固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[6201: 匿名さん]

>>6200 匿名さん
探したのかな？
見つからなかったの？
だったら降参宣言と丁寧なお願いがありませんね。

[6202: 匿名さん]

私の意見↓
団信は任意もある
団信は金利に含まれている

私の意見に反論する人↓
団信は必須
団信はタダ

>>6169 匿名さん
>団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須

>>6179 匿名さん
>もちろん銀行の場合、団信タダです

さてどちらが正しいでしょう？

[6203: 匿名さん]

外野としては

×

どーでもいい

[6204: 匿名さん]

確かに任意の団信ありますね

[6205: 匿名さん]

通りすがりとしては
＞私の意見↓
×

くだらなすぎ

[6206: 匿名さん]

団信が任意の銀行はあります。

[6207: 匿名さん]

団信なんてみんな入るもんだろ
一番のリスクヘッジなんだから

[6208: 匿名さん]

単純に考えて、変動金利は1千万円貸して月4、5000円しか銀行に利息が入らないよね？それでは貸し倒れがちょっとでもあったら銀行は赤字になるんじゃないの？
いくらネットバンキングが効率化されてても少しは経費もかかるだろうし
地価がずっと上がる前提なら分からなくもないけど、そんな訳はないし
でも住宅ローンの貸出は伸びてるようだし、銀行はどうやって儲けてるの？

[6209: 匿名さん]

例えばイオン銀行ならば、貸し倒れした所の土地を手に入れいい立地ならば店舗を作り出店費用を抑えることで利益を上げたりが考えられる
住信などはどうなんだろう？地価が下がらない前提の所しか融資しないとかか？

[6210: 匿名さん]

>>6208 匿名さん
今、銀行が一番儲からないのは40歳以上の人に変動35年を貸した場合。
なぜなら、

1）固定の方が金利が高いからその分儲けが出る。

2）団信の保険料は銀行が負担しているが、実際は金利に団信保険料分（0.1〜0.3%）が組み込まれている。
団信保険料は年齢が若いほど安いのに、保険料として一定割合（0.1〜0.3%）金利に組み込んでいるため、若い人に貸すと儲けが出る。

3）長期（35年）より短期の方が団信発動確率が低く、年齢も若いので、短期借入者の団信保険料（金利に組み込まれている0.1〜0.3%）で儲けている。

以上より、低金利時代の今、銀行は、
固定・短期・若年借り入れ者の金利で儲けている。

[6211: 匿名さん]

>>6208 匿名さん
金融機関は余った金の行き先に困ってる上に
少し前まで日本国債マイナス金利で国債にすると減ってしまう
本来なら企業に貸したいけど、マトモな企業はどこも借りてくれない

日本の住宅ローンはリコースローンだし、保証会社に引き受けさせるからとりっぱぐれがないし
サブプライム層にはフラットにして切り離せば、手数料分だけ確実に儲かる

消去法的に、余った金の行き先のひとつになってるだけかと思います

[6212: 匿名さん]

>>6210 匿名さん

保険は保険会社が引き受けてるから
銀行は直接関与してなかったと思う

団体(バスケット)の年齢が全体で上がってるのなら
保険会社と銀行間で微調整してくるのでは？

[6213: 匿名さん]

>>6212 匿名さん
>保険は保険会社が引き受けてるから
>銀行は直接関与してなかったと思う

金利に組み込んだ全額を保険会社に支払っているわけではない。

[6214: 匿名さん]

>>6210 匿名さん
保険は保険屋でしょう。団信が発動すれば、銀行的には、ローンの回収が終わって、一件落着。団信が発動するまでは、客からもらった金利のうち、団信分のお金を保険屋に渡すだけ。

銀行がどうやって利益を出しているかだけれど、昔の高い金利で契約した人で、いまだに借換していない人の生き血を吸って生きているんじゃないですか？そういう意味では、その高い金利の客がゼロになると、儲け口を探さなきゃいけないはず。

あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

銀行は、どう転んでも儲かるように金利を設定していて、変動の基準金利が上がったら、変動側で金利を稼ぐことになるし、その状況でも固定で損をしない金利設定にはなっている。

そもそも、銀行がお金をかすとき、そのお金はよそから金利を払って借りてきて、そのお金に自社の利益を出すために金利を上乗せしているわけだから、利益は上乗せぶんだけです。客が変動で借りようが、固定で借りようが、上乗せ分だけだから、原則的には変動でも固定でも同じ利益のはず。

ただ、変動金利は銀行間の競争のため金利の優遇幅を拡大しまくっていて、その結果、変動金利の「利ざや」がかなり減っていて、そういう意味では、固定で借りてくれた方が利益が大きいかも。

>>6209 匿名さん
住信SBIがいかに利益をあげているかだけれど、住信の戦略をどこかで読みました。住宅ローンの営業利益はトントンでよくて、住宅ローンのために口座を開いてくれれば、今後のいろいろな金融取引の入り口になる、そのための呼び水として住宅ローンを考えているらしいです。

[6215: 匿名さん]

>>6214 匿名さん
>あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

日本語はきちんと読みましょう。
「今」と限定しました。
単純ではないことぐらいわかっていますよ。

[6216: 匿名さん]

団信込み固定短期若年で借りちゃった人は損ですね

[6217: 匿名さん]

>>6214 匿名さん
あなたの投稿が1番しっくりきました。また、他にも答えていただいた方ありがとうございました。
住信のページを見たら外貨預金や投資信託など利益率の高い商品がずらりと並んでいました。住宅ローンは客寄せパンダでこれらが本命なのですね。ネットバンキングはそれぞれ他で儲ける場所を持っているのでしょうね。

[6218: 匿名さん]

>>6214 匿名さん
>あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

変動なら客が儲ける？
どこをどう読んだらそう解釈できるのか（呆）
変動より固定の方が今は儲けが出ると書いただけですよ。

[6219: 匿名さん]

>>6215 匿名さん
>日本語はきちんと読みましょう。
>「今」と限定しました。
確かに書いてありますね。でも「短期」「長期」とか「年齢が若い」ということが書かれていて、「今」の話には限定されていませんでしたよ。文章全体を読んで、全体的なコメントを書きました。「日本語はきちんと読みましょう」というなら、一貫した文章を書いてほしいです。

[6220: 匿名さん]

>>6219 匿名さん

具体例で説明しますと、
【今】
（A)40歳で35年変動で借りた人
（B)25歳で35年固定で借りた人
を比較すると、
（B)の方が若いから銀行が負担する団信保険料は安く、且つ、
（B)の方が金利が高いから、
（A)より（B)で貸した方が銀行の儲けが出る

【今】
（A)40歳で35年変動で借りた人
（C)40歳で10年変動で借りた人
を比較すると、
（C)の方が短期なので団信発動率が低いから銀行が負担する団信保険料は安い
（A)より（C)で貸した方が銀行の儲けが出る

以上より、【今】は短期・固定・若年の方が銀行の儲けが出る

[6221: 匿名さん]

>>6217 匿名さん

バンキングもオマケで
本業は証券
E*Trade証券が始まりです

[6222: 匿名さん]

>>6220 匿名さん
おっしゃりたいことはわかりました。

銀行と保険会社の間の契約は公開されていないので想像するしかないのですが、料率X%で固定化されているのではないですか？銀行が被保険者の健康リスクを個別に査定して、それに応じて、保険会社に払う保険料を変えているとは思いにくいからです。銀行が自分で被保険者の健康リスクを評価できないから、保険会社に引き受けてもらっているわけですから。

>>6212 匿名さん

がおっしゃる通り、団体ごとに料率を変えることはあるかもしれませんね。

A保険会社が団信を提供していて、B銀行とC銀行の住宅ローンががその団信に加入している状況を考えます、B銀行の平均年齢とC銀行の平均年齢が（例えば)約10才違うからそれに応じて料率の調整をするぐらいではやるのではないでしょうか。

いずれにしても、銀行と保険会社の間の契約のことは、一般の利用者があまり深入りしなくていいのではないでしょうか。

[6223: eマンションさん]

借入は団信と低金利のセット

[6224: 匿名さん]

>>6222 匿名さん
>料率X%で固定化されているのではないですか？

だとしたら尚更、年齢・借入期間関係なく団信込みの住宅ローンは銀行にとってリスキーな人＝高齢・長期の人ほどお得であると言えますね。

[6225: 匿名さん]

変動でしょやっぱり！！

[6226: 匿名さん]

>>6225 匿名さん

でしょうね！
変動なら自分で操作可能だからね。

[6227: 匿名さん]

団信無しで借りる人は
借りない方が良いね

[6228: 匿名さん]

>>6227 匿名さん
10年とか繰上ありきなら団信不要

[6229: 匿名さん]

>>6228 匿名さん

団信不要な場合金利、何％ですか？

[6230: 匿名さん]

>>6229 匿名さん
私の知る限り0.3％かな

[6231: 匿名さん]

どちらの金融機関でしょうか？

>>5306 匿名さん
＞5年固定0.27%～0.3%が出てるよ

団信込みでこの金利やってたUFJ信託が
住宅ローンから撤退したのも頷けますね

[6232: eマンションさん]

>>6229 匿名さん
多分上がるんじゃないかな？
銀行からするとリスク増加だし

銀行では見た事無いが…

[6233: 匿名さん]

>>6231 匿名さん

比べると10年固定団信込み0.32%でも
続けてる三井住友信託って大丈夫なのか？

[6234: 匿名さん]

>>6232 eマンションさん
変動とか短期固定（の固定終了後）は、経済状況によっていかようにでも金利を上げられるわけだから、いま低い金利をつけてても、リスクはないのでしょう。

[6235: 匿名さん]

>>6234 匿名さん

団信無しで貸す事がリスクって話しだと思いますよ

[6236: 匿名さん]

>>6235 匿名さん
なるほど。

[6237: 匿名さん]

>>6231 匿名さん
ひ、み、つ

[6238: 匿名さん]

の、アッコちゃ～ん♪

[6239: 匿名さん]

いくら金利が安くなるといっても
団信なし０.３０
団信あり０.３２
だったら、団信ありを選ぶでしょ普通

[6240: 匿名さん]

>>6239 匿名さん
普通はそうだよね。

[6241: 通りがかりさん]

>団信なし０.３０
>団信あり０.３２

銀行側からしたら
団信なし０.６０
団信あり０.３２

でもやらないでしょ
銀行の住宅ローンは必須だから安心

[6242: 匿名さん]

>>6239 匿名さん
0.32は昔でしょ？

[6243: 匿名さん]

>>6241 通りがかりさん
何が必須なの？
団信任意の銀行あるよ。

[6244: 匿名さん]

預金残高ある場合限定だけど、
２年前に10年固定団信込0.32%に借り換えてるより有利な０金利ってのもあるよ

[6245: 匿名さん]

>>6244 匿名さん
預金連動型ですね。
東京スター銀行の場合、団信無しでもなんとかパックに加入で、結局0.3%かかりますね。

[6246: 匿名さん]

>>6244 匿名さん

借り入れと同額を預金するって、、、
ローン減税狙いの金融商品ですかね？

[6247: 匿名さん]

税金からの還付狙いの金融商品でしょうね。
利用する人も銀行もクズだな。

[6248: 名無しさん]

預金あっても0.3
普通のローンで団信込み１０年固定で0.32%を
越えることはもう無いだろうね
借り換えて正解

[6249: 名無しさん]

借入3600万を変動35年で借りようとしています。

りそな銀行が基準金利2.475から-2.005で、0.470で審査O.K
楽天が基準金利1.177から-0.65で0.527で審査O.K

団信は両方とも込み。楽天は8疾病も込み。
ローン手数料は楽天32万、りそなは約77万。

ここで皆さまにお聞きしたいのは、
どちらの銀行を選びますか？

りそなは基準が2.475と高く、優遇-2.005が確定するために、基準が1.177の楽天よりも 変動幅が激しくないかもと思っています。
基準金利が上がるとそのまま支払い額が上がってしまうので。
楽天は8疾病が0.527に含まれているのが魅力なのですが。

[6250: 匿名さん]

どちらも選ばないかなぁ
もうあと0.02～0.01%下げられると思う
新規なら提携優遇とかあるほうが、もっと低くなるかも？

0.457全疾病
0.435普通の団信
手数料2.18%