[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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[501: 匿名さん]

>>499 通りがかりさん
投資、自己満足のどちらかがメインだと思いますが。他の目的で持ってる方いらっしゃるのですかね。自己満足であっても債務超過なんてことになれば目も当てられないのでCFは余裕を持った方が良いのはどちらのパターンであっても同じかと思います。

物件3つ目で頭金不要だったという方の書き込みがありましたが、いくらの担保があるといっても頭金無しだとさすがにCFカツカツになってしまうのではと思っていますが、その辺りはどうなのか聞いてみたいですね。

[502: 匿名さん]

＞500さん

おっしゃる通りだけど、498さんの最低でも1500万というのは実感としてそんなもんだと思いますね。

地方を買えば価格は低く目先のCFもあるけど、結局価格維持は難しいのは否めないので、トータルリターンを考えると収入が低い人にはかえって危険な投資。

自分もそれなりのタワマンに住み、そのコストを負担しつつ、物件価格5000万～7000万くらいで２つ目３つ目を考えるのなら、それぞれ少なくとも1000万超の自己資金を入れて諸費用も自己資金でCFをプラスにする、といったことが可能かどうか。

あとはローン計算をしてみてください。1000万の収入では生活水準とのバランスがどうでしょうか。

[503: 匿名さん]

>>501 匿名さん
タワマン3つ目を検討しているものです。頭金なしでもかつかつじゃないです。キャッシュフローでてます。何故なら10年前の割安と5年前の割安を持ってるからです。

[504: 匿名さん]

＞503さん

それって３つ目の物件のCFがマイナスということですよね。過去の投資実績を相殺する投資をなぜするのでしょうか。

キャピタルゲインの獲得可能性が高いくらいしか思いつきませんが、今この環境で？と正直思ってしまいます。

もちろん他のお考えもあるのでしょうが・・。

[505: 匿名さん]

>>503 匿名さん
年収700万ほどの方でしたよね？割安な物件であればこれくらいの年収でも3つは買い進めていけるということです。
そうなると>>498さんの年収が1500万最低必要、という論理は破綻すると思いますがいかが？

とはいえ、503さんが今検討している物件そのもののCFは問題ないのでしょうか？今の価格情勢では頭金なしでは厳しい物件ばかりです。どのあたりの物件を検討されているのでしょうか？

[506: 匿名さん]

>>505 匿名さん
引っ越しが好きなのですが、またタワマンに住みたいので3つ目を検討してます。あまりキャッシュフローどうこうは計算してません。今は低層に住んでますがきっと今度引っ越すときはキャッシュフローが出ないのでいま住んでいる低層は売却かなと想定してます。

[507: 匿名さん]

>>506 匿名さん
そうなると3つ目ではあるが、同時所有は2つになりますね。3つの所有は不可能ではないが、投資妙味は低いという事ですかね。

[508: 通りがかりさん]

>>507 匿名さん

そうなりますね。
もっとも売却で自己資金を作るのは王道でしょうから、一局面で２つになっているだけとも言えますね。

[509: 匿名さん]

確かに今の市況では待ち、という意見は多数かと思いますが、年齢的にローンがギリギリの方もいらっしゃるでしょうし、所有したい方の方向性の意見を100%否定するのもどうなのかな、とは思います。もちろん私も待ったほうが良いとも思いますが、沖さんの最近の記事で黒田さんの任期の関係で2023年までに暴落はないだろう、下がったとしても10〜20%の下落という記事がありました。

20%下落であれば充分な暴落とは思いますが、10%ほどであれば、時間的なロスも考えなければならない。特に30代半ばを超えてくると、難しい問題であると思います。

[510: 匿名さん]

>>509 匿名さん
スムログ『第50回　高い時期に買う人はアンラッキーか？』の記事でも買いやすい価格帯になるのは少なくとも2021〜23年ごろと予測されていますね。あと4〜6年ですか。35年ローンとして、ゴールは45歳。40前後の方には時間という観点も軸に入れて考えなければなりませんね…もちろん30代後半の方も同じでしょうが…

[511: 匿名さん]

>>507 匿名さん

アパートとかタワマンじゃない区分とかまだいくつか持ってるのですが。。属性じゃないんですよと伝えたいけど伝わらないのでしょうね。

[512: 匿名]

>>506 匿名さん
つまり年収700の方は過去に安いタワーを自宅として買った事がある。
現在は数年前に買い換えた割安な低層マンションに住んでいる。またタワーに住みたい。
って事かな。 年収が現在も700万という事だと、賃貸物件は保有していないという事らしい。

[513: 匿名]

>>511 匿名さん
ワンルームは投資手法が異なるのでスレ違いですよ。

[514: 匿名]

タワーのスレなのでターゲットとする物件価格は5000〜7000万。 自身の住居もタワーなら8万位の維持費は払える本業収入がある事。
また賃貸している部屋が空室の間はローンもダブルで払えること。 買い進める為に貯金もハイペースで貯められること。
やっぱり1500位は必要でしょ。

[515: 匿名さん]

年収1500万円以下でタワーマンション3つ以上持ってるかた、いらっしゃいますか？

[516: 匿名さん]

>>511 匿名さん
ん？タワー3つ目意外にも、アパートや区分を持っているのですか？ここは資金計画のスレで、タワーを買う為なのであればアパートやタワー意外の区分持ちさんも歓迎しているスレかと思いますが、本業の年収は700万ほどで、他にアパートなどの大きな家賃年収があるという事でしょうか？>>514さんの仰る通りの年収が望ましいのは確かかと思います。>>511さんが属性ではないと伝えたいというのは、タワー意外の不動産投資で年収をUPさせた=属性を上げられたのでしょうか？

[517: 匿名さん]

>>514 匿名さん
本スレのはじめの3つ以上持ちは頑張ってるサラリーマンさんが多い印象でしたが…、年収1000万はまだしも1500万を超える方はパーセンテージ的にもそんなにいないのではないでしょうか？とはいっても、買い進めたタワー物件全てを賃貸に出せば年収は1件につき300万レベルで上がっていきますので、2件を同時に賃貸に出せば売上げとしての年収600万とかUPしますよね(返済でCF出てなければいけないのは当然)すると簡単に年収1500万は超えるでしょう。>>515さんの質問はそういう意味ではなくて？

[518: 匿名さん]

これまで年収とは本業のサラリーの額を指してきました。人によっては違うかもですが。
サラリーで1500が最低欲しいところ。

[519: 匿名さん]

あなたの基準というか主観というか希望？自慢？

[520: 匿名さん]

>>519 匿名さん

大手銀行のローン使っていますが、アパートローンの区分は1500以上が受付基準と言われました。
自慢でもなくて、無理のない投資の話をしているつもりです。別に参考にしなくていいいいですよ。

[521: 匿名さん]

orix某は１０００万以下でも借りれるので
資金調達という面ではなんとかなるかもしれませんね

[522: 匿名さん]

毎年の賃料収入が約2500、返済、経費などなど約2400万くらい、税金が賃料から経費差し引いた分に対しておよそ350万くらい。給与が1000万以上あるから何とかやってる。
この何年かで買って、すべてフルローン、親保証人。ちょっと無理しちゃった。

[523: 匿名さん]

凄いですね
私はタワー港区内陸2本、名古屋一本です
総投資15000、賃料月82万
給与は1500届きません（泣）

買えたタイミングはかなり良かったと自負してます

[524: 匿名さん]

>>522 匿名さん
1年間のCFとしては、650万円なんですか？
金利の上昇が気になりますね。

[525: 匿名]

複数買い進めるにあたり、初めの融資は、なるべく都銀から引いたほうが良いのでしょうか？金利を比較してもネットバンクの方が安いので、どちらにしようか迷います。複数を購入するに当たって信用度を高める意味でも、金利が高くてもやはり都銀から進めたほうがよろしいでしょうか？

ネット銀行から始めた場合、複数買い進めることは難しいのでしょうか？

[526: 匿名さん]

>>524 匿名さん

CFはマイナス２５０万と読めますが、間違えてますか？

[527: 匿名さん]

失礼しました、給与を入れて650万ということですね。

[528: 匿名さん]

CFがマイナス250万円なら対策考えたほうがいいと思います。自分だったら資産整理や金利交渉など対策考えます。

[529: 匿名さん]

>>528 匿名さん

親の信用で一体運用、ですかね。
普通ならかなり焦る状況ですね。

[530: 匿名さん]

しくじり先生みたいに、是非しくじりポイントを講義して下さい！皆んながレベルアップ出来て賢く所有物件を増やしていけます！

[531: 匿名さん]

>>530 匿名さん
残念ながらしくじらないですよ。
キャピタルゲイン半端ないんで。
そこそこ上がってた時期だけど良い買物できました。

[532: 匿名さん]

医師や外資勤務だと
30前半で1500万に到達できます。
金利の低いメガや地銀では1500万が足ギリというのは本当ですよ。
オリックスはノンバンクで金利が高いので、リスクをとって属性が劣る人でも貸しますが。

CFがマイナスの方は親が資産家だと思いますよ。

[533: 匿名さん]

年収700の人は幾らぐらいの物件を
幾つ持ってるのかは不明なので、
実のところ参考になりません。
どうも話しの辻褄が合わないんですよね。

[534: 匿名]

525：匿名 [2017-02-20 16:22:53]
複数買い進めるにあたり、初めの融資は、なるべく都銀から引いたほうが良いのでしょうか？金利を比較してもネットバンクの方が安いので、どちらにしようか迷います。複数を購入するに当たって信用度を高める意味でも、金利が高くてもやはり都銀から進めたほうがよろしいでしょうか？

ネット銀行から始めた場合、複数買い進めることは難しいのでしょうか？

[535: 匿名さん]

>>531 匿名さん

ハンパないと言っても、購入時期からしてせいぜい30%。飛ぶのもすぐですよ。
本当にキャピタルがあるなら、売却をお勧めします。

[536: 匿名さん]

>>534 匿名さん
最初は何処で借りるかはあまり関係ないかも。
ネット銀行でいいのでは？

[537: 匿名さん]

わたしも売った方が良いと思いますが、次の一手は買い増しですか？売却ですか？

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん
そもそも買いまし出来る条件とは。
・残債がかなり減っている
・頭金がたまっている
・購入物件を賃貸に出し、CF分年収がプラスに評価

こんなもんでしょうか？他にありますかね。

[539: 匿名さん]

>>530
別段>>531さん以外でも、あるよって方いらしたら拝聴したいですね。

[540: 匿名さん]

>>532 匿名さん
まぁ年収1500万の方はそうそう居ないでしょうし、

もう少し低い方でも買い進めていく方法を検証していきましょう。ここは資金計画スレです。年収1500以下は参加NGなんていう限定はしなくてもいいはず

ポイントは頭金を潤沢に用意、残債を早めに減らす、出来るだけ住まずに賃貸に出して年収にプラスさせる。

それくらいでしょうか。
他にポイントありますかね。

[541: 匿名さん]

>>540 匿名さん
都内に2つ、名古屋に1つの方も年収1500はいっていないと自己申告頂いていますし、年収1500万の限定は不要ですね。
地銀であれば条件悪くとも、頭金2割あれば借りれるようです。

[542: 匿名さん]

>>540 匿名さん

物件探しも銀行も生の人間と接して情報を得る、かな。

[543: 匿名さん]

現金が潤沢だとローンがおりやすいイメージなので、繰り上げ返済はせず現金を増やしていくもポイントと思います。頭金も出来るだけ入れずフルローンがベスト。

[544: 匿名さん]

>>543 匿名さん

タワマンでフルローンでは資金が溜まらず、買い増しできないんじゃ？
本業もそれほど余裕ない前提の話ですよね。

[545: 匿名さん]

こちらで言う年収とは、世帯ですかそれとも1人分ですか？

[546: 匿名]

>>544 匿名さん

このスレは不動産投資未経験が多いので、いくら説明してもわからないんですよ。
まあ年収700足らずで、タワーを複数買い進めるのは無理ですね。
タワー物件にそもそも住めないでしょ。
初心者は築古ワンルームでも買って勉強するのがいいね。

[547: 匿名さん]

住宅ローンを使い倒すこと重要
まず複数回使うのを目標にしましょう

[548: 匿名さん]

>>546 匿名さん
あなたなめてるでしょ？それとも知らないだけ？
年収650万でも住めますから。
5000万の物件です。
タワーなんてリスク得てやるものでしょ。
>>547さんの言うとおり、複数回使えばもうこのスレの初心者脱却です。

[549: 匿名さん]

>>547 匿名さん

それは空中族の方々の購入売却を繰り返す場合の話では？このスレでは買い増して賃貸だからアパートローンがスタンダードと思ってます。

[550: マンション掲示板さん]

>>548 匿名さん
546さんは年収1500を自慢したいんだよ。低年収を見下している。仲良くノウハウを共有していくスレなのに。