[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[51: 大家奮闘中]

賃料設定は眺望のある高層階で24万なので22万の95%かな。
毎年の下落率は関数式で簡単にエクセルで出来ます。勉強してください。

[52: 匿名さん]

>>49 匿名さん

力作ですね。
金利と元本の計算が？
見間違いならすみません。

[53: 匿名さん]

>>47 匿名さん

温泉は配管をやられるみたいですよ。

[54: 匿名さん]

>>49　>>48
売却前提でないとやはり厳しい数値ですね。

[55: 匿名さん]

＞50
積立修繕費の一時金で200万とられるケースは、少なくとも１回目の大規模修繕においては、そうそうないのではないでしょうか？２回目以降は未知数ですが...

[56: 大家奮闘中]

>>55 匿名さん
200万は積立金ではなく設備のリフォーム代です。
換気扇、エアコン、水回りは15年もすれば色々壊れますし、シートフローリングも古ぼけたままですと借り手がつきません。
また、これとは別に毎月のCF表の修繕積立金は8年目毎に少なくとも倍にした方がいいですね。

[57: 大家奮闘中]

不労所得とか流行っている様ですが、現実を見ると厳しいですよね。
不動産投資で成功する人は1割らしいです。
湾岸はまだまだ下がります。

[58: 匿名さん]

このスレ見てるのは、1割に入っている人が多数だと思います。残り9割の人はおそらくここ見ない。

[59: 匿名さん]

私、買うときは大抵物件は見ないです。
それくらい価格的か将来的に魅力ある物件しか買わない。

[60: 匿名さん]

>>50
こんばんわ！今回も見ていただいて感謝です
ちょっと時間があまり取れなくてまだ賃料95%しか反映していないのですが、
多分コレは見たいかな？と思ってアパ東雲の方を作ってみました！w
さすが奮闘中さんですね、一番利回りが良いです。これなら検討に値するのかな？

週末までには下記を追加する予定です。
・専有部の修繕費（200万の追加）
・積立修繕金（8年目→２倍、16年目→４倍）
・家賃の下落（４年毎に３％くらい？）
・減価償却費（この部分がイマイチ分かっていないので週末に勉強予定です←）

家賃下落、売却想定、積立修繕金の経年の変化は、
投資である以上はきびし目に見る、ということでそのままエクセルに反映させようと思ってます。

奮闘中さん以外でも、他の物件でこの表で見たい方いたらリンク貼っていただければ時間あるときにやりますね〜！

[61: 匿名さん]

>>49
そう言ってもらえてありがたいです...本当にハマって悪戦苦闘したのでTT
まだまだ初心者に毛が生えたようなものなんでかなり頑張りました
ラクマチの関連記事の画像をイチから写しながら考えながら作りましたTT

金利と元本の計算ですが、エクセル関数でいうところの、
IPMTとPPMTを使って計算してるのですが間違いありますでしょうか？TT

参考までに計算式を貼り付けます（PPMTでもやってることは同じです）

＝ABS(IPMT(B$24÷12,B$2×12−11,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−10,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−9,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−8,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−7,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−6,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−5,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−4,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−3,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−2,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−1,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−0,35×12,$B$33,将来価値))

B$2ってのが表でいう何年目という部分で、
これに12を掛け算して、1〜１２月分を足し合わせている感じですねTT

エクセル関数で住宅ローンの計算できるのは初めての発見でしたw

[62: 匿名さん]

>>59
なるほど...ブリリアマーレやらツインパークスやら
物件に惚れて買ったらダメなんですね...orz
59さんから見てもアパ東雲は良い物件ですかね？

このスレ見て本当に購入されてたら、このCF表は使えるということになりますね苦笑

[63: 匿名さん]

>>58
僕も多分９割の人間がわだったと思うのですが、
ここで勉強して１割に入るように頑張ろうと思いますTT

本当にスレ立ててよかった...TT

[64: 匿名さん]

>>60
この表で今まで出た３物件を比較したものも出せました（この部分は手作業に成っちゃいますが）
データのみで考えると、３物件とも売却後は３つとも７％のROIは獲得できるけど、売却しない場合のツインパとブリリアはなかなか厳しい感じ

これに>>60で書いていた追加事項４つも加味して考える必要ありますね。
かつ売却想定額は単純に年2％としてますが、実際はツインパはそこまで下がる可能性は低い、何てことも考えないといけないですね

ただ、この表を見るだけでも、ざっくばらんに考えていた甘々な脳内見積もりは砕かれてしまいました＞＜
まぁ売却前提にするなら３つとも大丈夫かもしれませんが、スレの主旨である複数買いましを前提に考えるならば、アパ東雲以外はかなり厳しい物件であるということになりますでしょうかこれは...><

[65: 匿名さん]

>61さん

52です。金利計算、間違ってないです。大変失礼しました。直観的に金利が1.6％の割に多い気がしたもので・・。

実は私もエクセルでローン計算を試みたことがありとても苦労した覚えがあります。でも、もう一回作れと言われても無理～（笑）。大変ですよね。
結局ネット上の安易なツールで試算しております。

あと、エクセルで絶対にできないことは、物件を見る、見倒すことです。収支上は明らかに合わなくても、目が肥えますし、本当に気に入ったらLTVをグッと下げてでも買うという選択肢もあります。

新築、中古問わずできるだけ現物を見る、楽しい作業でもありますよ。

[66: 匿名さん]

59ではありませんが
アパ東雲　元値平均は坪１８３
流通　坪単価　200~220ぐらいのようなのです

低層を加味すると、坪178は損するリスクは低そうなレベルと言えます

ですが、やはり投資には
広すぎる、総額が大きい、管理費、将来の有明の大量供給考えるとイマイチです
自分が買うとしたら4000万ちょいぐらいですかね
でもその前に実需買いが入るでしょう

[67: 匿名さん]

>>64
諸先輩がたは>>64のような作業をしなくても、すでに>>64で言っていたような事は分かっているよ、という事になるのでしょうか。（表面5%がライン的な書き込みもありましたもんね）

経験とは本当にすごい。恐れ入ります

投資初心者が騙されて失敗してしまうのも分かります。失敗する9割はきっとCF表とか作らないですよね

本当に勉強の日々です

[68: 匿名さん]

次は戸建狙いでいきます

[69: 匿名さん]

>>65
いえいえ、わざわざありがとうございます、ロムって頂いていたのですねw
先週勉強したばかりなので金利関連の関数は詳しくなりましたw（IPMTとPPMTだけですが...w）

エクセルの方は一度作り上げてしまえば、あとはDB化しておけばいつでも見比べれるし、
見たくなった物件のデータを入れればいつでも把握できるようになるから、かなり強力なツールになりえます

物件を見たおさないと、惚れて購入してしまったら大変ですよね(汗)
年に何件くらいの物件を見るものなんでしょうか？僕はまだ去年の冬から４件しか見に行ってないです苦笑
>>65さんはどれくらい見に行ったんでしょうか？

本当に物件見るの楽しいですよねw新築より中古の方が簡単、新築は難しい。想像しないといけないから。

[70: 匿名さん]

>>66
管理費修繕費が広いと金額高くなるから、
本当は狭くて家賃が高い料金が取れるような物件が一番良いんだけどね

ただ、そうなると内陸になってしまうので今度は高すぎるという事に

[71: 匿名さん]

>>68
先日誰かがおっしゃっていた、世田谷あたりの戸建てですか？

[72: 匿名さん]

＞67さん

いやいや、64さんは立派ですよ。私は始めたころはそんなにまじめに計算していなかったです。ただ、仕事柄周辺の再開発の見通しやら、デべの土地の取得価格なんかを推測しながら、これなら最悪でも損は少ないだろうというものを買っていました。
いまでも64さんほど熱心に将来収支を考えておりませんが、取得時の財務目線と、運用中のLTVやらPLやらCFは同じである必要はないと思っています。

取得時は物件のNOI水準と価格維持の蓋然性、運用時は目標とする財務指標にいかに近づけるか、ということを考えている感じですかね。

[73: 匿名さん]

>>71
言ったのは私ではありませんが、今の相場ではマンションに展望はあまりないかなと
品川ナンバーに拘る俗物ですので世田谷以外を希望してます（笑）

[74: 匿名さん]

65さんじゃないけど、自分は新築マンション、中古マンションは100ぐらい見てます。中古マンションの折り込み広告見るのが好きで新聞取ってます。オープンルームたくさんいってますよ。

[75: 匿名さん]

＞69さん

物件見るのは、月に５件見れれば多い方ですかね。今の時期は、新築入居前で売れ残りがあるような物件は、新築の現物っていうレアもの（？）がみれるチャンスですので、買う買わないは別としてワクワクして見に行きますね。
場合によっては値引きの話とか、アドレナリンが出ちゃう・・・。
ちなみに自宅はそうやって買いました（笑）。

[76: 匿名さん]

＞74さん

折り込み広告、サイコーですよね（笑）。金曜日がいつも楽しみです。あ～、この物件売れないから他者にもお願いしたのね、とかタワマンの同じ間取りの階層違いでの値付けの機微とか、お楽しみ満載ですね。

[77: 匿名さん]

>>73 匿名さん
戸建なんて値下がりリスク半端ないじゃん、と思ってたら品川ナンバー(笑)
土地値だけになってもタワマン区分より高い気がするw

[78: 匿名さん]

>>74 >>76
そうか、新聞を取るとそういうメリットが...なるほどwww
毎週金曜にたくさん折り込みのマンションチラシが来るんですか？
新聞取ろうかなw

[79: 匿名さん]

>>73
今のタワマン特需が落ち着いたら、2030年頃には都心戸建てのブームが来るということですかね。
どちらにしても都心周辺の戸建てはかなり高そうですね。億手前はするのでは？
マンションに比べて、土地の担保価値が取れるから次の物件のローンにも行きやすいのでしょうか？

[80: 匿名さん]

>>72
ありがとうございますTT
僕はそこまで深く考えてなくて、奮闘中さんの課題を頑張ってみたらそうなった感じですねTT 本当にみなさんに感謝ですTT
LTVやらPLというのも初めて聞きましたw後で調べますw
本スレにもいらっしゃいましたっけ？はじめから参加してくれてた方な気がしますw

今の市況はなかなか厳しいものがありますが、ここの討論や物件内覧を重ねて失敗しないような投資フェーズをつくっていかないとですねTT
特に僕だけでなくこれから始めようとする方にはハードルの高い市況なので、ここで色々と選定眼を養っていけるようにしないと、

はじめの投資タワマン物件１件目でミスってしまうと本当に怖いですからね、
タワマンはアパート投資よりはリスク低いとはいえ（リターンもかなり低いけど）
持ち出しの物件なんて買ったらえらいこっちゃです...汗

[81: 匿名さん]

>>64
自分で書いてて>>79のレスを書きながら浮かんだのですが、

>>64
> 売却前提にするなら３つとも大丈夫かもしれませんが、
> スレの主旨である複数買いましを前提に考えるならば、
> アパ東雲以外はかなり厳しい物件であるということになりますでしょうか

上記の部分は間違えでしたかね、１０年も２０年も経てば返済自体は進んでいるので、
例えば3つの中のどの物件を購入したとしても
10年20年後にはある程度返済は進んでいるので次の物件を検討できるようになるのでしょうか？

>>60の表でいう所の、【売却想定額 - 融資残高】の部分は担保価値の一部に組み込んでもらえるようになるという事でしょうか？（計算の仕方が難しそう）

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

運用中の財務戦略っていうのは、正にそのようなことを織り込みながら負債のコントロールなどをすることですね。

担保価値は、区分の場合は空き枠どういう考え方はされないです。
前のも出てましたが、2番抵当は価値がないと判断するのでしょう。

[83: 匿名さん]

ご教示下さい。
ブリリア代々木の1LDＫを諸費用込みで予算8500万円までで購入を考えています。
予算は私が5000万円「湾岸に所有物件の売却と自己資金」
子供が1000万円
残りは子供が住宅ローンを組む予定でフラット35約2500万円の予定です。
中途半端な物件よりも資産価値の下落幅は少ないのでは。と思うのですが如何でしょうか。
子供共に住むつもりは無く、賃貸予定です。尚自宅は別にあります。借財は現在までありません。

[84: 匿名さん]

ブリリア代々木っ？

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん
はい。
ブリリア代々木タワー、CLASSYです。
3月事前案内会の予定です。宜しくご教示頂けたら幸いです。
投資に関しては素人です。

[86: 匿名さん]

>>85 匿名さん

私の資料請求はしました。

[87: 匿名さん]

代々木公園ですか？

原宿からくだった場所ですね。

[88: 匿名さん]

低金利なんだからフルローンがいいのでは？

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん
私はローン控除が使えませんし、子供は現在の住所地は賃貸なので2500万円が返済の上限かと思います。
運用の事も考えましたが、以前株で大損した事があり、私には株式や債券投資は向いていないと思いまして以来、不動産のキャッシュ購入、賃貸のみでした。

[90: 匿名さん]

>>83 匿名さん

原則はフラットで賃貸はダメ。
ご子息のCFはマイナス。
おそらくバカ高いのでキャピタルはのぞみ難い。
相対的に下落幅は小さいかも、だが失う絶対額は大きい可能性大。
メリットは何でしょう？

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
タイミング合わずにブリリア上野タワーを買いそびれた。実際は東の方向、不忍池を望む1Lが無かった事、ブリリアなら信頼が置けるかな。免震構造、無駄な共有施設が無い事。」位でしょうか。
実際は住まないので部屋の作りとかは興味がありません。
フラット35がダメだとすると他の資金調達を教えてくれませんか。
自分では賃貸人が決まる迄、現在の住所地から購入後に住所を変更して実際に住めば良いのかと思ってました。

[92: マンコミュファンさん]

>>91 匿名さん

なぜ新築を狙うのですか？居住用で住宅ローン控除を狙う以外にメリットが無いように思えるのですが。
実は私の親もブリリア代々木に興味があると言っていたのですが、市況から考えると坪450以上はすると思うと伝えたら驚いていました。

[93: 匿名さん]

>>83
キャッシュ6000万
私ならそんな使い方はしないな　少なくとも

[94: 大家奮闘中]

息子さんが少し住めばフラットOKですよ。 富ヶ谷にタワーないし、渋谷もすぐだしエリアはいいですよね。上野なんか買うよりずっと。いいなあ。優しいお父様で。

[95: 大家奮闘中]

息子さんの引越し先はちゃんと銀行に連絡してください。

[96: 匿名さん]

>>94 大家奮闘中さん

フラットのセカンドを賃貸っていうのは、やっぱりダメなんですか？

[97: 匿名さん]

引越先を伝えたら一括返済求められるよ。

[98: 匿名さん]

>>97 匿名さん

セカンドだから引渡しはないのでは⁉︎

[99: 匿名さん]

こんにちは。

夫 42歳 年収1150万
妻 32歳 年収 264万
子供 1歳

夫 退職金見込み 60歳 3000万弱
妻 退職金見込み なし

マンション持っています。
住宅ローン残高3100万ほど

今、マンションを売れば、見積もりでは、6400万〜6200万になります。買いたいという方もいます。

貯金が普通貯金で1000万
株式で1500万ほどあります。

住み替えを希望していますが、この場合、8000万くらいのマンションか戸建てにしたいのですが、無防でしょうか。

ちょうどいいなと思っているマンションが8000万くらいで、、

[100: 匿名さん]

全然余裕だと思うのですが？
今のところを売却して5000万のローンを組み直す感じですよね。
今の貯金は無くさずに。