固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[701: サラリーマン]

>>699
情報ありがとうございます。
そういったご意見もあるのですね。
フラットは0.6%優遇？なるものを私は持っていないのでタイプA金利35年になるのですが、団信料や保証料含みで考えるなら銀行の超長期の方が(3月現在においては)有利かなと考えています。
基本悩むチキン野朗(汗)ですので団信なし、保険で代用は候補から外しています。

[702: サラリーマン]

>>700
ご意見ありがとうございます。
仰るとおりですね。
決めるのは自分ですし、決めたら迷ってちゃいけませんよね。
子供一人の一馬力収入で行く予定なのですが、ライフプランシートにらめっこして、あーでもないこーでもないやっております。。。
「35年変動ってお前気は確かか！？」というものではないのかなと感じ始めてはいます。

[703: 匿名さん]

俺は何も考えず3500万35年変動にしたよ。小梨だから1馬力でもなんとでもなると思って。

[704: 匿名さん]

>>698
認定住宅なら、頭金500万円は定期預金で預けて
5000万円借入て、住宅ローン減税メリットを享受

月々のローン返済額は１３万円程度だが
繰上を見越して、月々１８万円を入金、ボーナスから３０万円

10年後に2000万円繰上（内500万円定期）残債1,700万円程度になる

3300万円を当初５年固定０．３３％
1700万円を変動０．５５５％のミックスローン

繰上後の月々返済額が４．５万円に満たない程度になる
毎月１３万円貯蓄できる余裕ができる。

[705: 匿名]

四半世紀前と違って
借り換えのハードルも金利自体も低いから
超慎重派の人なら
とりあえず35年固定で借りておいて、
子供の教育費の目処があと10年となった
タイミングで10年固定にして・・・
という感じでいいんじゃないかな。

もちろん超の付く慎重派の人向けだけど。
あと運用や金利をことを考えること自体が
ストレスって人も案外少なくないから、
そういう人達は安心料込みで、って感じで。

さすがに子供が巣立って夫婦二人になったら
何とでもなるから、その後は変動で問題ない
だろうし。

面倒くささやストレスから解放されて
安心感も得られるなら月１万程度の差なら
気にしないという固定の人って
僕らの感覚より多い印象を受ける。

トータルで3～400万程の差が出る可能性の
説明をしても「車１台分でしょ」とか
「どうせ遺産でまとまったのが入るから」
と意に介さない人が結構いるんだよね。

住宅購入できるってだけで水準以上の人だし
そういう人の両親もまた同じだろうから、
一定の割合でそういう金銭感覚の人がいても
不思議ではないんだろうね。

[706: サラリーマン]

>>704
貴重なご意見ありがとうございます。
ミックスローンは頭にありませんでした。
ただご教示頂いたプランは年収750万の身には、かなり強気な月々返済額ですね。。。
私が属性を小出しにしていたせいです、申し訳ありません。

スレ違いになっておりましたら恐縮ですが。
年収750万(一馬力)
34歳
頭金500万(親から贈与)
借入4500万
貯蓄800万
(ローン諸費用予算200万、新居家財予算100万、残りは貯蓄予定)
長期優良住宅対象外
フラット35sタイプA対象
子供1歳(家族構成は3人で決定)
月14万以下ボーナス0の支払を想定

[707: 匿名さん]

>706

長期優良住宅対象外ってことは、住宅ローン減税の控除対象限度額は4000万円じゃないですかね？
4500万の借り入れでちょうど良さそうですね。

ところで、長期優良住宅対象外でも、フラット35sタイプA対象になるんですか？

[708: サラリーマン]

>>707
そうですね。段々減りますが年間40万程控除で総額400万弱の控除になる予定です。

不動産屋に確認しましてタイプAで適合証明書(またこれが高い…)を出せるとのことでした。が、すみませんどの条件に該当するかまで確認していないのです。太陽光はないので断熱等級かな？と勝手に想像していました。。。

[709: 匿名さん]

適合証明書って、お金かかるんですか？おいくらで？
私は、提携ローンではなかったのですが、
銀行の方と不動産屋さんがやり取りして用意してくれました。

[710: 匿名さん]

五万くらいだったと思いますよ。

超慎重派というか、そりゃ金利が35年変わらない前提での計算なんて誰でもするよ。それ自体アホくらいけど。

[711: サラリーマン]

>>709
710さんのおっしゃる通りで約5万円でした。
当初2万位と聞いていたので、倍じゃないか(ケチ)

6月引渡しなので、もう少し金利情勢を見て(ジタバタして)ローンを決定しようと思うのですが、複数の金利プランを検討する場合は、それぞれについて本申込をしておくのでしょうか。

フラットの適合証明書発行って本申込時点で手数料かかるのかな。。。(どケチ)

[712: 匿名さん]

>>706
35歳、年金が当てに出来ないから、それぐらいのペースで貯めていかないと
教育費用や老後のことを考えると、ローンなんて50歳ぐらいまでしかできない。

ただし、この低金利な状況な間は、急いでローンを繰上る必要は無いし減税の都合もあるから
35年ローンにしているだけというのを忘れてはいけない

[713: 匿名さん]

>>708
あと、どの条件に該当するか正確に押さえておかないと
曖昧なままで、対象外となってても
不動産営業マンは逃げるだけだから、ご自身で確認しましょう。

フラット35S対象なら、減税対象1000万増額です。

[714: サラリーマン]

>>712
ありがとうございます。
とても参考になります。
変動にせよ固定にせよしっかり貯蓄して将来の繰上返済資金を貯めていきます。
また「最大で」35年という期間と低金利で資金を調達できることのメリットを理解して、ただ闇雲にではなく計画的に繰上返済するということでしょうか。

[715: サラリーマン]

>>713
アドバイスありがとうございます。

>フラット35S対象なら減税対象1000万増額
購入物件は長期優良住宅ではないのですが、フラット35SAタイプにて借り入れると住宅ローン減税が4000万から5000万に上がるということでしょうか？

[716: 匿名さん]

フラット35Sではなくて、
普通のフラット35の勘違いとか？

[717: 匿名さん]

>>677
４月金利でましたね、

当初１０年固定０．５２％
当初２０年固定０．９７％
当初３０年固定１．０２％

[718: 買い換え検討中]

日銀の総会が４月にあるみたいですね。
５月はも下がるかな？

[719: 匿名]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160331-00050146-yom-bus_all

固定も変動も底をついて、これから昇り基調になりそうな予感。

[720: 契約済みさん]

この金利すごい。。。
ある程度生活スタイルが決まって、気に入った物件あれば買うしかないでしょ。。。
30年でこの金利はすごすぎる。

[721: 匿名さん]

＞616
借り換え、短期固定金利が上昇、長期固定が引下となりました。
今のところ3月がスペシャルプライスだったようです。

４月は
　変動借換　０．５５５％（三菱UFJ信託）
　５年固定　０．３８０％→変動０．７７５％（三菱UFJ信託）
１０年固定　０．５２０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
１０年固定　０．５５０％→変動０．５６９％（りそなWEB借換）※繰上返金無し
２０年固定　０．９８０％→変動２．０７５％（住信SBI）※繰上返金無し
２０年固定　０．９７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
３０年固定　１．０２０％（三井住友信託）
フラット35　１．１９０％　※団信別


＞３月は
＞　変動借換　０．５５５％（三菱UFJ信託）
＞　５年固定　０．３３０％→変動０．７７５％（三菱UFJ信託）
＞１０年固定　０．４７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
＞１０年固定　０．５００％→変動０．５６９％（りそなWEB借換）※繰上返金無し
＞２０年固定　１．０６０％→変動２．０７５％（住信SBI）※繰上返金無し
＞２０年固定　１．０７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
＞３０年固定　１．１２０％（三井住友信託）
＞フラット35　１．２５０％　※団信別

[722: 匿名さん]

20年超固定は4月がスペシャルプライスか

[723: 匿名さん]

一昨日、りそなで10年固定が実行されたが、
4月も選べる状態の中、3月を決断して正解だった。

14年だから20年が下がっても選べなかったし
こういうギャンブル的な選択で失敗続きの人生だけど
珍しくベストに近い選択だった。

三井住友信託ではなくりそなにしたのは固定明けの優遇幅

[724: 匿名さん]

まだ一ヶ月たっただけだから。
最低一年は経たないとベストかどうかはわからない。

[725: 匿名さん]

変動はじぶん銀行の0.497％が最安かな？
10年固定上がっちゃったし、変動にしようかなー

[726: 匿名さん]

>>724
でも遅くなるほど、今の金利での返済続くしね・・・

[727: 匿名さん]

>>726
だから一年と言ったの

[728: 匿名さん]

もうはまだなりまだはもうなり

[729: 匿名さん]

りそなweb10年固定って、要は全期間優遇の変動だけど当初10年間は今の変動より低く固定しときますよって商品ですよね？
それでも変動を選ぶ人はここ10年の間に変動が更に下がると思っている人ですよね。更に下がる余地はあるのでしょうか？

[730: 匿名さん]

＞それでも変動を選ぶ人はここ10年の間に変動が更に下がると思っている人ですよね

そんなことはすでに借りてる変動で起きないよん

[731: 匿名さん]

付利撤廃であと、店頭金利が0.1%下がる余地はある

[732: 匿名さん]

>>730
既に借りてる変動の人はそのまま今の固定より高い変動で借り続けるんですね。自分の変動金利より低い固定にしたいけど借り換え手数料を考えると動けない。又は高い手数料払ってでも固定にする。わたしは前者です、、、

[733: 匿名さん]

＞732

さてどれぐらい違うか分かりますか？

[734: 匿名さん]

変動0.775だけど、この先10年の教育費ピークをりそな10年固定0.55にして安心したいな。手数料も借入に含めてトントンくらいだから借り換えとこうかな

[735: 匿名さん]

じぶんの変動0.497はすごいね。
４月実行で借り換えます。

全期間固定2.25　　2500万
変動0.875　　　　 2000万

という、中途半端なミックスからです。

[736: 匿名さん]

なるほど、系列によって長短分野が違う感じですね。

ＭＵＦＧ系列は変動・短期固定が得意
じぶん銀行：変動0.497%、三菱UFJ信託：5年固定0.38%

ＳＭＴＨ系列は中長期固定が得意
住信SBI、三井住友信託：20年固定0.97～0.98%、三井住友信託：30年固定1.02%

この両方をミックスできたら最強なのにね

[737: 匿名さん]

>>736
なんでミックスするの？

[738: 匿名さん]

住宅ローン減税があるんと、10年では完済できない。

[739: 借り換え検討中]

借り換え申込中なので同じく検討中の方に進捗状況の情報提供です。
ちなみに現契約は35年固定2.9％、残1530万の22年。
あと10年で子供の教育費にひと段落するので固定10年に借り換えといった状況です。

　3/12　三井住友信託　　web仮審査申込
　3/12　りそな　　web限定プラン仮審査申込
　3/19　三井住友信託　　混み合っているとの一報あり
　3/30　りそな　　初めての連絡で仮審査終わり書類準備中とのこと
　3/31　りそな　　借入申込書を自宅へ持参

三井住友信託は3/19以降、全く音沙汰なしです。
4月の金利差も無かったので、固定10年終了後の優遇幅が大きい、りそなで決定です。
あとは諸費用込みにするか、自社株を崩して諸費用に充てるか･･･。
22年間でその差額が5万程度なので、諸費用込みで借りる方向で考えています。

10年後の金利次第ですが、変動が1％上昇している想定、あと諸費用も考慮した場合、
うちの場合は350万程度の借り換えメリットがありそうです。

ま、10年後は相続なんかも絡んで（できれば面倒事には絡みたくないのですが･･･）
一括返済する形になるとは思いますが。

とにかく上記2行については想像以上に時間を要する感じですので
4月実行したい方は早めの準備をオススメします。

[740: 匿名さん]

>>739
ウチも4月りそな10年固定でいきます。同じく金利が低いから諸費用込みでいこうかと思ってます。諸費用80万円のうち30万円分は現在借入中の銀行から保証料が戻るので、50万を26年で借りて利息は約6万くらいかな。10年後1%上昇計算だと…。まあこの先10年教育費ピークの為の固定なので手元資金をなるべく残しておいた方がいいかな

[741: 匿名さん [男性 30代]]

>>739　同じぐらいの時期に仮審査申込みましたが、1週間でOKでましたよ。
相続を期待していたらえらい目にあいますよ。相続なんてだいたいもめるんだから。
みんな目の前に金があると目の色が変わる。

[742: 匿名さん]

借換の場合、今から申し込んでも4月は間に合いませんよ
5月になります

[743: 匿名]

>>741
相続は嫁さん方からのもので
期待してないというか放棄したいくらいで。

皆さんは10年後にどのくらいの金利上昇を
見込んでるのが興味あります。
1％上昇はやや希望的観測も含めてますが
今より2.3％上昇でも今とトントンなので
そこまでは何ら問題ありません。

かえってそこまで金利上昇するくらい
景気よくなるといいかも知れませんね。

[744: 匿名さん]

アメリカは今の景気状況で恐らく年2回の利上げが続くと2年で1%金利が上がる。
日本も上がる時はそれぐらいのスピードとみていいのでしょうか？
上がるタイミングは2%のインフレ目標が達成した後とすると、どのあたりでしょうか？

[745: 匿名さん]

>>742
仮審査に時間がかかるから？
今から本申込みなら大丈夫？

[746: 匿名さん [男性 30代]]

将来の金利、為替、株価なんか予想するだけ無駄だと思う。誰にもわからないから。
当たったとしてもそれは偶然

[747: 匿名さん]

>>745
本申込でも厳しい
本申込で通った後に今の借入先に申し出て借換日を決める訳だけど、二週間は最低かかる。一ヶ月かかるところもある。

[748: 匿名さん]

今の借入先への連絡タイミングはいつなんだろう？
本審査通過後というのをよく見るけど、
仮審査通ったら現銀行に打診しておくというのも見る。

打診って「借り換え予定なので今後の手続きについて
教えてください」でいいのかな？

そもそもネット銀行だとどこに連絡していいかすら
分からないし。
問い合わせフォームでメール入れとけばいいのかな。

やれやれ。。。

[749: 匿名さん]

打診しようが本審査で承認確定しない限りは今の借入先は借換処理に動いてくれませんよ

[750: 匿名さん]

>>749
＞今の借入先は借換処理に動いてくれませんよ

今の借入先でするのは、全額繰上返済の手続きだけだよ。
決済日を伝えると、全額繰上計算書を作ってくれるから
これを、借換先の銀行に持ってく。
で、決済日同日に融資が受けられない場合、繰上キャンセルか延期になるから、
事前に融資が可能な日を、聞いとく