固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[10624: e戸建てファンさん]

やばいぞ。
↓

ルーブル暴落のロシア、今世紀最大規模のインフレショックへ
2022年3月10日 12:46 ブルームバーグ

今世紀最大規模のインフレショックへ
今世紀最大規模のインフレショックへ
今世紀最大規模のインフレショックへ

[10625: 検討者さん]

岸田首相、ウクライナ情勢「展開次第で戦後最大の危機に陥る」

戦後最大の危機
戦後最大の危機
戦後最大の危機

[10626: 買い替え検討中さん]

元の家の住宅ローン残して早売りせずに賃貸に出しつつ住み替えてる人フラット35S使ってる人多いですよ。
高属性エリサーがフラット35で蓄財しているのにここに張り付いてる人は変動金利の金利ばっかり追求して儲けどころ逃してると思います。人気物件の掲示板覗いたりはしないんでしょうか？

[10627: 検討者さん]

戦争、インフレ、不景気で逆イールドになるというお決まりのパターン。
つまり、何を選べばいいか？
もう分かるね？

[10628: 戸建て検討中さん]

「インフレ率７%」欧州に迫る最悪シナリオ
2022年3月13日 15:00 [日経新聞]

[10629: 名無しさん]

>元の家の住宅ローン残して早売りせずに賃貸に出しつつ住み替えてる人フラット35S使ってる人多いですよ。

ローン規約違反で一括返済をしろ、って言われるぞ。

[10630: 匿名さん]

団信も払えないギリギリフラットさんだから察してあげましょう。

[10631: 買い替え検討中さん]

>>10629
2年以内にとか、売れたらでとかいう銀行が多いですよ。
なお、フラットはセカンドハウス可です。

[10632: 匿名さん]

>>10630 匿名さん
保険は、許容できないリスクに備えるものなので、
資産があったら、団信はいらないでしょう。
どう考えると団信必須のローンは、資産が無い人が多いということでしょうか。

[10633: 匿名さん]

>>10631 買い替え検討中さん

２年なら金利の低い変動のほうがお得じゃないか
住み替えは建築引渡しまでつなぎ融資で銀行の低利な住宅ローン組めますよ
審査通れば

[10634: 匿名さん]

>>10633 匿名さん

投資するので、ローンは残しておきたいのですよ。

[10635: 買い替え検討中さん]

団信いらんって人は抽選になってるマンション買ってるから即売却で利益出るんよね。
保有している時間軸も比較的短いからSで5年～10年金利減、頭金入れたら十分利益出る、団信・がん団信等の該当になる可能性低いという判断。
資産がある人がレバレッジかけたくてやってるんだから、郊外戸建てを変動金利35年ローンで買って一生住むつもりの人とは全く分かり合えないんでしょう。

[10636: 匿名さん]

短期売買ならなおさら低利な銀行融資で
逆鞘のマイナス金利で頭金部分も借りたほうがお得なのよ
代々都心部に土地を所有していて信託財産あると低利な融資も

[10637: 匿名さん]

やはり時代が大きく変わりそうだね。
過去の経験は役に立たない。
↓

円、対ドルで一時118円台に下落　5年2カ月ぶり
2022年3月14日 19:09　日経
14日の外国為替市場で円が対ドルで下落し、一時1ドル=118円台を付けた。

[10638: 買い替え検討中さん]

>>10636
金融機関の実務に疎そう…　机上の空論。

[10639: e戸建てファンさん]

>>10637 匿名さん
時代が大きく変わっているから歴史は参考にならなすぎますね

[10640: 匿名さん]

いえ、歴史は繰り返すので参考になります。
時代が変わる時は、過去の経験は役に立ちません。

「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」

[10641: 匿名さん]

いよいよか。
↓

ドイツ、対ロシアで米戦闘機F35調達　核共有に使用
2022年3月15日 2:27 (日経新聞)

[10642: 匿名さん]

歴史から学ぶことは確かに多いのだけど、「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」と言っている人間の多くは歴史の一部を恣意的に切り取って自分に都合よく解釈しているので実際は学べてないことが多い印象がある。前提条件が全然違うのにそれを考慮してないとかね。

[10643: 匿名さん]

>>10642 匿名さん

正常性バイアスがかかってるだけだから放っておいた方がいいよ。
人の意見に対してもバイアスかけちゃってるから。

[10644: ご近所さん]

30年金利が上がってないからこれからも金利が上がらないと思っている変動金利派
30年金利が上がってないからそろそろ金利が上がると思っている固定金利派
面白いね。
変動金利派の人に聞きたいんだけど、裏表の出る確率がそれぞれ1/2のコインを4回投げるとして、表表表と出たとします。
次にコインを投げたら表の出る確率はいくつだと考えます？

[10645: 匿名さん]

世界情勢的にまたじわりと固定が上がりそうだね！

[10646: 匿名さん]

年後半は、戦争による不景気で長期金利は下がると予想。
同じ意味で、年後半は、戦争による高インフレで短期金利は上がると予想。

[10647: 匿名さん]

>>10644 ご近所さん


1／二に決まってるじゃない

[10648: 匿名さん]

>>10647 匿名さん

政策や経済状況はコイントスじゃないからね。
膨れ上がった債務を考えると昔のような金利にはならない。

[10649: マンション検討中さん]

黒田さん的上限にかかってるので、来年3月まではこれ以上は長期も上がらないと予測。上がる場合は賃金上昇とセットか、黒田ポリシーの変節。
その後はどうかな。不確実性が高く、日経的な表現でいえば難しい舵取りを日銀は迫られている。物価上昇、円安の利上げ要因と、賃金伸び悩み、国内景気という従来と同様のファンダメンタル。
次期総裁の考え方が大きいだろうから、変動の人も、利差を投資して繰上返済に備えた方が賢明ね。固定の人はリスク織り込み金利を保険と思って我慢する。どこでも言われてることだけど。

[10650: 匿名さん]

先ずは今までの金融緩和で積み上がってている
量的緩和施策を終わらせない限り政策金利は変えないと
決まっています

なので政策金利は変えられません
変動するのは市場の思惑で動く長期金利です

正しく理解しましょう

[10651: マンション検討中さん]

>>10650 匿名さん
長期金利(10年国債)も、0.25%超えそうだと黒田日銀がオペ発動しますから、今は実質政策金利みたいなものですよ。

[10652: マンション検討中さん]

そして、その量的緩和政策、政策金利を変えるかどうかの節目にきているということ。

[10653: 匿名さん]

いやいや、多くの大手シンクタンクも短期金利の上昇は早まると言っとるがな。

[10654: 匿名さん]

日本が政策金利を上げる場合、対外的に理由はどうしますかね。
資源高だけど、インフレターゲットを達成した？
円安対策とは言えないし。

[10655: マンション検討中さん]

>>10654 匿名さん
インフレターゲットは達成として、従来セットで目標としていた賃金上昇について、どう折り合いをつけるかだと思いますね。
(何らかの統計の解釈によって)目標達成したと強弁するか、達成はしていないがインフレのデメリットが上回るため引き締める、といった方針転換を、新総裁が示すとか。

[10656: 匿名さん]

住宅ローンはゼロ金利やると思います。

[10657: 匿名さん]

>>10655 マンション検討中さん
そうですね。新しい考え方が出てくるのを期待です。

[10658: 匿名さん]

ＦＯＭＣは米東部時間午後２時（日本時間17日午前３時）に声明とともに、当局者の金利予想を分布した「ドット・プロット」を含む最新の四半期経済予測も公表する。パウエル議長はその30分後にオンライン形式で記者会見を開く。

ブルームバーグが調査したエコノミストらによると、ＦＯＭＣの新たな予測では、2022年に４回、23年に３回の利上げ見通しが示される公算が大きい。これは昨年12月のドット・プロットに示された今年３回の利上げを上回る回数となるものの、ＦＯＭＣの意向を巡ってはかなりの不確実性があり、市場は22年に計７回と、今月を皮切りとする毎会合での利上げを織り込みつつある。

[10659: 匿名さん]

うーん、米国の話より日本の動向が重要じゃないかと。

[10660: 買い替え検討中さん]

日本株投資の世界にいると固定35年で1%ってすごくいい利率に見えるんだけど。
プラス0.5%でヘッジ出来るって最高なんだが。
投資しない人って基本的にリスクヘッジの概念が一切抜けてて金利が低い方がいいと思いこんでるフシがある。
確実に利益出さなくていいのは個人の強みだから損覚悟で変動金利フルローンを取れるのが個人の強みではあるけど。ローン一括で返せる資金があって、それを全額投資している場合だと固定金利で資金固めたくなってしまうはず。

[10661: 匿名さん]

全額投資に回していれば固定しか選択肢がないけど、片手間で投資してれば変動のが金利低いから借入が多いほどメリットも多いよ。

[10662: ご近所さん]

株で言うと含み益は砂上の楼閣。
（約款に余計なことを書いてないフラット）固定金利は損益確定だから気が楽。
自分も投資家だけど、35年固定で1％で資金調達できるなんて他では考えられないから迷わず固定金利一択。
変動金利にしてもいいのは、余裕がある人と何かあるときに臨機応変に動ける人だと思うが、このスレみてると願望ばかりで心配だな。
株では願望で動くと必ず反対にいく。

[10663: 匿名さん]

その通り。

[10664: 匿名さん]

＞臨機応変に動ける人
臨機応変に動けないと職がなくなるリスクが大きいと思うぞ

[10665: 買い替え検討中さん]

>>10664
仕事しなくても生活に困らない人もいるというのに…

[10666: 匿名さん]

>>10665 買い替え検討中さん
おじさん子供部屋で親の年金暮らしの人なんか働かなくて良いよね(^-^)

[10667: 買い替え検討中さん]

>>10666
富士通の早期希望退職なんか3000人以上集まりましたよ。
割増と合わせて5000万円以上貰えると思われます。
企業年金もあるし、共稼ぎや相続ある人、投資で資産増やした人だったらもう仕事しなくて暮らせますね。
辞める直前にもう1回住宅ローンで家買ったら一生安泰。
そういう人だったら借り換えにくいし固定金利が無難か。

[10668: 匿名さん]

同じ期間固定でも銀行よりフラットのほうが金利高いから
このスレでフラットな人は単に審査通らなかっただけでしょ

[10669: 買い替え検討中さん]

>>10668
自分の場合は提携ローンで複数仮審査通ってましたがフラット35Sにしました。
フラットでも長期優良住宅で頭金入れたら銀行の固定より低かったです。
フラットである程度の額借りれてるんだったら新築マンションで銀行融資断られることはまず無いです。
もちろん、銀行融資とフラット交互に使う人がいるのも事実ですが。

[10670: 匿名さん]

>>10669 買い替え検討中さん
今は頭金入れないで減税期間中に運用したり手元に置いといて返済に充てたほうが安全なんじゃないの？
何故に無駄に頭金いれちゃうの？

それに提携ローンなのに金利優遇得られなくて高金利になるようだったら先々返済危なくないか？
フラットSって返済中に金利上がるでしょ

提携ローンが地銀か何かでイマイチなら
福利厚生とかで住宅ローン優遇とかのほうが低利かもよ

[10671: 匿名さん]

私の場合は、運用益で返済とか考えて年の返済額から借り入れ額を決めました。
弱気だったかもしれませんが、この後もこの数年の投資状況が続くとは思えませんし。

[10672: 匿名さん]

>>10669 買い替え検討中さん

ちゃんと団信付けた

[10673: 匿名さん]

投資云々言ってるのに手元の運用資金を頭金に入れてるとかなんだか矛盾してる
フラットSの▲0.25%って逆鞘にならないか？
なんだかよくわからないちぐはぐだな

[10674: 匿名さん]

フラットの人すぐ転売するから手数料安い方がいいのでは?

[10675: 匿名さん]

今の高インフレを見れば、頭金をなるべく多くして金利を下げた方がお得。
インフレ率＋金利低下分のダブルのメリットがある。
保有している現金の価値は下がっていくので、インフレで上がっていく将来の賃金＝現金を期待したほうがいい。
今のインフレだと日経平均が上がり続けるかは微妙だからインフレヘッジにはならない。

[10676: 匿名さん]

>>10675 匿名さん

高インフレってロシアにでもお住まい？

[10677: 匿名さん]

>>10674 匿名さん

すぐ転売するなら
35年固定は無駄じゃない？
手数料は保証料返金あるタイプが良さそう

[10678: 匿名さん]

ここ見てるとまだまだ情報格差はあるから副業で不動産投資は向こう10年位は大丈夫そうですね。
ネットにもヒントは落ちてますよ。

[10679: 匿名さん]

米、ゼロ金利解除　0.25%利上げ22年は７回想定
2022年3月17日 3:08 (日経新聞)

[10680: 匿名さん]

これで日本の利上げはまた遠のいたね。

[10681: 匿名さん]

日本以外は政策金利を上げてきているから、周回遅れの日本も年後半とかには上げてくるかも。

[10682: 匿名さん]

>>10681
量的緩和で７００兆円分も貯まってて
制度的に出来ない仕組みなのにどうやって金利上げるの？

アクセル踏んでだまま前進んでるのにバックギヤは入らないし
一旦止まってからでないと下がらない

[10683: 匿名さん]

国債の債務が1300兆円あるから政策金利上げると日本は破綻するらしいよ？

[10684: 匿名さん]

大手シンクタンク＝超エリートがこぞって上がると言ってるので、たぶん上がるだろう。

[10685: 匿名さん]

政策金利は上がる可能性あるけど住宅ローンはさらに低位誘導、が目安らしい。

[10686: 匿名さん]

>>10684 匿名さん
量的緩和は継続しつつも長期金利が上昇してイールドが立つって言ってるね
債券のデュレーション考慮して短期化の流れだろう

[10687: 匿名さん]

>>10685 匿名さん

政策金利は量的緩和政策でロックされてるから
仕組み上、変えられないですよ。
市場の思惑で変動するのは長期金利のほうね

[10688: 匿名さん]

預金の引き出しに手数料を取るので、ローン金利は低くするそうです。

[10689: ご近所さん]

願望ばかり言ったって上がるときは一気に上がりますよ。

[10690: 匿名さん]

長期金利がね。

[10691: 匿名さん]

コストプッシュのインフレのみで不景気が加速してるから、利上げできるような状況じゃない。
日本とアメリカが違う点。

[10692: 匿名さん]

>>10644 ご近所さん
利上げをコインの話に例えちゃうあたり、恥ずかしい人

[10693: 匿名さん]

たとえ景気が悪くてもインフレになってくれば政策金利を上げざるを得ない。
それが中央銀行のセオリー。
よく言われるが、中央銀行＝インフレバスター。
その代わり、長期金利は低めに誘導する。

[10694: 匿名さん]

無理だよ。
長期金利は上がるが政策金利は最後だから。

[10695: 匿名さん]

金利が上がろうが下がろうが投資しない人には大して関係ない話。
机上の空論を語る人は実際に融資引いて投資してる人からしたらすぐ分かる。
金利の低さしか尺度が無い人とか特に。ほんまセンス無い。

[10696: 匿名さん]

また貧乏投資家が語っている。

[10697: 名無しさん]

ヒント：逆イールド

[10698: eマンションさん]

>>10693 匿名さん
日銀の声明ぐらい見てからコメントしなさいな

[10699: 匿名さん]

緩和継続と言っているが、終了する準備をしているということか。

日銀の国債保有が２期連続減少
https://news.yahoo.co.jp/articles/ed695559b58bf300106266919161f67e2edd...

[10700: 匿名さん]

今の総裁で緩和も終わるでしょう。あげざるおえなくなりますよ。

[10701: 口コミ知りたいさん]

変動金利でもある程度損切りライン決めておけばいいと思うんだけどそんなことしてる人たぶんいないよね。
固定金利が1.8超えたら固定に変更するとかのライン。

[10702: 匿名さん]

>>10701 口コミ知りたいさん
まあ変動のいいところは、不景気になるとまた金利下がるからね。
前回同様日本が利上げする頃には不景気になってまた金融緩和せざるを得ないだろうね。

[10703: 匿名さん]

>>10695 匿名さん

今この不動産の利回りが低い中、固定で借りてまでまだ不動産に投資します？
また不景気待つでしょ？

[10704: 匿名さん]

変動は変わらず
固定はじわじわ上がってるね

[10705: 匿名さん]

>>10701

ローンは金利を率でなくて金額で考えないとダメですよ
４５００万借入で
フラットだと月々返済のうち６万が金利で残高は８万しか減らせないのに対して
変動金利だと月々返済のうち１万が金利で残高は差額１３万減らせる
それが毎月低減しながら差が広がるから金額では逆ザヤにならない仕組み

投資における複利の考えの反対と考えると良いです。

[10706: マンコミュファンさん]

>>10705 匿名さん

つまり変動のが返すのがラクってこと?

[10707: ご近所さん]

>>10705
仮定した利率を教えてくれ。
そんな極端になるわけないじゃん。

[10708: 匿名さん]

まず、変動のリスクを全く触れていないのはいけませんね。
変動で金利が上がった場合の話をしているのではなかったでしょうか。
つぎに、金利設定がおかしいですね。
概算すると固定1.6%,変動0.26%。
固定は将来上がった際に適用されると思われる利率で、変動は現状の最優遇相当で設定ですね。
金利が６倍以上違えば、低いほうがよいのはあたりまえでしょう。

[10709: 匿名さん]

いまだと変動0.3%、固定1.3%ってのが妥当なライン。

[10710: 匿名さん]

変動でもまあ0.4%くらい、固定は0.9%くらいじゃない?
金利はどこも低いんだから半分投資で使うような人は審査スピードと手数料、保証料も込みで判断します。
住宅ローンは1軒なんで途中にフラット挟むのはしょうがないよね。

[10711: 匿名さん]

自分の持ってる物件売るとき、買い手がネットバンクの最優遇貸出金利使うって言って買付入れて審査で1ヶ月待たされたら困りませんか?
不動産屋の紹介のローンでサクッと買って欲しいです。流れた時の機会損失は大きい。

[10712: 匿名さん]

ざっとネットでの比較スレを見ると変動金利は0.4%で固定金利は1.4%が基本みたいですね。

[10713: 匿名さん]

頭金にも充てられる運用中の手元資金を売却換金せずに手元に残したまま借りると
フラットでは1.69％になってしまう

[10714: 匿名さん]

>>10713
ひでーな、もうちょい金利上がると
半分利息、半分しか元金減らなくなる、毎月６万払ってまで借りて投資云々とか
ちょっとあれだね

[10715: 匿名さん]

以前フラットの金利が0.9%切った辺りで投資勢が一気にタワマン買ってたの正しかったんですね。物件も10%は値上がりしたし、資金も確保で上手かった。

[10716: 匿名さん]

10715

その頃に銀行で借りれば団信込みで↓でしたよ。

[10717: 匿名さん]

>>10716
前の家のローン完済せずにです。フラット一択でしょ。
8000万円と1億の物件がそれぞれ10～20％以上アップ。

[10718: 匿名さん]

>>10717 匿名さん

非課税世帯のギリギリフラットさんは審査通らないから
その金利は無理なのよ空気読んであげましょう

[10719: 匿名さん]

>>10718
むしろ非課税世帯でフラット通したらトータルの収支かなり有利だろ。
健康保険も年金もロクに払わず資産には課税されなかったらどんどん貯まる。
資産生活者のおばちゃんで謄本見たら銀行の住宅ローンだったみたいなことはあるんで、新築タワマン提携ローンなら誰でも通るとは思います。
フラットにしてるのは
・資産が多すぎるから税金対策で団信無し
・すぐ売るから手数料が低くて保証会社いらない方がいい
・前の家のローン残したい
辺りが理由なのでは？

[10720: 匿名さん]

このスレでは参考にすらならないでしょ。
んなもん変動でさらに低い金利で借りるのも否定できないよ。

[10721: 匿名さん]

だいたい10年目位でごそっと住民入れ替わるから、お金ある人ってローンの金利あんま気にしてないのはあると思う。5年～10年間の金利保証料手数料総額で見たらどこも大して変わらん訳だから審査の緩さと速さを取る方が得。
前の家の売却についての方が大事。

[10722: 匿名さん]

非課税ギリギリフラット属性だと、
そもそも最優遇にもならない以前に、あちこち審査落ちまくりだから
審査の緩さと速さが重要なのか
提携ローンがサクッと審査okのうちらとは違うね。

フラット属性から見ると、うちらは、金利気にして無いように見えるらしいが、
ROEとかDCFといった考えと無縁だからギリギリフラット属性なんだろな。

[10723: 匿名さん]

審査に落ちたことは無いし、3営業日後位に結果は出るけど、銀行融資は本命物件用に取っときたいじゃないですか。前の物件は早めに売ってとか言ってくるし。無視して粘った人が現状勝ってる。
中古で売るとき、ネット銀行系は高属性の人でも時間かかるんで売り手目線だとそこは困りますよね。