オープンハウスディベロップメントについて

[みかん]

ここの建て売り物件を購入検討中です。
土地から全て売れてしまうとかで、完成物件を見せてもらえません。。
ここの物件を買われた方、よくご存じの方のご意見をお聞かせください！

[1790: 周辺住民さん]

>>1788
告知義務はありますよね。でも、どこまで売る前にきちんと言うか、ですよ。
契約時にもトラブル多いみたいだし、契約してから言うとか、適当に、そんなことがあったみたいです、くらいに、かるーく言っておいて、言いましたよね、っていう感じなんじゃないですかね。

急成長の裏には、こういう事情があるんだ、って思ってしまいます。

[1791: 周辺住民さん]

法律上は告知義務はありますよね。
ただし、どこまで正確な情報を伝えるか。誠実な会社ではないみたいですから。
最近の不審死ですけど、昔そんなことがあったみたいです、とか、軽く言っておいて、万一トラブったら、言いましたよ、って言うんじゃないですか。
急成長の裏には、理由があるんですよ、きっと。

[1792: 匿名さん]

>>1790、1791　周辺住民さん
重要事項は契約締結前に書面を交付して説明をしなければならない事になっていますから、「言いましたよね？」というのでは言った事にならない。
それに、もし口頭でしか伝えてなくてお客様から「聞いてません」と言われてしまったらどうするのでしょう？

[1793: 通りがかりさん]

>>1781 周辺住民さん
将来の事は誰にも分かりません。
あと具体的な場所が不明でざっくり福岡大橋エリアと言われても更に判断がつきません。

その上で、個人的な見解として

オープンハウスディベロップメントは狭小変形旗地を得意分野にしているハウスメーカーです。

オープンハウスディベロップメントが建てる土地が他ハウスメーカーや工務店でも行けるかは、やや劣った建物になる可能性があります。

もっとも建て直しの頃には建築技術は更に向上していると思うので、そうでは無いのかも知れません。
あと旗地の場合は、どう足掻いても転売としては、いい未来は無いと思います。

住みたいかどうかだけで判断される事をお勧めします

[1794: 匿名さん]

そもそも転売目的で戸建てを買うこと自体違うでしょ。
数年後に転売する目的なら同じ立地なら中古マンションの方が良いと思うけどね。土地に資産性あるっていう営業は多いけど、その上に乗ってる建物は中古市場では急速に減価していくからね。30年、40年後に転売するなら土地の資産性＞マンション価値だろうけど、そんな未来誰にも分らん。

あと狭小地/変形地であればあるほど設計難易度が高いわけなので、打ち合わせ回数の上限が決まっているようなローコストは本来やめた方が良いと思うよ。そういうのが得意な建築会社は都市部であれば間違いなく存在するのでそういうのを当たった方が良い。

[1795: ろは]

近くの物件見に行きましたが、ものすごい雑な作り。
グラスウールもちゃんと入っていないし、柱の位置も、大丈夫なのかな？　というかんじ。
あれだけテレビCMやっていれば、相当宣伝費がかかるから、
利益を大幅にのせて売るしかないですよね。
入居後、一か月で、5ミリくらい壁紙と下地の間に隙間ができた、っていう人いたけど、
木は伸び縮みするから、って説明されたらしいが、さすがに1か月でそこまでずれるのは、
欠陥住宅でしょうね。
地震も多いから、欠陥住宅や事故物件を買って、命を落とすのは、プロとしてはおすすめできないですけど、
人それぞれですからね。

[1796: 周辺住民さん]

＞グラスウールもちゃんと入っていないし
どうやって確認されたんですか？
家を見るとき、断熱材充填の質とかって見ようがなくて困っていたので確認の仕方を教えて欲しいです。

[1797: 口コミ知りたいさん]

止めたほうが良いです。引っ越しして３カ月ほどで１階の床が盛り上がり、スティックのりが転がります。

[1798: 口コミ知りたいさん]

>>1797 口コミ知りたいさん
何故、スティックのりと質問を受けそうなので、補足しますと、ビー玉やパチンコ玉が無く、丸いものでスティックのりが手元にあったので。信じられないですが、スティックのりが転がる、事実です。現在、諸々協議中ですが、不服な回答しか得られてないです。

[1799: 通りがかりさん]

耐震等級1です。
会社的に信用できないので耐震等級1ないかもしれませんね。
地震に怯えながら、楽しい生活していきましょう！

[1800: 周辺住民さん]

オープンハウスディベロップメントの費用の見せ方です。
建物価格＋土地代を合算します。
建物の評価額を坪40万くらいで叩いて合算から引いた金額を土地代として算出します。※場所によっては土地代が実勢価格より1000万くらい上振れします。

参考プランとしては、安く見えるかもしれませんが、これをカスタマイズして、まともな性能にオプション（制振装置、断熱材、窓、構造強化、防水）を付けていくと1000万くらいプラスになります。

つまり、例えば建物面積30坪だと1200万辺りの建物は、実際には建物価格3200万くらいになります。
これは一条工務店や積水ハウス等大手で性能に定評のあるハウスメーカー並みの価格（※外構などのオプションを含めた実際の全費用）になります。

そして、同等クラスになるかと言えば、かなりの低性能の安普請になります。
※グラスウール、ノボパン、アルミサッシ等々

住宅補助の為の申請も出来ない場合が多々あります。
ただし、施工内容は欠陥住宅ではないです。
施工、構造確認と設計などは外注になります。

建物面積が同じ場合、3階建ての方が高くなる点がミソです。
普通の広さの土地を無理に狭小分轄しているから建物価格が高くなっているのが実情です。なので、OHDがぼったくっている訳ではない点は理解しておくべきです。

どうしても土地がOHでしか見つからなかった場合のみ、お勧めします。
出来れば、15坪の土地をOHDで買うのではなく、普通に30坪くらいの土地を買って、他の定評のあるハウスメーカーに注文することをお勧めします。

[1801: 周辺住民さん]

土地価格について実勢価格を見る場合は、こちらをお勧めします。
国土交通省が実際に土地建物を購入した人から聞き取りした実際の取引費用になります。
https://www.land.mlit.go.jp/webland/

[1802: 匿名さん]

>>1800 周辺住民さん
非常にわかりやすいです。
オプションをつけても割高。
実は標準仕様の建物も割高なんです。
ここ勘違いしないように。
焦らずに、もっと良い性能で同価格の住宅を購入してほしいですね。

[1803: 匿名さん]

>焦らずに、もっと良い性能で同価格の住宅を購入してほしいですね。
そう思いますが、経験、知識の無い一次取得層に向けて希望する立地に買える価格の商品を仕立てるのがうまいんだと思います。

[1804: 周辺住民さん]

土地の買い方は、大手ハウスメーカーに土地を探させるやり方が正解です。
土地を絞り込んで地域密接型の不動産屋にお願いしているとヒットする場合が、ごくまれにあります。
ただし、都市部駅近は、OHDの営業が毎朝不動産屋巡りしているため、めぼしい在庫があることは、ほぼありえません。

売主（個人）→買主（個人）※個人の縁故がモノを言います
売主（個人）→仲介（地元不動産屋）　→買主（個人）※かなりレアで幸運です
売主（個人）→大手業者向け土地販売業者　→業者（OHD含む）　→仲介　→個人　※殆どのハウスメーカー大体これ
売主（個人）→仲介（地元不動産屋）　→OHD　→仲介（OH）　→個人　※OHDは、ここが強い！！

駅近の物件は、殆どどこかの大手業者を通すしかないと見てよいです。
あと、上記のパターンでもOHDの土地価格は大手より1.5倍から3倍高く設定されています　

[1805: 通りがかりさん]

家を建てる為には、メーカーや施工会社も大切ですが、家主自身の行動が大切と思います。
工事前の近隣への挨拶、工事中のチェック、完成後のチェック、完成後と引っ越し時の近隣への挨拶
これを、怠ると引っ越し後に地獄を見る事になりかねません

地鎮祭の後に近隣に挨拶せず、完成引っ越し後に挨拶に来るという事をすれば、近隣の住民は礼儀知らずとして、対応してくるでしょう。
都会ならばいざ知らず、地方ならば、尚更重要な事になります。
最近、このような礼儀知らずの方が増えてる様で引っ越し後のご近所トラブルに発展し、最悪の場合は、村八分にされてしまい生活しずらくなり引っ越すはめになる事態になりかねません。

販売会社や施工会社も重要ですが、家主自身の行動こそが重要と思います。

[1807: 名無しさん]

三、四年前　建て替えをお願いしました。
後々のメンテナンスが雑ですね。

[1808: 匿名さん]

オープンハウスで家建てた方います？
OPの20年保証ってどうなんでしょうか？

[1809: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1810: 周辺住民]

>>1792 今日、近所のオープンハウスを購入予定の方がうちにもいらして、オープンハウスからの事故物件の説明があまりにも適当だったので事実を確認したいと近所に聞いてまわっていました。
昨年の出来事なのに、かなーり昔にそんなことがあったようです、とか、人が死んでない物件なんてない、という説明をオープンハウスに受けたんだそうです。
別に事故物件を売ってはいけないわけではないけど、事実を知っているくせに、ちゃんと伝えない、というのはどうなんだろうか。
すぐ売れてしまうから、とりあえず手付だけでも、と言われて、手付を払ったら、「一応、事故物件ですが」っていう説明を受けたんだそうです。契約を解除して、手付を返してもらいたい、って言っていました。
ディスカウントしてもらって、うまい買い物にしちゃえばいいのにね。
霊が出るかどうかは、わからないもの。

[1811: 戸建て検討中さん]

とても良い土地での建て売りがあり、場所的には問題なしなのですが、建物についての説明をほとんどいただけない中で、すぐ売り切れてしまうという理由から手続きを急かされています。
こちらのカキコミを見て、とても不安になってきました…
建物に満足されてる方はいらっしゃらないのでしょうか…？

[1812: 匿名さん]

オープンで買うかどうかに限らず、立地にこだわるのか建物にこだわるのかは自分の中で決めておいた方が良いよ。あれだけゴリゴリセールスしてる会社が建物についてまともに説明しないということは、建物は決してセールスポイントにはなっていない、ということ。オープンの建物の仕様が一般的なハウスメーカーの住宅と比べてどうなっているのか、というのが理解できてから契約するのが良いと思うよ。

[1813: 匿名さん]

>>1811
建て売りという事ですが、既に完成している物件ですか？だったら現物を確かめれば良いと思います。
完成前の青田売りの場合
①着工しているが完成前の場合、基本的には止めた方が良いと思います。引き渡しまでは売主の物なので勝手に仕様を落とされる可能性があるからです。
②着工前の場合、土地だけ売ってもらえないか交渉すると良いと思います。

[1814: 戸建て検討中さん]

>>1813 匿名さん

>>1812 1813 匿名さん
お返事遅くなりすみません。
コメントありがとうございます。

まだ着工もされておらず、入居時期もかなり先の物件でした。
結論としては契約しませんでした。

土地は良いものの、建物に対しての疑問が解決しない中、『今日中に契約を』と急かされ、すこし考える時間が欲しいと申したところ、他の方へ話を回すと。
そして他の方が１日で話がまとまったようなので、今回は我が家は縁がなかったのだと思います。

戸建てがほしいと思いつつも、我が家はまだほとんど検討していない状況でオープンハウスしか話を聞いていませんでしたので、これを機に他のメーカー等色々勉強したいと思います。
今回のことを良い機会であったと捉え、我が家にとってベストな家を買えたらと思います。
ありがとうございました。

[1815: 匿名さん]

>>1814
1813です。契約されなかったとの事ですが、それで良かったと思います。高い買い物ですから、納得の上でないと後悔しかねませんから。
これといった良い土地は中々ありませんが、それでも時々は出てきます。不動産取引きと建築について十分な時間をかけて勉強し、良い土地が出た時に即断即決できるようになって下さい。

[1816: 通りがかりさん]

土地決済がもうすぐですが、ハウスメーカーをオープンハウスディベロップメントで建てようか迷ってます。

オープンハウスディベロップメントとの打ち合わせは、土地決済後なので、今確認したくてもできないので皆さんに教えてもらえればと思い、書きました。

建てたい家が参考間取りの建物本体面積も延面積も容積率も変わらなければ、建物の形を変えても、オプション費用はかわらないのですか？
具体的に言うと、ビルトイン車庫をなくして、1階と2階を広くするけど、3階を狭くするってことです！
建物を四角くしたいんです。

[1817: 匿名さん]

>>1816
>オープンハウスディベロップメントとの打ち合わせは、土地決済後なので、
建築請負契約は土地決済後で良いのですか？でしたらあわてて今決めなくても、土地を購入してから建築会社を吟味すれば良いと思います。
土地の購入に住宅ローンを使う場合は大抵そうですが土地決済前に建築請負契約する必要がある場合は、土地決済前に建物の打ち合わせをしてくれないような会社とは契約をしてはダメだと思います。契約してしまったのであなたはもう逃げられないんだよといった不誠実な対応をされてとても後悔するでしょう。

[1818: 匿名さん]

>>1816
>建てたい家が参考間取りの建物本体面積も延面積も容積率も変わらなければ、建物の形を変えても、オプション費用はかわらないのですか？
施主に請求する金額はそれぞれのハウスメーカーが独自の見積りルールで計算するので何とも言えませんが、建物の形を変えた場合にハウスメーカーが支出する建築費がどう変わるかをお教えします。

延床面積が同じならば、①１階から３階まで上から見た家の形を同じにし、②外形をシンプルな四角形にする。③そしてそれを正方形に近づけていくほど建築費は安くなります。その理由は以下です。

①余計な基礎や屋根がなければその分の工事費、材料費がいらない
②建物の角が減れば施行が楽になって工期が短くなりその分人件費がかからない
③同じ面積でも長方形より正方形の方が外周の長さが短いので外壁の量が減り、その分の材料費がいらない

[1819: 通りがかりさん]

>>1817 匿名さん
1816です！返信ありがとうございます！
今の家を売却するのが、ローンの条件なので、早く売却しないといけません。そうなると、仮住まいの可能性もあるので、なるべく早く建てたいと思ってるので土地決済前に動いてます！なのでオープンさんのスケジュールより早く他のハウスメーカーさんと話をしてるので、オープンさんの情報がわからなくて、皆さんに聞いてました！説明不足で申し訳ありません！

[1820: 通りがかりさん]

>>1818 匿名さん
1816です！わかりやすくありがとうございます！
理由も納得です。
オープンさんのルールに合わせれば、もしかしたらやりたい家に変更可能かもしれませんね！希望が見えました！
いろいろ考えてみます！

[1821: 匿名さん]

オープンハウスは凄い会社です。
ユニハウスから独立した社長が２０数年前は恵比寿でやっていたと思ったが。
いつの間にか、売上高８０００億円だそうです。
１兆円はもうまじかです。
　その間つぶれた会社、民事再生の会社は数知れず。
　尊敬する会社ですね。

[1822: 匿名さん]

いや、1階面積を増やすわけだから基礎増えて増額になるのでは。

[1823: 匿名さん]

オープンハウスディベロップメントの費用は建物の延床面積で算出です。
基礎の部分が増えようが、建売の形状、屋根の形状がどんな形状だろうが、費用には反映されません。
純粋に建売の延べ床面積だけで算出されます。
建物本体の費用算出に部品個別を計上するシステムにしてないそうです。

設計担当者さんに確認したら
コの字状だろうがロの字だろうが、四角形だろうが、台形だろうが、延床面積での算出です。
ガレージ部分は算出に含まれてないので、潰して部屋にすると1坪60万増えるとの事です。

ただ、変形住宅は耐震性能が低くなりやすくなるのが注意点です。

[1824: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1826: 通りがかりさん]

内見後の煽り方がひどくてロクに瑕疵の説明もなく、断ったらその後音沙汰なし……買わなくて本当によかった

[1827: 名無しさん]

大丈夫です
最近の地震研究だと、南海トラフ大地震が来ると予想されているのは2035年から2040年だそうです。これで震度七が1回と群発地震が2万回

あと関東大地震が誘発されたら震度7が追加で2回(過去の関東大地震では震度7が2回あったことより)

耐震等級1級だと震度6強以上で1回目は倒壊寸前で踏みとどまりますよ

熊本でも1回目は倒壊寸前で踏みとどまれたそうですから、2回目が来るまでには家は諦めて逃げれますよ　家は無くなりますが、命とローンは残りますよ。

[1828: 名無しさん]

オープンハウスで新築を買って
今4月で4月中に引越ししてくださいって言われました
はぁ？？１ヶ月もないのにやれるか？
それに銀行と話すのも聞いてないしそれが引越し日30日にって言ったし、引越し屋さんにも30日伝えたのにそれが引越ししろ？はぁ？銀行と話さないと鍵貰えないとかさ早めに言えよ。じゃ、引越し30日出来ないじゃないの？って思いました。4/8日にローン通りましたって言って、引越し日いつにしますかって言ったのもそっちなのにさ、どうしろって言うの。
だから、気をつけてくださいね

[1829: 戸建て検討中さん]

>>1828 名無しさん
せっかくの投稿で申し訳ないが、何が言いたいのかわからなかった。
「4月中の引っ越し」をいつ言われたのか。その理由は何で、それを守れないとどんなペナルティーがあるのか。
書き方は、時系列だとわかりやすいかもしれない。

[1830: 口コミ知りたいさん]

耐震等級1を平然と売ってる会社コワスギィ！
命とローンが残るのは嬉しいですね。

[1831: 周辺住民さん]

土地契約後に建築士の資格を持っていない設計担当者から連絡が来て、
それなりに親身になって要望を多少反映させた間取りをセミオーダで受けて
下請けの構造設計事務所に投げてくれます。建築士とはやりとりは出来ません。

家の構造は法律で定められた10年保証をしてくれ、水回りは2年保証をしてくれます。

[1832: 口コミ知りたいさん]

>>1831 周辺住民さん
10年も耐えられるかな？w

[1833: 名無しさん]

10年は持つと思いますよ。
何故なら構造と品質を担保するのは
各下請けが行うからです。

他は各部品のメーカー保証次第ですかね？
追加オプションの11年目から20年保証も外部の保証会社が行います。

[1834: 周辺住民さん]

長瀬の看板やＣＭを流しながら、広告をうたないから安く提供できるんですっていう営業トークは、会心のギャグなんですかね？

[1836: きらきら星]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[1837: 匿名さん]

>>1836
>近所でのオープンハウスの新築工事中、我が家を２回破壊されました。コロナだの予算のことを理由に、今だ直してもらえません。
警察に被害届を出しましたか？出しておかないと、しらばっくれて直さないという可能もあると思います。

[1839: 名無しさん]

オープハウスは責任者を立てず各担当者がバラバラに自身の担当の仕事をするだけです。

担当者間の連携不足とかは自分の担当じゃないとキレる始末なので、>>1836さんのような想定外の自体に対応する責任者は居ないままだと思います。訴訟しないと動かないですよ。多分、予算がないとか言ってるの現場監督ではないですか？都心の土地を買いつける金はあり続けてるので、工事担当レベルでの予算のことを言ってるのだと思います。