提でいいマンションなんだと思うが貸していいマンション売っていいマンションを買いたいですね。

[596: 匿名さん]

>>589 マンション検討中さん
いいんじゃないですかね。有明に5000万前後で25万くらいで貸せそうな物件あった気がしますが。

[597: 匿名さん]

確かにその欲しがっている1.2億の物件、少し待てば相場的に下がりそうですね。ツインパークスあたりかな？
ただ一点モノなので、同じマンションならまだしも、そのお部屋を買うのは難しくなりそうですね。
たぶん売却すると赤になるので、売るのは難しい気がします。いくらくらいで売れそうか、または貸せそうなのか、その情報を仕入れて頂ければもっと精度の高い回答ができそうです。調べられますか？

[598: 匿名さん]

>>590 匿名さん
3200万借入れのときは、奥さまは働いていたんですか？1.2億の物件を買うタイミングでは働いていたほうが良いと思いますが。

[599: 匿名さん]

マンションナビで簡単にいくらぐらいて売れそうか調べることできます。

[600: 匿名さん]

>>599 匿名さん
そうですね、マンションナビで自宅およびワンルームマンションも調べてもらってから、現資産のトータルから1.2億挑戦への現実性を判断できると思います。
>>590さんはなかなか複雑な収入、資産、借入状況だから、このスレ的にはかなり勉強になる方も多いと思いますね。ぜひ上手くいってほしいです。