固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[8864: 気になります]

今回岸田政権が国債発行奮発するのでは？という予想が、今日みたいに膨らめば、長期金利が上昇するみたいです。変動は短期プライムレートだから、長期程は上がらないし、普通考えたら短期より長期の方が金利高くなりますよね？それと同じセオリーで、固定より変動は金利が安い、ということですね。
ただし、逆イールドカーブになれば、短期の方が長期を上回る金利になったりするようです。アメリカの今回の逆イールドカーブはFRBは一時的と見ていて、2年位で収まる、と思っているみたいですね。でも数カ月前、インフレは一時的と見ていたけど今では2～3年続くとニュアンスが変わってきてるし、世界的に物資の供給不足やエネルギー資源の高騰もあるので、実際予想がつかないってことですね。

[8865: 評判気になるさん]

変動派は、「恋は盲目」と同じ。
どんな悪いことも良いように解釈してしまう。
取り返しのつかない状態になって初めて気づく。

[8866: 通りがかりさん]

>>8865 評判気になるさん

いやあ怖いですね
20年1.0％固定を考えていたが変動にした
今後どうなるかが気になります

ところで固定派の人って何年何％で借りてるのかな？
35年1.5％とか？

[8867: 匿名さん]

インフレ対策は固定ではなく、積立NISAとか株式でいいんじゃないの。

[8868: マンション比較中さん]

>>8848
一応、ローン開始時期はいつですか？

[8869: 匿名さん]

心配なら、余剰地部分を駐車場にして貸しておくと良い
６～７万程度と僅かでもあれば、地価や貸出金利に遅行しつつも連動するのでヘッジにもなる

[8870: 匿名さん]

>ところで固定派の人って何年何％で借りてるのかな？

俺は30年固定0.75%で借りてる。
もうすぐ住宅ローン控除期間が終わるので一括返済するか悩み中。

[8871: 匿名さん]

>>8865 評判気になるさん
インフレの場合のリスクを全く算定できていないと感じてしまうのは私だけでしょうか。
金利が低い事で、これまで手が出なかった物件に手が出るようになり、今の購入者は若くして楽に手に入るようになった事で、当時バブルを経験した我々からすると理解できないリスクを負っていると感じてはならない。

[8872: 通りがかりさん]

>>8870 匿名さん

30年で0.75%かそんな良い商品があったんやね

[8873: 匿名さん]

>>8870 匿名さん
10年前に固定でそんな金利ってどこの銀行よ。

[8874: 匿名さん]

>>8871 匿名さん
安全のためって考えて無駄な保険に入りまくってそう

[8875: 匿名さん]

>>8872 通りがかりさん
>>8873 匿名さん
５年ほど前に変動より固定金利のほうが低くなってた
うちは借り換えて固定0.33%にしたよ

[8876: 匿名さん]

>>8874 匿名さん
リスクがあるならその可能性を消すために保険に入るのは当たり前のこと。
むしろ、そういったリスクを考えていない、あるいは読み切った錯覚で保険に入らないことが愚かとは思わないのか。

[8877: 匿名さん]

変動で借りてる人多いし
金利上がったら困る人続出するだろうから
そうそう上らんでしょー
万一上がっても救済措置あるでしょー
アハハ

[8878: 口コミ知りたいさん]

子供の頃、アリとキリギリスの童話を何故読むのか？
将来に備えることの重要性を学ぶため。
５年後の日本がどうなっているのか？
備よ！

[8879: 評判気になるさん]

日本の給与が上がらない要因の一つに低金利があるので、政策金利（変動金利の基準）が低金利のままってのは…

[8880: 通りがかりさん]

>>8875 匿名さん

その頃借りてたら固定選択しただろなぁ

[8881: 匿名さん]

その頃こんなのも

全額でなくても減税期間分のみでも差額と繰上分や減税分を投信積立するだけで0.3%ぐらいは安全に利回りあったからお得にできたよ

金利利払の大半が返済当初の残高が多い頃に発生するので
減税期間中低くできれば金利手数料無しで完済簡単にできます

[8882: マンション検討中さん]

このスレ見てると、固定一択だなと思うようになってきた。いざというときの論理武装も貯金もできていない気がする

[8883: 匿名さん]

そもそも、頭金もなく平気でフルローンを選択するのはいかがなものか。
昔は、頭金を貯めるまで我慢してから家を購入する事をしていた。今の状態では、審査さえ通ればすぐ購入できる状態となっており、第二のサブプライムの引き金にならないか心配でならないし、若者が貯金も無しに身の丈よりも一回りも二回りも高い物件を買う事の是非を問いたい。

[8884: 匿名さん]

今も昔も頭金貯めてからでないと家建てられないのは同じ
違うのは優遇幅が拡大し金利が０．５％未満になっていて住宅ローン減税があるから
頭金を定期預金にしたままで、その分も借りたほうがより安全でお得になっているということ
金利が低ければ低いほど元金の減りが早く、減税終了時の繰上資金がより早く貯まるから

[8885: 口コミ知りたいさん]

いよいよテーパリングが始まるの？
ガクブル

[8886: 通りがかりさん]

>>8882 マンション検討中さん

貯金分かるが、いざという時の理論武装って必要か？

[8887: 通りがかりさん]

>>8883 匿名さん

それは年収に対して無謀なローンのスレで言えば?

[8888: 匿名さん]

>>8887

無謀な方々は低利な銀行の最優遇金利とは無縁で高利貸しのフラットしか借りられず
そもそも選択の余地が無いのでしょうね。

[8889: 匿名さん]

>>8876 匿名さん
全てのリスクに過度に対応したあげく現金減らして、
結果リスク増やしてそう

[8890: 匿名さん]

>>8875 匿名さん
当初期間金利であって30年固定じゃないじゃん

[8891: 匿名さん]

>>8887 通りがかりさん
でも部分的には同意。
はっきり言って、変動で金利が数%上がっただけで破綻するリスクがあるなら、そもそもの資金計画がギリギリすぎるとしか言えない。
変動は怖いから固定を選ぶなんてのがリスクヘッジになってると思うなら、まず無謀なローンの見直しをした方が良い。

基本的には変動の方が得する可能性が高いから変動を選択、いざ金利が上がっても返済には余裕があるし大部分繰り上げ返済もできる、と現金でリスクヘッジする方が良い。

[8892: 匿名さん]

アメリカで量的緩和を徐々に縮小するらしいが、既存の変動変わるかな？

[8893: 匿名さん]

オーストラリアもかなり上がってきてるってみたけど、影響あるのかな

[8894: 匿名さん]

固定にした俺、正解

[8895: 口コミ知りたいさん]

まあ、ただし前から言ってるように本格的に上がりだすのは数年後。
既に借りている人は、それまでに備えよう。
これから借りる人は安心の固定で。

[8896: 匿名さん]

FP達ですら、今借りるなら変動派固定派で分かれるもんな。

[8897: 匿名さん]

>>8890

あなたは、何歳まで返済して
老後資金は何歳から貯めはじめますか？

[8898: 匿名さん]

当初固定、途中から変動を選ぶ意味がわからない。
途中から変動だと、利率も変動のみに比べて高いし、この金利が低い時に数年固定を選択する意味が分からない。

[8899: 評判気になるさん]

>>8898 匿名さん
固定期間終了後に完済予定かつ減税の恩恵を最大限受ける

[8900: 通りがかりさん]

当初20年固定（返済期間20年）金利0.73%にしました

[8901: 匿名さん]

>>8898
>>8899
減税終了後に必ずしも全額完済でなくても良い、金融資産額に残高が近づけば
金利は相殺され無視できる。


０．５％未満の金利であれば手数料を含め考慮しても
頭金も投入しないで定期預金のままにしておいたほうが得になる。
金利低いほうが元本の減りが早く、金利差分多く貯まるので
１３年後に頭金減税分差額分をまとめて払えば、
それまでの間、無償で団信保険額が増額できて万が一の備えになる。


>>8900
借入期間は３５年にしないと損する。１３年後に期間短縮すればお得
期間を短くするのはいつでも簡単にできるが、延ばすのは出来ない

[8902: 匿名さん]

株式 15万円(ミニ株)
積立NISA 10万円
確定拠出年金 76万円
個人年金 310万円
銀行貯金 230万円
築10年郊外駅近分譲マンション評価額 4200万円(購入3600万円)

ローン残債 877万円(金利0.775%変動）
ギリ変と言われた自分も退職金を含めれば、持ち家と老後2000万円はクリアできそうだ。
老後配当ないと苦しいので株式比率を増やしたい。

[8903: 匿名さん]

このトピ、もはや固定や変動の選択なんてどうでも良い、一括返済可能な人とかバブル期のおっさんとかが好き勝手言うだけのトピよね。

[8904: 匿名さん]

>>8903
いや余裕がある人はこんなスレ見ないと思うよ。
自分は10年前に分譲マンション購入の際のローンの選択で迷いこのスレ見始めたけど、その時にも日本国債暴落とかで変動死亡とか言われてた。金利の安さに勝てず変動選択。でもローン返済初期にアベノミクス。物価上昇で変動死亡など散々脅された。
アベノミクスの頃には実際に変動から固定に借り換えた人達もいたりして。
自分は借り換え費用が勿体ないとの理由で変動のままだっけど、結果10年金利は上がらず0.775%。残債も順調に減り少しだけど資産や貯金も増えてきた。
結果論かもしれないけど、自分より金利の安い人達に対しての怨念なのかなと感じたりしないでもないな。

[8905: 匿名さん]

支払う金利の６割は当初１３年間で払ってる
４０００万借入で
１．３３％の金利１００５万円の内５８５万円
０．３１％の金利＊２２１万円の内１３２万円
差額７８３万の内４５３万が１３年間分で
減税４１８万と頭金を差し引くと
年齢５０歳で残債８６０万程度と資産より確実に少なるなる

ちなみに、残債８６０万に対する残りの金利は
期間短縮で１０万、返済額軽減で３０万

利払いは低減していくので率ではなく額で考えるべき

[8906: 匿名さん]

8904

借換費用は借換先の金融機関が貸してくれる
（借換費用込みでお得にならないと借り換えない）
なので帳簿上の操作のみ

[8907: 匿名さん]

>>8906
高い金利の変動から安い金利の変動への借り換え。
もしくは高い固定金利から安い金利の固定か変動への借り換え。
これなら借り換えいいと思うんだけど、金利が上がるかとしれないと煽り、安い変動金利から高い固定金利への借り換えをラストチャンスだとか言って煽りまくった人達がいたのよ。
タチ悪いことき専門家の一部もね。
自分は現在より金利が高くなるのに、借り換え費用まで借りてまで借り換えて金利を固定するなんて選択はしなかったという話。

[8908: 匿名さん]

高い変動金利０．７７５％から低い固定金利に借り換えがお得な相場が５年ほど前に到来していた
計算したらすぐにわかるけれど、支払金利額は残債の多い当初が大半
その大半の金利を半分にするだけでもメリットが生きてくる。

低減するから率で考えてはダメ、あくまで額でお得か考えること
当時は郵送のみで書類にサインしてハンコ押して返す手間を要したが
いまなら、ネットだけでスマホぽちぽちで終わるとこもあると思う。

[8909: 匿名さん]

>>8908 匿名さん
5年程前ですと三井住友信託銀行の10年固定金利とかでしょうか？
記憶が曖昧ですが全ての条件が揃うと0.5%を切っており、検討したことがありました。
しかし0.775%変動から借り換えだと借り換え費用を含めると総支払い額は変わらず、10年後には金利が高くなってしまう。
当時借り換え後10年で完済できるかは未定だったし、無理ない範囲で繰上げ返済しあ方が総支払い額は少なくなるとの結論となりました。

[8910: 匿名さん]

今の三井住友信託銀行の10年固定は0.62%。
保証手数料33000円。
保証料 借入金額/1000万円×206110円

10年固定の最安は0.4%くらいだと記憶してるけど、保証料や借り換えに伴う諸費用を含めると金利0.775%からの借り換えたいみんぐなどなかったよ。


（２）保証料型
住宅ローンお借り入れにあたって、保証取扱手数料（33,000円（税込み））および保証料（「一括前払い方式」（例：お借入期間35年、お借入金額1,000万円で元利均等返済の場合=206,110円）、または「金利上乗せ方式」（お借入利率を年0.2%上乗せ）のいずれかを選択。）がかかります。

[8911: 匿名さん]

5年程前だと当時の残債は1800万円程。
10年固定金利の総支払い額(金利0.4%)
18,365,335円
10年変動金利の総支払い額(金利0.775%)
18,712,259円
差額346924円。

借り換え費用から一括返済保証料戻りを差し引いても、5年前に借り換えるメリットは薄かったな。よくてトントン？今後5年で金利が上がっても残債少ないし、貯金から繰上げすればいいだけ。

[8912: 匿名さん]

当時MMFが取扱停止になり償還とかマイナス金利がかなり広がった時期
預けると減って借りたほうが増えてしまう金融情勢
住宅ローン金利もどんどん下がってて、もっとも下がったときで
>>888の0.27%まで下がってたと思います。
うちは0.33%で借り換えてメリットありましたね。

[8913: 匿名さん]

やたら数字を並べて誰も読みそうもない長文が連投されてるけど、0.775%から0.4～0.5%くらいへの借り替えは数字の上だけならメリット無いということで良い？