[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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[701: 匿名さん]

年収1000万以下は退散しましょう。

[702: 匿名さん]

なんで？年収1000以下でもタワーマンション投資できるけど。

[703: 匿名さん]

年収以前に知能の問題な気がする。

[704: 匿名]

都心、複数は無理でしょう。
東雲や足立区千住のイニシア位で精一杯。

[705: 匿名]

千住曙町は＊＊＊＊ですね。

[706: 匿名さん]

楽街、けんびやなんてボロアパートの話ばっかりだからね
ここの話は貴重なんだが

[707: 匿名さん]

なぜに唐突に千住のイニシアが？（笑）
ググってみたけど投資用にはとても見えないな
自分で住みたいとも思わない

これを最初に買ったら後厳しいでしょう

[708: 匿名さん]

>>702 匿名さん
>>701ではないけど、>>643さんとかに教えてもらったうちのひとつ、オリックスに電話したら不動産年収は加味してくれないって言われましたorz
それだと年収1000いかないから700以上の枠になって金利は2.3%になってしまうとの事だった。1000万以上だと1.9%だから、少なくともアパートローンの利用については年収1000万以上はかなり優遇されてるのは間違いないなと思いましたね。しかも不動産年収は見られないと言われたのが辛かった(そのために築古区分を買ったのに)

しかも始めは年収の10倍までって言ってたから、住宅ローンを使っていると借換えしか出来ない。金利2.3%での借換えはキツいなぁと…共同担保だせるほど返済も進んでないので、うーんどうしようかなって感じです。とりあえず近々他のオススメ金融期間にも電話してみようと思ってます。不動産年収も加味してくれて2%切ってくれるところがあればベストなんですが。一番お得に見えたオリックスで厳しめの判定なのが辛かったですorz

他のもダメなら2つ目までは銀行フラットでいくしかないかなぁって感じですね。その後3つ目で頭金ためてアパートローンってやり方を提示されてた方もいたし。頭金をきちんと貯めれば提示金利は下がるのかな？

[709: 匿名さん]

自分の感覚だと自分から銀行問い合わせると条件悪く、不動産業者経由だと条件がいい印象。自分で問い合わせしたときにオリックスも問い合わせしたけど確か3.7%ぐらいで頭金は1割入れてという条件だった。5年ぐらい前の話なのでどこまで参考になるかわからんが。

[710: 匿名さん]

対面して資料出して会話して、が大事なんだけどなぁ〜。

[711: 匿名さん]

>>709 匿名さん
今は2%前後でも、将来このくらいの金利になる可能性は高いです。

トランプ政権になり、国債の下落、長期金利の上昇の可能性は非常に高くなっています。今までの金利が低すぎた、と言いかえても良いでしょう。

アパートローンを使っている方はどう対策していますか？>>708さんの言うオリックスの金利は3年固定。3年後なんてあっという間です。

[712: 匿名さん]

>>711 匿名さん

金利上昇の件はずっとこのスレでも出ていたと思うし、トランプ以前から日銀のテーパリング問題で言われ続けてきたこと。

売却、金利の長期固定化、低いローンへの借り換え、自己居住、そもそも買わない、くらいでしょ。
借り換えは個別に交渉しないと優遇が引き出せないので、労力を惜しまず足を使う。
楽なリスクヘッジなんてないと思うな。

[713: 匿名さん]

金利上がりそうになったらスパッと売却しますね。

[714: 匿名さん]

なるほど…色々な意見がありますね。先輩方含めた、皆さまの意見を聞かせて下さい

Aという物件の今の売出し価格を100%として、3年後、金利が3%台に上昇、価格は15%下落するというストーリーを想定します。(金利=アパートローン金利、または長期固定住宅ローンとして)

今年 物件価格100% 金利範囲1〜2%
3年後 物件価格85% 金利範囲3〜4%

この場合においての購入タイミングに適切なものはいつと考えますか？

今年のうちに長期固定で買っておくパターン
また下落まで貯金し頭金を貯め3年後に買うパターンなど、選択式だけではなく色々な選択肢があると思います。

皆さまの考えをお聞かせいただきたく。
私は貯金しておくパターンが良いかなと考えていますが、買えなくなってしまうのは困りますし、どうしたものかなと判断がつかずにいます…

[715: 匿名さん]

私の結論はA物件は買わない
です。

今の時期で、最高の物件を買うこと目指してますので、今買うか3年後に買うか迷うような物件は買いません。
即買いと判断できる物件しか買いません。

3年後にはもっと良い物件がでてきます。
3年後にまた検討し、即買いたいと判断になったらAを買ってもいいと思いますが。

[716: 匿名さん]

上場インフラ銘柄を買って3年運用ってのはどう？6%とかで回る。

[717: 匿名]

>>708 匿名さん

不動産投資はこれからなんですね。
すでに融資の審査が慎重になってきています。
年収が700万しかないと
タワマン投資の成功率は低いでしょう。 手取りからマイホームローン、生活費引いたらすでにカツカツでしょう。 タワマンは維持費が高いのです。

どうしてもやりたいなら、身の丈にあった投資が良いと思います。
1000万以下の安いワンルームや戸建です。

[718: 匿名さん]

>>717 匿名さん
1000万に届かない、審査枠が700万と書いてるので年収は700万ではないと思いますが…解読力がないのでしょうか。そもそもワンルームや戸建はタワマンより危険性が高いのでやめておいたほうが良いのでは？

[719: 匿名]

オーナーチェンジの戸建とか狙い目だと思うけどね。安くなりそうだし、退去すれば結構な金額で売れると思う。

[720: 匿名さん]

>>718 匿名さん
理解力なさそうだね。スレの趣旨を分かってないし。
維持費が高いなんてことは分かっているし、それも見越して収支プラスにしないと年収が1000万以上だろうがやらないでしょうww

個人的には頭金貯めてでも行ったほうが良いと思います。LTVさんのいうようにリスク管理は行った上でですが。

今の不動産市況、人口分布を鑑みても、10年20年経過後も安定した価格を保持でき、かつ高値で賃貸が着くのはタワマン意外に考えられません。

[721: 匿名さん]

>>719 匿名さん
そういうのはアリかもですね。退去後、リフォームして売るという事ですか。

[722: 口コミ知りたいさん]

>>718 匿名さん

700万だろうが800万だろうと、
大した年収じゃない。
こういう素人が不労所得を夢みて失敗し、ローン地獄に合うんです。
痛い目に合うためのレッスンなら、1000万の方がいいでしょ。
年収1000万以下なんて、大手銀行には相手にされません。
ノンバンクで高い金利借りてください。

[723: 口コミ知りたいさん]

700万位だと地味な上場企業、メーカー勤務とかですよね。
子育て、老後の資金どうするつもりなんでしょう。
不動産投資で成功するのは本の一握り。
しかも今から参入なんて遅すぎます。
だいたい年収700万なら豊洲にも住めないのでは？

[724: 匿名さん]

不動産投資で成功したと言えるのはCFが月に50万ぐらい達成した場合ですか？

[725: 匿名]

>>724 匿名さん
仕事しないで、そこそこ贅沢できるくらいじゃない。

[726: 匿名さん]

成功者の条件はそんなに高くないでしょ笑
CFがプラスでまわってるのなら成功だと思う。
自分は10年間CFプラスでまわっていて、今売っても購入した価格プラス1000万円で売却できるタワマン保有している。この程度なら成功と言っていいのでは？

[727: 匿名さん]

これからの方に、足で得た情報を、^_^。
三井住友信託銀行のアパートローン、10年固定で1.6%で出してます。100%ローン。
年収制限がある訳ではないようですね。保証料が若干高めなようですが、検討に値すると思います。

[728: マンコミュファンさん]

>>727 匿名さん
どのタワマンでCF出るかシュミレーションしてみたら。
金利払って維持費払ってプラスになる
物件なんて今ないから。

[729: 匿名さん]

そうだと思います。今はいいアパートローンあってもいいタワマンない。キャッシュフロープラスの物件ない

[730: 匿名さん]

>>728 マンコミュファンさん

CFが出る出ないというつもりはないんですが。ローンの情報をお求めの方が多いので、ご参考までです。

[731: 匿名さん]

ワンルームマンションに適用してしまえ。

[732: 匿名さん]

>>722 >>723 口コミ知りたいさん
本人です。あなたちゃんと税金はらってますか？年収800万と1000万では手取り年収そんなに変わりませんが(笑)それに不動産所得もいれれば1000万は超えていますし、当方港区在住ですが？
日本語ちゃんと理解してますか？あなたの情報よりも>>727さんのような情報のほうがよほどこのスレにとむて価値があります。

年収が1000万以上でも以下でも痛い目に合うような投資するなら変わらないですよね？その為にLTVをあげるなり、頭金を用意するなどの対策を話し合っているのに、成功するのが一握りなので撤退するなんて発言を資金計画スレで発言されるなんて、頭わるいんですか？
ここは資金計画スレです。方法を模索するスレです。スレ違いなの分からないんですかね？本当に迷惑なのでこのスレに来ないでくれますか。

これ以上噛み付くなら別スレッドを立てますのでそこで書き込んでもらえますかね。スレタイは年収に応じた不動産投資とでもしておきましょうか。どちらにせよここは資金計画スレですので、スレ違いの相手を卑下する書き込みは慎むようお願いいたします。

[733: 匿名さん]

>>730 匿名さん
なんだか外野がうるさいですが、大切な情報をありがとうございます。

確かにCFを出すのは大変なので、頭金を用意する必要はあると思いますが、こういう大切な情報を頭打たれるなんてスレの雰囲気悪くなってきましたね。初めのほうはこのような雰囲気ではなかったのですが…

外野は無視しましょう。10年固定は魅力的ですね。保証料というのは、どういった類のものか気になりますが、物件価格の１割など必要ということでしょうか？

[734: 匿名さん]

>>726 匿名さん
そうですね。売却出口までプラスになっていれば成功だと思います。今はなかなかCF出ないのでどうしても頭金が必要になりますよね。金利が上がったときの為に売却益が出るように調整する、もしくは>>726さんの通り長期固定にするなりの対策が必要ですね。
最終的には残債を返済して複数持てるようになれば真のゴールですねw

[735: 匿名さん]

最近は金利上げ気配、豊洲などの件もあり、価格は下落ぎみな物件も存在するので、再度検討の余地はあるかと思います。

米の金利をあげるというニュースもあったので、こちらにも影響あるかもしれません。

[736: 匿名さん]

>>724 匿名さん
タワマン複数はよっぽど頭金を入れないとCFは増えないですね。CFだけ考えるなら、1棟やアパート、安めの区分など他の種別の不動産投資で増やしたほうが現金効率が良いですね。タワマンはCFは弱いですが、賃貸需要や値下がりリスクに強い一面があります。

それらやタワマンも含め、どうポートフォリオを作っていくのかというのも、このスレのテーマであると思ってます。

実際本スレ時代にタワマン複数持ちで、1棟マンションを気にしてた方もいましたが、その方にお変わりないか確認したいところではあります(笑)

[737: 匿名さん]

>>732 匿名さん
スレの雰囲気悪くなってる要因はこいつだったんだね。豊洲など特定地域をバカにする発言をする方は今までいなかっただけに、こういう輩が出てくるのは残念ですね。建設的な話し合いをしましょう。

[738: 匿名さん]

タワマン3つ目を購入するか検討をしてきましたが、色んな方が言っているように頭金をたくさん投入しないとCF出ず投資としては成り立たないというのが結論になりつつあります。とくに供給が今後も増えていく地域では将来の資産価値も怪しく思え勝算低いとみています。最近の妄想ですが、最も勝算が高いと思われるのは実家の土地活用ではないかと思ってます。。。地方大都市駅近で広さもまあまああり、何件かマンション、アパートの見積もりをとったところ、十分採算確保できそうです。何より土地が担保にできるので借入は問題もなく、将来相続税のみで入手できる土地であることを考えるとあたりまえですが投資採算は抜群です。相続税の節減にもなり、一石三鳥だと、親に投資を進めてますが、いまさら大きな借金なんてとんでもないの一点張り。借金毎どうせ自分が相続するからと説得しても聞く耳持たず。親が元気なうちは、妄想ですかね。 どなたか、ご経験がある方いれば是非お知恵を。

[739: 匿名さん]

有効活用した時と、何もしなかった時の税金を試算して、その違いを見せてあげてはいかがですか？

[740: 匿名さん]

>>738 匿名さん

ふたつ目のタワマンを売却して建設費に回し、親に土地を担保提供してもらう。建設しの足らずまいはアパートローンで。
成長も早く、いずれタワマンも買えますよ。

[741: 匿名さん]

アパート建設はやめたほうがいい。

[742: 匿名さん]

タワマンこそ早めに売ったほうがいいですよ。湾岸エリアだったら、なおさらのこと。売るなら今のうちだと思います・・

[743: 匿名]

情報が少ない、、、借金嫌なんでしょ？駅近の実家だけなら、相続後売却してその後運用するしかない。
あとは同居して小規模宅地で評価を８割させるくらい。

[744: 匿名さん]

アパート建てる前に
アパート経営はするな！という書籍を
一読されることをお勧めします。
アパート経営の実態がわかると思います。

[745: 匿名]

>>744 匿名さん
全く読む気がしないですが、不動産投資をやめた方が良いと言ってるの？相続税対策でアパートを建てるのやめた方が良いの？それとも、素人が建てるなってこと？サブリース云々ならさらに読む価値ない。

[746: 匿名さん]

相続税対策てアパート建てることと新築ワンルームマンション投資は手を出さない方がいいと思います。

[747: 匿名さん]

738さんは相続税対策は目的とされていないと理解できるのですが、どうなんでしょうか。

少な目の頭金で今タワマンを始めるより、ご実家のアパートのほうがCFが出て、リスクもそれほどではないのでは、という話に聞こえるのですが。

状況次第では現実的な話だと思うけどな。738さんの趣旨が違ったらごめんなさい。

[748: 匿名]

>>732 匿名さん

不動産所得って築古ワンルームの事ですか？
スレタイは変更に賛成です。
タワマン複数を持つための資金計画ではなく、
不動産投資の為の資金計画なら、
年収が低くても関係ないでしょ。

[749: 匿名]

今は経験値の高い人がスレにあまり居ないけど、(タワー投資は属性良い人が転売で利益を出すスキームが基本。賃料利回りは低い為、
インカムゲイン重視と相反する)
タワマン限定でなくなれば、それこそ資金繰り豊富なやり手の大家さんが参加してくれると思います、

[750: 匿名さん]

＞733さん

10年固定、1.6％の話ですが、保証料は一般的に数十万円単位の話なので、物件の1割とかの単位の話ではないですね。
ちなみに変動は1.25％と言っていたような気がします。

だから100％ローンでCFがプラスの物件があるというわけではありません、笑。
ご参考まで。