[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[3: 匿名さん]

1ですが、タワマン２件目の購入方法を色々と検討していると、
住宅ローンもアパートローンもそんなに変わらないのでは？と思ってきましたw

本スレで例えばツインパークスの9000万の物件について書いてみましたが、
住宅ローンなら年収さえ満たせば頭金なしでも購入出来てしまいますが、
頭金なしだとROIが増えても手残りがほとんど無くなってしまいますもんねw

例えばブリリアマーレの3860万の45m2の物件、
16万の家賃で貸したとして、表面は5%弱。

頭金なしだとROIはかなり良くなりますが、
手残りが月1万を切ってしまうので自分の借入枠のパフォーマンスが非常に悪くなりますねw

頭金を１割入れれば400万ほどの頭金に対し、手残りが月2万弱になるので、
悪くない投資になります。

住宅ローンのメリットは借入金利が低い事ですが、
借入時の年収は節税ができない（これは個人の事情ですが）のもあって、
税金がベラボーに高くなるのも悩みどころですねww

Numbersで色々と考え中の画像を話のネタとして貼り付けときます。
ご指摘ありましたらドシドシお願いしますw

[13: 匿名さん]

>>8
固定資産税を入れて更新しました。
ROIが結構下がりました（笑）

空室率や諸費用はエクセル（Numbers）で入れるの難しいですね...どういう数式にすればいいのか...
とりあえずはROIや年間手残りを見て、脳内で考えて見てますw年間手残りが20万以上あれば安泰かな？

それと坪単価忘れてた...今日はもうあまり時間ないので時間見て更新しますorz

にしても今日は風がきついなぁ〜

[48: 匿名さん]

>>37
いろいろありがとうございます。
今日１日格闘して作ってみました。まずブリリアの安い物件から

修繕金の値上がりと固定資産税の計算方法が分からなかった...関数でやるのは難しいでしょうか
固定資産税は自分5500万くらいの物件で14万弱くらいだったんですが、安すぎますかね？TT

[49: 匿名さん]

続いてツインパークスの利回り良い角部屋。
築年的に35年ローンは無理なのかな？いろいろ破綻してそうですが、全体を俯瞰してみるのにかなり良いですねこれは...
売却想定は年2%で計算してますがツインパはさすがにこんなに下がらないのではなんて思った次第。

来週のお休みで続きを作ります。奮闘中さん以外にも、諸先輩様がた他皆さまご指摘などありましたらまたお願いしまう！

[60: 匿名さん]

>>50
こんばんわ！今回も見ていただいて感謝です
ちょっと時間があまり取れなくてまだ賃料95%しか反映していないのですが、
多分コレは見たいかな？と思ってアパ東雲の方を作ってみました！w
さすが奮闘中さんですね、一番利回りが良いです。これなら検討に値するのかな？

週末までには下記を追加する予定です。
・専有部の修繕費（200万の追加）
・積立修繕金（8年目→２倍、16年目→４倍）
・家賃の下落（４年毎に３％くらい？）
・減価償却費（この部分がイマイチ分かっていないので週末に勉強予定です←）

家賃下落、売却想定、積立修繕金の経年の変化は、
投資である以上はきびし目に見る、ということでそのままエクセルに反映させようと思ってます。

奮闘中さん以外でも、他の物件でこの表で見たい方いたらリンク貼っていただければ時間あるときにやりますね〜！

[64: 匿名さん]

>>60
この表で今まで出た３物件を比較したものも出せました（この部分は手作業に成っちゃいますが）
データのみで考えると、３物件とも売却後は３つとも７％のROIは獲得できるけど、売却しない場合のツインパとブリリアはなかなか厳しい感じ

これに>>60で書いていた追加事項４つも加味して考える必要ありますね。
かつ売却想定額は単純に年2％としてますが、実際はツインパはそこまで下がる可能性は低い、何てことも考えないといけないですね

ただ、この表を見るだけでも、ざっくばらんに考えていた甘々な脳内見積もりは砕かれてしまいました＞＜
まぁ売却前提にするなら３つとも大丈夫かもしれませんが、スレの主旨である複数買いましを前提に考えるならば、アパ東雲以外はかなり厳しい物件であるということになりますでしょうかこれは...><

[346: 匿名さん]

>>313 匿名さん
これに凄いなと思いましたが、そうでもないでしょうか？吹抜け具合といい、スケールの大きな滝といい。
BRTがくれば良い賃料取れると思いますが、見込み甘いですかね
馬車道のほうが良いでしょうか？

オーナーとして持つならこういう物件が楽しいですよね。馬車道より近いし…
馬車道は直結ですし素晴らしい物件ですが、なにせ都内から遠すぎな気が…

[645: マンション検討中さん]

先輩方のアドバイスにより、今年の確定申告どうしようってのもあり一度今週くらいにオススメ頂いた銀行に行ってみようと思います！最悪始めは金利高い条件でも実績を積めば借換えも出来るんですよね？

ちなみに最近不動産投資の本を何冊か買った時に一緒に買った本で凄い内容の書籍があったので共有します。株で勝てれば良いなと思い軽い気持ちで買ったのですがマイナス金利や不動産投資、ギリシャ破綻や日本の未来予測がありありと書かれてあり、僕たちの立ち位置でも考えさせられるトピックが多かったです。特にいつも教えて頂いているLTVの方やオススメ銀行教えて頂いた方には観てほしいですね。直接送りたいくらいです(笑)

まだ読んでる最中ですが興味をひきそうなページの写メも貼り付けておきます。写メで書かれているようなアパート投資や1棟物投資と比較し、このスレでのタワマン投資はまだ安全な部類だと思いますが、それでもこういったリスクについては把握しておく必要があるのかなと感じました。