固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[6251: 匿名さん]

>>6248 名無しさん
10年だったら団信無駄

[6252: 匿名さん]

>>6248 名無しさん
年齢は？
40前後なら団信特約付けた方がいい

[6253: 匿名さん]

>>6251 匿名さん
例え10年でも人生は何が起きるか分からない。残る家族がいるのなら団信が無駄と考えるべきではない。

[6254: 匿名さん]

私は最初、固定＝堅実、変動＝ギャンブル、というイメージでいたのですが、
ギャンブル性がある商品は固定で、変動は実は損もしなければ得もしない
商品なような気がしてきました。

というのも、変動というのはその時の短プラに連動するわけですから、
ある意味「相場どおりの数字」なわけですよね。
それを高く感じる人がいようと低く感じる人がいようと、
それが「今の現実の数字」なわけですから、変動は損も得もしないと思うんです。

一方固定というのは、現実の数字（変動の数字）が固定の数字を上回れば勝ち、
下回れば負けなわけですからギャンブルをしているのは固定のような気がするわけです。

私のこの感覚はおかしいのでしょうか？不勉強で申し訳ないのですが、
教えていただければ幸いです。

[6255: 匿名さん]

何年も前に偉そうに先々の金利を予想して現在の超低金利を予測すら出来ずにいた専門家達。だから誰にも未来は予測不可。今の全期間固定金利で問題ない人はそれを選択するのが賢い。変動の1.25倍ルールを知らずに目先の金利に囚われてる人は仮に将来的に金利が急上昇して自己責任となります。一昔前からしたら今の全期間固定金利は破格の低金利。私はそれを選択しない手はないとの判断で全期間固定にしました。何も考えなしで変動にしたら最悪の場合、金利だけ払って元本減らないなんて事もありえる。そういうリスクを享受できる人は変動の選択もあり。

[6256: 匿名さん]

>>6254 匿名さん

物の見方によっては合ってると思いますよ。
短期的に日本の金利が大きく上昇することはなかなか考えづらいですが、中長期で考えると金利上昇の可能性を否定することはできません。

変動金利の方が最終的に総支払額が低くなる可能性が高いと思いますが、現在の固定金利を超えて変動が高くなることもあり得るわけですから、心配ならば金利上昇の保険と思って固定を選択するのもありです。

ある程度余裕資金があるなら、変動一択ですね。

[6257: 匿名さん]

>>6251 匿名さん

無駄もなにも、普通にローンを借りた場合、

東京スター銀行の10年固定０.９５％＋団信なし金利上乗せ手数料０.３％で
１.２５％だから、団信ありのほうが金利低い

https://www.tokyostarbank.co.jp/rate/loan_commission/index.html

[6258: 匿名さん]

>>6254 匿名さん
>私は最初、固定＝堅実、変動＝ギャンブル、というイメージでいたのですが、
>ギャンブル性がある商品は固定で、変動は実は損もしなければ得もしない
>商品なような気がしてきました。

間違っていると思います。給与の額も短プラに連動することが保証されていたらよいですが、最悪な経済状況としては

・給与は下がる
・短プラは上がる

ということもありえるからです。なので、住宅ローンの金利支払い額と給与の額は独立に考えるべきと思います。

住宅ローンの固定金利・変動金利の選び方
https://money-lifehack.com/housingloan/51
→「変動金利はリスクテイク。固定金利はリスクヘッジ」

変動金利が将来どこまで上がるのか？を予想して住宅ローンを決める人の残念な勘違い
https://sennich.hatenablog.com/entry/floating-rate-expect-misunderstan...
→「今言えることは「今の金利が過去最低であること」だけ」

私自身は、変動金利で借りるつもりですが、リスクがあることを認識し、毎月の金利確認を欠かさず行い、繰り上げ返済・固定への借り換えなどを随時検討するつもりです。

[6259: 匿名さん]

>>6257 匿名さん
東京スター銀行を選択するなら
預金連動で借入額と同額の預金を入れて金利0％で住宅ローンを組みます
借入3000万なら預金も3000万ということです
団信なしのメンテナンスパックが0.3％

ここからが重要です
10年固定金利0％＋パック0.3％＝実質住宅ローン金利0.3％
と思うでしょうが、実は違います

預金全額を仕組み預金（円預入）にします。
https://www.tokyostarbank.co.jp/sp/offset/products.html
https://www.tokyostarbank.co.jp/products/deposit/en_st_deposit/stardre...
預入期間は10年
仕組み預金金利は年利0.3％です
税引き後0.239％なので、
10年固定金利0％＋パック0.3％ー仕組み預金利息0.239％＝0.061％

10年固定の住宅ローン金利は実質0.061％です
短期で団信無駄という考えの人はこれも一つの選択肢になる思います

ま、預金があれば預金連動住宅ローンより別の方法で資産運用した方がいいとは思いますが、めんどくさい人はこれもアリではないかな？

[6260: 匿名さん]

>>6257 匿名さん
意味不明

[6261: 通りがかりさん]

銀行の住宅ローンは
必須の団信と低金利でリスクを最小限にする！

[6262: 匿名さん]

>>6259

なるほど、団信込１０年固定で0.32%で返済中の場合、
10年固定金利0.32%－仕組み預金利息0.239％＝0.081％
になるということですか

[6263: 匿名さん]

>>6259 匿名さん

結局団信無しなんて、フラット属性の人が必死なだけ

[6264: 匿名さん]

>>6262 匿名さん
そうですね。
預金連動の住宅ローンでなくとも、自分で預金連動は作れます。

[6265: 匿名さん]

>>6263 匿名さん
フラット属性ではありませんがね。
なぜ、そう思うのでしょうか？

[6266: 匿名さん]

>>6262 匿名さん
今10年固定0.32はどこもないよ
自慢厨に騙されないでね

[6267: 匿名さん]

>>6258 匿名さん

添付の記事は非常に論理的で勉強になりました。
ありがとうございます。

[6268: 匿名さん]

変動＋仕組み預金でリスクヘッジできます

[6269: 匿名さん]

預金(繰上資金)＞借入残高なら固定にする必要無いけど
ほとんどの方は、借入返済から１０数年は
預金(繰上資金)＜借入残高
だから、預金連動0.3%も特殊な例と思うよ

あと、団信有無は
有りだと生命保険の契約額が減らせるから
無しと生命保険料含めたら同じようなものと思う

[6270: 匿名さん]

>>6269 匿名さん
>あと、団信有無は
>有りだと生命保険の契約額が減らせるから
>無しと生命保険料含めたら同じようなものと思う

団信込みの住宅ローンは金利＋団信0.2～0.3％＝団信込み金利となっています。
個々でシミュレーションすればわかると思いますが、
団信なしで、団信代わりに毎月の返済額分の収入保障保険に加入する場合、
20代30代前半は収入保障保険に加入した方が安いので、団信なし＋収入保障保険の選択もアリです。
30代後半～は収入保障保険より団信（0.2～0.3％）の方が安いので、団信込み住宅ローンにして、収入保障保険は不要でいいと思います。

[6271: 匿名さん]

>>6269 匿名さん
預金(繰上資金)＜借入残高だとしても

例えば、預金1000万＜借入残高3000万、SBI変動0.457％の場合、
預金1000万をSBIの仕組預金0.3％にすると、1000万の0.3％＝3000万の0.1％利息がつく。
変動0.457％－仕組預金利息0.1％＝実質住宅ローン金利0.357％

[6272: 匿名さん]

>>6271 匿名さん

変動金利が上昇すれば仕組預金金利も上昇するでしょうから
実質金利は0.357％（税引き前）とほぼ乖離なく35年間いけるはずです

変動＋仕組預金＝固定
わざわざ固定で借りる必要はないですね

[6273: 匿名さん]

>>6271 匿名さん

預金は税引き前の金利でしょうか？
話題に上がってる東京スター銀行の場合
変動金利が0.8%なので

2000万円変動0.8％
と
1000万円連動預金0.3%－仕組預金利息0.3％＝実質住宅ローン金利0％
で
合わせて
＝実質住宅ローン金利0.533％

相当といった感じでしょうか？

[6274: 匿名さん]

>>6273 匿名さん
預金1000万＜借入残高3000万で、
税引き前ですと、東京スター銀行の預金連動の場合、変動金利が0.8%なので、
2000万に対して0.8％＝3000万で0.533％と同じ

仕組預金利息は1000万に対して0.3％＝3000万で0.1％と同じ

メンテナンスパック0.3％は借入額3000万に対してかかってくるので、
金利0.533％＋パック0.3％ー仕組預金利息0.1％＝実質住宅ローン金利0.733％（団信なし）となります

>>6271
SBIの方がSBI変動＋SBI仕組預金で団信込み実質0.357％なので東京スター銀行よりお得です。

[6275: 匿名さん]

メンテパックって他行で言うところの手数料相当ですよね？
ネット銀行は手数料が2.16%と高いから
普通の銀行なら手数料32,400円

10年間で返済する場合、このあたりの手数料の違いも含めると
比較計算違ってくると思います

[6276: 匿名さん]

>>6275 匿名さん
東京スター銀行の場合、メンテナンスパックは借入残高に対して毎月〇％かかるので、一回こっきりの手数料とは別物ですね。

[6277: 匿名さん]

ということは東京スター銀行の変動金利は1.1%(団信別)
借入時に手数料も別に必要？

[6278: 匿名さん]

>>6277 匿名さん
手数料は2.16％ですね。
だから東京スター銀行は高いんですよね～

[6279: 匿名さん]

スター銀行はネット銀行を断られた人向け

[6280: 匿名さん]

ほとんど話題にならないし自分もやらなかったけれど、財形貯蓄やってる人は、王道の財形住宅融資も良いと思うけどね。

変動金利に近いですけど、5年間は金利は一切変わらない、財形貯蓄額の10倍融資されるので頭金に使える、中小企業社員か子育て世帯なら -0.2% されます(今の利率は 0.67%)。平成25年以降は 1.00% 付近でどんどん利率も下がっています。

変動にするか全期間固定にするかで悩んでいる人で、数年後に着工しようかなと思っている人は、財形貯蓄すると選択肢が広がると思います。東京スター銀行よりは融通利くと思うw

[6281: 匿名さん]

>>6280 匿名さん

5年後の金利はどうなりますかね？
あと、団信は別払いっぽいですね。
短期ならいいかも？

[6282: 6280]

>> 6281 匿名さん

財形住宅融資メインでローンを組む人は少ないかも知れません。

1年間で50万円貯まるようにすれば、10倍の500万円を住宅購入用途で借りられますので、他の住宅ローンの頭金代わりになります。フルローンで組むよりは結果的に低金利で借りられます。

[6283: 匿名さん]

>>6204 匿名さん
任意の団信ありましたね
誰だ、嘘情報流布したやつはw

[6284: 匿名さん]

>>6169 匿名さん
>団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須

ここに居た

[6285: 通りがかりさん]

まともな金利とまともな制度では
住宅ローンには団信必須で問題ないね

フラット属性さん達は頑張ろう

[6286: 匿名さん]

>>6283 匿名さん

え？
借入金額と同じ預金残高が必要な時点で意味無いとの結論でしたよ

預金の利息が団信の保険料相当あり賄えてしまうため

[6287: 匿名さん]

>>6283
>>6284

私も日本の銀行から借りる場合
団信は必須でいいと思います。

金利高くて何とかパック必須なんで初めから除外しましたけど

[6288: 匿名さん]

あるかないかだったら
ある

これが正解

東京スター銀行だけではないし

[6289: 匿名さん]

>>6285 通りがかりさん
ありなしを問うてるのに
まともな制度では云々という言い訳ｗ
負けを認めたくないのはわかるけど
勝負はありなしだからね

[6290: 匿名さん]

預金連動知らない人いるんだねｗ

[6291: 匿名さん]

何ですかそれ

[6292: 匿名さん]

元々団信を払うのは無駄ってところからスタートなんで
日本の銀行より低くくならないとダメよ

0.2％くらいの金利じゃ無いと無駄を省いたことにならないよ

[6293: 匿名さん]

>>6292 匿名さん
あれ？読んでないのかな？
0.0××％ですよ
>>6259

[6294: 匿名さん]

>>6291 匿名さん

ローン借入と同じ額の、現金を用意しないとメリットがないので

実態としては、住宅ローン減税の１%から銀行に
手数料として初回2.16%と以降年率0.3%払うことで、差額メリットを享受する仕組みのこと

[6295: 匿名さん]

東京スター銀行で無駄を省けたのかな？

[6296: 匿名さん]

>>6295 匿名さん
預金があれば無駄は省ける

[6297: 匿名さん]

>>6294 匿名さん
ネット銀行なら手数料同じですよ

[6298: 匿名さん]

＞預金があれば無駄は省ける

3000万の借り入れで3000万の預金があるとして
死んだらどうなるの？

[6299: 匿名さん]

>>6298 匿名さん
生命保険はその数倍入る予定
あと、団信（0.2～0.3%）より安い収入保証保険もあるし
いい生命保険に加入してたら必要ないし

[6300: 匿名さん]

＞6299
イミフ