[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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[101: 匿名さん]

>>99 匿名さん

3100万をアパートローンに借り換えて賃貸に出し、二軒目を買う、も有りですね。
このスレを見てるということは選択枝におありなのかな。

[102: 匿名さん]

今の時期はマンション価格高いから、自分なら動かない。8000万の次のマンションは高値掴みしてしまう可能性高い。一旦自分の住むとこは賃貸にしてマンション価格が下がってきたら購入するのがベスト。なかなかできることではないが。

[103: 匿名さん]

>>94 大家奮闘中さん
私の父親が早逝したので、親としてやれるのは大学の卒業までの支援と余裕があればマンションの援助位でしょうか。
自分が親にして貰えなかった分を子供にと思うのは甘いでしょうか。ここまでそれなりの資産を築くのには容易ではありませんでした。

[104: 匿名さん]

>>103
横から失礼します。
まだ子供が小さい若輩者ですが、子供にはそこまでの援助は要らないと思います。
知人や友達にマンションを与えられた人は何人も知っていますが、正直社会性に欠けた甘い人ばかりです。
自身が親に何も与えられず今の資産を築けたのであれば、子供も大丈夫です。
学だけしっかり与えてあげれば銭は残さなくていいと思います。私もそのつもりで子育てしてます。

[105: 匿名さん]

>>99
スレチでは？
正直今の8000万位の物件いかにも中途半端なので
失敗しない事お祈りします

[106: 大家奮闘中]

苦労して築いた財産なのに、
税金払うのは一番バカバカしいですよね。 一括返済は引越し先を言わずに
郵送物が戻ったり、悪質と判断されるからです。銀行の担当者とは
良い関係を持ち、引越する理由をキチンと説明出来れば大丈夫です。未経験者の憶測はあまりあてになりません。

[107: 匿名さん]

>>81 匿名さん
気になったんですが、20年後だと50歳とかになってると思うのですが、そこからローンをひいたり出来るものなんですか？35年ローンでなく、25年ローンとかでしょうか。80歳までにですよね。このスレで行うマネーゲームは、80歳がゴール。

[108: 匿名さん]

>>102 匿名さん
年齢の問題もあって早めに動きたいのもあると思います。みなさんはその辺りはどう考えおられますか？

[109: 匿名さん]

>>107 匿名さん
住宅ローンを組んで、20年後という意味ですね。

[110: 匿名さん]

「サラリーマンは、金を生まない自宅のために借金をする。だからいつまでたっても豊かにならない。
　事業をするものは金を生むもののために借金をする。だから豊かになれる。」

随分昔に、仕事上の出会いのあった社長さんから聞いた言葉です。長らく忘れていたのですが、あるとき何かのきっかけで思い出し、ちょっと踏み出してみようかと１室目を買ったのが10年ちょっと前。すごく単純な言葉だけど、人生を半分くらいやってきて真に迫る金言だということに突然気付いた。

今更バカみたいなことを言ってるような気もしますが、この一言を聞かなければ今はなかったと思う。
今もサラリーマンですが（笑）。

[111: マンコミュファンさん]

>>110 匿名さん
いま幾つ持っているのですか？

[112: 匿名さん]

＞111さん

港区に２室、江東区に２室。たまたまですが全部タワマン上層階で１つは自宅です。自慢できるほどでは全然ないですが（汗）。

[113: 匿名さん]

>>110
名言ですね、

私も一戸目を貸す状況になるまでリアルな意味で気付かなかった
遅かったです
ただいま港区２件、川崎１、名古屋１
で４件、低層階が多いです。。。

[114: 匿名さん]

このスレのいいところは、情報共有もさることながら、自分の来し方行く末を考えたりして、自己確認 ができる、あるいは気が付いたらそうしているということですね。
稀有なスレだと。

[115: 匿名さん]

複数所有のみなさんは次の方向性をどうしようと考えてますか？10戸まで増やしてアーリーリタイアするとか。

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
10戸はムリかと。ただタワマンの場合は4〜5戸で充分アーリーリタイア出来ると思います。ただ借金を返すまでが大変です。

[117: 匿名さん]

皆様、2戸目以降は何年ローンですか？アパートローン、住宅ローン問わずですが。35年ですか？45歳以上でも賃貸収入が評価されれば、35年ローンは組めるのですかね。

[118: 匿名さん]

>>112 匿名さん
何年くらいかかるのでしょうか。20年もかかりませんか？

[119: 匿名さん]

次の一手
富久クロスを所有しています。
契約時5000万でしたが、現在7000万越え、同じ間取りの賃料は28万

あなたならどう展開しますか？

[120: 匿名さん]

>>118 匿名さん

投資で始めたのは10年前、自宅は買い替えを繰り返して5軒目です。

[121: 匿名さん]

>>119 匿名さん

私だったら賃貸継続。10年後も7000万で売れる想定。10年後、売却するか賃貸継続か検討。

[122: マンション検討中]

持ち続けるか5年転売か両方か？皆さんは嫁さんや家族の反対で住み替えできなかった経験ってありますか？
自分で住むならマイホームローン、始めから賃貸目的ならセカンドハウスかアパートか親族かの三択ですが家族が今の物件を気に入ってしまい身動きが取れません。

自分が住まないのに新築購入でローンを組むというのはどうなんでしょうか？

[123: 匿名さん]

４軒でキャッシュが薄くなってしまい
次のアクションに展望が開けません

こういう不動産投資の谷みたいのはあるようなんですが
タワマンはキャッシュがどんどん増えるという投資ではないので
見事にその谷にハマった気がします

[124: 匿名さん]

そんな谷あるの？キャッシュフローが良くないのかな？

[125: 匿名さん]

＞123

金利下げの交渉とかされていますか？CFを低コストで改善させる第一歩ですね。

４軒目を買われた時点でCFが既にマイナスだったということでなければ、
成長スピードは落ちても、次の展開に行き詰まることはないと思うのですが。

[126: 口コミ知りたいさん]

コメントありがとうございます
表面平均７％は超えてるのでタワマン中ではマシだと思うのですが
頭金入れすぎたか、本業の稼ぎが少ないのかな・・（汗）

だんだんマンショングレードが落ちてるような気も・・

[127: 匿名さん]

タワマン4件だと家賃月額30万円かける4、
CFは月15万円かける4ぐらいですか？
毎月60万円のプラス？

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん
そんなCFは4割近く頭金いれないと出ませんよwスレを読みなおせば分かりますよ

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん

そうなんですよね。
ただ、3割とか自己資金を入れれば今でも都心タワマン投資が成り立ってしまう、としたらこれから下落〜っていう基調でもないのかも、と思って身動きできない今日この頃です。
皆さんのご意見を是非。

[130: 匿名さん]

4000万円の1LDKを2部屋購入して賃貸に出すか、9000万円の1LDKの上質の部屋を購入して賃貸に出して所有の満足感も満たしたい狭間で揺れてます。因みに自己資金は6000万円程度です。
富久クロス良いですよね。近くに新宿2丁目が無ければの話で。
最も賃貸に出せば良いだけですけどもね。私は夜の２丁目は近寄りたく無いですね。まさにレインボーって空気感ですね。笑。

[131: 匿名さん]

スレチかもですが、虎ノ門～神谷町の森ビルによる開発の情報がありましたので、ご参考まで。
すごいです。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52395291.html

[132: 検討板ユーザーさん]

>>130 匿名さん

投資なので利回りと近隣の賃貸需要を考慮して購入するのがいいと思います。一般的は9000万円もする1LDKを借りることできる人少ないので2戸のほうが有利です。

[133: 匿名さん]

１部屋現金で共同担保で融資多く引ける可能性もあるしリスク回避にもなる

普通に2部屋でしょ

[134: 大家奮闘中]

>>130 匿名さん

そんな事ないですよ。いま二丁目は
六本木みたいなって白人の観光客で
いっぱいです。
美味しいお店もたくさんあるし、
とても住みやすいところです。

[135: マンション検討中さん]

>>134 大家奮闘中さん
結構詳しいんですよ。
朝方まで騒いでる輩が大勢います。後マッチョなカップルが結構歩いてるし、2丁目公園なんか盛況ですよ。自分はあそこは出来るだけ避けてましたし、どうしても通るときは大げさに言うと息をしないで駆け抜けてました。酷い場所ですよ。投資なら良いけどファミリーには最悪な立地ですね。

[136: 匿名さん]

>>129 匿名さん
わぉw3割とは凄いですね！貯金してきた資金でですか？何年くらいで回収見込みですか？せめてCFは出せる頭金を出すべきですが、次に買うときにまた貯金して頭金を貯めるというのはちょっとキツイですよねぇ。

[137: 匿名さん]

>>130 匿名さん
場所どのへんで考えてるんですか？
頭金凄いですね。貯金してきたんですか？それとも今までの所有物件の売却とかでキャッシュ出せたんですかね。

[138: 匿名さん]

>>122 マンション検討中さん

僕もそれを考えて、独身のうちに最低2個は持ってから結婚を考えてますw
今のとこを賃貸に出して、同じマンションの別部屋を賃貸で借りてみては？少なくとも年収は上がりますよねw
気に入ってるとはいえ、モデルルームや中古を一緒に回ったら考えが変わるかも。そういう行動されてます？住めば都で、結局他物件を見なくなるのがそこを気にいる要因のひとつですww

[139: 匿名さん]

>>114 匿名さん
スレ立てしてよかったと思える瞬間。ありがとうございます。
今から参加する新規の方には不利な市況ですが、このスレの考察により打破していきたいですよね。

[140: 匿名さん]

>>123 匿名さん
頭金結構入れたのなら、CFが良くなるのでその分貯金出来るのではないでしょうか？
4つのうち1つでも返済が進んだ物件があるなら、それを元手に増やせないものなんですかね？
2億ほど借りてしまっていればそこが一旦の限界地点にも感じられますけどね。4件買ったならそれくらいの借り入れ金額になりますよねたぶん。

[141: 匿名さん]

>>123 匿名さん
何か１つ売却してみるとか。
奮闘中さんのようにキャッシュが潤沢になると思います(笑)

[142: 匿名さん]

>>126 口コミ知りたいさん
地方の物件ですか？7パーセントは凄いですね！
頭金結構いれてその利回り実現した感じですかね？

良ければポートフェリオとか言っても良い範囲内で伝えれば、もっと良いアイデアが誰かから出てくるかもしれません。

[143: 匿名さん]

>>124 匿名さん
この投資は、CFはそもそも良くないですよ。
スレの初めからみると、いかに厳しいかが画像付きで説明されてますw

[144: 匿名さん]

>>120 匿名さん
10年で4〜5件とは！すごいですね。その10年ではやはり貯金を頑張る必要ありますよね？苦笑。
自宅は何年前くらいに購入されたんですか？10年よりも、もっと前なのかな。

[145: 匿名さん]

>>99 匿名さん
6000万強で売れるマンションなら、賃貸で貸せばかなりCF出そうな気がします。>>101さんの言うように2件目を買うのもアリかもです。買う時期は置いといて、今の物件銀行ローン→2件目8000万のをフラットローンという方法もありますしね。

[146: 匿名さん]

皆さまの体験を聞いてみると、やはり買い増しにはキャッシュがかなり必要ですね。年収の絡みもありますが、やはり物件の1〜3割の頭金は用意しておきたいところですね。コツコツが大切ですねぇ。

[147: 大家奮闘中]

>>135 マンション検討中さん

どちらにお住まいですか？
新宿は色々な人がいるので、驚かれると思いますが
富久はファミリーもたくさん住んでますし、何しろ便利です。
まあ好き好きなので、自分の好きな場所に住むのが良いですね。

[148: 匿名さん]

>>142
通常、表面利回り=年賃料/購入価格ですね

港区内側で新築時７.5％というのがあります。私のホームラン物件（笑）ですね
これ以上はないです

>>143
そうですね、タワマンばかりはキツイかも
1頭ものが気になる・・今更遅い！

>140
>2億ほど
区分のアパートローンですよね？
年収の１０倍までとか聞きますが、限界まで借りてる人の話聞きたい（笑）

[149: 大家奮闘中]

本業の年収が1500あれば、
諸費用、リフォーム代も含めフルローンで4,5軒は余裕で借りれます。 でも結局苦しくなるので頭金は入れた方が良いです。

[150: 匿名さん]

なるほど
やろうと思えば２億ぐらい行けるんですね
すげ〜まだ全然いけるわ（爆）・・やめときます
良い物件ないし