固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[8323: 通りがかりさん]

フラットがかなりあがるころにやっと変動があがるか、銀行再編が一気にすすめば変動があがるかでしょうね。
景気が急によくなるとあがるなどは推察できますが予想は難しいでしょうね。
先を確定したいなら固定、余裕があるなら変動でいいのでは(変動で急にあがると急変措置の分が最後に利息分の一括返済があるのでリスクになりますが)？

[8324: マンション検討中さん]

住宅ローン金利が上がる上がらない以上に、身の回りの物価が徐々に上がり給料は上がらない、または下がっていく流れになっていく方が心配な今日この頃。
この春から食品、電気代、ガソリンが値上がりしてるし、年金カット法なんかも実施される。
皆さんは自己防衛の対策などされてますか？
また、良い防衛策などありますか？

[8325: 戸建て検討中さん]

かなり上がったけど、アルヒのフラットなら、まだまだ安い。
ARUHI スーパーフラット5
（当初10年）　年0.630%
金利引き下げ期間終了後　年0.880%

[8326: 匿名さん]

>>8325

頭金５割入れた場合、かつ、４月の金利は０．９１％

２０００万借りて２０００万頭金
４０００万借りて１３年後２０００万繰り上げた場合、比べると
住宅ローン減税も半分になりますね。
424.2万円⇒213.5万円

[8327: 戸建て検討中さん]

そろそろ、変動も上がってくるの？

[8328: 匿名さん]

変動は上がらんです

[8329: マンション検討中さん]

アメリカなどの政策によってはインフレ気味になってあがるかもの可能性はあるので安易に変動が上がらないとは言えないと思いますが。
中国がこけると金利があがらなくても不況になってリストラリスクがあるので固定だろうが変動だろうが返せるあてがないとこわいですね(ローンが年収の7倍超えて貯蓄ないのはヤバい)

[8330: 匿名さん]

>>8329 マンション検討中さん

米国金利上がったらドル買い円安要因じゃないか

[8331: 匿名さん]

>米国金利上がったらドル買い円安要因じゃないか
実際、米長期金利が1.7%くらいまで上がってドル円は110円超えたよね。
昨日109円台に戻ったけど、昨年末に90円台を予想してた経済アナリストは大勢いたわけで・・・
政策金利は2023年まで上げないとFRBは言ってるけど、長期金利が市場で2%超えてきたら長短の乖離はどうするんだろね。

[8332: 匿名さん]

何気にHP見てみたら、みずほ凄いじゃん。変動0.375%だって。
手数料型のみらしいけどメガバンクがネットバンクを超えてきましたね。
面白いのは団信特約で、がん+7大疾病 or がん+傷病+7大疾病 or 傷病+8大疾病などが選べる点と、保険料が金利に上乗せでなく年齢や条件によって個別に保険料を毎月払うという点。
しかもこの保険料、途中でやめることが出来るので子供が社会人になったら一般団信のみを残して特約は解除ということも出来るらしい。
住宅ローンでは殆ど儲けが無い分、保険の代理店みたいなことやって稼いでるのか？（笑

[8333: 匿名さん]

>>8332 匿名さん

これは良い情報ありがとう

手数料タイプ３種類用意してあるのね
SBIとauの審査通ってるけどみずほも検討対象に入れたい
https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/housing/fee/

[8334: 検討板ユーザーさん]

みずほの関係者感がすごい

[8335: 検討板ユーザーさん]

30年後の変動金利はわからないけど、その頃には残高も減ってるからそこそこ上がってもリスクは少ない。
残高が多い最初の10年ぐらいが低金利で抑えられることの方が重要。

[8336: 戸建て検討中さん]

もう答えは出ているんだよね。
金利が急騰しても、収入が激減しても、返済していく自信がある人は、変動。
それ以外は、固定。

[8337: 匿名さん]

>>8335 検討板ユーザーさん
計算してみるとこんな感じですね

借入額4000万、金利0.4%
初回返済のうち金利部分は
13,333円
３０年後の返済のうち金利部分は
2,420円

もしも金利が３０年後4.0%になると金利部分は
23,870円
３２年目になると
13,182円
となり初回

>>8336 戸建て検討中さん

＞収入が激減
これは返済額が多い固定の方がより厳しい

[8338: 戸建て検討中さん]

30年後に金利が上がると言う設定がもう・・・。
自分は５年後には金利が急騰していると言う予想なんで。

[8339: 匿名さん]

>>8338 戸建て検討中さん

５年後急騰した金利は
ネット銀行の優遇幅は何％
フラットは何％
想定ですか？

[8340: 匿名さん]

30年とか5年とか、両極端だよね。

[8341: 銀行選択悩み中]

固定20年か変動かで悩んでいたが変動にした
5-10年ぐらいは１.0%を下回るとの勝手な予測のもとです

みずほ(ステマ？)の話が出てますがメガバンクがネットローンで下げ攻勢ならしばらく変動は低いかと

ソニー銀行かじぶん銀行悩んでます

[8342: 戸建て検討中さん]

そもそも変動の店頭金利は３％ということを忘れてはいけない。
今の金利は、単に優遇されているだけ。
銀行はいつでも金利を上げることができる。

[8343: 匿名さん]

>>8338 戸建て検討中さん

部分的に賛同します。個人的には急騰までいかないにしても金利は今後20-30年かけてじりじりと上昇していく見通しです。コンドラチェフのサイクルにおける過去200年の金利の歴史がそれを物語っています。金利は原則インフレ率と相関があり、インフレ率が上がれば不動産の価値も上昇するので、不動産含み益による間接的な金利のヘッジ効果が期待できるものの、20-30年という長い期間負債を背負うのであれば金利の超長期的な視点は持ち合わせるべきかと。

ローンを組むべきではないとはいいませんが、変動金利には相応のリスクがあると再認識される方がよろしいかと思います。今後30年この金利水準が続くという甘い見通しを持っていませんか？現時点から1990年初頭の30年間の金利の推移の目通してみましたか？

[8344: 匿名さん]

ローン金利の心配より、少子高齢化とコロナ恐慌による所得減少の方が不安要素が大きい。

[8345: 匿名さん]

>>8344 匿名さん

それはその通りだね。
コロナ禍でのバラまきはいずれ増税の形でやってくるだろうし、年金も極端に減らされる可能性大。
60～65歳までにはローン完済した上で老後資金を確保しておかないと厳しい老後になりそう。

[8346: 匿名さん]

>>8343 匿名さん
>>8345 匿名さん

老後資金貯め始めるのは働いているあいだの５０代で計画しますよね
借入が３０代で長くて２０年間、繰上返済を１３年目ぐらいで減税分も含めまとめてすると
残高少なく金利は額でみるとわずかになる

僅かな金利変動額ではなく、所得変動リスクのことを取り違えるのは
誤認甚だしい

[8347: 変動派]

2年以内に借りた変動組が＊＊＊になってきた。
固定金利は上がってるのでもう手遅れです。

[8348: 匿名さん]

上にあるみずほのローンは、保証料型にすると0.525％になっちゃうのね。
ローン減税終わったら一括返済かそれに近い繰り上げする予定なので保証料型がいいんだけど、0.5％を切るってのはさすがに無いですかねえ。

[8349: 名無しさん]

老後資金貯め始めるのは働いているあいだの５０代

というところが時代遅れ。

[8350: 匿名さん]

>>8348

こことかぎりぎり0.5%未満の保証料タイプ
https://www.smtb.jp/personal/loan/house/index_karikae.html

ただ、0.3%程度の金利の場合、意図的に繰り上げず
0.2～0.3%ぐらい手堅い運用で団信残すという手もありかなと思う

[8351: 匿名さん]

>>8350 匿名さん
8348です。
情報ありがとうございます。
一括返済するかどうかはその時の情勢次第ですね。

[8352: 匿名さん]

>>8333

この図、１０年後繰上
保証料タイプの3200万に冠ついてるけど
手数料タイプの3187万のほうが少ないから
誤認させるつもりなのか？
みずほクオリティだな

[8353: 匿名さん]

>>8347 変動派さん
この伏字はなんだろう？
一体どんな単語が引っかかったのか気になります

[8354: 匿名さん]

太陽光パネルは必要ですか？

[8355: 匿名さん]

>>8354 匿名さん
元取るのに20年くらいかかりそうだから、無理してつける必要無いんじゃない？

[8356: 匿名さん]

>>8354 匿名さん
シミュレーション上ではそこそこの投資効果見込めるけど、メンテ・廃棄コストまで含めるとどうかな？
パネル分、家を広くして収納増やしたりオプション加えた方が幸せになれそうと思ったよ。

[8357: 匿名さん]

>>8355 匿名さん
20年は10kw以上
家庭用の10kw未満で21円買取

うちは補助金あった頃で７年目で元取れました

[8358: 戸建て検討中さん]

停電対策になるから自分も太陽光を入れるけど、屋根にとってはよくないので
カーポートの上に載せる。
7kw

[8359: 匿名さん]

>>8350 匿名さん
三井住友信託って、2016年に固定30年で0.75%なんていう驚きプラン出しましたよね。
（投信口座なんか作ると更にdown）
住宅ローン界のダークホースなのかも。

[8360: 匿名さん]

>>8359

今のところ知ってる金利が一番低くなったのが2016年
NISA口座とかセットで↓からさらに0.03%優遇あったころだね

[8361: 戸建て検討中さん]

バブルの末期と同じで、ずっと同じ傾向が続くと、
一般人は、この先もしばらくは同じ傾向が続くと錯覚してしまう。
しかしババ抜きゲームと同じで、最後はババを掴むことになる。
低金利も永久には続かない。
さらに厄介なのは、ババ抜きゲームならカードの数が減ってくるから、そろそろ来るという予想がつくが、
金融の場合は、いつくるかが全くわからないのがやっかい。
そして同じ状態が長く続けば続くほど、反動は大きくなる。
数年後には、金利が急騰するかもしれない。

[8362: 匿名さん]

↑固定10年が0.35%って、マジか。
もう一度こういう波来ないかな。

[8363: 検討者さん]

みずほが0.375%打ち出した理由を皆さん分かってますか？これからキャッシュレス時代に突入するにあたり、あらゆるお金の流れがデータ化されてるんです。どんな物がどんな人にどれだけ売れてるのか。これがビッグデータとして集計分析されマーケティング戦略に非常に重視されてるのです。

そこで、家庭の消費の中で家賃や住宅ローンというものは大きな割合を占めます。これもビッグデータの1つで、今後様々なビッグデータと複合して利用される価値ある物なのです。
しかも住宅ローンとなると家計の懐事情は銀行には丸裸にされますから、とんでもない情報量です。

そのビッグデータの抱え込み合戦が始まってるんですよ。今までは最低金利はネットバンク系が主でしたが、みずほの様なメガバンクが参戦した事で、抱え込み合戦はより激化するでしょうね。
そのための変動低金利優遇はしばらく続くと思われます。

[8364: 戸建て検討中さん]

池上テレビでもやってたけど
五六年先がヤバイらしい
世界大戦レベルの世界的な混乱
ハイパーインフレと金利暴騰
これから組むなら安心の固定で

[8365: 匿名さん]

>世界大戦レベルの世界的な混乱
そんなんなるなら、大きな借金して家なんて買わない方がよいね。

>ハイパーインフレと金利暴騰
そうなったら、残債の額面そのままに給料は増えていくからウハウハやん。
おまけに普通預金の利息も上がってくれる。
金利を上げるってのは好景気の加熱を抑えるためなのだから、好景気ウェルカム。

[8366: 匿名さん]

2016年→2021年
変動0.57%→0.31%
10年0.32%→0.425%
30年0.72%→1.02%
35年0.90%→1.04%団信無し

ここ５年間の推移

[8367: ローン契約手続中]

>>8364 戸建て検討中さん

みずほが下げた理由
ポジティブ：抱え込みのため→暫く低金利持続
ネガティブ：今後金利上昇させる前に抱え込むため

前者であってほしい

[8368: 匿名さん]

>>8367 ローン契約手続中さん

勘違いしてるようですが、他の金融機関と同じく
基準金利はまったく変わらず、優遇幅が拡大しただけですよ
優遇幅は返済プラン変えない限り固定です。

[8369: 検討者さん]

>8368
そこなんですよね。
皆さん変動金利が今後上がると怖いって言ってますけど、どの部分の数字が上がると影響でるのか分かってない人多すぎです。
基準金利が上がった時に、自分の支払っている金利が上がるのです。

優遇金利の部分は最初に契約した段階でずっと変わりませんよ。だから今の安い内に最優遇の-2.1%で契約出来れば、基準金利2.475%が上がらない限り、ずっと金利0.375%です。
そしてこの基準金利は20年間殆ど変わってないのが実態です。
変わっているのは優遇幅がどんどん大きくなって、今の超低金利になってます。
基準金利がこれ以上下げられないくらいの低水準なので、銀行各社は優遇幅の差別化合戦が起こってるということです。

優遇金利幅は今後小さくなるかもしれませんが、
それが影響するのは新規で契約する人で、既に契約済みの人には関係ありません。
そして基準金利は日銀の政策による物なので、みずほだけ上がるとかはないのです。

[8370: 匿名さん]

>>8369 検討者さん

その通りですね。
商品の性格が変わってしまってて
変動金利は固定優遇幅が本体になっていて
変動せず固定化された状態

対して固定金利は毎月金利が変動していて
高値掴みリスクがある

[8371: 匿名さん]

固定が変動で、変動が固定。
変動は金利が低く元本の返済も進むから有利。

[8372: ローン契約手続中]

>>8368 匿名さん
それは理解していますよ
ここで言う金利は優遇後ではなく基準金利の事を言っています
今後の基準金利を上げてくるか否かの話です