投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。
メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは2つ目、3つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。
フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか?
今の市況での買い進めポイントは?今から始める際の年収に応じた留意ポイントは?
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。
不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です!!
テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。
大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう!
それではよろしくお願い致します!!
[スムログ 関連記事]
お便り返し-3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか?【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/
[スレ作成日時]2017-01-08 19:34:42
[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]
901:
匿名さん
[2017-05-03 20:28:07]
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902:
匿名さん
[2017-05-04 00:41:20]
>>901
長期保有が前提のスレなので主旨は異なるかもしれませんが、 売って儲かる物件は貸しても利回り高いので、住まいサーフィンの記事は参考になりますね。 ページ3の表を見ても、今は山の頂上あたりになっていますが、 今後下がってまた上がる局面があるのかというと、オリンピックのようなイベントがない限り難しい判断かなと... |
903:
匿名さん
[2017-05-04 01:17:06]
この数年の不動産価格高騰によるキャピタルゲインは
①相続税基礎控除減少に伴う純富裕層へのタワマン節税の広がり ②歴史的な低金利=マイナス金利政策 ③東京オリンピックの決定 という外部要因が大きかったからですよね。 今後は再開発等上昇要因があるとは思いますが、やはりキャピタル狙いというよりは利回りをより精査した上での投資が必要なのではないでしょうか? |
904:
匿名さん
[2017-05-04 09:49:30]
>>903 匿名さん
たしかに、大家奮闘中さんなんかは上手く売り抜けていましたが、今後同じような事が出来るのかと考えると、?、ですね。これ以上上がらないから都心以外の新築が値上がりしているわけで。逆にいま下向いてる都心の物件なんかは探せば良いのがありそうです。豊洲有明なんかはそろそろ豊洲市場問題も収束しそうで、パフォーマンス高い気がしているんですけどねぇ。 |
905:
マンコミュファンさん
[2017-05-04 10:31:04]
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906:
匿名さん
[2017-05-04 11:59:01]
>>905 マンコミュファンさん
今や低層階の割安タワマンは倍率が高くなかなか手に入りませんよね。まぁ、そんな時こそ利回り・CF計算をしっかり行った選定がより重要になりそうですね。 そしてこの数年の「不動産価格↑・賃料横ばい=利回り低下」を振り返ると、キャピタル狙いよりもやはり長期投資による利回り重視な投資戦略がよさそうですよね。 |
907:
匿名さん
[2017-05-04 12:12:13]
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908:
匿名さん
[2017-05-04 12:20:33]
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909:
匿名さん
[2017-05-04 20:17:39]
>>908
市況が下向かなければ抽選モノは負けない手堅い投資ですね。 ちなみに全然関係ないのですが頭金稼ぎにビットコインの派生コインのモナコインをお試し現物買いしたら1ヶ月で5倍に...全力で買っておけばと後悔(笑 |
910:
マンション検討中さん
[2017-05-04 21:13:32]
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911:
匿名さん
[2017-05-04 22:46:11]
そんな素敵なパンダは今なかなかいないね
期待しすぎ |
912:
匿名さん
[2017-05-05 09:08:11]
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913:
匿名さん
[2017-05-05 09:35:45]
よくわからないけどパンダ部屋は低層で眺望なしとか道路面とか、難があるから安いんでしょうか?だとすると出口も厳しいということはないのでしょうか?
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914:
匿名さん
[2017-05-05 09:43:34]
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915:
匿名さん
[2017-05-05 09:50:56]
とりあえず頭金分だいたい物件価格の10%を余剰資金として持っていないと
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916:
匿名さん
[2017-05-05 09:53:41]
>>913 匿名さん
新築時の階層価格差>リセール時階層価格差 っていうのが傾向値。 結果として低層階の方が出口考えても有利になるってことを感覚的に感じ取ってるんですね。これが嗅覚といわれるものではないでしょうか? 今週の日経ヴェリタスにそのものずばり書いているのでご参考にどうぞ。 |
917:
匿名さん
[2017-05-05 10:41:25]
なるほど、逆に中古でそういう部屋を買うのが損だということでしょうか。いつまでも売れない低層物件がよくありますね。
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918:
匿名さん
[2017-05-05 11:07:14]
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919:
匿名さん
[2017-05-05 11:21:54]
>>917 匿名さん
中古成約価格は実勢価格なので、「中古低層階→損」というのは繋がらないですね。 それよりも新築高層階が割高に設定される傾向にあり、そこ(市場価格との乖離)にチャンスがあるという話です。 ただし、最近は新築高層階と低層階の価格差が余りなくなってきたようなのでそのチャンスも小さくなってきているようです。 |
920:
匿名さん
[2017-05-05 12:19:09]
日照眺望の悪い中古は本当に売り辛いですよ。相場で出したつもりでも他物件から順に売れるので価格を下げざるを得ない。結果、売れた価格が実勢価格なわけで、それでもチャンスがあるのか、見極めが必要ですね。
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921:
匿名さん
[2017-05-05 12:28:40]
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922:
通りがかりさん
[2017-05-05 20:52:09]
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923:
匿名さん
[2017-05-06 00:59:30]
タワマン北向に住んでいますが、すごく明るいですよ。次も北向を買うつもり。特に湾岸は眺望も北向の方がいい場合が多い。
南がいいと思うのは日本人特有ですね。 |
924:
匿名さん
[2017-05-06 06:51:14]
>>920
眺望のない物件は中古になると内見で瞬殺されますね… 実物見られたら最後、誤魔化せませんから仕方ありません。 |
925:
匿名さん
[2017-05-06 08:32:12]
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926:
匿名さん
[2017-05-06 08:38:31]
誰も、面と向かって本当のことを言ってくれないし。
結局、「いいですねー」なんて言いながらフェードアウトする内見客ばかり。 はっきりと、「眺望悪いですねー」と言ってくれたほうがすっきりするのに。。。 |
927:
匿名さん
[2017-05-06 08:41:50]
思った以上に明るいですよーなんて強がり言っても、誰も聞いちゃくれない。ストレス溜りまくり・・
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928:
匿名さん
[2017-05-06 09:05:46]
初めてタワマン買う人たちが北向きの良さに気がつかないうちは
安く買えそうなのでビギナーに感謝 |
929:
匿名さん
[2017-05-06 09:13:58]
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930:
匿名さん
[2017-05-06 09:24:30]
本質は新築販売時ってのは眺望の良い高層階が実力以上により割高になり、眺望の悪い低層がより割安になる傾向にあり、リセール時に低層階の方がPBRが高くなることがあるってこと。
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931:
匿名さん
[2017-05-06 09:35:34]
出口の問題を流動性つまり売りやすさと捉えるか、納得のいく価格で売れる時に売れたらいいと捉えるか、その意味で確かに投資スタイルによるということでしょうか。
ココにいる人は個人投資家で、大きなリスクを取るべきではない考えると、流動性も大事だと思うよ。 |
932:
マンション掲示板さん
[2017-05-06 09:43:04]
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933:
匿名さん
[2017-05-06 09:48:13]
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934:
匿名
[2017-05-06 11:30:13]
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935:
匿名さん
[2017-05-06 11:50:50]
リスク管理も大事だよ。特にこのスレで考えている方々は売買経験がそれほどない感じなので尚更かもしれません。おせっかいで失礼。
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936:
匿名さん
[2017-05-06 12:21:35]
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937:
匿名さん
[2017-05-06 15:39:26]
利回りが2%とかだとそもそも投資にならない。税金払ったらマイナス。
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938:
匿名
[2017-05-06 16:00:10]
購入価格<転売価格で探すと最低4%以上。6%とかじゃないと普通に買えないよ。
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939:
匿名さん
[2017-05-06 17:52:08]
>>937 匿名さん
5%は最低でも欲しいところですね。 |
940:
匿名さん
[2017-05-06 17:54:26]
今からタワマン買うって、リスク管理上どうなのさ…
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941:
匿名さん
[2017-05-06 17:56:12]
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942:
マンション掲示板さん
[2017-05-06 19:13:20]
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943:
マンコミュファンさん
[2017-05-06 21:44:05]
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944:
匿名さん
[2017-05-06 22:57:00]
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945:
匿名
[2017-05-06 23:51:49]
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946:
匿名さん
[2017-06-29 20:40:10]
一件目のローンは銀行ローンでいいんですよね?
フラット使うのは二件目以降のほうがいいですよね? |
947:
匿名さん
[2017-06-29 20:58:01]
なかなか一軒目がむずかいいよね
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948:
匿名さん
[2017-06-30 00:38:29]
久しぶりの更新だね。1軒目は銀行ローン、2軒目はフラットでいいです。2軒目を買うタイミングで1軒目の銀行ローンを住宅ローンからアパートローンに借り換えしてください。経験上オススメしてみます。
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949:
匿名さん
[2017-06-30 15:43:38]
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950:
匿名さん
[2017-06-30 22:54:33]
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951:
匿名さん
[2017-07-01 00:08:40]
ダイヤモンドの不動産投資の甘い罠20170624号に載ってますが大手銀行1%,日本政策金融公庫1.5%〜2.0%,静岡銀行3.4%,スルガ3.5だそうです。
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952:
マンション検討中さん
[2017-07-01 02:11:51]
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953:
匿名さん
[2017-07-01 02:15:46]
タワーマンションじゃないけど東麻布の住友のマンションご欲しくなってきた。誰か俺を冷静にさせて!!
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954:
匿名さん
[2017-07-01 02:23:16]
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955:
匿名さん
[2017-07-01 02:45:14]
PC浜離宮はどう思います?出遅れたせいで売り切れ寸前らしいので、今からは諦めた方がいいですかね?
|
956:
マンション検討中さん
[2017-07-01 09:39:17]
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957:
匿名さん
[2017-07-01 09:42:57]
|
958:
匿名さん
[2017-07-01 09:44:59]
どの物件もそうだけど
一期一次で狙える目とお金が必要 |
959:
匿名さん
[2017-07-01 09:51:07]
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960:
匿名さん
[2017-07-01 12:13:02]
皆様ありがとうございます。
一期一次の時期は資金面の不安から躊躇してしまい、、、でも参考になりました。 |
961:
匿名さん
[2017-07-01 17:52:43]
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962:
匿名さん
[2017-07-01 22:50:23]
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963:
匿名さん
[2017-07-10 13:56:23]
|
964:
匿名さん
[2017-07-10 21:45:42]
正直な感想。
ここにいる人は、不動産投資やめた方がいいよ。不動産相場が上がらない限り、儲けだせる投資ではないから。賃料をチマチマ集めても儲からない。やらないよりは良いかもしれない程度。 |
965:
匿名さん
[2017-07-10 23:47:32]
もうはじめてる人はどうするの?
|
966:
匿名さん
[2017-07-11 07:12:55]
確かにタワマン投資する人が急増している。
引き渡し後に賃貸に出る部屋が異常に多く、成約までの期間が長い。 でも、他の投資よりリスクは少なそう。 |
967:
匿名さん
[2017-09-19 06:30:34]
複数タワマン投資家さんに伺います。
ザ・タワー横浜北仲は買いですか? 眺望無しの50~60平米が坪300ですが戸数が1200以上です。 ナビューレ横浜の再来か、賃貸部屋が溢れるか、悩みどころです。 |
968:
1
[2023-09-08 00:36:50]
久しぶりの1です。あれから年収が上がってきたので2つ目を買うことが出来ました!!
年収2500万円で、両方とも8000万円くらいでフラット35(1件目居住用、2件目居住用)を利用しています。 ここのスレには本当に勉強させてもらいました。これからも増やしていきたいのでまた誰か戻ってきてくれたら嬉しいな。みなさん待ってます!! |
969:
1
[2023-09-08 00:42:28]
>>963 匿名さん
某銀行さんに色々聞いて、物件を買う時に既存の物件をアパートローンにすれば、居住用の物件を購入のさいに残債を見ないということでしたね。 どちらにせよ、居住用の物件をしっかりしたものを買って、あとはアパートローンの借り換え、3件目以降のアパートローンは頭金をしっかり用意して買い進めていく必要があるって感じなんですかね。 頭金は高いけど、不動産相場はかなり値上がりしていて、売却等をうまく活用すれば頭金はなんとか捻出できそうかなって思っています |
970:
1
[2023-09-08 00:49:09]
スレを初めから読んでみてるけど、この頃のみなさん全員儲かってるんだろうな...ww
2017年の当時は高価掴みとか警戒されてたけど、今では当時の1.5~2倍の物件ばかり。。。 |
住まいサーフィンが2回買い替えで9000万以上儲けたと書いてる。宣伝もあるだろうが。。
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