固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[8901: 匿名さん]

>>8898
>>8899
減税終了後に必ずしも全額完済でなくても良い、金融資産額に残高が近づけば
金利は相殺され無視できる。


０．５％未満の金利であれば手数料を含め考慮しても
頭金も投入しないで定期預金のままにしておいたほうが得になる。
金利低いほうが元本の減りが早く、金利差分多く貯まるので
１３年後に頭金減税分差額分をまとめて払えば、
それまでの間、無償で団信保険額が増額できて万が一の備えになる。


>>8900
借入期間は３５年にしないと損する。１３年後に期間短縮すればお得
期間を短くするのはいつでも簡単にできるが、延ばすのは出来ない

[8902: 匿名さん]

株式 15万円(ミニ株)
積立NISA 10万円
確定拠出年金 76万円
個人年金 310万円
銀行貯金 230万円
築10年郊外駅近分譲マンション評価額 4200万円(購入3600万円)

ローン残債 877万円(金利0.775%変動）
ギリ変と言われた自分も退職金を含めれば、持ち家と老後2000万円はクリアできそうだ。
老後配当ないと苦しいので株式比率を増やしたい。

[8903: 匿名さん]

このトピ、もはや固定や変動の選択なんてどうでも良い、一括返済可能な人とかバブル期のおっさんとかが好き勝手言うだけのトピよね。

[8904: 匿名さん]

>>8903
いや余裕がある人はこんなスレ見ないと思うよ。
自分は10年前に分譲マンション購入の際のローンの選択で迷いこのスレ見始めたけど、その時にも日本国債暴落とかで変動死亡とか言われてた。金利の安さに勝てず変動選択。でもローン返済初期にアベノミクス。物価上昇で変動死亡など散々脅された。
アベノミクスの頃には実際に変動から固定に借り換えた人達もいたりして。
自分は借り換え費用が勿体ないとの理由で変動のままだっけど、結果10年金利は上がらず0.775%。残債も順調に減り少しだけど資産や貯金も増えてきた。
結果論かもしれないけど、自分より金利の安い人達に対しての怨念なのかなと感じたりしないでもないな。

[8905: 匿名さん]

支払う金利の６割は当初１３年間で払ってる
４０００万借入で
１．３３％の金利１００５万円の内５８５万円
０．３１％の金利＊２２１万円の内１３２万円
差額７８３万の内４５３万が１３年間分で
減税４１８万と頭金を差し引くと
年齢５０歳で残債８６０万程度と資産より確実に少なるなる

ちなみに、残債８６０万に対する残りの金利は
期間短縮で１０万、返済額軽減で３０万

利払いは低減していくので率ではなく額で考えるべき

[8906: 匿名さん]

8904

借換費用は借換先の金融機関が貸してくれる
（借換費用込みでお得にならないと借り換えない）
なので帳簿上の操作のみ

[8907: 匿名さん]

>>8906
高い金利の変動から安い金利の変動への借り換え。
もしくは高い固定金利から安い金利の固定か変動への借り換え。
これなら借り換えいいと思うんだけど、金利が上がるかとしれないと煽り、安い変動金利から高い固定金利への借り換えをラストチャンスだとか言って煽りまくった人達がいたのよ。
タチ悪いことき専門家の一部もね。
自分は現在より金利が高くなるのに、借り換え費用まで借りてまで借り換えて金利を固定するなんて選択はしなかったという話。

[8908: 匿名さん]

高い変動金利０．７７５％から低い固定金利に借り換えがお得な相場が５年ほど前に到来していた
計算したらすぐにわかるけれど、支払金利額は残債の多い当初が大半
その大半の金利を半分にするだけでもメリットが生きてくる。

低減するから率で考えてはダメ、あくまで額でお得か考えること
当時は郵送のみで書類にサインしてハンコ押して返す手間を要したが
いまなら、ネットだけでスマホぽちぽちで終わるとこもあると思う。

[8909: 匿名さん]

>>8908 匿名さん
5年程前ですと三井住友信託銀行の10年固定金利とかでしょうか？
記憶が曖昧ですが全ての条件が揃うと0.5%を切っており、検討したことがありました。
しかし0.775%変動から借り換えだと借り換え費用を含めると総支払い額は変わらず、10年後には金利が高くなってしまう。
当時借り換え後10年で完済できるかは未定だったし、無理ない範囲で繰上げ返済しあ方が総支払い額は少なくなるとの結論となりました。

[8910: 匿名さん]

今の三井住友信託銀行の10年固定は0.62%。
保証手数料33000円。
保証料 借入金額/1000万円×206110円

10年固定の最安は0.4%くらいだと記憶してるけど、保証料や借り換えに伴う諸費用を含めると金利0.775%からの借り換えたいみんぐなどなかったよ。


（２）保証料型
住宅ローンお借り入れにあたって、保証取扱手数料（33,000円（税込み））および保証料（「一括前払い方式」（例：お借入期間35年、お借入金額1,000万円で元利均等返済の場合=206,110円）、または「金利上乗せ方式」（お借入利率を年0.2%上乗せ）のいずれかを選択。）がかかります。

[8911: 匿名さん]

5年程前だと当時の残債は1800万円程。
10年固定金利の総支払い額(金利0.4%)
18,365,335円
10年変動金利の総支払い額(金利0.775%)
18,712,259円
差額346924円。

借り換え費用から一括返済保証料戻りを差し引いても、5年前に借り換えるメリットは薄かったな。よくてトントン？今後5年で金利が上がっても残債少ないし、貯金から繰上げすればいいだけ。

[8912: 匿名さん]

当時MMFが取扱停止になり償還とかマイナス金利がかなり広がった時期
預けると減って借りたほうが増えてしまう金融情勢
住宅ローン金利もどんどん下がってて、もっとも下がったときで
>>888の0.27%まで下がってたと思います。
うちは0.33%で借り換えてメリットありましたね。

[8913: 匿名さん]

やたら数字を並べて誰も読みそうもない長文が連投されてるけど、0.775%から0.4～0.5%くらいへの借り替えは数字の上だけならメリット無いということで良い？

[8914: 匿名さん]

当初固定と全期固定は違うし
銀行とフラットも違うよ
ここまでは簡単

もっと違うのは
既存の変動と新規の変動

[8915: 匿名さん]

>>8913
長くてすまん。その通りだ。

住宅ローン減税が10年以上のため、3年や5年の当初固定金利が安くなってもね。
残債にもよるが10年固定金利との金利差0.5%はないとメリットなかったな。

[8916: 匿名さん]

>>8913 匿名さん
そだね0.3%前半でないと
あと、今は手数料2.1%が主流だけど
当時は保証料タイプが主流だったから
返金があり借換えやすかったというのも多きいかと

[8917: 匿名さん]

0.3前半の金利が変動なのか、短期固定なのか、借り換えした際の保証料や手数料などの諸費用条件がわからないと何とも言えないけど、5年前くらいだと残債1800万円程あったし、0.775%からの借り換えでも保証料の戻り次第で自分もメリットあったのかもな。
変動を選んで正解だったけど、さらに安い変動の借り換え比較などはもっとやっとけばよかったかな。
自分はもう残債少なく今更だけも、残債多く金利高めの人は、金利が上がるなどの不安を煽る書き込みは無視でよく、金利下がったから借り換えチャンスなどの情報はは見逃さないようにってことかな。

[8918: 匿名さん]

変動は今年度も過去最低低金利更新中では？
まだ、固定みたいに０．３％は切ってないけれど

知ってる金利では
変動：０．３１％
固定：０．２７％
が最も低くかったときだと思う

０．５％を超えて払い続けている人はホント無駄に払ってる出資者の養分だなって思うよ
↓とかノーロードだったら買ってみてもいいかなって思う

[8919: 匿名さん]

資金流出続いてるし流動性もあまり無さそうだから、自分なら買わない。
出資者は養分だけを吸ってるだけでなく同じだけのリスクを背負ってる。

[8920: 戸建て検討中さん]

質問があります。
私は貯蓄が潤沢ではない為、全期間固定で住宅ローンを組もうと考えております。仮に全期間固定にした後で借り換えは可能でしょうか？遠い記憶では全期間固定は借り換え出来ないと言われた記憶があります…。

色々と調べてみたのですが明確な記載がありません。詳しい方いたら教えて頂けないでしょうか。どうぞ宜しくお願い致します。

[8921: 匿名さん]

>>8920 戸建て検討中さん
借り換えは可能なはずですよ。
変動金利なんかでは借り換えをせずに途中で固定金利に変更できるプランなどがありますが、全期間固定だとそういうのは出来ないので、それを言われたのだと思います。
返済途中での金利方式変更と借り換えは全く別物ですので。

[8922: 戸建て検討中さん]

>>8921 匿名さん
ご親切に回答ありがとうございます。疑問が解決してスッキリしました。

[8923: 検討者さん]

キタアアアアアアアアアアアアアア

米消費者物価、31年ぶり6%台に　10月6.2%上昇
2021年11月10日 22:44
【ワシントン=大越匡洋】米労働省が10日発表した10月の消費者物価指数（CPI、1982～84年=100）の上昇率は前年同月比6.2%と9月の5.4%から加速した。
上昇幅は1990年11月以来約31年ぶりに6%台に達し、6カ月連続で5%以上の伸びが続いた。
構造的に物価全体を押し上げる恐れも広がってきた。

[8924: 戸建て検討中さん]

NYダウ、大幅安　インフレ加速懸念や金利上昇で
2021年11月11日 6:29
【ニューヨーク=斉藤雄太】10日の米株式市場でダウ工業株30種平均は続落し取引を終えた。
同日朝発表の10月の米消費者物価指数（CPI）の上昇率が31年ぶりの大きさを記録し、
米連邦準備理事会（FRB）の早期利上げ観測が再燃した。
米金利上昇が逆風になるハイテク株などが売られ、対ドルの円相場は一時1ドル=114円台まで下落した。

[8925: 匿名さん]

円安ドル高、日本にとっては金利低下要因

[8926: 匿名さん]

この先が読めない世の中で、固定にした人はリスク管理がうまくできている証拠

[8927: 匿名さん]

リスク管理できてる人はローン残債は少ないだろうから、変動か短期固定なんじゃない？

[8928: 匿名さん]

>>8927 匿名さん
資産充分で（実質的な）ローン金額減らして、金利少ない変動又は短期固定、
こそがちゃんとリスク管理できてる人だよね。

先が読めない世の中で固定だからリスク管理とか言ってる人は考え直した方が良い。

[8929: 匿名さん]

結局はheard currencyとしての価値を円が落としているので、国内の自給率が高くないものは軒並み値上がるしかない。　つまり、対外的に通貨が腐り始めた状態。
国内の金利はその腐る速度以上で取引されないとスタグフレーションが加速する。
住宅ローンは長期の人が多いから一応再び書いておく。　短期金利はどうとでもなるしインフレでバランスはいつか取れるけど、金利は株価と同じで動いた後からは変えられないし、金融政策の抑えが効く閾値を過ぎて動く時は株価などより早い。
ドルが数十年に一度もない動きをしています。
　あとは個人の判断になりますが、正常化バイアスは強いものです。　円とドルとユーロで買える実物の価値の差など、海外の情報をしっかりと見たほうが良い時期ですよ。　
この状況は金融機関側のポジションとしては変動や短期固定を売るのはokですが、長期固定は厄介という側面はあります。

[8930: 匿名さん]

千日、キタアアアアアアアアア
変動金利の利用者がいくら多くても、金利を上げないということは、ないそうです。
金利を上げないなど、つゆほども考えない、みじんもない、１ミリもないとのことです。
↓
変動金利は今後大きく上がらないのか？
銀行のホンネ教えます【無料相談】
2021/11/13
千日太郎

[8931: 気になります]

千日さんは、少し前に上げたものを状況が変わったとかで、覆しましたね。変動125%ルールも、現在の返済額の125%以上に金利が上がってしまっている場合は元金が残ってしまい最後に思った以上に残債が残ってる場合もあるので繰上返済していく方が良いというのは、大抵のYouTubeで言ってるので、変動金利選択の場合は繰上返済がセオリーだと思います。
しかし、値上げ、実感しています。テレビで放送された段階だと既に遅いって感じですよね。こうなると暫くは現金の手持ちを持っていた方がいいのか？繰上返済した方がいいのか？悩みますね。全期間固定だと、金利が下がっても享受は出来ないけど上がることはないわけで。今後上がると思うのか？下がると思うのか？って考えればどうでしょうか？

[8932: 名無しさん]

今後の世界は日本も含めて、インフレが進むと言われています。
金利も上がって行きます。
現金は最低限でいいでしょう。
固定金利が低い今のうちに長期間固定金利で多めに借りるのが一番お得になる可能性が高いですね。
30年後くらいに大正解だったと思えるでしょう。

[8933: 匿名さん]

>>8932
現在何歳で借入残高いくらですか？

[8934: 匿名さん]

>現金の手持ちを持っていた方がいいのか？繰上返済した方がいいのか？
現金は手元に置いておきましょう。
変動金利が大きく上がった場合はその時に繰り上げ返済すればよい話。
少ししか上がらずその金利が合理的な範囲内であれば繰り上げ返済も必要なし。
病気やケガで働けなくなった、突発的にまとまった金が必要になった等の際に手元に現金がないと詰みますよ。
尚、その現金を上手く運用できればベターですが、ある程度の額はすぐに現金化可能なもので運用すのが良いです。

[8935: 匿名さん]

金利上がると言う人は金利が上がり始めると青天井に、しかも急激に上がっていくって認識なのなんで？1%上がったところで今の全期間固定と同じぐらいだしなぁ

[8936: 評判気になるさん]

それ逆。
変動波が自分の都合の良い想定しかしてない。
たとえ金利が上がっても、ゆっくり少しずつで自分には影響ないと言うお花畑脳。

[8937: マンコミュファンさん]

日銀の政策金利が数年内に青天井に上がる心配するぐらいなら、体調不良や業績悪化で仕事を失う心配した方が良い。長期金利とは違うんだから。
つまりわずかな可能性でも気になって仕方がない人はローンなんてそもそも組むなって話。

ローン組んでも一括返済できるぐらいお金を貯めてから買うなら、変動でも固定でもリスクはない。

[8938: 匿名さん]

>>8933 匿名さん

35歳4000万の物件に頭金２割ほど準備して契約
借入3200万ぐらいで考えていたけれど
頭金を返済口座に預金したままで全額借りたほうが安全なので4000万借入
13年後減税終わったときの残高が預貯金差引き
1000万に満たない程度で、かかる金利も3000円未満と僅かで
シニア雇用になる前に完済

[8939: 匿名さん]

全部が全部ワーストケースを避け続けるのがリスク管理じゃないからね。
そんなん考えじゃインデックス投資すらできない。

いざワーストケースになっても問題ないように備えつつ、多少のリスクがあっても全体として期待値が高い道を選ぶのがリスク管理だよ。

インデックス投資で言えば例えば余剰資金でドルコスト法投資すること。
ローンで言えば、万が一金利が上がっても繰上げ返済できるようにして、月の返済額にも余裕を持たせること。

金利が上がったら即破綻みたいな計画でいるから、リスク管理には固定一択みたいな考えになるんだよ。
それぞれの財政状況で、取れるリスクの大きさは異なることを認識した方が良い。

[8940: 匿名さん]

今は支払金利・手数料よりも多く減税で返ってくるから、現金一括払いよりも安く買える
金利負担で破綻のしようが無いのにね。

[8941: 名無しさん]

皆さんの意見をお聞かせ下さい。
数年前に全期間固定1.3％で借りました。
残債はまだ3800万程あります。
借り換えを検討しています。
貯蓄は1000万弱あります。
資産運用には無頓着で積立NISAやiDeCo何もしていなかったのを今更、後悔しています。こちらは今からでも始めようと準備中です。

借り換えを全期間固定の安いのにするか、変動にするか迷ってます。また貯蓄を無駄に眠らせているのも勿体無いので運用を考えてますが投資初心者なので詳しい方いたら教えて頂けないでしょうか。宜しくお願い致します。

[8942: 通りがかりさん]

住宅ローン控除が1%→0.7%に変わるそうですが、今組んでる人も0.7%になってしまうんですか？これから組む人だけでしょうか？変動のお得感が減っちゃいますね。。

[8943: 匿名さん]

>>8942 通りがかりさん
当然これから組む人達に決まってるし、与える影響は変動固定関係ないのでは？

また、控除率は下がるけど期間延ばして合計額は下げない方針ですよね。
本来不要な額のローン借りて得して、控除終わったら繰上げ返済ってのを防ぐ目的かと。

[8944: 匿名さん]

住宅ローン控除は債務者がお得感を得るための制度でなく、金利負担を軽減するための制度
逆ザヤが続いていたほうが異常

[8945: 通りがかりさん]

遡及されないんですね。よかったです。

え…固定金利って1％以上がほとんどじゃないですか？変動は0.5%とか、かなり低いので1%返ってくると考えたら変動は固定より多く返ってくるのでお得ですよね？
そういう意味でした！

ローンを組んで控除で逆ザヤ状態はおかしいと思っていたのでやっと解消されますね。
個人的には一律0.7%じゃなくてそれぞれの金利に合わせて、金利0.4%の人は0.4にしたりしてもいいんじゃないかなーと思いましたが(^_^;)

ありがとうございました！

[8946: 匿名さん]

逆鞘はおかしいけど、変動は金利上昇のリスクがあるから、10年後には金利1.5%、控除は0.7%とかもあり得るんだけどな。
現在の変動金利だけみて10年間の控除額が多くておかしいって言うのもちょっと違う気が。

むしろ最大控除額は上げた上で、逆鞘防ぐ方が良さそうだけど。
「最大60万で、負担した金利の額だけ控除」とか。

[8947: 匿名さん]

住宅ローンで家を購入したら金利を払うのがあたりまえ。
実質金利負担ゼロや逆ざやが異常。
低金利と長期ローンに惑わされて高額な不動産を買うのはリスク大。

[8948: 気になります]

そんなこと言われても、ローン減税があるから、メンテナンス含めて何とかなるよねって見込んで買ってるし、今更減税率下げるとか言われても。
信用できないとしか思えない。

[8949: 名無しさん]

法律を見ると、居住年(居住を開始した年を指す)ごとに控除率が定められています。

(法律の条文イメージ)
居住年が、
平成21年から令和3年までの各年の場合１％
平成17年である場合は、最初の８年 １％、
最後の２年 0.5％

言いたいことは、過去の居住開始年に遡って控除率を下げるのは、条文上難しいのではないかと。
毎年毎年、将来の10(13)年分を規定しているから、これを遡っていじるのは法律家も黙っていないのでは？

例えば令和五年以降の居住年から0.7％とするといった、将来借入者のみ適用するシナリオを予想。

[8950: 気になります]

そうだと良いのですが。。定年前にやっと建てられる見込みが付いて、まだ減税1回しか受けてないのです。5年後頃には、減税額少なくなってるとは思いますが、それでも今の金額で減税あると見込んだから、建てられました。
現金だけ持っていても、老後身内がいないと賃貸借りるのも困難と思えたから。
減税1%が10年（13年）を謳い文句に住宅政策進めてきたくせに、ひどいです。