固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[8101: 戸建て検討中さん]

これからフラットはどんどん上がっていくの？

[8102: ご近所さん]

銀行が無理して変動金利を下げたままにして、固定金利はフラット35より高くして契約しないようにしていることで察した方がいいよ。種をまいて後で利益を上げるためだから。そもそも固定金利と変動金利は、仕組みが違うから別物と力説する人がいるけど、クーポンスワップでは変動金利と固定金利の交換比率が相場で決まっているので別物ではありません。SQの日に日経平均と日経平均先物が一致するのと同じです。あと金利が年○○％上がるようなシミュレーションする人がいるけど、金利とかは上がるときは一気に上がるから。日経平均があっという間に30000万いったようにどちらかに振れると一気に動きます。

[8103: 匿名さん]

デュレーションのことかな？
一般的な債券なら単純に当てはまるけど
住宅ローンの固定金利はいつでも任意な額が手数料なしで繰上できる仕組み
仕組債なのよね

利率1.2%償還まで３５年でも
突然１年ぐらいで無手数料で繰上られてしまうリスクが
クーポン分払ってくれれば式通り等価交換できると思うけどね

ノックイン条項＝債務者の気分なんだけど
当初１０年は減税があり繰上する動機抑止されてるから
その分はリスク低減になってる

このあたりの事情が折り込まれているから
10年固定と30年固定では金利が大きく違う

[8104: ご近所さん]

フラット35の機構債については、繰り上げ償還ありでの上乗せした利率だからただのコーラブル債と同じでしょうね。
銀行については、各銀行の判断だから証券化しているのか、それとも他のリスクヘッジ手段をつかっているのか各行の判断だからなんともいえないけどね。
5年、10年固定とかは仕組みがどうのこうのというよりは、カモを発見してお金を搾取しようとういう銀行の戦略でしょうね。固定期間終了後の金利をみると最初から固定の方がいいのがわかって進めているんだから。
暇つぶしにスレ見てたら、固定の人は数字のわからないバカって書き込みが多かったんで書き込んでしまいました。
そもそも数字だけ見ると明らかにそんな固定をこれだけの人が借りているって事実を見た上で考えた方がいいですよってことが言いたかったです。
あとみんな徐々に金利が上がる都合のよいシミュレーションしていますが2年後いきなりに金利3％上がったらほとんどの人は破産でしょうね。
最悪のシミュレーションもした上で考えたほうがいいですよ。

[8105: 通りがかりさん]

銀行は長期固定で契約してほしくないもの。将来金利が上がってもそのまま、金利が下がったら借換されて終わりだからね。メリットがない。

[8106: 名無しさん]

2年後いきなりに金利3％上がったらほとんどの人は破産でしょうね。そうすると銀行も回収できなくなって日本経済が破綻するでしょうね。
そうなることが分かってるのに金利上げることは自分の首を絞めるだけ。まずあり得ない。
最悪のシミュレーションもした上で考えたほうがいいですよ。

[8107: ご近所さん]

＞そうなることが分かってるのに金利上げることは自分の首を絞めるだけ。まずあり得ない。
単純に銀行の都合で金利決めれればいいけど、短プラとか資金調達コストがあがってれば金利上げるしか選択しはないですよ。最悪の場合でも銀行は物件回収して競売にかけれますから。
○○するはずがないとか自分に都合よく考えない方がいいですよ。

[8108: 匿名さん]

>>8104 ご近所さん

長期金利が一時的に3%にあがっても
さほど生活には影響しないと思う

短プラ（政策金利）を変更するには
実体経済に大きな問題がおきないことを
日銀会合で確信してからでしょうね

[8109: 通りがかりさん]

まだ慌てるような時間じゃない。
長期金利が上がったと言っても、低空飛行のまま。短プラ上昇に繋がるとは言えないレベルだと思うけどね。
仮に3％上がっても、ローン5,000万の場合で年間+100万未満。パートでもすれば余裕でしょ。

[8110: 匿名さん]

長短を分けて考えないとダメですよ

金利が変動するのは長期金利
足元踏んづけられているイールドの先が上下するだけ
量的調節のフローでやってるから
逆イールドにはなりようが無いです

住宅ローンが3%等になるのはフラット等の長期固定金利
変動は変わらない（変えられない）のが実状

[8111: ご近所さん]

>>変動は変わらない（変えられない）のが実状
願望であって根拠がないですよね。
政権交代すれば、日銀総裁も交代になるだろうし、次の日銀総裁がどんな政策を行うかわかりません。ETF買いもそろそろ限界を迎えているし、出口戦略のない国債引き受けも永遠にできる訳ではないですよ。そもそも1年前に日経平均3万円超えるなんて予想してた人は一人もいないでしょう。いるとしたら武者さんぐらい。

[8112: 匿名さん]

>>8111 ご近所さん
その意見が願望ですね。
以前日経平均が2万超えると金利が急騰する、と騒いでいた人がいましたよ。
その人の書き込みに同じようなこと言い続けてる人がね…

[8113: 匿名さん]

>>8111 ご近所さん
３万円越えを予想してる人は結構いたよ。
勿論コロナ暴落の最中は皆無だったろうけど、2019年末、2020初頭くらいには既にあった。

[8114: 匿名さん]

>>8111 ご近所さん

懐かしいな
昔モーサテで矢吹さんとの掛け合い楽しみに見かけたけど
ネットですませるようになってから見てないが

[8115: ご近所さん]

＞＞8113さん
1年前なのでもちろんコロナ暴落中です。コロナ前なら3万円くらいは行く予想はたくさんありました。

変動の人はいろいろ願望で自分を正当化しようとしますが、コロナなんて誰も予測できないし、金利だって誰も予測できないですよって言いたかっただけです。
固定バカにしてマウントなんかしても願望通りに動かないですよ。
リスク取りたくなければ、変な約款のないフラット35一択ですし、お金に余裕があって金利上がったら繰り上げ返済で元本一気に減らせる人は変動でいいのは既知の事実ですから。

[8116: 匿名さん]

はいはい。
気は済んだか？
どうでもいい話にスレを無駄遣いするなよ。

[8117: 匿名さん]

住宅ローン減税が現在の1%から実質借入金利に改正されるならば、なるべく1%に近い長い年限で固定しちゃって減税終了後にまとめて返済が一番お得でしょうか？

[8118: 匿名さん]

>>8115 ご近所さん

うちも固定です。

最初変動で借りてたのですが、
変動よりも固定が金利低くなり借り替えメリットが出てきたので借り替えて固定にしました。

金利が低いほうがお得と思いますね。

[8119: 匿名さん]

>>8117 匿名さん

手数料タイプよりも保証金上乗せタイプが良いと思う

[8120: 戸建て検討中さん]

金利が下がっていく時は、借り換えは容易なんだよね。
ところが金利が上昇していくときに、借り換えするのは不可能なんだよね。
金利が上がってきたから固定にしようと思っても、その時の固定は、かなり高い金利になっている。
かといって何もしないと変動金利もどんどん上がっていく。
まさに真綿クビ、茹でガエル状態。

[8121: 名無しさん]

>> 8107
競売にかけたところで単純に金利が3%になっている状態だと買い手がおらず回収できない。
景気が良くなっての3%であれば何も問題ない。
固定を選択してしまって後悔するのは可哀想だけど、もう少し冷静に考えたほうが良い

[8122: 匿名さん]

>手数料タイプよりも保証金上乗せタイプが良いと思う
ですね。
住宅ローン減税期間中だけ借りるというのであれば、利息分は全て控除される（実質利息の支払いなし）ことになるので、今の変動金利0.4%に保証料上乗せ0.2%、何なら8大疾病団信0.3%なんかも上乗せして計0.9％にしちゃえば、ローン利息も保証料も団信特約も全て国が払ってくれることになる。
ただ、新制度の詳細が出てないのでこれが本当にできるのかは不明・・・

[8123: 名無しさん]

>>8111
まるで変動金利が一気に上がると言っているに受け取れるのですが、根拠はありますか？

[8124: ご近所さん]

>>8121
変動を選択してしまって後悔するのは可哀想だけど、もう少し冷静に考えたほうが良い。

[8125: 名無しさん]

変動上がるときは景気が良くなる時なので、金利が上がっても問題ない。

[8126: 匿名さん]

既存の変動が上がるのが先か
元本が減るのが先か？

長所固定明けの金利が上がる方が先だけどね

[8127: 匿名さん]

間違えた
長所→当初

[8128: 名無しさん]

>>8124
変動を選んでる人が後悔するのは金利が上がってからですよ。。。
もう少し冷静に場を見たほうが良い。

[8129: 通りがかりさん]

現状、後悔しているのは固定の人なんだよねぇ。
変動は上がると思って高い固定を選んだのに全然変わらないんだから。

[8130: 匿名さん]

固定の人が後悔してるかはわからないけど、もし後悔してるなら借り換えればいいと思うんだよね。
1.5とか2%とかで借りてたなら今の変動0.5％に借り換えれば手数料加味しても利息の総支払額は改善されると思う。（残債と期間による）
それでも固定の安心感を得たいという理由で借り換えしないのであれば、それはその安心感に対価を払ってるわけで別に損をしてるわけでもない。
逆に0.8%くらいの中途半端な変動を借りてる人が歯がゆいんじゃないかな。
フラット35との差が小さくなってる上に、借り換えると手数料負けする。
昔の３％とかの時代に比べると1.3％なんかで全期間固定が得られるのはすごい時代だと思うけど、それ以上に0.3%台の変動金利の破壊力は凄いね。

[8131: 匿名さん]

>>8130 匿名さん

今は変動のほうが低いけれど
５年ほど前に団信込みで
30年固定0.72%
10年固定0.32%
まで下がったことあるよ

うちはその頃借り替えて0.33%
保証料返金もあり借り替え費用も少なく
減税で－1%だから実質金利手数料無料の
分割手数料はジャパネット負担もとい
国負担になってますね。

[8132: 戸建て検討中さん]

損得だけじゃ無いからね。
自動車保険に入らず無事故だったとしても、それを評価してくれる人はいない。
株が二倍になったからと言って皆んなが株を買うわけではない。
ギャンブルをやっていいのは外しても問題無い人だけ。

[8133: ご近所さん]

>>8132さん
その通り。
投信や株は損するかもしれないから絶対やらないっていう国民が多いのに
なぜか、変動0.39はいい契約ができましたという人が多い不思議。
いわばまだ含み益のようなもんで、確定していないからこれから大損こくかもしれないのにね。わかるのは35年後。。

[8134: 検討板ユーザーさん]

20年ローンを来週辺りに契約なんだけど、変動0.46%ではなく、当初10年固定0.57%が安心なのかな…
先の話は正解が分からないから悩む

[8135: 匿名さん]

35年丸々返し続けないし、金利が想定を上回ったら一括返済か繰上げか対処するから気にせず変動にした

別にギャンブルしてない
なんでもギャンブルっていうのはどうかな

[8136: ご近所さん]

当初固定は固定解除後の金利を確認してからの方がいいですよ。
たぶん、当初固定はやめた方がいいという結論になると思いますが。

[8137: 匿名さん]

>>8134 検討板ユーザーさん
10年で返す予定ならいいんじゃないですか？
35年借りるつもりなら○年固定が一番先が読めなくてリスクに感じますよ

[8138: 匿名さん]

>>8137 匿名さん
連投失礼
35年→20年
失礼しました

[8139: 匿名さん]

何かあった時に一括返済またはそれに近い繰上返済が出来る人は変動でも当初固定でも何でも良いかと。
自分もローン減税終わったら一括返済するので10年固定にしました。
繰上返済する資金が無く、毎月の支払いが1万、2万増えたら詰んじゃうかもって人は全期間固定が安心。
人によりけりだね。

[8140: 匿名さん]

>>8133 ご近所さん
>>8134 検討板ユーザーさん
>>8139 匿名さん

借入期間と返済期間は別物なので分けて考えないとダメです
借入期間３５年間にするのは住宅ローン減税目的のため
実際に返済する期間ではありません。
実際に完済するまでの期間は平均１５年程度長くても２０年以内に完済しています
また
国の統計にある数字からで40代で貯蓄＝ローン残高になり
50代は老後に向けた貯蓄期間、ローン完済です
30代で借りて40代で減税期間が終わる頃には金利変動リスクが無くなり50代完済し資産形成を皆さん普通にしていることがわかります

－－
40歳未満だけでみると、貯蓄は574万円に減る一方、負債は1098万円に増える。負債が資産の2倍近くに達する“債務超過”状態だ。これが長く続けば当然のことながら、家計の経営破たんということになるが、日本人の勤勉さはそれを許さない。40歳代になると、資産は1065万円に増え、反対に負債は1047万円に減少する。わずかとはいえ”資産超過”に回復し、50歳代では貯蓄が1802万円で負債が591万円と健全経営になり、60歳代以降は負債が限りなく減少し、企業経営でいえば無借金経営に近づく。

負債の9割以上は住宅ローン

[8141: ご近所さん]

>>8140さん
それはあくまで過去そうだったってデータですよ。過去はあくまで過去で未来もそうなるというものではありません。よく金利が20年上がらないから今度も上がることがないと言う人もいますが、全く無関係です。これが地震なら30年以内にマグニチュード7クラスの地震が来る可能性が70％というエリアで30年地震がなかったらそろそろやばいと思うでしょう。なぜか金利に関しては逆に考えるのが不思議です。
2000年代前半はマンションは異様に安かったですから。ここ10年のマンション高騰を考えると、これからは20年で返せる人なかなかいないと思いますよ。
同じ立地でも同じ広さでも15年前は4000万、今は8000万とかざらですから。
嫁にママ友の話きくと、ほとんどが35年で固定では返せないから変動で借りたという人もかなり多いです。この人たちはかなりやばいと思いますが。

[8142: 匿名さん]

それって金利が上がると企業の連鎖破綻で、大恐慌が来てどのみち詰みだよ。

[8143: ご近所さん]

>>8142さん
金利が上がったらあきらめて破産するって訳ですね。
変な特約のないフラット35なら生き残れると思いますがね。
ちなみに私は、5年くらいは無職でも大丈夫なくらいの貯金は残してますし、その一部はインフレ等の最悪事態に備えて外貨MMFにしてますし、前職の401K（300万くらい）は全部外貨資産のヘッジなしで備えてます。金利は将来も上がらないという願望に頼るのではなく、いろいろ備えている人はたくさんいると思いますがね。。

[8144: 匿名さん]

>>8143 ご近所さん
ギリでローン組んでる人が多数なんでしょ？
経済への影響を考えれば他人事では済まないでしょ。

[8145: 名無しさん]

>>8140
これからの時代20年で完済を目指す人は少なくなっていくでしょうね
あえてできるだけ長く借り続ける時代になりますよ

[8146: 匿名さん]

>>8141 ご近所さん

借入額を増やさず減税効果がある4～5千万にすれば
良いだけのこと

借入額を増やせば金利変動リスクとはまったく無関係に
所得に対する返済比率が上がる
返済比率の上昇と金利変動リスクを取り違えてはいけない

担保価値4000万フルローンと比べて
逆に担保価値8000万に対して50%の4000万借入
であれば債務超過リスクは無く資産超過で安全圏となる

[8147: ご近所さん]

>>8146さん
それって変動だから最悪手放すことを前提として考えているんですよね。
自分は安易に手放したくないんで。
自分は資産価値6000万に対して、ローン3000万、手元金融資産2000万なんでそれくらいは考えてます。

まぁ、そういう話しだすと単なる金持ち自慢になっていってマウント族がわいてくるのであまり本位ではありません。
一般的な話では、そんな余裕のある人なんてあまりいないですし。

[8148: 検討板ユーザーさん]

>>8134 です
他の負債無しで返済比率17%程度なので多少の金利上昇には耐えられますが、10年経過後の金利の引下幅の縮小が大きくて、確かに繰上げ返済前提でなければかなりのリスクですね

変動で考えてみます

[8149: 匿名さん]

安全に資産運用できるなら、そもそもそんな話にはならない。
変動が上がって破綻＝ギリを対象としている時点で、あなたの意見には筋がない。

[8150: 名無しさん]

リスク回避方法は人それぞれ
他人の考えを否定することしかできない人は交流の場に来るべきではない