[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[601: 匿名さん]

預金ぶち込んで7000万タワー完済
二人で1億2千できるだけローン借り、必要ならタワーを共同抵当に入れる

ワンルームの評価がネックかな

[602: 匿名さん]

>>601 匿名さん
サブリースのワンルームって、都内であっても新築で買ってる場合はだいたい半額になってるでしょ？中古で買ったならまだ良いと思いますが。
タワーの資産性の高さがよく分かります。

[603: 匿名さん]

>>601 匿名さん
頭金結構入れてるので担保価値はあるのでは？今の時点でも12000万物件の頭金の足しにはなると思いますが。
それと7000万の物件の家賃相場も分かったほうが良いですね。

[604: 匿名さん]

自分だったら残債はアパートローンに借り換え。新規分はできるだけフルローンを目指します！

[605: 匿名さん]

銀行しだいですが担保価値には残債多いですね
後借換手数料もあるし性格も関係あるかも
私なら一括完済しますね

ただ1.2億は多いです
1000,2000下げた方が良いでしょうね

[606: 匿名さん]

>>604 匿名さん
その場合、先に7000万の物件は賃貸に出してからになるんでしたっけ？
賃貸の価格と、アパートローンになった場合金利も上がるので、支払額も確認してCFを確認したほうが良さうですね。まぁ半額頭金いれてたら余裕でしょう(笑)

[607: 匿名さん]

この年収ってワンルームの家賃収入も入っているのかな？

[608: 匿名さん]

だってさ、一括返済したら、3つ目が遠のく。現金あれば2つ目の次にタワマン買い進めることできます。考え方次第ですが。

[609: 匿名さん]

>>608 匿名さん
それ前も言ってましたねwフルローンでフラット使って、3つ目を頭金2割のアパートローンって感じが一番現金投資の効率としては良いんですかね？

うーんなんだか資金計画スレっぽくなってきましたねw

[610: 匿名さん]

>>608 匿名さん
一括返済すると、担保として使えるようになると思うけど、現金8掛けだから結局は現金のほうが良いって事ですかね。

[611: 匿名さん]

>608
2つ目住宅ローンだけで済ませば
3つ目は文句なしにアパートローンだよね
抵当なし物件をまず持つことが良いと思ってる
というかそう実践してきました

[612: 匿名さん]

>>609 匿名さん
前も言ったけどアパートローンは頭金2割なんていれない。フルローンです。手数料ぐらいは払います。

[613: 匿名さん]

>>611 匿名さん
抵当なし物件を持つことがなぜ良いのですか？自分はローンの金利分は控除できるので所得税対策でローンは敢えて完済してないです。

[614: 匿名さん]

完済すれば住宅ローンフルでも3軒目アパートローンは大体通る
けどその次は属性と担保次第じゃないかな
つまりスペードのエースです　(何のことやら)

金利分は確かに経費なりますが　(投資の金利分は控除でなく経費です)

[615: 匿名さん]

>>612 匿名さん
よっぽど属性良いんでしょうね。ただ、いまの市況でフルローンなんてしたらCFやばくないですか？

[616: 匿名さん]

金利が低い住宅ローンならまだ頭金は少なめで良いでしょうが、金利が基本高めのアパートローンだと物件高めの今の時期の購入は頭金がないと危険です。10年前と今は時代が違う事を把握したほうが良いです。

[617: 匿名さん]

>>611 匿名さん
抵当無しにする方法は、完済するしかないですよね？
他に方法はあるのでしょうか？

[618: 匿名さん]

前提として残債ある上一馬力1200万で12000の自宅ですので
相当チャレンジなプランになるのは仕方ないですね

[619: 匿名さん]

>>615 匿名さん
CFマイナスだね。メリット無し。地方のタワマンならあるのかもしれない。どこだろう？

[620: 匿名さん]

>>618 匿名さん

奥さんが復帰できれば2馬力1600万で相当属性は良くなりそうなので、ハードルは下がるでしょう。

[621: 匿名さん]

本音としては12000万円の自宅はやめたほうがいいよ。

[622: 匿名さん]

自宅はそこで生まれるキャッシュを自分で食い潰すのと同じです
正直1.2億は無謀だとおもいますが、
いざとなればそこを賃貸に出してもう一度7000万に戻るのも方法の一つです

その意味で自宅もどの程度CFを生めるかは重要ですね
そんなことばかり気にしていては人生楽しめませんが（笑）

[623: 匿名さん]

>>622 匿名さん
まぁ普段1.2億の自宅を楽しんで、何かあったら賃貸に出してCF赤にならないような形で資産を増やせれば良いのではないですかね。
そういう意味ではこのスレでの検討の必要性は自宅でも投資物件でも変わらないのかなと思っています(笑)

[624: 匿名さん]

>>622 匿名さん
自宅候補をいくつか買って住み替えれるのもこの投資の魅力の１つですね。敷金も礼金も要らない(笑)
ローンは自分持ちですが…w

[625: 匿名さん]

私は今の自宅は売買を繰り返してきて5軒目です。タワマン投資は3軒目の自宅を購入した頃に平行してはじめました。

さほど意識していませんでしたが、自宅の買い替えの過程でキャッシュを増やし、投資の頭金や繰り上げ返済に充ててきた感じです。

12000万の自宅購入が将来どういう風に展開していくか、少なくとも価値が維持できるかどうかが判断の分かれ目かもしれませんね。

[626: 匿名さん]

住宅ローンからアパートローンに借換えた方、団信はどうされてますか？そのまま継続してますか？
あれが利回り悪くする要因の１つではあるので、どうしたものかと。

[627: 匿名さん]

>>626 匿名さん

保険としては一番割安だと保険会社の人から聞きました。
私は住宅ローンからの借り換えではないですが、加入してます。

[628: 匿名さん]

これいいね。オリックスなのに金利が安い。アパートローンに使えるかな？
ただ、4年後どうなるんでしょうかね。

http://www.orixbank.co.jp/pr/ft001_sp/?id=39012509999&utm_source=ydn&u...

[629: 匿名さん]

>>628 匿名さん

アパートローンそのものですよね。
90%までだったような。
銀行と比べて金利も高いし、何かメリットありますか？

[630: 匿名さん]

>>629
いえ、すみません、過去投稿で金利は2%以下を目指しましょうと書かれていたのがあったので...
アパートローンは、安いところでは何パーセントほどになるのでしょうか？
（属性や所有物件の担保設定にもよると思いますが）

[631: 匿名さん]

>>630 匿名さん

様々だと思いますが、銀行だと1.5%前後くらいではないでしょうか。私は昨年は1.3%程度でしたね。団信込、10年固定の金利です。
属性と条件次第では1%を大きく割ることもあるようです。

[632: 匿名さん]

アパートローンで2%以下はいいと思います。629さんはおそらくアパートローンを検討したことない？！

[633: 匿名さん]

>>632 匿名さん

それはあなたでしょう。ネット情報では分からないでしょうが。

[634: 匿名さん]

>>633 匿名さん
まぁまぁ、ここは初心者もいますし、寛容になってあげてください。>>632さんも最近の金利は知らないだけかもしれませんし、>>631さんの経験則で1.5%台や1.3%台が存在すると知るだけでも多くの初心者投資家が救われる事になります。
ただ属性や、頭金によるでしょうね…アパートローンでさえも団信込みで1.3%はかなり安いです。頭金は何割でしたか？アパートローンの金利はネットにも情報がなく、ここが本当にブラックボックスの部分なのだなと感じています。

[635: 匿名さん]

＞634さん

おっしゃる通りですね。失礼しました。

1.3％は既存の借り入れの金利交渉の結果です。残債は20％以下のものです。

別物件も同水準に下げるというので借り換えましたが、LTV90％だったものを80％にすることが条件でした。CFをもう少し出したいと考えていたので70％にして借り換えました。

[636: 匿名さん]

友人は、４割〜自己資金入れれば0.3%台で借りれるらしい。ほんと人それぞれ。

[637: 匿名さん]

みなさま宜しければアパートローンでオススメの銀行教えてもらえませんか。

初心者だとそこまでいかないかも知れませんが、次にアパートローン借りるときに話聞きにいきたいです。

[638: 匿名さん]

このスレでは高属性の方が多いようですので、参考になるかわかりませんがスルガ銀行は一般的にはアパートローンに力入れてます。金利が3〜4%台と高めですがメガバンクなどから借りられないときは検討ください。

[639: 匿名]

三井住友トラストローン＆ファイナンス
セゾンファンデックス
新生プロパティファイナンス

こちらが初心者さんにもおすすめです。 共同担保を入れれば年収が低めでも
かなり貸してくれますので。 ぜひチャレンジしてみてください。

[640: 匿名]

630さん、まず自分の買いたい物件を決めてから
金融機関に足を運んでみてください。
報告待ってます。

[641: 匿名さん]

>>639 匿名さん
ありがとうございます。こちらの銀行ですと都銀でないですが>>635さんのように条件によっては金利1.5%など目指せますか？初心者だと物件を増やしていくまでは金利条件はやはり悪いですよねきっと。とはいえチャレンジしないと始まらないですからね。
>>640さん、ありがとうございます。物件を選定して話を聞きに行ってみようと思っています。

[642: 匿名さん]

639さんのあげている3社プラス、オリックス銀行とスルガ銀行がオススメ銀行ですかね。
都銀からアパートローン借りている人はいないのでしょうか？

[643: 匿名さん]

物件を探せば、新築なら販売会社が、中古なら仲介会社が付き合いのある金融機関を紹介してくれます。
物件探しが本気だと思われれば、当然に属性を聴いて可能性のありそうな金融機関で調達してもらえるように手助けしてもらえるでしょう。
前も書いたのですが、大事なのは自分の足を動かすことです。得られる情報の量と質がネットや本とは圧倒的に違います。
経験者のみなさんも最初はそうやって知見を得てだんだんとスタイルを作ってきたはず。
買う買わないは後で判断すればいいこと。
まず足を動かしましょう。それなりに大変です。
不動産投資が不労所得だなんて思えなくなりますね。頑張ってください。

[644: 匿名]

>>642 匿名さん
まずは行動。
良い報告待ってます。

[645: マンション検討中さん]

先輩方のアドバイスにより、今年の確定申告どうしようってのもあり一度今週くらいにオススメ頂いた銀行に行ってみようと思います！最悪始めは金利高い条件でも実績を積めば借換えも出来るんですよね？

ちなみに最近不動産投資の本を何冊か買った時に一緒に買った本で凄い内容の書籍があったので共有します。株で勝てれば良いなと思い軽い気持ちで買ったのですがマイナス金利や不動産投資、ギリシャ破綻や日本の未来予測がありありと書かれてあり、僕たちの立ち位置でも考えさせられるトピックが多かったです。特にいつも教えて頂いているLTVの方やオススメ銀行教えて頂いた方には観てほしいですね。直接送りたいくらいです(笑)

まだ読んでる最中ですが興味をひきそうなページの写メも貼り付けておきます。写メで書かれているようなアパート投資や1棟物投資と比較し、このスレでのタワマン投資はまだ安全な部類だと思いますが、それでもこういったリスクについては把握しておく必要があるのかなと感じました。

[646: マンション検討中さん]

>>643 匿名さん
確かにこの前CGPの5100万の41m2見にいったとき、オリックス銀行の名前が上がってました(笑)その物件は売主が取り下げてしまったのもあり話が流れましたが、実際に動くと話がポンポン進みますね(笑)

このスレが素晴らしいのは、失敗する可能性が低くなる事だと思います(笑) 特にこういう投資においての致命的な失敗は絶対にあってはならないので…汗

[647: マンション検討中さん]

>>645 マンション検討中さん
https://www.amazon.co.jp/gp/aw/d/4862805132?ref=olp_product_details
この本です。タイトル書いてなかった。スミマセン。

[648: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[649: 匿名さん]

>>647 マンション検討中さん

LTV&足を動かせ、の人です、笑。
面白そうな本のご紹介ありがとうございます。

CGP私も見に行くつもりでした。売り止めなんですね。

銀行回りも頑張ってください。応援しています。

[650: 匿名さん]

面白そうなので買おうとしたらハードカバーなんですね。キンドルだったら即買いなのですが。ハードカバーは重いので買うか考えます。

[651: 匿名]

CGPって何ですか？
なぜか湾岸住みの方は3文字で表しますね。

[652: 匿名さん]

キャピタルゲートプレイスと思います。月島です。自分の印象は、いまさら？！
です。

[653: 匿名さん]

このスレのひとは情報強者なのか情報弱者なのかわかりません。

[654: 匿名さん]

キャピタルゲートで坪４１０？
全然もととれまへん

[655: 匿名さん]

今日はアパートローンで買った物件の引き渡し。金利は言えないですが3000万円で毎月30万円入ってきます。利回りは11%程度。こんな物件もあるんです。参考までに。

[656: 匿名さん]

>>655 匿名さん
タワマンではないですよね？

[657: 匿名さん]

>>655 匿名さん
すみませんがここはタワマンスレですよ。

[658: 名無しさん]

>>657 匿名さん

ちゃんとした 高層のタワーマンションです

[659: 匿名さん]

>655
シティタワー品川ですか？
しかしあそこは30万はとれませんね..

[660: 匿名さん]

そういう物件買うのもタワマン投資なんですかね。
人それぞれではありますが。

[661: マンション検討中さん]

>>659 匿名さん

そこでは ないです。
でも賃料は30です。

[662: 匿名さん]

築古でしょうね〜。

[663: 匿名さん]

具体例ないと俄に信じがたい
定借、築古か特殊案件でしょ

[664: 匿名さん]

まぁ、聞いといてあげましょうよ。

[665: 匿名さん]

>>655 匿名さん

個人的にはどうでもいい金額。
強いて言うならば、相場いくらぐらいの物件を何割オフで買えたかかな。

[666: 匿名さん]

後学の為にNOIを教えてくださいな。

[667: 匿名さん]

競落ならあり得る、けど何があっても保証はないし。
スレチだけどね。

[668: 匿名さん]

30万とるには立地も重要だし６０ｍ２は必要
それを3000万となると、
帳簿都合良くいじるためか地代10万とか
色々勘ぐりたくなります

新築のナビューレでも厳しい

[669: 匿名さん]

>>668 匿名さん
まぁ、嘘でしょうね(笑)
ただの嵐だと思います。
本当なら物件名まで言えなくても地域など言えるでしょうから。

[670: 匿名さん]

ワンルーム４戸の方はどうなったのかなぁ。

[671: 匿名]

>>669 匿名さん

うそ でした。これでいい？

[672: 匿名さん]

エリアと築年ぐらい公開すべきでしょ
ホントなら超お宝ですよね

[673: 名無しさん]

>>672 匿名さん

なんで公開すべき って言う 上から目線になる？

[674: 匿名さん]

>>673 名無しさん
別に上から目線でもないと思いますよ。
嘘つきと思われて当然でしょ。
今のタワマン相場の利回りは3〜5%、良くて7〜8%ですからね。
事実細かい質問には何も答えてないので、空想話だと思われます。

[675: 匿名さん]

>>671 匿名さん
まぁ、そうでしょうね。細かい質問の回答が来ない限り、このトピックはもう終了で良いと思います。建設的な話をしましょう。

[676: 匿名さん]

>>668 匿名さん
ナビューレ凄いですね。新築時は坪いくらくらいだったんですか？まぁこれでも賃料30万とるのに3000万では絶対買えないですね。70m2は必要みたいなので。
http://www.mec-h.com/smart/m_selection/detail/in_tatemono_no/M0316/ban...

[677: 匿名さん]

>>674 匿名さん
金の匂いを嗅ぎ付ける さしずめ猛獣のような連中に
教えるほど 間抜けではないけど
ヒントの１つでも。

あんたら この時間から 明日朝迄に３０００万現金で用意出来る？
銀行が閉まってからやで。

無理やろ？
これがヒントや。
世の中にはいろんな事情を持ってる人が居てるんやで。

これ以上の話は俺が気が向いたらや。

[678: 匿名さん]

>>677 匿名さん
で、今売ったらいくらぐらいになるの？

[679: 匿名さん]

>>678 匿名さん

いや、ココは笑ってあげるとこでしょう、笑。

[680: 若造]

>>677 匿名さん

さしずめ今夜中に3000用意できなければ
命さえも危ない方が
賃料３０万で貸してる8000万のタワーマンションを持ってたと言う
話ですかね？
命があれば またやり直せますからね。

[681: 匿名さん]

>>679 匿名さん

お前は一生金が貯まらんタイプの人間だ。

[682: 匿名さん]

犯罪がらみですか？
変な関西弁が出てきましたが無視ですね
このスレの話題とは関係ない

[683: 匿名さん]

>>682 匿名さん

だったら最初から聞くな

[684: 匿名さん]

犯罪絡みだったとは...気分悪くなってきました
もうこないでね

[685: 匿名]

港区の築40年のワンルームを4室75000円で貸して賃料が30万。それが自慢です。
属性悪くてローンは引けないので
タワマンは買えません。
いつかローンにチャレンジしたいので、
このスレに入り浸ってます。

[686: 匿名さん]

昨日3000万円の引き渡しの書き込みしたものです。
この物件はタワマンではなく、首都圏近郊の築10年オーバーのアパートです。私は首都圏に3000万円のタワマンも所有していて、これは20万円で賃貸してます。
10年後に売却するとしてアパートもタワマンも殆ど価格下がらないと予想してまして、10年で売却前提であれば、アパートを買い進めるのがいいかなとも考えてます。同じ3000万円でも賃料が大きく異なり、不動産は面白いなと実感してます。ちなみに首都圏タワマンはもうすぐ築10年です。

[687: 匿名さん]

>677さん

今日はアパートローンで買った物件の引き渡し。金利は言えないですが3000万円で毎月30万円入ってきます。利回りは11%程度。こんな物件もあるんです。参考までに。

コメントはありません。苦笑

[688: 匿名]

築10年でその利回りだと宇都宮、茨城、群馬県など地方のアパートで、
駅からも徒歩20分以上ですよね。
購入するのも勇気が入ります。

[689: 匿名さん]

○鹿丸出しで恥ずかしくないんですかね。

[690: 匿名さん]

>676
40階は4000万くらい
15階は5130万
29階は7330万
ですね

[691: 匿名さん]

ナビューレとか最高に有名な物件だよ。そんなのも知らずにタワマン投資するな！

[692: 匿名さん]

感じ悪いな。お互いにwin-winでノウハウためてくスレでしたよね。初心に帰りましょ

[693: 匿名さん]

>>686 匿名さん
なるほど、沢山の偽物がいて大変でした(笑)
アパートとタワマン1つづつ持ちなんですね！
アパートは築20年くらいたったら修繕費が大変かも。まぁだから利回り良いんですよね。
1つめのタワマンは普通の住宅ローンでしょうか？

[694: 匿名さん]

>>691 匿名さん
横浜で最高に有名な物件の間違いなのでは？

[695: 匿名さん]

>>687 匿名さん

ワロタです(笑)

[696: 匿名さん]

もう少しおおらかに大家さん達が奮闘して
初めてのタワマン購入へ向かうステップを
見守ろうぜ

[697: 匿名さん]

>>696 匿名さん
ニセや嵐がいなければ。
色々書いても、ここのところの流れを見ているとバカバカしくなる。
ここを離れようかとも思う。

[698: 匿名さん]

>>697 匿名さん
良い先輩方が沢山いるのにニセの書込みは本当にテンション下がりますね。
スレッドが知られてきた証拠かもしれません。ノイズを見分けるのは大変ですが分かったらその旨を投稿の上、スルーの方向が良いのではと思います。

[699: 匿名さん]

実際に複数を検討してる方、希望してる方、初心者さんも含め、どのくらいいますか？

本スレに移動した大家奮闘中さんを除くと、スレ主さん、LTVの方、1〜2度書き込まれた方も含めるとあと数名いると思いますが、実際には10人もいないと思います。
やはりかなりニッチな市場なんですね。

[700: 匿名さん]

>>699 匿名さん
もしいらしたら、挙手いただければと思います。簡易な自己紹介あればさらに良いですね。

[701: 匿名さん]

年収1000万以下は退散しましょう。

[702: 匿名さん]

なんで？年収1000以下でもタワーマンション投資できるけど。

[703: 匿名さん]

年収以前に知能の問題な気がする。

[704: 匿名]

都心、複数は無理でしょう。
東雲や足立区千住のイニシア位で精一杯。

[705: 匿名]

千住曙町は＊＊＊＊ですね。

[706: 匿名さん]

楽街、けんびやなんてボロアパートの話ばっかりだからね
ここの話は貴重なんだが

[707: 匿名さん]

なぜに唐突に千住のイニシアが？（笑）
ググってみたけど投資用にはとても見えないな
自分で住みたいとも思わない

これを最初に買ったら後厳しいでしょう

[708: 匿名さん]

>>702 匿名さん
>>701ではないけど、>>643さんとかに教えてもらったうちのひとつ、オリックスに電話したら不動産年収は加味してくれないって言われましたorz
それだと年収1000いかないから700以上の枠になって金利は2.3%になってしまうとの事だった。1000万以上だと1.9%だから、少なくともアパートローンの利用については年収1000万以上はかなり優遇されてるのは間違いないなと思いましたね。しかも不動産年収は見られないと言われたのが辛かった(そのために築古区分を買ったのに)

しかも始めは年収の10倍までって言ってたから、住宅ローンを使っていると借換えしか出来ない。金利2.3%での借換えはキツいなぁと…共同担保だせるほど返済も進んでないので、うーんどうしようかなって感じです。とりあえず近々他のオススメ金融期間にも電話してみようと思ってます。不動産年収も加味してくれて2%切ってくれるところがあればベストなんですが。一番お得に見えたオリックスで厳しめの判定なのが辛かったですorz

他のもダメなら2つ目までは銀行フラットでいくしかないかなぁって感じですね。その後3つ目で頭金ためてアパートローンってやり方を提示されてた方もいたし。頭金をきちんと貯めれば提示金利は下がるのかな？

[709: 匿名さん]

自分の感覚だと自分から銀行問い合わせると条件悪く、不動産業者経由だと条件がいい印象。自分で問い合わせしたときにオリックスも問い合わせしたけど確か3.7%ぐらいで頭金は1割入れてという条件だった。5年ぐらい前の話なのでどこまで参考になるかわからんが。

[710: 匿名さん]

対面して資料出して会話して、が大事なんだけどなぁ〜。

[711: 匿名さん]

>>709 匿名さん
今は2%前後でも、将来このくらいの金利になる可能性は高いです。

トランプ政権になり、国債の下落、長期金利の上昇の可能性は非常に高くなっています。今までの金利が低すぎた、と言いかえても良いでしょう。

アパートローンを使っている方はどう対策していますか？>>708さんの言うオリックスの金利は3年固定。3年後なんてあっという間です。

[712: 匿名さん]

>>711 匿名さん

金利上昇の件はずっとこのスレでも出ていたと思うし、トランプ以前から日銀のテーパリング問題で言われ続けてきたこと。

売却、金利の長期固定化、低いローンへの借り換え、自己居住、そもそも買わない、くらいでしょ。
借り換えは個別に交渉しないと優遇が引き出せないので、労力を惜しまず足を使う。
楽なリスクヘッジなんてないと思うな。

[713: 匿名さん]

金利上がりそうになったらスパッと売却しますね。

[714: 匿名さん]

なるほど…色々な意見がありますね。先輩方含めた、皆さまの意見を聞かせて下さい

Aという物件の今の売出し価格を100%として、3年後、金利が3%台に上昇、価格は15%下落するというストーリーを想定します。(金利=アパートローン金利、または長期固定住宅ローンとして)

今年 物件価格100% 金利範囲1〜2%
3年後 物件価格85% 金利範囲3〜4%

この場合においての購入タイミングに適切なものはいつと考えますか？

今年のうちに長期固定で買っておくパターン
また下落まで貯金し頭金を貯め3年後に買うパターンなど、選択式だけではなく色々な選択肢があると思います。

皆さまの考えをお聞かせいただきたく。
私は貯金しておくパターンが良いかなと考えていますが、買えなくなってしまうのは困りますし、どうしたものかなと判断がつかずにいます…

[715: 匿名さん]

私の結論はA物件は買わない
です。

今の時期で、最高の物件を買うこと目指してますので、今買うか3年後に買うか迷うような物件は買いません。
即買いと判断できる物件しか買いません。

3年後にはもっと良い物件がでてきます。
3年後にまた検討し、即買いたいと判断になったらAを買ってもいいと思いますが。

[716: 匿名さん]

上場インフラ銘柄を買って3年運用ってのはどう？6%とかで回る。

[717: 匿名]

>>708 匿名さん

不動産投資はこれからなんですね。
すでに融資の審査が慎重になってきています。
年収が700万しかないと
タワマン投資の成功率は低いでしょう。 手取りからマイホームローン、生活費引いたらすでにカツカツでしょう。 タワマンは維持費が高いのです。

どうしてもやりたいなら、身の丈にあった投資が良いと思います。
1000万以下の安いワンルームや戸建です。

[718: 匿名さん]

>>717 匿名さん
1000万に届かない、審査枠が700万と書いてるので年収は700万ではないと思いますが…解読力がないのでしょうか。そもそもワンルームや戸建はタワマンより危険性が高いのでやめておいたほうが良いのでは？

[719: 匿名]

オーナーチェンジの戸建とか狙い目だと思うけどね。安くなりそうだし、退去すれば結構な金額で売れると思う。

[720: 匿名さん]

>>718 匿名さん
理解力なさそうだね。スレの趣旨を分かってないし。
維持費が高いなんてことは分かっているし、それも見越して収支プラスにしないと年収が1000万以上だろうがやらないでしょうww

個人的には頭金貯めてでも行ったほうが良いと思います。LTVさんのいうようにリスク管理は行った上でですが。

今の不動産市況、人口分布を鑑みても、10年20年経過後も安定した価格を保持でき、かつ高値で賃貸が着くのはタワマン意外に考えられません。

[721: 匿名さん]

>>719 匿名さん
そういうのはアリかもですね。退去後、リフォームして売るという事ですか。

[722: 口コミ知りたいさん]

>>718 匿名さん

700万だろうが800万だろうと、
大した年収じゃない。
こういう素人が不労所得を夢みて失敗し、ローン地獄に合うんです。
痛い目に合うためのレッスンなら、1000万の方がいいでしょ。
年収1000万以下なんて、大手銀行には相手にされません。
ノンバンクで高い金利借りてください。

[723: 口コミ知りたいさん]

700万位だと地味な上場企業、メーカー勤務とかですよね。
子育て、老後の資金どうするつもりなんでしょう。
不動産投資で成功するのは本の一握り。
しかも今から参入なんて遅すぎます。
だいたい年収700万なら豊洲にも住めないのでは？

[724: 匿名さん]

不動産投資で成功したと言えるのはCFが月に50万ぐらい達成した場合ですか？

[725: 匿名]

>>724 匿名さん
仕事しないで、そこそこ贅沢できるくらいじゃない。

[726: 匿名さん]

成功者の条件はそんなに高くないでしょ笑
CFがプラスでまわってるのなら成功だと思う。
自分は10年間CFプラスでまわっていて、今売っても購入した価格プラス1000万円で売却できるタワマン保有している。この程度なら成功と言っていいのでは？

[727: 匿名さん]

これからの方に、足で得た情報を、^_^。
三井住友信託銀行のアパートローン、10年固定で1.6%で出してます。100%ローン。
年収制限がある訳ではないようですね。保証料が若干高めなようですが、検討に値すると思います。

[728: マンコミュファンさん]

>>727 匿名さん
どのタワマンでCF出るかシュミレーションしてみたら。
金利払って維持費払ってプラスになる
物件なんて今ないから。

[729: 匿名さん]

そうだと思います。今はいいアパートローンあってもいいタワマンない。キャッシュフロープラスの物件ない

[730: 匿名さん]

>>728 マンコミュファンさん

CFが出る出ないというつもりはないんですが。ローンの情報をお求めの方が多いので、ご参考までです。

[731: 匿名さん]

ワンルームマンションに適用してしまえ。

[732: 匿名さん]

>>722 >>723 口コミ知りたいさん
本人です。あなたちゃんと税金はらってますか？年収800万と1000万では手取り年収そんなに変わりませんが(笑)それに不動産所得もいれれば1000万は超えていますし、当方港区在住ですが？
日本語ちゃんと理解してますか？あなたの情報よりも>>727さんのような情報のほうがよほどこのスレにとむて価値があります。

年収が1000万以上でも以下でも痛い目に合うような投資するなら変わらないですよね？その為にLTVをあげるなり、頭金を用意するなどの対策を話し合っているのに、成功するのが一握りなので撤退するなんて発言を資金計画スレで発言されるなんて、頭わるいんですか？
ここは資金計画スレです。方法を模索するスレです。スレ違いなの分からないんですかね？本当に迷惑なのでこのスレに来ないでくれますか。

これ以上噛み付くなら別スレッドを立てますのでそこで書き込んでもらえますかね。スレタイは年収に応じた不動産投資とでもしておきましょうか。どちらにせよここは資金計画スレですので、スレ違いの相手を卑下する書き込みは慎むようお願いいたします。

[733: 匿名さん]

>>730 匿名さん
なんだか外野がうるさいですが、大切な情報をありがとうございます。

確かにCFを出すのは大変なので、頭金を用意する必要はあると思いますが、こういう大切な情報を頭打たれるなんてスレの雰囲気悪くなってきましたね。初めのほうはこのような雰囲気ではなかったのですが…

外野は無視しましょう。10年固定は魅力的ですね。保証料というのは、どういった類のものか気になりますが、物件価格の１割など必要ということでしょうか？

[734: 匿名さん]

>>726 匿名さん
そうですね。売却出口までプラスになっていれば成功だと思います。今はなかなかCF出ないのでどうしても頭金が必要になりますよね。金利が上がったときの為に売却益が出るように調整する、もしくは>>726さんの通り長期固定にするなりの対策が必要ですね。
最終的には残債を返済して複数持てるようになれば真のゴールですねw

[735: 匿名さん]

最近は金利上げ気配、豊洲などの件もあり、価格は下落ぎみな物件も存在するので、再度検討の余地はあるかと思います。

米の金利をあげるというニュースもあったので、こちらにも影響あるかもしれません。

[736: 匿名さん]

>>724 匿名さん
タワマン複数はよっぽど頭金を入れないとCFは増えないですね。CFだけ考えるなら、1棟やアパート、安めの区分など他の種別の不動産投資で増やしたほうが現金効率が良いですね。タワマンはCFは弱いですが、賃貸需要や値下がりリスクに強い一面があります。

それらやタワマンも含め、どうポートフォリオを作っていくのかというのも、このスレのテーマであると思ってます。

実際本スレ時代にタワマン複数持ちで、1棟マンションを気にしてた方もいましたが、その方にお変わりないか確認したいところではあります(笑)

[737: 匿名さん]

>>732 匿名さん
スレの雰囲気悪くなってる要因はこいつだったんだね。豊洲など特定地域をバカにする発言をする方は今までいなかっただけに、こういう輩が出てくるのは残念ですね。建設的な話し合いをしましょう。

[738: 匿名さん]

タワマン3つ目を購入するか検討をしてきましたが、色んな方が言っているように頭金をたくさん投入しないとCF出ず投資としては成り立たないというのが結論になりつつあります。とくに供給が今後も増えていく地域では将来の資産価値も怪しく思え勝算低いとみています。最近の妄想ですが、最も勝算が高いと思われるのは実家の土地活用ではないかと思ってます。。。地方大都市駅近で広さもまあまああり、何件かマンション、アパートの見積もりをとったところ、十分採算確保できそうです。何より土地が担保にできるので借入は問題もなく、将来相続税のみで入手できる土地であることを考えるとあたりまえですが投資採算は抜群です。相続税の節減にもなり、一石三鳥だと、親に投資を進めてますが、いまさら大きな借金なんてとんでもないの一点張り。借金毎どうせ自分が相続するからと説得しても聞く耳持たず。親が元気なうちは、妄想ですかね。 どなたか、ご経験がある方いれば是非お知恵を。

[739: 匿名さん]

有効活用した時と、何もしなかった時の税金を試算して、その違いを見せてあげてはいかがですか？

[740: 匿名さん]

>>738 匿名さん

ふたつ目のタワマンを売却して建設費に回し、親に土地を担保提供してもらう。建設しの足らずまいはアパートローンで。
成長も早く、いずれタワマンも買えますよ。

[741: 匿名さん]

アパート建設はやめたほうがいい。

[742: 匿名さん]

タワマンこそ早めに売ったほうがいいですよ。湾岸エリアだったら、なおさらのこと。売るなら今のうちだと思います・・

[743: 匿名]

情報が少ない、、、借金嫌なんでしょ？駅近の実家だけなら、相続後売却してその後運用するしかない。
あとは同居して小規模宅地で評価を８割させるくらい。

[744: 匿名さん]

アパート建てる前に
アパート経営はするな！という書籍を
一読されることをお勧めします。
アパート経営の実態がわかると思います。

[745: 匿名]

>>744 匿名さん
全く読む気がしないですが、不動産投資をやめた方が良いと言ってるの？相続税対策でアパートを建てるのやめた方が良いの？それとも、素人が建てるなってこと？サブリース云々ならさらに読む価値ない。

[746: 匿名さん]

相続税対策てアパート建てることと新築ワンルームマンション投資は手を出さない方がいいと思います。

[747: 匿名さん]

738さんは相続税対策は目的とされていないと理解できるのですが、どうなんでしょうか。

少な目の頭金で今タワマンを始めるより、ご実家のアパートのほうがCFが出て、リスクもそれほどではないのでは、という話に聞こえるのですが。

状況次第では現実的な話だと思うけどな。738さんの趣旨が違ったらごめんなさい。

[748: 匿名]

>>732 匿名さん

不動産所得って築古ワンルームの事ですか？
スレタイは変更に賛成です。
タワマン複数を持つための資金計画ではなく、
不動産投資の為の資金計画なら、
年収が低くても関係ないでしょ。

[749: 匿名]

今は経験値の高い人がスレにあまり居ないけど、(タワー投資は属性良い人が転売で利益を出すスキームが基本。賃料利回りは低い為、
インカムゲイン重視と相反する)
タワマン限定でなくなれば、それこそ資金繰り豊富なやり手の大家さんが参加してくれると思います、

[750: 匿名さん]

＞733さん

10年固定、1.6％の話ですが、保証料は一般的に数十万円単位の話なので、物件の1割とかの単位の話ではないですね。
ちなみに変動は1.25％と言っていたような気がします。

だから100％ローンでCFがプラスの物件があるというわけではありません、笑。
ご参考まで。

[751: 匿名]

>>732 匿名さん
あなた自身(スレ主)も人の情報欲しがるだけでなく、自分の足で歩いて稼いだ情報をシェアすべきです。
でないと経験者がわざわざ自分のノウハウを書き込んだりしてくれない。

[752: 匿名]

マンションだろうが、アパートだろうが、数年所有して転売で利益を出すことを基本としていますが。

[753: 匿名さん]

自分はずっと所有派です。スタンスの違いはあっていいと思います。

[754: 匿名さん]

＞749さん

確かにタワマン限定にする必要はないかもしれません。私も次は非タワマンにしようと思っていますが、買い時を見極めるのが難しいですね。

投資スタンスはそれぞれの事情でしょうから、あくまで副業で、レバを効かせながらも比較的安全な資産形成をしたいという私のような類はインカムゲイン重視でさえないのかもしれません。

やり手の大家さんはすごいなと思うし参考になりますが、副業ではとても真似できません、笑。

[755: 匿名]

安く買って高く売る。その間も賃料がはいる。不動産投資はそれだけの話。ただ、すぐ転売できそうなものは不動産業者が買うので、中期〜長期保有。良いタイミングで売る。タワマンが〜とかこだわってたら駄目。

[756: 匿名]

>>750 匿名さん

その金利は団信込みではないですよね？
何回も言われてますけど、アパート融資は物件の収益性、資産性、本人の属性の三点で
決まります。
個別の物件持ち込まないと最重要の借入期間も
わかりません。 スレ主もまず自分で銀行に行くと良く分かると思いますけど。

[757: 匿名さん]

>>756 匿名さん

団信込みではないという理由は良く分かりませんが、金利も含めて属性次第なのは当然ですよね。
ヒントを出しているだけなので、仰る通り足を運んで情報を得て欲しいですね。

[758: 匿名さん]

＞団信込みではない

多目的ローンかフラット？

[759: 匿名さん]

>>758 匿名さん

団信込みではないというのは756さんの推測ですよ。普通は込みで、本件もそうだと思うよ。

[760: 匿名]

結論
現時点ではタワマンは頭金を沢山入れないと、持ち出しになり投資がなりたたない。
湾岸は不動産価格、賃料下落リスクに注意。すでに所有してる場合は保有か売却か検討必要。
融資は自分の足で情報稼ぐ。
投資対象として物件のタイプを模索してみる。

[761: 匿名さん]

>>760 匿名さん

よくできました

[762: 匿名さん]

今さら湾岸タワマンだけは買わないこと！！

[763: 匿名さん]

＞762さん

ザックリだな～、苦笑。

[764: 匿名]

>>759 匿名さん

住宅ローンでは初回一括か、金利0.2%上乗せかでえらべましたよね。
私はアパートローン使ったことないので良くわかりませんが。

[765: 匿名さん]

＞764さん

私はアパートローンはどれも込みで借りています。一括払いというのがあるかどうか、ちょっとわからないですね。

[766: 匿名さん]

>>751 匿名さん
すみません、一応得た情報は都度シェアしてますよ。
スレを初めから読み返して下さいますか？

もちろん初心者の域は出ていないので、情報は経験者より少ないのは認識しています(すみません。)

[767: 匿名さん]

>>753 匿名さん
良いですね。その考え賛成です。気に入った物件はずっと持ちたいですよね。自分も2つ目を購入するのは買い増しで考えています。

[768: 匿名さん]

>>754さん他、本資金計画スレに対しての意見を頂いていますが、タワマン複数持ちたいニーズはニッチながらもあるようですし、ここにしかない情報価値はあると思います。

というわけで、『タワマン他も含めた全体の資金計画スレ』として派生スレを立てたいと考えていますが、如何でしょうか？(タイトルはちゃんと後ほど考えます)築古区分は自分もいくつか持っているので参考情報提示できると思います。

[769: 匿名さん]

あまり増やすと管理者に消されるからやめたほうがいいと思うよ。

[770: 匿名さん]

>>768 匿名さん
賛成。 複数タワマン 今からでは無理なんで。

[771: 匿名さん]

>>768 匿名さん
築古区分をいくつか持ってるんですね。 あまり増やさない方がいいですよ。現金で買った場合でも融資では
評価でませんし、ローンしてたら
マイナス評価です。

[772: 匿名さん]

>>765 匿名さん

>>765 匿名さん
アパートローンでも団信つけない個人はいませんよね。
込みで借りれば金利は+0.2%から+0.3%になりますよね。トータルで2%超えたらキツイです。フルレバなら
利回りかなり良い物件買わないと破産
しちゃう。

[773: 匿名さん]

>>771 匿名さん
ローンしてたらマイナス評価なんですか？どの程度マイナスなのですか？

[774: 匿名さん]

ローン金額分

[775: 匿名さん]

不動産投資って思ってたより難しいね。
金持ちが圧倒的に有利だ。
年収高い方が頭金もあるし融資も良い条件でひける。
空室になっても維持費やローンを給与から補填できるから、
リスクの低い築浅やタワマンに投資できる。
アパートは土地持ってないと
成功率が低そう。
中間層が成功するには築古とか、湾岸とか
リスクをとるしかない気がする。

[776: 匿名]

>>771 匿名さん
私も５戸、築古ありますが、そうなんですか？全部フルローンだわ。

[777: 匿名さん]

>>775 匿名さん
当たり前のことですよね。金持ちは有利なんです。ピケティも言ってたよね。金持ちではないが様々な情報を入手していい物件をいい条件で購入するのがゲーム感覚で面白い。

[778: 匿名さん]

スルガですか？

[779: 匿名さん]

作りました！！

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

タワマン複数のスレは残しておき、上記の複数マンションスレでその他全体的な資金計画についての討論が出来ればと思います。
このスレでのお返事で上記スレが適切なものは、上記の複数マンションスレにて話し合っていきましょう。よろしくお願いします！！

[780: 匿名さん]

>>775
そんなことはないですよ。
とりあえずタワマン１つ買える年収があればチャレンジできます。
もちろん頭金は必要だけど、それだけの時間をかける価値はあると思います。

年収が高い方が有利です。年収を上げるなり、頭金を増やすなり、方法はいくらでもあります。やり方次第で下剋上ができるのが投資の面白いところだと思うよ。もちろんリスクは取らないといけない。

そして勘違いしてはいけないけど
空室リスクはぶっちゃけ、タワマンよりもアパートや１棟マンションの方が高いからね。
CFを出して貯金しておけば良いんです。持ち出しは発生しないように頭金を使ってCFをコントロールするのはタワマンだろうがアパートだろうが同じ。

自分は引き続き、一番ローンを通すのが難しいタワマン取得を一番最初のターゲットに動きます。（今年来年を見据えた動きになると思うけど）
２つ持てれば、その後は中古アパートや中古区分など、タワマンより価格低めの物件を今回作成したスレの討論内容で知識を深めて購入しようと思ってます。

[781: 匿名さん]

>>771さん >>778さん
タワマン関連の質問ではないので、こちらでお返事しました！！引き続きよろしくです。

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

[782: 匿名さん]

不動産投資は信長の野望っぽいと感じました。共感してくれるひといるかな？

[783: 匿名さん]

>>776さん

タワマン関連の質問ではないので、こちらでお返事しました。確認お願いします！！

[投資・資金計画] 複数マンション等購入の資金計画について[派生スレ]
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616266/

[784: ３タワマン＋フツマン]

まず自宅が重要です
自宅貸したらいくら取れますか？
そこでうまく行けば先があります

[785: 匿名]

>>780 匿名さん
年収そこそこでも、マイホームとしてタワマン一つ購入は出来るかもしれない。多分あなたもそうかな？
その先が年収高くないと無理だってことです。
空室リスクの少ない内陸タワマンは安全だけど、価格が高いからね。かつCFが出ない。
特に今の市況ではね。わかる？ だから年収低い人は、資産性低く空室リスクもある物件に投資せざるをえないという事。

[786: 匿名]

>>784 ３タワマン＋フツマンさん


それには同意する。 良い時期に購入したのでしょう。

[787: 匿名さん]

>>785 匿名さん
何度も言いますが、スレの内容をよく読んでから書き込んでください。
でなければスレ違いですので、書き込まないようよろしくお願いします。

[788: 匿名さん]

>>784 ３タワマン＋フツマンさん
2年前購入ですが、3〜4万くらいはプラスに出来ます。今の市況の範囲内では良い買い物をしたかなと思っています。
貸そうとも思いましたが折角なので自宅はそのまま、築古の区分を買って同じCFにしたという感じです。
>>784さんは自宅タワマン住みでしょうか？

[789: 匿名さん]

>>782 匿名さん
分かります。年収高い人でも失敗する人はするし、低い人でも成功する人はしますからね。
立ち位置を逆転できる可能性があるのが良いですね。明智光秀にならないように注意しないとです(笑)

[790: 匿名さん]

法人立ち上げてタワマン買い進めてる方なんていないですよね？3〜4つ持ってる方、みな個人属性で買われてるのでしょうか？
非タワマンスレで書き込んで、気になって聞いてみました。

[791: 通りがかりさん]

>>782 匿名さん
全兵力(財産)で他国を攻めて版図(資産)を広げるけど、一つ崩れたら破綻って感じは似てますね。

[792: 匿名さん]

>>790 匿名さん
自分は個人です。
法人立ち上げは何処かのタイミングでやりたいですがまだやってません。

[793: 匿名さん]

>>792 匿名さん
法人って1棟マンションなどの高利回りの1億前後の物件の買い進めの為に作るイメージでした。
タワマンのような低利回り(安全資産ではありますが)
で買い進めていく事は出来るものなんでしょうか？出来るのであれば、個人に比べるとメリットも大きいかもしれませんね…
そのあたり、法人のメリット、目論見など考えありましたらお聞かせ頂けたら嬉しいです。

[794: 匿名さん]

都心に住む、早速読んでみました。買い増しは2ケースあったので検証したいと思います。

ケース1 40代 3人家族
2000年大阪新築(2012年3400万売却)頭金600万 3000万ローン
2006年高円寺中古(2014年4000万売却)頭金1300万 3000万ローン
2012年外苑前80m2新築(賃貸30万)頭金1500万 6000万ローン
2014年赤坂(居住中)80m2 頭金3000万 6000万ローン

この方は2006年にローンを2つ持っていた事になります

ケース2 40代3人家族
1997年潮見(賃貸12万)頭金500万 1800万ローン(完済済)
2005年豊洲(賃貸25万)頭金3500万 1500万ローン
2012年豊洲(居住中)頭金1100万 6700万ローン

1997〜2005年で3500万の頭金？＋1800万ローンも8年で繰上げ完済？

雑感としては
・2人とも20代から開始→30代開始では遅い？
・ケース2は8年で4000万ほどの現金が必要だがこれは株で買った等ではないと無理があるのでは…

他のケースは住み替えだったので買い増しとしてはこの2つだけでした。タワマンではない物件もあるかもしれませんね。

[795: 匿名さん]

早速のリアクションありがとうございます。仕事早いですね。
自分のケースもケース1,2と同等だなと思いつつ個人特定されるので絶対に掲載は断ると思います。
どちらのケースも頭金多めですので相当年収高いのかなと感想です。

[796: 匿名さん]

私もこんなのには絶対出ないです
ケース２は全部湾岸ですね、うーん……ない
2014赤坂はミッドガーデンかな？
豊洲２５万は上出来かとおもいます

[797: 匿名さん]

そもそもケース2の2つ目に使った現金多すぎな気がしません？
ただ、頭金3500万まで出さなくても頭金1000万ほどでも充分な気もしますがどうなんでしょうかね。２つめ5000万フルローンでも賃貸25万ならローン組んだまま賃貸出してもCF月6〜7万くらい出せそう。

2014赤坂も80m2で9000万は安すぎる気がする。赤坂でもタワマンでないと安い物件ってあるのかな。

[798: 匿名さん]

2014築なら赤坂で坪３７０、まあありましたね

賃貸物件に対する利回り計算すると
ケース１　表面4.8%
ケース２　表面6.1%
　潮見というとタワマンではないだろうし、投資した金額＆当時の相場からいって
　さほど良い投資にはなってないように見えます

[799: 匿名]

つまんなーい。
もっと無理して投資している方いないの？すげー儲かってる人の話も聞きたい。

[800: 匿名さん]

>>799 匿名さん
タワマン複数スレはそんなに儲からないよ
非タワマン複数スレで聞いたほうが良いよ