パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART11

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/410792/
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～97.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[1: 匿名さん]

よろしくお願いします

[2: 匿名さん]

施工会社、に誰かが書き加えていた言葉は
いつの間にか消されたのですね。

[3: 匿名さん]

西松じゃなくて大成ってことにしない？

[4: 匿名]

NSビル、住友が落札しましたね〜(((^^;)

[5: 匿名さん]

だとしたら、、北側。。

[7: 匿名さん]

え〜 北側 ヤバいかも

[8: 匿名さん]

スミフ161億ですね！

[9: 匿名さん]

三井が落札するのを期待したのにね。
でも北側を買った人は契約を猶予されて考える時間があったのだから。

[10: 匿名さん]

ソニーの部門は6月までに退去とのことですが
すぐに解体ですかね？
容積率緩和のための再開発計画が承認されるまで
時間かかりそうなものですが、
この手の規模の建て替えってどれくらい
時間がかかるものでしょうか？
少しでも長く北側の景色を楽しみたい。。。

[11: 匿名さん]

>>8

坪単価６００万くらいでしょうか？
容積率は500と300が混在しているが面積比率だと平均400くらいかな。だとすると土地代は坪単価165万。マンション坪単価300万以上なら採算取れそう。
タワーマンションだと容積率1000%のパークシティ大崎よりは小ぶりになりそう。
オフィスにするなら１０階くらいかな。

[12: 物件比較中さん]

北側もろかぶりじゃないの・・・
ひどい。

[13: 匿名さん]

前から何回もでてるけど中途半端な再開発地域だから周りに何が立つかわからないリスクを負って買ってるだからしょうがないでしょ。準工業地域だし。すみふ高層タワーだね。

[14: 匿名さん]

あの土地でどうやって高層にするの(笑)
10～15階程度の建物を高層と言うのか？？

[15: 匿名さん]

容積率緩和待ちかな。

[16: 匿名さん]

>>12

敷地面積はパークシティより少し大きいけど、品川区の都市計画上、建て替えのタイミングで八つ山通りへ抜ける道はおそらく両面通行できるよう拡張され敷地面積は狭くなる。その分容積率の割り増しはあると思われるが、規模的にはパークシティ大崎の半分くらいになる。
タワーマンションなら細くなり、オフィスならワンフロア面積を大きくするから低層になるはず。
複合施設になる可能性もあり楽しみだね。

[17: 物件比較中さん]

高層にできないとなると坪単価が高くなりすぎる。
２００戸ぐらいだと、一戸当たり土地代が平均８０００万円ですよ？
どうやって採算とるの？

[18: 匿名さん]

>>14

NSビルとソニー4号館の敷地を合わせるとパークシティ大崎よ敷地より広くなる。オフィスじゃなくてマンションにするなら横に広がらず上に伸ばす。
既存建物は現在8階建てくらいだけど既存スキームでも公開空地を広く取るなどすれば30階くらいか軽く建てられる。

ただ大幅な容積率緩和は困難だと思う。緩和の大義がないし、緩和の見込みがあるのであればソニーの売却価格１６１億は安すぎる。

[19: 匿名さん]

スミフは結構、開発をやるのが上手いからなあ。

[20: 匿名さん]

おそらくオフィスだと思うが、もしかすると上層階を賃貸マンションにするかも。分譲ではなく賃貸の可能性もある。つまりラトゥール御殿山になるのではないかな？

[21: 匿名さん]

駅から離れてるのに、今更オフィスにするの？

[22: 匿名さん]

いずれにしもまだまだ発展しますね、大崎。
楽しみー

[23: 匿名さん]

４号館も買って、でかいの建てるよ。プロだからね。

[24: 匿名さん]

今回4号館も合わせての161億だよw

[25: 匿名さん]

映画館ありますか？

[26: 匿名さん]

>>21

もともとオフィスだからね。ガーデンシティ品川御殿山も埋まったようだしね。まあせっかくランドスケープが良くなったからすみふもマンションでもオフィスでも商業ビルでもなんでもいいけどかっこいいの作って街並みよくすることに貢献して欲しいね。

[28: 匿名さん]

間違いなく店舗入るから利便性は向上するね。街並みが綺麗になるし、道路の拡幅やガーデンシティ品川御殿山方面に渡る歩道橋が横断歩道に作り変わるとかなり便利になる。

[29: 匿名さん]

そつか、パークシティ第二弾になるかとおもってたけど、シティタワー大崎か、残念！
でもスミフが価格設定するということは坪単価400万円超は鉄板でしょ
容積緩和で600%にれば坪単価600万円でかっても100%あたり100万円だから、建設コストが坪単価150万円であったとしても原価250万円でタワマン作れちゃうから坪単価400万円で分譲できれば相当美味しいプロジェクトになるでしょう

[30: 匿名さん]

これで北側は塞がれたわけだ。ラウンジも意味をなさなくなったかな。少し住んで売却かな、、

[31: 匿名さん]

建て替えが頓挫したDIKマンションもその気になるか？

[32: 匿名さん]

>>29

坪単価700万とのことです。

[33: 匿名さん]

最近のスミフはシティではない名前をタワーに付ける事が多いから
単純にシティタワー大崎にはならないかもね。

[35: 匿名さん]

>29
土地の形が悪いから、高層のタワマン建てようとすると耐震強度を満たすのにかなり苦労しそうだけどね。
中層レジデンスが精一杯じゃないの？

[36: 匿名さん]

>>29
土地単価坪100、建設コスト坪150だとして、
販管費も坪50ぐらい乗るでしょ。
2割は税前利益取らないと怒られるだろうから、
最低でも坪375だな。。全然美味しく無いと思う。
むしろ採算取れるのだろうか？

[37: 匿名さん]

再開発前提とするとこのあたりの土地は坪単価700万円の価値があるということなんだ！ 表参道並みの価値があるんだね

[38: 匿名さん]

すみふお得意の下層はオフィス、上層は賃貸という物件になる感じはしますがね。

[39: 匿名さん]

ラトゥールですか。低層ラトゥールなどもありますよね。いずれにしても綺麗に整備されるのは良いですね。

[40: 匿名さん]

容積緩和を受ける土地は劣化も早いよ。さいたま新都心とかね。

[41: 匿名さん]

>36
これからの物件は、建設コスト坪150じゃタワマン建たないよ。
だから、土地代その他諸々合わせてコストは400越えちゃうと思うんだけど、住不はそれでも元とれると思ってるのかなぁ。


それとも、10年以上寝かせて、建設コストが落ち着くのを待つんだろうか…？？

[42: 匿名さん]

今の不動産の値上がりペースを考えると坪単価４５０万円販売ができると見込んでいるのではないか？

[43: 匿名さん]

ラウンジの３０階の眺望は大してかわらんでしょう。
下を見れば、少し目に入るとは思いますが。

[44: 匿名さん]

建築コストは10年待たなくても
五輪施設工事が終われば落ち着くでしょう。

[45: 匿名さん]

地上３０階建ての高層マンションて、下の方は何階から居住スペースなん？
まさか３～４階からじゃないでしょ。
やっぱり上の階に住みたいもんね、眺めだって最高なんだろうな。
最寄りの駅は大崎駅だから今の大崎なら利便性も悪くはないからね。
まあ、あとは価格がお幾らなんだか、分からないですかね。

[46: 匿名さん]

＞45
いったいどこの話をしているの？？

[47: 匿名さん]

大崎駅からのデッキ工事っていつからなのでしょうか？

[49: 匿名さん]

あなたは年収おいくらですか？

[51: 周辺住民さん]

土日は特にここらへん夜は暗い感じで人通りも少ないですね。（隣の池田山は痴漢が多いそうですが。皆、車なんで人が歩いていない。）

[52: 匿名さん]

子どもが、多いかな？アベノハルカスみたいな屋上ですか？

[53: 匿名さん]

とにかく買物はどこ？

[54: 匿名さん]

五反田かライフ、大井町、イオン

[55: 匿名さん]

イオンまでは結構遠いよね。

[56: 匿名さん]

マルエツはない？

[57: 匿名さん]

マルエツはない？

[58: 匿名さん]

fudiumでいいんじゃない

[59: 匿名さん]

富久落選組がそれなりにいるとかで、
倍率がまた上がってるみたい

[60: 匿名さん]

ここの検討者は富久とブリッジしてないでしょ。

[62: 匿名さん]

ここの残り部屋を検討しなくても、タワマンは色々あるからでは？

[64: 契約済みさん]

デッキができれば夜でも安心
雨でも大丈夫です

[65: 匿名さん]

このマンション自体が、デッキに繋がるわけじゃないよね。

[66: 購入検討中さん]

>56
俺はダイエー派。

[67: 匿名さん]

しかしここが終わってしまうと、もう都心部のいいタワーマンションの供給はないのでは
建築コスト面から考えると、リスクが高すぎて新たなプロジェクトを受けるデベロッパーはいなくなると思うよ
ゼネコンはオリンピック関連と被災地関連のコスト意識なしの予算がらみの仕事しか興味を示さなくなっているからね

[68: 匿名さん]

三井は、勝どきのタワー群と晴海タワーの分譲が控えてるじゃない。
更に月島キャピタルゲートプレイスの隣も分譲する計画があるし。
まだまだ供給は続く。

[70: 匿名さん]

渋谷クヤクションもあるでよ

[71: 匿名さん]

タワー買うならオリンピックプレミアム付きで湾岸か、、

[73: 匿名さん]

目黒再開発ことかな？

[74: 匿名さん]

湾岸は論外として、やはり目黒ぐらいですかね
しかし建設費５０％高騰を考慮すると、相当強気の値付けは避けられないのかな

[75: 匿名さん]

富久連絡こないのでこちらで契約します。人口島はあり得ないです。
ここは埋め立てじゃないですよね？

[76: 匿名さん]

二期3次ってどれくらいの売り出しになるんでしょうか？

[78: 匿名さん]

中央区湾岸　＞　品川区（低地）大崎ですか？

[79: 匿名さん]

勝利は目黒再開発だよ！

[80: 匿名さん]

そりゃ、高台、駅JR１分は鉄板でしょ。駅力も大崎とは段違。あとは財力次第。

[81: 匿名さん]

財力かあ、東京は金持ち多いからなあ

[82: 匿名さん]

まぁ、ここの3割増、建設コストが高騰するのを考えると5割増は覚悟した方がいいでしょうね。

[83: 匿名さん]

だとすると最低でも3割高の坪単価480万円、場合によっては5割高の坪単価550万円ですか！
66平米で11000万円はきついな

[84: 匿名さん]

1億ある方います？

[86: 匿名さん]

千代田富士見が470万でしたから、その程度じゃないかな。

[87: 匿名さん]

建設コストが高騰してるんだから、その程度よりは高くなるでしょ

[88: 匿名さん]

それ以上高くしたら、買い手が減るな。ここみたいに外国人投資家頼みかな。

[89: 匿名さん]

飯田橋く目黒だから、500を切ることはありえない
ただ分譲主が野村や三井じゃない点が唯一の期待できる要素かな

[92: 匿名さん]

それを言ったら大崎駅も・・

[93: 匿名さん]

山手線では、やはり、恵比寿ですか？

[95: 匿名さん]

高いから慎重な姿勢になるわ、あんまり高いから、湾岸高層マンション検討、大崎は、低層

[96: 匿名さん]

人気が無い部屋が残っていくので
順調かどうかわからないな。

[97: 匿名さん]

年内いっぱいかけて売る予定だったのだから、かなり好調では？

[98: 匿名さん]

まだ、竣工まで1年以上ある時期に残り1割、ファミリー向けはほぼ完売の状況はプロジェクトとしては理想ではないのでしょうか
完璧を尽くすのでえればもう一割坪単価を上げて竣工時期前後でほぼ完売ってのが担当者としては一番、出世につながるんだけどね

[99: 購入検討中さん]

３５年ローンしか選択肢がないからカミさんと相談しよ。

[100: 匿名さん]

現地見てきたけど、グラスかより囲まれ感あるね。