シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

[いつか買いたいさん]

売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定


大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業
所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
交通：JR京浜東北線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅から徒歩4分
　　　東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分
　　　東急大井町線「下神明」駅から徒歩7分
　　　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「西大井」駅から徒歩12分
総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）　
用途：住宅、生活支援施設、駐車場

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2017.5.3 管理担当】

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[13947: 匿名さん]

>>13933 匿名さん
スッキリして余裕のあるデザイン
私は好きです

[13948: 匿名さん]

>>13937 マンション検討中さん
売れ残っているのではなく、スケジュールに従った戸数しか売りに出さないみたいですね。

[13949: 匿名さん]

エクステリアもラヴィアンの方が凝ってますね

[13950: 匿名さん]

>>13932 匿名さん
100m級のタワマンで隣接建物とこれだけ近いの見たことない。高利益率にこだわる住友らしいといえば住友らしいが。

[13951: 匿名さん]

>>13932 匿名さん

すごい近い。
この辺りの部屋はかなり割安かな？
売る時は大変そう。

[13952: 匿名さん]

>>13950
引き戸に続いて、また嘘の書き込みですね。
内陸のタワマンだと普通にこれぐらいの隣接はあります
ブリリアタワー目黒

[13953: 匿名さん]

パークタワーグランスカイ（五反田）

毎週のように次のループを繰り返してますね。
①ネガありきの嘘の書き込み
②証拠を出されて論破される
③「ポジは必死すぎる」

[13954: 匿名さん]

>>13953 匿名さん

必死ですね。
他所を出してまで。
流せばいいんですよ。

[13955: 匿名さん]

>>13952 匿名さん

ダメだよ。
大井町くらい郊外の所で探さないと。
山手線では無いんだから。

[13956: こやえちゃん]

>>13955 匿名さん

またそうやって煽り投稿ですか。

[13957: eマンションさん]

かなり長いあいだ粘着してる人がいますね。

ネガの材料が毎回微妙で、ペデストリアンデッキ、反社と仲良し、引き戸ときて、次は北東の隣接ですか。

どうも大井町住民みたいですが。何がしたいんだか。週末になると活発になりますね。

[13958: 匿名さん]

>>13957 eマンションさん
隣棟間隔はマンショングレードに影響大なのよ。
微妙とか言ってないで
従後資産評価やっている会社に聞いてみれば。

[13959: 匿名さん]

ここのポジは契約者なのか地権者なのかセールスなのか、持ち上げ方が異常ですよね。風俗店や反社や新航路の問題があるのは事実だし、洗面所が狭い3LDKがあるのも事実だし、それでも全てをなかったことにしてポジコメントするのが凄いわ。それでいてネガを撃退したと思っていそうだし。

[13960: マンション検討中さん]

以下URLで賃貸募集していますが、不明点があり。
一体どういう仕組なんですかね？
・25F,26Fは資料上、地権者さんはいない
・賃貸URLを見ると2019年12月に入居可能
・分譲はまだ1期ですら入居してないはず
https://cbchintai.com/apartment/detail/ap25318528/

[13961: 匿名さん]

中古になったらラヴィアンの方が高くなるだようね。

[13962: マンション検討中さん]

>>13959 匿名さん
大井町の洗面所は結構広いですよ。狭いのは玄関です。

[13963: 匿名さん]

お隣り品川駅の京浜東北線ホームが4番線に変わりました。山手線外回りとの対面乗換え化に向かってスタートですね。

[13964: 匿名さん]

>>13963 匿名さん

[13965: 匿名]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[13966: マンション検討中さん]

>>13960 マンション検討中さん
実は地権者がいる、以外の回答がないような。

[13967: 匿名さん]

>>13965 匿名さん

[13968: 匿名さん]

>>13959 匿名さん

だからさ、何が言いたいのかサッパリわかりません。買えなかったからって、ひがみなさんな。

[13969: 検討板ユーザーさん]

２６Ｆは確かに公式ＨＰの間取りだと分譲なので１２月に賃貸可は不思議ですね。

間取りを見て気付いたのは、低層は主に駐輪場などで、中住戸ないですね。

中層も中住戸は１Ｋ４２戸のみで、全住戸の７％。

北のスミフビルとのお見合いは、物件全体への影響としては、限定的ですね。

[13970: 検討板ユーザーさん]

北のスミフビルとは、最短の地点で５ｍ程度。植栽を挟んでの歩道２つ分の距離ですね。密集エリアの戸建てを思えば、そこそこの距離かと。価格次第ですかね。

[13971: 検討板ユーザーさん]

お見合いの影響を受ける北７～２０Ｆの中住戸は、水平でのお見合いではないので、バルコニーからであれば、部分的に北西の視界は開けていそうですね。

[13972: 検討板ユーザーさん]

個人的には外装工事は、時間かけて抜かりなく丁寧に施工された印象あります。

[13973: 検討板ユーザーさん]

外装床の仕上がりは、洗練されたデザインとバリアフリーの実用性を兼ねていますね。様々な街中で見かける外装と比較しても、かっこいい部類かと。

[13974: 検討板ユーザーさん]

１０月頃に東の日照を観察しましたが、午前中は日当たり良好でした。フォレストパークも順調に育つと予想します。春の桜が楽しみですね。

[13975: 検討板ユーザーさん]

同じく１０月頃の午前中のフォレストパークの近影。歩道も歩きやすく、木々豊かで贅沢な空間ですね。清々しい気分になれました。

[13976: 検討板ユーザーさん]

肝心の建物も、基壇部のアンゴラブラックな石材の重厚感、上品なアースカラーのアクセント、立体的な造りで、目視では判別の難しい中層～上層が吹き付けなのは妥協点でしょうが、個人的には外観も良い部類に入ると思います。

[13977: 検討板ユーザーさん]

やはり総合的に見てシティタワー大井町がエリア最高峰で間違いないでしょうね。

数少ない競合物件の中でも、最も浸水リスクがなく、航路からも離れている。日常生活で使い勝手の良い阪急ガーデンも近い。

念押しのＴ３サッシュと防音フードの遮音性。気密性の仕上がりも良好なようです。

[13978: 匿名さん]

ここまで必死だと逆効果じゃない？
購入者だよね。
もうやめときましょ。

[13979: マンション検討中さん]

おかしなネガはスルー

[13980: 検討板ユーザーさん]

東側の引き続き工事してるところがどうなっていくのかも気になります。時間帯的よっては、暗いイメージだったので、開放的になるといいですね。

[13981: 匿名さん]

>>13978 匿名さん

>>13978 匿名さん
貴方は能力的に低いですね。
出鱈目や嘘のネガに対して13969から13977までは冷静に分析をして説明してくれているのですよ。
それに対して貴方がたネガは合理的な反証も挙げずに必死だとかやめろだとか、毎度毎度聞き飽きた下衆な反応ばかり。
このマンションを真面目に検討している人にとってはたとえ購入者からの情報でも参考になりますよ。

[13982: マンション検討中さん]

>>13981 匿名さん
全く同意です！

[13983: 匿名さん]

>>13977 検討板ユーザーさん
>>数少ない競合物件の中でも
競合が少なく選択肢が少ない中で、価格が安い商品なんて世の中あるのかね。比較する対象がないのだから価格の合理性を判断できる根拠が乏しいし市場原理からしたら割高になるはず。中古マンション価格や土地価格を根拠に適正な価格を推測すると、「とんでもなく高い」可能性さえあるのにね。

[13984: マンション検討中さん]

フォレストパークは写真よりも実際に見たほうが感動味わえると思います。
それだけ良い仕上がりでした！
個人的には、フォレストパーク沿いの道がもう少し広くて整備されてればさらによかったのにと思いました。

[13985: 通りがかりさん]

>>13983 匿名さん

選択肢が少ない時点で稀少価値があるということでは？

[13986: 匿名さん]

>>13981 匿名さん

みっともないからやめようって思っただけだけど。
良いマンションだからドーンと構えていいかと。
なんかすみませんね。

[13987: マンション検討中さん]

>>13986 匿名さん
何が見っともないのでしょうか？
私には役に立つ情報でした。
すまないと思うなら静かにしておくことですね。

[13988: 匿名さん]

>>13977 検討板ユーザーさん

航路まで420mでボーイングの大型機の全幅は60mから70mなんですけど、飛行機の絵小さすぎません？

[13989: 匿名さん]

ボーイングと言えばいつまでもジャンボジェットと言う訳じゃないよ。

[13990: 匿名さん]

フォレストパークの維持費って住民の負担なんですよね？まあ駅までの道は緑が少ないのであった方が安らぎますが、コストが気になるなあ。

[13991: 匿名さん]

>>13988 匿名さん さん

私も飛行機問題なければ買ってました。

[13992: 検討板ユーザーさん]

東側の道路も歩道工事中のようですね。電柱も撤去されるのでしょうか。

[13993: 検討板ユーザーさん]

ブリリアらしき物件の中古成約価格をベンチマークにするならば、現在の新築で坪４５０万は意外と妥当にも思えます。

レインズマーケットインフォメーション

品川区大井・JR大井町駅・5分以内・商業地域・60～80m2・2LDK・築2011年～2012年

成約時期　坪単価（3.30579平米）
18年8月～18年10月　390万円
18年11月～19年1月　354万円
19年2月～19年4月　 380万円
19年2月～19年4月　 397万円
19年5月～19年7月　 393万円
平均 383万円

↓新築価格に修正

成約時期　新築割り戻し後
（8年2%=16%の下落想定）
18年8月～18年10月　464万円
18年11月～19年1月　421万円
19年2月～19年4月　 452万円
19年2月～19年4月　 473万円
19年5月～19年7月　 468万円
平均 456万円

↓ブラックスワン発生シナリオ

成約時期　ＱＥ効果の排除後
（8年3%=24%の上昇想定）
18年8月～18年10月　374万円
18年11月～19年1月　340万円
19年2月～19年4月　 365万円
19年2月～19年4月　 381万円
19年5月～19年7月　 377万円
平均 368万円

[13994: 検討板ユーザーさん]

>>13977の位置図に記載してある飛行機の大きさは、高度３００～３２０ｍの距離を反映しようとしたのですが、正確な縮図にすると点になってしまったので、飛行機であることを判別できるように大きめに描きました。

[13995: 匿名さん]

都知事の公約である無電柱化をどんどん進めてほしいものだ。

[13996: マンション掲示板さん]

通りかかりましたが、ちょっと集合住宅感もしてしまいますが、迫力と存在感は抜群ですね。

駅から見るとあまり全体が見えないので、シーンとなるシンボルまでは言えないかもしれませんが、壁タワーの圧倒感からも、間違いなく大井町ナンバーワンマンションでしょう。

[13997: 匿名さん]

外壁吹き付けって長谷工レベルでしょ
戸数はエリア最大、仕様はエリア最低
なんだかね

[13998: マンション検討中さん]

>>13997 匿名さん
初心者マークをつけながら何度も繰り返すネガ
性格異常と判断されるからやめようね。

[13999: 検討板ユーザーさん]

吹き付けは、おそらく白とアースカラーの部分ですね。

[14000: 検討板ユーザーさん]

低層の石壁はおそらくアンゴラブラックの天然石ですね。

[14001: 検討板ユーザーさん]

中層～上層の吹き付け部分にもタイル貼ったほうが高級感は増すでしょうね。アウトフレームによる悠の深さによりサッシュのコーキングなどは守られていそうです。私の視力1.0前後では吹き付けなのか判別が難しかったので、見た目よりも気持ちの問題かと。

[14002: 匿名さん]

>>14001 検討板ユーザーさん

いや、さすがに気持ちより見た目かと。
一瞬で吹き付けと分かるけど、上を見上げてジロジロ見る人は少ないですかね。

[14003: 匿名さん]

>>14000 検討板ユーザーさん
御影石の産地まで分かるとはポジさんさすが。
産出量の多い中国産です。

[14004: マンション検討中さん]

長谷工チックなの？
長谷工田舎臭く大っ嫌い。
飛行機落ちたら怖いし、毎日ビクビクして過ごすのかな。

[14005: 匿名さん]

>>14004 マンション検討中さん

ローレルタワールネ浜松町みたいに太いラインに吹付けは似てる。

[14006: 検討板ユーザーさん]

長谷工の雰囲気は全く感じられませんね
長谷工はいかにも団地風でこの近隣では
グランドメゾンが代表的でしょう
あちらもどっしりとしてなかなかいいですよ

[14007: マンション検討中さん]

>>14004 マンション検討中さん
飛行機が落ちて怖いのは都内一円の住人
高度が高くて真上を通過する新宿、渋谷、大崎、白金辺りかな
大井町は高度が低いだけにブレがなくなるので真下から外れるシティタワーはむしろ安全
ただ貴方が真面目にマンションを検討している人ならこんな下らないこと書かないよね

[14008: 匿名さん]

所詮は大井町なんだよね。それでいて新航路の影響大だし。都心の中古と比較した時に、新航路によるダウンサイドリスクも含めてここはコスパ悪いと思うな。ネックは、価格の高さ、新航路、風俗等の周辺環境、学区。大井町は独身や小なし夫婦には良いんだろうね。

[14009: マンション検討中さん]

>>14008 匿名さん
初心者マークの荒らしさん
貴方の低レベルのネガはもう聞き飽きた
夜も遅いので早く寝なさい

[14010: 周辺在住]

>>14008 匿名さん
都心住まいの方からすると所詮大井町という気持ちは分からなくはありませんよ。でも住んでみると交通利便性と生活利便性はめちゃ良いですよね。この物件は高いですよね。お金持ちでないと買えない物件ですね。背伸びしてローン組むと厳しい生活になりそうですが。

[14011: 匿名さん]

ここだけでなく首都圏のマンションは高くなったね。

[14012: マンション検討中さん]

ついにリニア神奈川県駅始動、品川駅まで10分、真横の大井町が受ける経済効果も半端ない、将来的に間違いなく都心と言っていい。品川駅の子分みたいなところだから。

[14013: 匿名さん]

>>14012 マンション検討中さん

大井町が将来的に間違いなく都心、、
とんでもない事になってきたな。

[14014: 匿名さん]

>>14012
高輪ゲートウェイの街開きが2024年夏頃予定、早いものであと5年を切った。
その街の中には、ラゾーナ川崎とほぼ同規模のショッピングモールができるので、大井町の便利性はさらに向上するね。

[14015: 検討板ユーザーさん]

風俗は不動産人気駅の多くにあるようです。大井町は１店舗のみですね。全く目立たないので問題ないかと。

[14016: 検討板ユーザーさん]

大井町唯一の風俗は、小さな脇道沿いなので、日常生活で前を通ることもなさそうです。

[14017: 匿名さん]

>>14015 検討板ユーザーさん

いつも一生懸命に反論するあなたはすごいよ。
スルーでいいと思うけど。
住友の人じゃないよね？

[14018: 匿名さん]

>>14017 匿名さん

14015 14016さんは誠実な人柄のここの契約者さんだと思います。いつも質の悪いネガにも真摯に穏やかに反証されています。

[14019: マンション検討中さん]

>>14018 匿名さん
あなたの仰る通り、いつも低俗なネガに対して丁寧に反証を示している方は偉いですよね
私なら悪意のネガや嘘のネガを書く輩には怒鳴りつけたい気持ちになるところ
お蔭で細かい分析により、ナルホドと思える新しい情報が得られて嬉しいです

[14020: 匿名さん]

>>14015 検討板ユーザーさん

その中で住むところとして人気がある駅って、恵比寿と目黒くらいじゃない？まあ、恵比寿や目黒でも駅から自宅までの間に風俗店があるなら家族持ちとしては敬遠するけどなあ。

ところで大井町のソープは結構な名店だよ。大井町はデリ系のサービスも充実しているし、ここの独身の1k賃貸組は羨ましいね。

[14021: 匿名さん]

>>14014
どちらのショッピングモールにも京浜東北線2、3駅の距離なので便利そうです。

[14022: マンション検討中さん]

ショッピングモール的なものは、スポルや四季跡地の超一等地にできる可能性もあるし、シネコンやパーク系のホテルも来る可能性もあるだろう。高ゲー品川一帯と少し差別化した独創的な大規模商業施設が誕生するだろう。武蔵小杉や二子玉が激変したようにここも変わる。今は気楽な街だけど、しかたがない。

[14023: 匿名さん]

まあ高輪ゲートウェイ駅前も広町もともにJR東の所有地だから、お互いに差別化を図った開発になるだろうね。

[14024: 匿名さん]

高輪ゲートウェイは品川駅との一体的な巨大再開発。より規模の小さい広町はこれらとはテイストを変えた特徴あるものに仕上げてほしい所。

[14025: 匿名]

広町にはショッピングモールとかシネコンきて欲しいですよね。マンションとかも出来るのかな。タワマン直結とか出来たら人気でそうですね。坪単価500万からとか。

[14026: 匿名さん]

マンションはできても賃貸かな。JR東としても土地を手放したくはないだろうから。

[14027: マンション検討中さん]

タワマンは、りんかい線あるから無理なんで、中層ぐらいまでだから、おそらくライズっぽい建物と、このエリアにないシネコン、外人需要が見込める知名度の高い外資系ホテル、ほとんどこんな感じじゃないかな！がらっと街の空気感が変わるのは、既定路線だろう。

[14028: 匿名さん]

大井町はJR、りんかい線、東急線が結節するターミナル駅なので、結構人が集まりそうだね。

[14029: 匿名さん]

劇団四季のシアターのおかげで、飲み屋街大井町のイメージが良くなってきていたと思われる。広町には引き続き何か文化的な施設ができると良いね。
と、同時に広町(と、東大井の一部)は羽田新航路の好天南風時航路(滑走路A)の真下。いくら昼間の数時間、南風時(全体の40%ほどの見込み)、滑走路A使用時といえども、24時間人が住むような、住宅用マンションは作っても敬遠されるだろう。
そんなわけで、人が一時的にしか集まらない商業施設になると予想。しかも飛行機が上空300mを飛び地下にはりんかい線が通ってるので高い建物はできないし、背の低い建物だね。このマンションの北側眺望は開けたままになると思われる。

[14030: 通りがかりさん]

りんかい線が走ってるのは広町西側の一部だけだって。駅の北西は制約ないよ。

[14031: 匿名さん]

渋谷区の区役所再開発みたいに定借での分譲タワーマンションもあり得る。

[14032: 匿名さん]

>>13999 検討板ユーザーさん
アースカラー部の吹き付けが昔の公団住宅っぽいですね。

[14033: 匿名さん]

ショッピンモールはビジネスリスクが高く、かなりハードルが高いでしょうね。高ゲーとモロ被りかつ川崎とも競合することで収益性に疑問符が付く上、蒲田や大森も含めた既存個人店の猛反発もあるだろうし。

[14034: 匿名さん]

低地なんだから公園でいいよ

[14035: 検討板ユーザーさん]

アースカラー（地球の大地や植物などの自然物をイメージした茶色から緑色系の色の総称）は、昔から詫び錆びに美を感じる日本人に、最も親しまれてきた色合いのようです。

古くは千利休の茶室など、日本人が無意識で落ち着く色合いは、畳や障子に使用される肌色調。その中に活け花など５％程度の華やかな色も取り入れる。海外でもファンが多い模様。

シティタワー大井町の外観、ロビーの内装、フォレストパークの調和からも、古今日本人の心に響く美を感じます。

これまでのスミフらしかぬ三井っぽい雰囲気に仕上がっている印象を受けました。

[14036: 匿名]

ホテルの線が濃厚な気がします。
アワーズ東急もずっと満席見たいですよね。
品川周辺に泊まるのは控えたい渡航者、ビジネスパーソン向けのちょい安いホテルが立ちそうですよね。まー大井町に大きな商業施設が出来てもニーズには限界ありそうな気がします。

[14037: 匿名さん]

>>14034 匿名さん
あの辺はもともと高台だったのを車両基地を作るために削ってるから地盤は良い

[14038: 匿名さん]

>>14035 検討板ユーザーさん

反論しなくてもいいよ。
スルーで。
必死さは認める。
我慢も大事だよ。

[14039: 検討板ユーザーさん]

メインコンセプトにするのはＪＲが賛同しなさそうですが、広町の再開発に公園はありですね。

２０１２年の中野セントラルパークが良いモデルケースかもしれません。

中野駅の北西：文化ゾーン（再開発）
区役所の建替（案）、警察大学校→セントラルパーク（済）、大学誘致（済）、サンプラザ→アリーナ（案）

中野駅の北～北東：商店街ゾーン
ブロードウェイ、飲食街

中野駅の南～南西：商業やタワマン
丸井、中野ツインマークタワー

東西南北の特色が、なんとなく大井町と似ていますね。

[14040: 検討板ユーザーさん]

川崎のようなショッピングモール主体とする場合は、昼間人口や乗車人員から売上を逆算した上で、やはり高輪ゲートウエイとの棲み分けとなるコンセプトを立てられるかですかね。商才のセンスが問われますね。

ありきたりな商業にするよりは、恵比寿ガーデンプレイスのような落ち着いたデザインの中に、公園・オープンカフェ・シネコン・美術館・ミニアリーナ・低層商業のような、文化施設をメインとした賑わいゾーンでも良いかと。

[14041: 匿名さん]

区役所移転があるから、ラゾーナのような大規模商業施設は面積的にもムリだと思う。

[14042: 匿名さん]

>>14038 匿名さん

>>14038 匿名さん
静かな反論は好感が持てます
無責任なネガをスルーもいいですね
ただ
貴方は冷静な傍観者かと思いましたが
必死さなんて表現はやはりネガかな

[14043: 通りがかりさん]

あそこは車の便が微妙だから、ラゾーナのような再開発はどうかな。
補助26号線が開通すると変わるかもしれませんが。

[14044: 匿名]

ラゾーナやららぽーと系だったら嬉しいです。公園も嬉しいですけどね。ホテルメインな気がしてます。本日仕事で品川の港南に行きましたが駅から少し離れると閑散としてますよね。タクシー捕まえるのに苦労しました。サラリーマンばかりで街の魅力としてはまだまだですよね。大きなデパートとか出来たら違うんでしょうけど新駅に期待です。あと都心部に出辛いので南北線開通も期待してます。

[14045: 匿名さん]

区役所が移転してくることくらいは勉強してね。

[14046: 匿名さん]

住友有明みたいな微妙なホテルと微妙なタワマンと微妙なショッピングモールの融合になりそうな予感

[14047: 匿名さん]

>>14046 匿名さん
西側半分は区役所と防災公園で確定。クヤクション構想は今のところない。

東側半分はjrが開発。オフィス、商業施設になる予定だけど詳細不明。マンションはいまのところないらしい。

問題は容積率をどこまで緩和するか。100メートルクラスのビルは建てて欲しい。

[14048: 匿名さん]

>>14047 匿名さん
豊島区も渋谷区も建て替え費用捻出のためにクヤクションを作った。品川区も建て替えである以上、何らかの資金源が必要。資金回収しやすい定借タワマンが本命だと思う。

[14049: 匿名さん]

>>14048 匿名さん
広町区役所寄りはりんかい線が走っているためタワマンは無理、広町東半分はJRが商業目的の開発を計画している

[14050: 匿名さん]

>>14049 匿名さん
線路の直上じゃなければいくらでも建つよ。大手町なんか地下鉄の網の中を高層ビルが沢山立ってるわけで。

[14051: 匿名さん]

>>14048 匿名さん
わしもそう思うけど、クヤクション構想は自民党と共産党の両方の区議が反対してる。

議員に聞いたら教えてくれるよ。

品川区も積立金が貯めてて財源はある。

[14052: 匿名さん]

>>14051 匿名さん
この手の公共事業は最終決定までに複数案出て来て点数付けて選ぶわけだけど、昨今は多くの場合において一番住民負担が少ない手法が選ばれやすい。この立地ならそれはクヤクションになる。区議会からすればむしろ住民負担を最小化するクヤクションにしない方がリスクで、住民から差し止め訴訟とかされかねない。

[14053: 匿名さん]

JRが開発する東半分は規模的にも中途半端で中々難しそうだね。

[14054: 検討板ユーザーさん]

広町にタワーができたらシティタワーやラビアンタワーからの都心ビュー（東京タワーとか）が拝めなくなるかな？
そしたら物件価値も下がるかも。

[14055: 検討板ユーザーさん]

現在シティタワー屋上からの眺めはこんな感じ。手前が広町あたり。

[14056: 匿名さん]

>>14054 検討板ユーザーさん
タワーができる可能性は殆どないが、万一できたとしても逆にいいロケーションになりますね。
ブリリアからは近すぎでもシティタワーからは手頃な距離で北側から見る都心の景観の空間を手頃に埋めてくれます。

[14057: 匿名さん]

クヤクション構想がないという根拠はこれ。品川区議会8月27日行財政改革特別委員会会議録より。共産党の議員が豊島区方式は望ましくないが区の見解は？という質問に対する回答。

https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...


＞○立木経理課長
建て替えの手法につきましては、候補地を決定した後により具体的に検討を進めていくところではございますが、現段階では庁舎、行政機能というところを区分所有という形ではなく、単独で持ったほうがより望ましいとは今のところ考えているところでございます。

[14058: 匿名さん]

広町のJR跡地に区役所が移転した後、今の区役所の土地は売却されるのかな？

[14059: 匿名さん]

>>14057 匿名さん
渋谷区と同じで別棟でタワーマンションなんじゃないの？

[14060: 匿名さん]

>>14057 匿名さん
将来の財産価値の棄損が大きくなる区分所有建物で持つな、
財産価値を保持できる土地を単独で保有しましょうと。
マンションの財産価値が維持できることが否定されているね。
安藤委員は不動産の専門家かな。

[14061: 匿名さん]

12月3日の区議会建設委員会で大井町周辺のまちづくり進捗情報が報告される予定だから、その際にもう少し情報が入るかも。

https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/katsudou/inkai-schedule/kensetsu

広町も注目だけど、個人的にはイトーヨーカドー西側の駐車場地帯をどうするかが気になる。あのあたりを立会川の暗渠と一緒に綺麗にして欲しい。

[14062: 匿名さん]

五輪後に広町の再開発が本格化するとしたら、区としてもそろそろ移転問題の結論を出さないといけない時期だね。

[14063: 匿名さん]

今日東口のシティテラス仙台坂を通ったのですがこちらはタイル張りなんですね。
同じ住友で同じ大井町でも明らかに質を落としてますね。

[14064: マンション検討中さん]

共産党がクヤクションにアレルギーあるのは、単に金持ち嫌いなだけ。住民はいい立地に安全性の高い住宅に住めてメリットあるし、区民は税負担が少なくなってメリットだらけだと思うわ。

でも、クヤクション自体が日本で数例しかないし、今時点で行政が否定しているならやっぱりないんでしょうね。

後から「やっぱりクヤクション作ります！」なんていったら、共産党が「行政は今までクヤクションはないと説明してきたのに裏切り行為だ」と大騒ぎになるし。

[14065: マンション掲示板さん]

>>14055 検討板ユーザーさん

タワーマンションができたら、東京タワーなどの眺望がなくなってしまうということですね！？

[14066: 匿名さん]

駅直結タワマンにしたら絶対人気出るな

[14067: 匿名さん]

>>14064 マンション検討中さん
共産党なんか何やっても反対するんだから実質影響ないでしょ。

[14068: 検討板ユーザーさん]

仮に広町２丁目に１００ｍ級のクヤクションが建っても、約３００ｍ先なので、シティタワー大井町の眺望に大して影響はないかと。阪急ガーデンのアワーズイン阪急ホテルと同じくらいの距離ですね。

[14069: 検討板ユーザーさん]

どのような再開発になっとしても、大井町全体のバリューアップになるので、シティタワー大井町にも、追い風ですね。

[14070: 検討板ユーザーさん]

大井町の再開発の計画に沿わないので非現実的ですが、仮に駅直結タワマンが許可されたとしても、真下に地下りんかい線あるので、区役所移転先の候補地以上に、杭打ちの難易度（不可能かもしれない？）やコストが高そうに思えます。

[14071: 検討板ユーザーさん]

広町２丁目の再開発の規模感です（現時点での案）。大井町の発展にかなり強い影響力あるので、区とＪＲには、抜かりなく計画を練ってもらいたいですね。

[14072: マンション掲示板さん]

こんな感じのイルミネーション前からしてましたっけ。

[14073: 匿名さん]

広町再開発が本格化するとますますラヴィアンの中古価格が上がりそう。

[14074: 匿名]

>>14073 匿名さん
大井町全体上がってますよ。
こちらのタワマンの坪単アップがかなり貢献してくれています。

[14075: 匿名さん]

>>14066 匿名さん
三井が建替受託したらパークコート大井町ザ・タワーですかね。

[14076: 匿名さん]

>>14070
地下深くにある駅だと改めて思う。

[14077: 匿名さん]

>>14075 匿名さん

パークコートとか無いよ。
どう考えてもパークシティでしょ。

[14078: 匿名さん]

まあ浜松町や春日にすらできる現状なので、、

[14079: 匿名さん]

買う気のない外野の空想は虚しいだけ

[14080: マンション検討中さん]

今日から6期販売が開始。
2020年度引き渡し分の販売は終了。
今後販売する分は2021年４月以降の引き渡しとなりました。

[14081: 匿名さん]

大井町にパークコートができる時代になったんですね。

[14082: 住民板ユーザーさん1]

>>14080 マンション検討中さん
公式見たけど価格ずいぶん下がっててびっくり。端折って書いてるわけじゃないよね？

[14083: 住民板ユーザーさん1]

最多価格帯のとこ見て勘違いした。すみません。

[14084: 匿名さん]

>>14081 匿名さん
公式情報で否定されてる駅直結マンションで、よくそこまで妄想できるよ。尊敬します。

[14085: 匿名さん]

>>14081 匿名さん

山手線の外側のここに出来る訳ないだろ。
ネガはやめろ。

[14086: 匿名さん]

>>14080 マンション検討中さん

すごいなぁ、そこまで先延ばししないと会社の売上確保が出来ないんだ。新築マンションは先細りなんだろうなぁ。

[14087: 匿名さん]

>>14086 匿名さん
住友の場合は当年度予算を達成してるから先延ばししてるんだよ。予算を大幅に上回ると怒られる稀有な会社。売上予算を大きく超過するくらいなら、もっと高く売り出し出来ただろうという意味合いだから、その見通しはちょいと間違っている。

[14088: 検討板ユーザーさん]

決算直前の値切り作戦が効かないので、買い手には厄介ですが、竣工から概ね１～２年にかけて販売を継続するのが、近年のスミフの戦略のようですね。

シティタワー大井町も、少なくとも２０１８年５月発表の決算説明会の資料で既に、２０２０年度以降の計上に含まれていますね。

2018.05.17
平成30年3月期　決算説明会資料 （平成30年5月17日開催）(1.5 MB)
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/8830%E4%BD%8F%E5%8F%8B%E4%B8%8D%E...

[14089: 匿名さん]

>>14086 匿名さん
広町が開発されたらシティタワーの評価は更に上がるので現在の価格では安過ぎるので販売を中止したようです。
スミフは完璧に市場動向を把握しているようです。

[14090: 匿名さん]

>>14089 匿名さん
販売中止ではなく
新規契約者の引き渡し日を後ろ倒し
ですよ。

あと東京ベイも同じことやってるので、広町再開発との因果関係は不明です。

変な人がでてくるので、念のため。

[14091: マンコミュファンさん]

いろんな予測が立てられているようですが、明るい展望の予感
この町は明らかに胎動し始めていますね。

[14092: マンション検討中さん]

マイナス変数が飛行機くらいで、あとはプラスか悪くてもプラスマイナスゼロの要素だから、
明るいまでは言えないけど悪くない気がする。
小規模マンションも次々建ってるようだから、賑わってくるかも。

[14093: マンション検討中さん]

>>14090 匿名さん
売り上げ計上のタイミングが引き渡しの時、だからじゃないっすかね。

[14094: 匿名さん]

再開発は素人でも誰でも気づくことなので分譲価格に織り込み済みですね

[14095: マンコミュファンさん]

>>14094 匿名さん
次々に新たな開発計画が出てきました。
ある程度は予測しても全てを織り込むとハズレると危険なので半分織り込むことが多いようです。
残り半分は確定分を途中から織り込むようですね。

[14096: 匿名さん]

>>14095 マンコミュファンさん
確かに、周囲の開発の具合がスカイフォレストレジデンスのようになったら大変ですもんね。

[14097: 匿名さん]

広町再開発は来年4月から地元説明を順次開始とのこと。jr東と区の土地で区画整理事業を行うらしい。

[14098: 匿名さん]

全面吹き付けがやっぱり一番の難点だね。タイル張りなら時間が経っても外観が保たれるけど、吹き付けはすぐ汚くなるから。

[14099: 匿名さん]

>>14098 匿名さん
建築基準法施行規則の改正 (2008年4月1日施行)で、タイルは全面打診調査を13年以内に1回以上を行うことが義務付けられた。

タワマンかつ全面タイル張りだと、この全面打診調査に数億かかり、修繕積立金が枯渇し、住民からの徴収金を値上げせざるを得ないケースが散見されるようになった。

そのため、2008年以降に設計・竣工したタワマンは下層階はタイル、上層階はタイルなしが一般的となっている。

なので、タイル廃止は、単なるコストカットではなく、長期的なマンション管理を考慮したいい意味でのコストカット。

そんな常識も知らずに書き込んでるなんて恥ずかしいですね。

[14100: 検討板ユーザーさん]

７Ｆ以下のアースカラー吹き付けは、足場を組めそうかつ、目線に入るので、見た目も重視で、頻度高めでの塗り替えが、望ましいかと。

7Ｆ以上の白い吹き付けは、ゴンドラで塗り替えが割高になりそうかつ、目線のかなり上なので、コンクリ保護に適切程度に頻度を下げ、節約が望ましいですかね。

管理組合の腕の見せ所ですね。

[14101: マンション検討中さん]

>>14100 検討板ユーザーさん
新車購入時には高額なコーティングサービスを受ける人が多いけど、１年後も再度のコーティングを受ける人は１割程度。金が惜しくなるので最初だけですよそんなこと考えるのは。

[14102: マンション検討中さん]

>>14099 匿名さん
コストカットにも種類があるのか笑
建材やデザインの自由を奪われてまで高い所に住みたい人って昭和な感じがするわ。

[14103: 匿名さん]

>>14100 検討板ユーザーさん
せめて7階まではタイルにして欲しかった。

[14104: 匿名さん]

>>14099 匿名さん
足場不要でドローンで全面打診検査するなんて話も出てるわけで。

[14105: マンコミュファンさん]

>>14099 匿名さん
仰る通りです。
更に加えるとタイル張りは経年で接着剤が剥がれタイルが浮き上がってきます。
現にその様な危険なビルは意外とあり、私も見たことがあります。
これが落下すると高額な賠償額にもなるため古いタワマンは気が気ではないようです。
しかも劣化したタイルは旧式の風呂場のようで時代遅れ感が出てきます。
一方吹き付け塗料は日進月歩で遮熱効果のあるものや汚れを弾くものなど新しいものが出てきて、今後も常に新製品の使用が可能となります。
最近のタワマンはこのへんも考慮しているのであり、タイルに執着する人こそ時代遅れでしょうね。

[14106: 匿名]

>>14105 マンコミュファンさん
物はいいようですねww

[14107: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（西その１）

[14108: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（南）

[14109: 検討板ユーザーさん]

基壇部の石壁の高さ（西その２）

[14110: 周辺住民さん]

いや、外壁タイル剥落事故多発が問題になっているからこそ国土交通省が外壁タイルの打診検査を義務化したわけで...
海外だと既に禁止されている国もあるし、現実もし落下事故が起こって人が巻き込まれるなんてことがあったらそれこそどうなんだろうと思いますよ。
剥落事故もネット検索すれば実際どういうものなのか日本問わず海外の事故内容だって検索できるし、どうして禁止になったのか調べれば理由がすぐにわかる時代ですよ。
リスク最小限に共存していくのが令和の時代なんじゃないでしょうか。

[14111: 周辺住民さん]

>>14106　さん宛てです

[14112: マンション検討中さん]

タワマンに使用される建材は軽量化優先の工業製品。デザインも使用資材もどこのタワマンも一緒。オフィスビルの外装も同じ。築１０年２０年経って趣のあるオフィスビルなんてありません。お隣り住友ビルのように薄汚れた背の高いビルです。そんな個性もない味気ない建物で暮らすのがはたして幸せなんでしょうか。

[14113: 検討板ユーザーさん]

個人的には、シティタワーで使用されているタイプの石壁は、天然石ならではの重厚感と、経年後も見栄えの良さが残る気がします。

[14114: 検討板ユーザーさん]

素人目には、隣のスミフビルは十分に手入れされているようで、築17年とは思えないほど、綺麗でしたよ。

[14115: 検討板ユーザーさん]

駅近の利便性と、免震の安心感は、少なからず幸せな生活に寄与するかと。

[14116: 通りがかりさん]

ここ完成してからだいぶ経つけど殆ど夜真っ暗でほんとに売れてるの？モデルルームに聞いたら入居時期はは契約者によってまちまちだってさ、普通完成直後から入居するよね、大井町のマンションじゃ投資家が目をつける場所じゃないし、この辺の庶民が買える値段じゃないよね。70ヘーベで9500万らしいよ。こんな狭い部屋にねぇ、驚きましたわ。

[14117: 匿名さん]

HP見たら引渡し予定日が2021年4月下旬となってますよ。

[14118: 匿名さん]

来年でなく再来年の4月ってこと？

[14119: マンコミュファンさん]

>>14116 通りがかりさん
何もわかってない人が好き勝手に書いてるね

[14120: 匿名さん]

>>14116 通りがかりさん
夜も駅前の飲食店街は明るく人通りも多いのに4分離れたシティタワー近辺は住宅街で閑静。
住環境としてはかなり良いと思います。
まだ一般購入者は入居していないので暗いですが来年4月から順次入ってくれば夜間も綺麗なマンションになるでしょうね。

[14121: 検討板ユーザーさん]

分譲組は１期でも２０２０年春からの入居ですね。先に地権者住戸の入居が始まっているようです。来年春以降に徐々に部屋の灯りが増えると思われます。値上げ見込との投稿から察するに売れていそうです。

[14122: 匿名]

>>14110 周辺住民さん
なるほどです。確かにそうですね！

[14123: 匿名さん]

吹き付けだと経年劣化が心配ですね。そのうちファミーユ下神明みたいになりそう。

[14124: 匿名さん]

>>14121
今期はもう十分なので、来期(21/3期)に先送り計上する考え。

[14125: 匿名さん]

>>14123 匿名さん
わかったから
もういい加減にネガるのはやめなさい。

[14126: 匿名さん]

>>14124 匿名さん
分かりにくいので再確認すると
来年4月からの1年間で残戸を売りに出すということです。

[14127: 匿名さん]

シティタワー有明も同じような方法を取るようだ。
逆に言えば新規の仕込み物件が少ないためとも言えそうだ。

[14128: マンション比較中さん]

4月に子供の入学を控えてる家庭とかはどうするんだろう？月初めの入居とか対応してもらえないのかな？
企業である以上売上も大事だけどさ、なんか違うような気がするなぁ。

[14129: 匿名さん]

ステークホルダーとしての株主は重要だからそっちを向きがちになるよね。

[14130: マンション検討中さん]

ポジティブ症候群達が必死にポジティブな要素を並べて資産価値を守ろうとしているが新航路で現実を痛感することになるな。バイアスかかったポジティブ症候群のコメントなんかなんの参考にもならないから、不動前に精通してる人間の意見をたくさん聞いたほうがいいよ。

[14131: マンション検討中さん]

>>14128 マンション比較中さん
嫌なら買わなければいいだけ。三井や三菱は普通に年度末入居の物件も多いし。

[14132: マンション検討中さん]

スミフのマンションは好きだけど、引き渡し時期をやたら遅らせるのは実際に迷惑してる。特に4月以降の引き渡しは本当にやめて欲しい。

子供が小さい人は新学期早々に転校するか、しばらく車で送り迎えせざるを得なくなるし、かなり大変。売り上げ確保か株主向けのアピールかなんか知らんけど、少なくとも引き渡し時期はお客さまファーストでないことは確実。

これについて、「同じビジネスマンとして気持ちはわかります」的なスミフを擁護する人がいるけど、気持ちはさっぱりわからんし、わかりたくもない。

[14133: 匿名さん]

スミフのこれからの物件を見ると、札の辻の坂上低層のように、高級賃貸で出てきそうなのが多そうだね。

[14134: 匿名さん]

あそこは日本で最初の高級アパートメントが建った由緒ある場所だ。

[14135: マンション検討中さん]

>>14132 マンション検討中さん
技術、資本的に新築タワマンは数社しか供給できない
寡占で競争原理が働かないのだから
すべての条件において客が不利になる
タワマン買うならそれを受け入れるしかない

[14136: 匿名さん]

タワーも含め最近のマンションは長谷工施工が多くなりましたね。

[14137: 匿名さん]

>>14132 マンション検討中さん
会計制度の問題だから住友に文句を言うのは筋違いなんだけどね。住友は制度に合わせた合理行動を取ってるだけ。

[14138: 匿名さん]

>>14137 匿名さん
ほら、こういう何にも分かってないスミフ信者が湧くんだよね。

引き渡し日を遅らせてるのは会計上の問題ではなく、スミフが「x年連続供給件数No. 1」と宣伝したいだけです。

ちなみに投資家目線でも引き渡し日を遅らせてるのは、キャッシュフローが悪化してデメリットありですよん。

[14139: 匿名さん]

私はスミフの物件は一期でしか買わない。
最近の引き渡し先延ばしはキツイね。
売れるであろう物件を後ろ倒しにしているのでしょうか。

[14140: 匿名さん]

>>14138 匿名さん
投資家なんていう人種は入ってこないでほしい。
貴方達のようなマンションを金儲けのネタにする人の為にあるスレではありませんよ。

[14141: 匿名さん]

>>14137 匿名さん
住友に文句を言うのは消費者の立場からすればごく自然かと。営利企業としては合理的なのかもしれないが、消費者にとっては不合理極まりないもん。
元々の4月入居も就学児や他の区からの転入者のことを何も考えていないし、ましてや企業予算進捗の都合などは消費者にとっては全く無関係。供給数No1の肩書きも消費者にメリットは何もない。こんなの自慢してるとこ住友とオープンハウスくらいだよ。

この辺りの消費者を蔑ろにしてるところが住友への好き嫌いがハッキリ分かれるところだろうね。さすが関西企業て感じ。

[14142: 匿名さん]

だから様々なステークホルダーに対するバランスをとっている訳だ。
中でも株主・投資家が重要なのは自由主義経済国家であれば当然の事。

[14143: 検討板ユーザーさん]

それでも買う人がいて利益出せるから殿様商売が成り立つ。
景気がもっと良くなって新築マンション業界で競争激しくならない限りはこのままだろうね

[14144: 匿名さん]

それだけ不動産も資本集約産業に成長したってこと。

[14145: マンション検討中さん]

官房長官、外人誘致に、世界レベルのホテル50箇所新設と。広町には、これで間違いなく、外資系超高級ホテルが来る可能性がますます高くなってきた。なにせ国際的戦略特区最寄りだから、大井町の潜在的な役割は、半端ないね。高ゲー開業3月14日ぐらいより、じわり、この街の便利さが浸透していくのでは。

[14146: マンション検討中さん]

>>14145 マンション検討中さん
大井を愛しているわけでもなく、住んでいるわけでもない、単に資産価値が上がることにしか興味がない、そのうち転居していくタワマン住民が、街の将来を語るという滑稽さが、「タワマン」が日本全国でバカにされている一番の要因だろうね。

[14147: 通りがかりさん]

>>14146 マンション検討中さん
我が家もですが、この物件は近隣の購入者がとても多いと営業マンが言ってましたよ？

[14148: 匿名さん]

>>14145 マンション検討中さん

大井町が50に入るわけないだろ。
現実を見たほうがいい。
低空を飛行機が飛ぶんだから却下でしょ。
住むには便利な街だよ。

[14149: マンション検討中さん]

公開空地のベンチで飯食ったりタバコ吸う人多いだろうね。
今日も工事のおじさんがベンチに足乗っけながらコンビニ弁当とカップ麺食ってたよ。
禁止の看板くらいじゃとてもとても・・・

[14150: 匿名さん]

>>14146 マンション検討中さん
本当はタワマンをバカにしてるのではなく、買えないからバカにしたフリをするしかないだけ。
私なんかタワマンのネガを見たら何と無く今のマンションで良かったんだと自分に言い聞かせているけど、今資産を持っているのかと聞かれたらチョット寂しいかな。
次こそタワマンと考えています。

[14151: 検討板ユーザーさん]

広町の再開発は駅力を底上げする高いポテンシャルを秘めていますね。

それなりの稼働率が見込めそうなので、ホテル含まれても驚きはないかと。少なくとも、アワーズイン阪急に宿泊の外国人はよく見かけます。

[14152: 匿名さん]

JR東にとっては貴重な駅直結の纏まった土地だから、色々と再開発プランを練っている所だろう。

[14153: 検討板ユーザーさん]

公開空地でタバコ吸ったり弁当食べたりする人はほぼ皆無かと。

道路工事の弁当は例外でしょうね。敷地の目の前で公共工事に携わってる方が立ち食いは酷で非人道的です。近くの公園も改装中なので仕方ない。

ＪＲ駅西側となる大井１丁目は全体的に非常にマナー良いエリアの印象を受けます。

個人体験としては、いつどの時間帯に訪れても、歩きタバコ０・ゴミの匂いなど０・閉鎖感０・ホームレス０・キャバクラなど呼びこみ０ですね。なんというか明るく健全なオーラのある丁目です。

空気もかなり綺麗で、区役所通り沿いの雑多や、いわゆる飲み屋街のある東大井側しか訪れたことなかった身としては、意外でした。

[14154: 検討板ユーザーさん]

物件隣のスミフビルを見てきましたが、やはり綺麗なオフィスビルでした。ついでに調べたら、お見合い側の一部はエレベーターホールの壁かもしれませんね。

[14155: 検討板ユーザーさん]

吹き付けのコンクリ耐久性への影響について、過去の写真など見直してみたところ、柱の被り厚はそこそこありそうです。評価性能の劣化等級が知りたい。

[14156: 検討板ユーザーさん]

梁は剥き出しではない可能性ありますね。

[14157: 検討板ユーザーさん]

少し遠いですが、施工中の写真からも、素人目には、もしかしたら外面の裏側に梁の主体があるように見えます。

[14158: 検討板ユーザーさん]

こちらも建築時の写真ですが、リビングのダイレクトウィンドウ周りも、アウトフレームの庇効果で、割と保護されていそうです。

[14159: バンカー]

>>14127 匿名さん

シティタワー有明って10年くらいまえに
販売された物件じゃね？

[14160: 匿名さん]

むしろガラスは劣化しにくいから外壁に向くんだけどね。最近のオフィスビルがガラス張りなのは見た目もあるけどコンクリより劣化に強いと言うのもある。

[14161: 匿名さん]

なるほどガラス＞コンクリートってことなのか。

[14162: 匿名さん]

シティタワー大井町が吹き付け外壁になったおかげで、大井町駅近のタイル張りタワマンは、ブリリア大井町ラヴィアンタワーとシティテラス大井仙台坂の2棟だけになった。長い目で見ればタイル張り2棟の方が資産価値高いと思います。

[14163: 通りがかりさん]

ランニングコストが高くなるタイル張りは避けるのが無難。
簡単なこともアンチはわからないのかね。

[14164: マンション検討中さん]

2027年には、リニアや、プリンス周辺再開発、高ゲー街開き、ほぼ完成してくる。都心に近い最後の未開の広町には、ハイアットリージェンシーや、パークハイアット、リッツ・カールトン、ヒルトン、あたりくるかもしれない。周辺環境が激変し、大井町もつれ変せざるを得ない。今は、誰かもが、バカじゃねーかと思うかもしれないが。確率は、0じゃないと思う。

[14165: マンション検討中さん]

スミフのマンションは、竣工年数によってかなりデザインが違う。

①シティタワー大崎　（2004年）
②大崎ウエステシティタワーズ　（2009年）
③シティタワー大井町　（2019年）

①は正直垢抜けないデザイン。

②はガラスウォールで見た目はオフィスビル。WCTｓ（品川）、CT麻布十番、CTs豊洲、セントラルパークタワー・ラ・トゥール新宿などで採用。

③は、ドゥトール（勝どき）、CTs東京ベイ、グランドレーニア（池袋）、CT武蔵小杉などで採用。

おそらく、スミフは、外観デザインは②が理想と考えているみたい。

だけど、②は生活するには色々とデメリットがあり、梁が部屋に食い込みまくって家具の配置が難しかったり、ひさしがないことにより西日がきつかったりと、オフィスビル的な設計をそのままマンションに持ち込んだことのデメリットも多かった。

なので、生活環境を改善するため、③のデザインに移行し、今はこれがメインデザインとなっている。

デザイン的に②の方がインパクトありというのは確か。ただ、生活環境を含めて考えると③がいいという考えでしょう。

[14166: 匿名さん]

>>14164
オリパラ後、品川西口のホテル街が順次建て替えに入る。
合計8千室ものシティホテルは都内でも最大規模なので、その動向を見ながら差別化を図って行くことになるだろうね。

[14167: マンション掲示板さん]

>>14165 マンション検討中さん

えっと、思ってちょっと較べて見てみたら、ドゥトール（勝どき）、CTs東京ベイ、グランドレーニア（池袋）、CT武蔵小杉と、シティタワー大井町は全然違いました。

シティタワー大井町はむしろシティタワー大崎の延長線上で横に太くなっている感じ。

ツインタワーにして、ほっそりしてればまだ良かったのに、ちょっと集合マンション感が出てるのが立地は良いのに唯一の残念ポイント。背伸びしなくても、十分良いマンションだと思いますよ！

[14168: 匿名さん]

>>14167 マンション掲示板さん
建物の太さではなく、梁が外に出て、窓が窪んでいるデザインのことを言ってます。

[14169: 匿名さん]

ここは本当に良いマンションですね
一期で買いたかった

[14170: 匿名さん]

ここのマンション買ったのですが、大井町1丁目は地震大丈夫でしょうか？首都直下地震が心配になりました…。

[14171: 検討板ユーザーさん]

>>14170 匿名さん
品川区ハザードマップをご覧ください。
総合危険度1から5の間で大井1丁目はランク1で色がついておりません。
建物倒壊危険度は2ですが、最近の建物なので酷い状況にはならないかと。

[14172: 匿名さん]

>>14170
ハザードマップくらいは事前に見ておこうね。

[14173: 匿名さん]

サンキューな！

[14174: 匿名さん]

>>14166
品川西口のホテル街は京急のグースからまず建て替えスタートって感じかな。

[14175: 匿名さん]

体験型施設とホテルの組合せがいいかもね。

[14176: 匿名さん]

>>14169 匿名さん
広町再開発で駅直結タワー出るかもしれないから待ちでいいよ。

[14177: 匿名さん]

ただ、できても賃貸だけどね。

[14178: 匿名さん]

JRにとっては貴重な駅直結の場所だけに所有し続けたいでしょうね。

[14179: 匿名さん]

>>14176 匿名さん
駅直結マンションは公式情報で否定されてます

[14180: 匿名さん]

何れにしても楽しみな再開発になりそうですね。

[14181: 検討板ユーザーさん]

駅直結は出ない可能性のほうが高いかと。

・品川区の計画では、大井町駅のすぐ周辺は商業利用、少し外周を住宅＋業務（ブリリア・シティタワー・クレヴィアのある一本橋通り沿いなど）での再開発としている

・広町２丁目を所有するＪＲにも商業以外の用途とするメリットは小さいと思われる

・超高層を建てるには、地下にりんかい線の駅がある中で、杭打ちが可能かの課題があり、可能だとしてもおそらくコストがかかる

[14182: 匿名さん]

高輪ゲートウェイ開発でも分譲マンションはないようだから、JR東としては土地を切り売りする意図は無いって事だね。

[14183: 匿名さん]

JRと区が土地を持っていて分譲マンションになる例は、板橋駅で先行事例がある。
https://manmani.net/?p=16775
事業者に選定されたのはプラウド、低層商業施設で、高層は駅直結タワマン。PC渋谷と同じで定借70年という話もあるらしい。

[14184: 匿名さん]

>>14181 検討板ユーザーさん
あの辺は地盤は良いので杭打ちしやすいですよ。りんかい線の駅構造物は大井町線駅舎より南にしかないので、広町には影響しません。

[14185: 匿名さん]

>>14183
場所によるだろうね。

高輪ゲートウェイの場合、JR東としても出来るだけ自社で保有したいだろうし、社長もIRの場でそう表明している。
他方板橋の場合は、デベへの売却によるワンタイムゲイン狙いもありうる。。

大井町の場合は、さあどっちだろう？

[14186: 匿名さん]

>>14183 匿名さん
公式情報で否定されてるので、いまのところはあなたの妄想ですね。

[14187: マンション検討中さん]

少し見落としていたが、羽田空港エアポートガーデンが来年開業。かなりの超巨大スケールらしい。羽田線もできるし、大井町は、かなりの変貌とげるな。

[14188: 匿名さん]

羽田アクセス線は東山手ルートだけ先行していて、西山手は具体的な動きはないな、残念ながら。

[14189: 検討板ユーザーさん]

確かに地質調査を見る限りでは、深さ２５ｍくらいの杭を打てば、東急・大井町駅のすぐ北辺りに、超高層は建てられそうですね。ただし、仮に許可が下りたとしても、これまでのスカイライン計画に沿って、高度１００ｍが上限かと。

広町２丁目と板橋駅西の再開発の違いは、事業区域の広さですかね。広町の５６５６４㎡に対し、板橋は４３４０㎡なので、１３倍の差があり、実現可能な開発コンセプトにも差がありそう。

大井町は、リニア品川の隣駅かつ、高輪ＧＷの２駅先の、インバウンド恩恵を受けやすい立地であることから、ホテル＋商業が有力に思えます。

板橋駅板橋口地区第1種市街地再開発事業
https://www.decn.co.jp/?p=101603

[14190: 匿名さん]

つまるところ、その土地の収益性による。
キャピタルゲイン＞インカムゲイン総和の現在価値、
であれば板橋事例のように売却するのもリーズナブルだ。

[14191: 匿名さん]

JR東は西山手ルートを進めるためにりんかい線を買収したい。しかしりんかい線は3セクでは珍しい黒字路線なので買収には相当のキャッシュが必要になる。JRが広町の一部をデベに売却して捻出するというのは十分考えられるシナリオ。

[14192: 匿名さん]

と言うか、都が売りたくなくなった。

[14193: 匿名さん]

＞JRが広町の一部をデベに売却して捻出するというのは十分考えられるシナリオ。

JRが広町の土地を売ることは１００％ありえないです。理由は以下です。

①広町は区とJRの土地が混在
②JRの所有地は容積率・建ぺい率が第1種低層レベルでしか認められておらず、高層ビルが立てられない。
③JRと区と協定を締結済み。

なので、JRは区役所移転にのって土地区画整理事業に応じて容積率・建ぺい率の緩和を認めらてもらうことは既定路線。

[14194: 匿名さん]

>>14189 検討板ユーザーさん

いつもステマ感満載の表を作ってる契約者はすごい。
デベならダメだけど。

[14195: 検討板ユーザーさん]

おそらく板橋の再開発も、ＪＲ所有地には商業を建設（テナント収益事業）、区有地にはタワマン建設（７０年定期借地）との発表なので、デベには売却していない模様ですね。

大井町においても、用地売却での目先のキャッシュフローよりも、今後も５０～１００年単位で発展を続けるであろう品川エリアの駅前立地から得られる商業・テナント収益を、ＪＲは選択する可能性が高いかと予想します。

一般的な商業面でのポテンシャル参考例としては、アトレ大井町（ＪＲ大井町駅との一体型施設７階建て）の年間売上高は、１２０億円（２０１８年度）、店舗面積は９４３９m2（２８５５坪）、年間坪売上４２０万ですね。アトレはテナント選別やブランディングが巧みな印象を受けます。

アトレ・会社概要（各ショッピングセンター売上高など）：
https://company.atre.co.jp/company/corporate/outline.html

[14196: 匿名さん]

>>14193
よく分かりました。

[14197: 匿名さん]

>>14195 検討板ユーザーさん
定借70年タワマンが一番儲かると思うけどね。

[14198: 匿名さん]

品川駅や高輪ゲートウェイ駅再開発との差別化を考えると現在と同様にライブ体験型の施設が合う気がするね。

[14199: 匿名さん]

儲け重視ならオフィスかホテルかタワーマンション、あるいは全部乗せか。

[14200: 匿名さん]

>>14198
品川駅再開発にはスポーツや劇場施設関係はないようなので、それはありかも。

[14201: 匿名さん]

>>14200 匿名さん
高輪GW駅の2街区に文化施設はある。たぶん大井町きゅりあんみたいなの。

[14202: 匿名さん]

TGWの1街区には1戸あたり平均面積150平方メートルの外国人向け高級賃貸マンションができるからちょっと趣向が違ってそうだな。

[14203: 匿名さん]

ポジネタがないからオカルトにすがるしかないのも理解できるが、20年後の妄想を披露しても資産価値は上がらんし、売れ行きもサッパリだよ。

[14204: 匿名さん]

再開発ってそんなもの。もっと実社会を理解しようね。

[14205: 匿名さん]

新区役所にはアリーナを作るらしいよ。ちなみに、これは20年後の妄想ではなく7年後の現実ね。
https://www.kensetsunews.com/archives/396500

[14206: 検討板ユーザーさん]

ＪＲ東日本も２０２１年度以降の着工を目指すと公表しているので、２０年後の妄想ではないですね。

せっかくなので、検討案を元に妄想したイメージを図にしてみました。

[14207: 匿名さん]

>>14205
「他機関との調整＝国（法務局、税務署）、都（都税事務所、第二建設事務所）」

高輪にある品川税務署が大井町に移転してきそうですね。あっちは高輪3丁目再開発の対象区域内なので、京急や西武のホテルと合わせて一新されるようです。

[14208: 匿名さん]

品川区北部を所管する税務署が、港区高輪にあるのはちょっとした捻れ状態だったからなあ。

[14209: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[14210: 匿名]

ど、どこの公園ですかっ！？子育てしながら2０年以上暮らしていますが、公園でカラフルな肌をこれみよがしに露出している方々？・・出会ったことないですね。

[14211: 匿名さん]

>>14203 匿名さん
東京ベイの契約者をディスるのはかわいそうなので、やめてください。

[14212: 匿名さん]

西山ビルの方々ですかね。堅気の人に悪さをするわけではないので気にしても仕方ないです。

[14213: 匿名さん]

再開発計画を過度に織り込み済みですね
大井町でこの価格を考えれば
完全に要因の先食いでしょう

[14214: 評判気になるさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[14215: 匿名]

もちろん、西○ビルのことは存じております。ただ、公園で子供たちの前でカラフルな肌を露出されるところなど見たことはありません。ですから、どこの公園かと皮肉を込めてお聞きしたまでです。７年間住まわれて転居された老婆心ある方、ご回答は不要です。

[14216: 検討板ユーザーさん]

>>9258で出てますね。

引用：
書いていないですが第2日曜日だけですよね
その説明もMRで受けましたし、近くを通らないルートもありますよね
それを書かないのはフェアではないですね

[14217: 匿名さん]

>>14215 匿名さん
大井中央公園の喫煙所でそれらしき人よく見かけますね。夏だと肌露出もあったかも。

[14218: 検討板ユーザーさん]

>>14209 評判気になるさん
ここ数年で引越してこの周辺に住んでいる子連れですが、我が家はお会いしたことが1度もないですね。
お会いしたことある方が逆に貴重…
周りでも聞いたことないし地元ご近所さんは良い方ばかりです。
当分はここに住むので便利な生活を思う存分満喫します！

[14219: 匿名希望]

>>14215
夏場の大井中央公園で普通に見れますよ。
近くに子供がいるからといって隠すようなことをするわけないでしょうに。。

[14220: 匿名希望]

しかし、通勤、買い物は、相場に比べて本当に最強だと思います。
7年住みましたが、すいてるりんかい線で渋谷、新宿、お台場に瞬時に出れるのは、ほとんどチートですね。京浜東北も、何故か9時を過ぎると都心方面もガラガラ。東急とか小田急沿線では決して味わえない、楽々通勤でした。

[14221: 匿名さん]

「京浜東北も、何故か9時を過ぎると都心方面もガラガラ」
↑これは実際と違うな。

[14222: 匿名希望]

>>14221 匿名さん
もちろん座れはしませんが、圧迫感ゼロだったのを覚えています。もう4年も前だったから、変わったのかもですね。このマンションのせいもあるのではw
しかしやはり東海道線や山手線が並走しているからか、混雑のピークが引くのが早かったですね。私鉄沿線に引っ越したんですが、9時になっても10時になっても変わらず混んでて辟易してます。
あとは、今思えば羽田直行のリムジンバスがとても有難かった。離れてわかる貴重さです。

[14223: 検討板ユーザーさん]

直近１～２年で、大井中央公園を少なくとも１００回程度は、脇道を通ったり、公園内に寄ったりしています。

公園の周りを複数のマンションが囲っている立地にありがちな、大半が子供とその家族、シニア層や近隣で働いているらしき人が少数、たまにサークルの集まり、街お掃除ボランティア、ポケストップが複数あるのでポケモン勢などで、一般人しか見たことないです。たまたまですかね。

よく見かけるのは、公園からＮＴビル方向に懐メロをかけながら走っているＮＳＸ。ファンキーな雰囲気のおじさんが運転していて、なんだか気になります。

気になる方は、公園の改修工事が終わる来年３月中旬以降に、実際に訪れるのが良いかと。

[14224: 匿名さん]

そもそも大井中央公園で子供を遊ばせている親を滅多に見ないけどね。大人のための公園という感じ。小さい子を持つ親はしながわ中央公園まで行ってると思う。

[14225: 検討板ユーザーさん]

先月にラッシュピークの８時～８時半の東京方面の京浜東北線の混み具合を調べてみました。混みやすい階段付近・ホーム中央辺り。９時台は見ていませんが、８時半頃から余裕が生まれる印象を受けました。朝の神奈川方面はラッシュ時でもかなり余裕ですね。

[14226: 匿名さん]

羽田リムジンバスは便利ですね。リムジンバスがある街は他にもありますが、普通は１時間に１本とか２時間に１本ぐらいしかなくて飛行機の時刻と合わずに事実上使えないことも多いのですが、大井町はほぼ３０分に１本ぐらいあるのが良いですね。

[14227: 匿名希望]

>>14226 匿名さん
ターミナル駅並みに本数が多くて、平場のバス乗り場から乗れて、30分で着くなんていうのは、今思えばありえない便利さでしたね。豊洲とかもそうなのかな。
引っ越してからは定額エリアじゃないため8000円出してタクシー乗るか、品川から激混み京急に乗るか、蒲蒲徒歩乗り換えするしか選択肢が無くなってしまい、大変な思いをしてますw

[14228: 匿名さん]

>>14222
「しかしやはり東海道線や山手線が並走しているからか、混雑のピークが引くのが早かったですね」

おいおい、山手線併走って何のこと？

[14229: 匿名希望]

>>14228
京浜東北線の品川駅以北の話です。
いろんな区間で多重化されてて、京浜東北の通勤楽だったなぁ、と。

[14230: 匿名さん]

>>14229
「京浜東北も、何故か9時を過ぎると都心方面もガラガラ」
なら、この書き方は少なくともミスリーディングだな。

[14231: マンション検討中さん]

通勤は、ほんとに時間帯によっては、めちゃくちゃ楽です。新宿方面、朝7時34分りんかい線乗ってましたが、がらがらです。今は東京方面京浜東北線7時9分乗りますが、運よければ、品川駅、最悪でも新橋から座れます。通勤時間帯で、東京ど真ん中で座れるのは、奇跡みたいなもんです。

[14232: 匿名さん]

話を逸らせるなよ。

[14233: 検討板ユーザーさん]

不具合なのか>>14225画像がアップされていませんでした。先月の金曜日は、８時半を過ぎれば、京浜東北は階段付近の車両でも、ラスト一人が押さずに乗れていました。写真は足元の空間の広さがポイントです。おそらく９時にもなれば結構な余裕あると思われます。

[14234: 匿名さん]

京浜東北線はよく遅延するからイマイチなんだよなあ。もっと通勤が楽なところがあるけど、大井町でも満足できるって人は一定数いるんだろうね。

[14235: 匿名さん]

電車は9時代も余裕はないよ。しかも遅延が当たり前。行きも帰りも遅延の日も普通にある。

[14236: 匿名さん]

遅延時は大行列で2本くらい見送らないと乗れないこともありますよね。まあ、臨海線を使った迂回経路よりは待った方が楽なので仕方がないですが。

[14237: 匿名希望]

>>14233 検討板ユーザーさん
こんなの、東横、田都、小田急の8:30に比べたら、スッカスカですよ。

[14238: 匿名さん]

>>14237 匿名希望さん

ごめん、スッカスカはさすがに言い過ぎ。マシって言わないと。

[14239: 匿名さん]

往生際が悪いな。

[14240: 匿名]

知らないんだろけど通勤アワーは京浜東北線2分間隔とかで来るから遅延とか感じないけどね。あと9時台は普通に乗れるよ。

[14241: 匿名さん]

混雑率が首都圏でも有数の路線を例えて、「スッカスカ」とはねえ。

[14242: 匿名さん]

>>14234 匿名さん
京浜東北もよく遅延するけど、相対的には東急の方がもっと遅延すると思うけども。

[14243: マンション検討中さん]

とにかく、こころもち早く家をでれば、すべて解決。ぎゅうぎゅう詰めで、体力消耗するよりは、まし。もう大井町住んで、6年なるけど、りんかい線も京浜東北線も寝て職場いってるし、遅延あっても会社に遅刻したことないしめちゃ楽です。ただし7時台前半だけどね。

[14244: 通りがかりさん]

社畜ですね、皆さん

[14245: 匿名さん]

京浜東北線だけでなく東海道線、横須賀線も含め、横浜ー品川駅間は乗客数が多いし、年々増えてきている。首都圏の成長基軸が南下しつつあることが理由のようだ。

[14246: 匿名希望]

>>14244 通りがかりさん
資産家がうらやましい。

城南エリア、いろいろな沿線に住みましたが、そもそも本線クラスなら遅延しない線なんてないです。京浜東北は通勤時間帯は緩急運転がなくて本数多く、いま思えば快適でした。

[14247: 匿名さん]

>>14207
高輪の品川税務署には国民生活センターも同居しているけど、これも広町に移転してくるのかもね。

[14248: 匿名さん]

床面積を今の区役所の1.5倍にするみたいだから、行政関係の施設は集約されて便利になると思う。
あとはアリーナに期待だけど。

[14249: 匿名さん]

>>14248 匿名さん
都の出先機関は今も区役所に入ってるからそのまま残るだろうけど税務署は国の機関なので移転だと土地の権利関係が複雑になりそうですね。品川駅西口の国有地は京急に払い下げてその金で大井町の再開発地の一部をJRと区から買うことになるのか。

[14250: 検討板ユーザーさん]

アリーナ案は規模が気になりますね。中野サンプラザ建替案のように５～７千人（当初１万人）くらいですかね。

新・中野サンプラザアリーナ構想：区民が求める施設とは：
http://agora-web.jp/archives/2040255.html

[14251: 匿名さん]

中野サンプラザは元が小規模だったからな。広町ぐらいの土地があるなら日本武道館や代々木体育館級の1万5千人規模のアリーナを作っても良い。

[14252: マンション検討中さん]

大井町からりんかい線で10分の国際展示場駅に超巨大施設有明ガーデンができるね。ほんと大井町はどこにでもすぐ
いけるから便利だ。

[14253: 匿名さん]

ラゾーナ川崎の方が規模も大きくアクセスも便利で安いから、有明ガーデンには多分行かないと思う。

[14254: 匿名さん]

ラゾーナは20年定借だから近い将来閉まるか縮小される可能性がある
あの土地は本来はオフィスビルにした方が儲かるから

[14255: 匿名さん]

ラゾーナ川崎は年間売上が900億に達する日本最大のショッピングモールだからねえ。

[14256: 匿名さん]

4年半後には2駅先の高輪ゲートウェイに、12万平方メートルの巨大なショッピングモールができる予定ですので、どこに行くか迷ってしまいそうですね。

[14257: 匿名さん]

ラゾーナも高輪GW同様に高層階はオフィスビル、低層階は商業施設という形に建て替えになると思われる

[14258: 匿名さん]

>>14256
JR東も駅前のまとまった再開発用地はなくなりつつありますので、広町は虎の子資産でしょうね。

[14259: 匿名さん]

同じJR東のTGWとの差別化を図る意味でもアリーナは名案かも。

[14260: 匿名さん]

先着順の25戸を含めあと何戸残っているのでしょうか。

[14261: マンション検討中さん]

>>14260 匿名さん
合計で130戸ぐらい。

地権者除くと純粋な販売分は3/4ぐらい。
地権者含めると4/5ぐらいが契約済みになっている。

80%、すみふがやりそうな数字だ。

[14262: 匿名さん]

有明がブリリアの値下げで苦戦中らしいが、ここは一安心と言えるのかな。

[14263: 匿名]

ブリリア、有明先日行きましたがとにかくいつ行っても常に強風な気がします。湾岸はその辺は仕方ないのかな。

[14264: 匿名さん]

いつの間にか2021年4月まで入居延びてる…
今買っても入居するときには築2年弱の中古物件ってことですよね。
完成していて、既に入居している人もいるのに納得できない売り方。

[14265: 通りがかりさん]

>>14264 匿名さん
納得できないなら買わなきゃいいのでは？

[14266: マンコミュファンさん]

>>14265 通りがかりさん
熱心なスミフ信者らしい発言ですね

[14267: 匿名さん]

>>14264 匿名さん
湾岸にはそういうスミフ物件がゴロゴロしてる

[14268: 匿名さん]

こんな酷い売り方でもそこの住民だと肯定するんだね

[14269: 匿名さん]

うん、買わなくていいと思う。ここまできたら新航路の影響を見極めるのが当然。

[14270: 住民板ユーザーさん1]

新航路は騒音に関しては大した問題にならないかも。近所に住んでるけど現在飛んでいる飛行機の音はまったく気にならないし近隣住民からも同様の声。
もちろん今後飛ぶ飛行機の大きさや高度によって変わると思うがココはT3サッシだし一安心な気がする。問題は落下物。

[14271: 匿名さん]

>>14270 住民板ユーザーさん1さん
今の飛行機騒音は高度が全然高いから300mは未知数でしょう。

[14272: 匿名さん]

新航路ネガさん必死だねえ。

[14273: 住民板ユーザーさん1]

ポジの意見通りになるか、ネガの意見通りになるか。新航路が開始すれば分かることだが、今のところポジの意見の方が現実味あるように思える。

[14274: 検討板ユーザーさん]

先日、大井町駅側から区役所付近にかけて、ゴーアラが連続で何機か通過したのを、品川区役所の屋上で見かけました。

フライトレーダー上では、高度およそ１０００～１１００ｍの大型機で、屋上を吹く弱い風、近くを通る自動車、大井町線の列車通過などにかき消されたのか、無音でした。

また、小型機での飛行検査は１２月１９日で終了し、検査結果の精査後、１月下旬から実用機でのテスト飛行が始まるようです。やっと全ての判断材料が揃いますね。

飛行検査の詳しい日程・内容等：
https://www.cab.mlit.go.jp/tcab/noise_countermeasure/1.html#hikou

[14275: 検討板ユーザーさん]

東側に残っていた電柱から電線が撤去されていました。

[14276: 匿名さん]

↑
色々とウォッチされていますね。

[14277: 匿名さん]

1100mの高さは新着陸ルートだと板橋とかあの辺の高度。1100mあればそんなに気にならないのでは。そこから高度を下げて大井町の300mになったときにどれだけ煩いか。正直、誰にも分からない。普天間基地よりは静かだとは思うけど、こっちはその分便数が多い。

[14278: 匿名さん]

どんな感じか体感したい人は高度300mの新大阪に行けばいい。
かなりうるさい。
ここは室内なら問題なさそうだけどね。

[14279: 検討板ユーザーさん]

大井町駅の上空を通過するルートＡは、年４割の南風時のみなので毎日でもなく、その中の午後３時間に限定とはいえ、将来は時間が拡大する可能性ありますし、やはり実際に飛行機音は体感したほうが、安心かと思います。

都内だと、城南島海浜公園が、ＪＲ大森駅からバスで２５分なので、お勧めです。

南風時しか着陸機が通過しないので、事前に３時間予報での確認が必要。冬は南風が少ないのでタイミングが合えばですね。海沿いの公園なので気分転換にもなりますよ。

城南島海浜公園の３時間天気：
https://tenki.jp/lite/leisure/3/16/97/21289/3hours.html

大森→城南島４丁目（森３２）バス：
https://www.navitime.co.jp/diagram/bus/00113350/00027285/1/

[14280: 検討板ユーザーさん]

屋外の飛行機音は、小型テスト機を聞いた限りでは、意外にも駅前よりも、物件から駅前に向かう途中のほうが、商業施設の遮りや環境音が少ない分、音は小さいものの長く聞こえる印象を受けました。

駅周辺の建物内は、航路からの距離以上に、窓など建物の開口が航路側を向いているか、遮音性が高いかの２点が、音の有無に大きく影響していました。

西向きの住戸もしくは、遮音性の高い物件が有利かと。

１月下旬からの実用機でのテスト飛行も早朝なら、駅前デニーズもしくは、サンマルクカフェなら、ＢＧＭや会話が混じってしまうものの、窓が航路側を向いているので、室内確認にはお勧めです。

[14281: 匿名さん]

>>14278 匿名さん
新大阪うるさいですよね。しかも伊丹は国内線のみで小型機が多いですが、羽田は大型機が多いですので、新大阪よりも大井町の方が厳しいと思います。

[14282: 匿名さん]

新大阪

https://youtu.be/EhXKYFDJKk4

[14283: 検討板ユーザーさん]

飛行機の通過回数は、おそらく大井町駅は新大阪駅の１０倍少ないようです。

飛行ルートの通過回数：
大井町駅：年６千回（南風時）（大型機２５％）
新大阪駅：年６万回（北風時）

新大阪駅の飛行機動画の印象：
・真下でも駅アナウンスのほうが音が大きい
・通過音が短い（＝接近前と通過後は音がしないことから建物の遮り効果が分かる）

https://youtu.be/EhXKYFDJKk4

[14284: マンション検討中さん]

ついに、ネタがもうないのか、飛行機ネタ全開になってきたね、もう聞きあきたし、人によって感じかたも違うし。議論はもういいかなと思うけど。もっと他の楽しいネタがいいな。

[14285: 匿名さん]

>>14283 検討板ユーザーさん

やかましい駅ホームでも飛行機の音が聞こえるんだから住宅街なら気になるでしょ。

[14286: 契約済みさん]

>>14285 匿名さん

しつこいな。駅では聞こえない。ネガ必死過ぎ。

[14287: 検討板ユーザーさん]

物件のある大井町駅の西側は商業区域なので、新航路の運用開始後も、街の反応はおそらく小さいと予想されます。

住宅街は、シティタワー大井町の裏、大井２丁目からですが、航路からは最短でも５００ｍ程度は離れるので、そちらも限定的な反応で終わる気がします。

[14288: 検討板ユーザーさん]

確かに飛行機ネタは飽きましたね。１月下旬には、実用機テスト飛行の開始で憶測は終了。

来年は主に、よりインパクトの大きい、高輪ゲートウエイ暫定開業や広町再開発の具体案に、話題はシフトするでしょうね。

今後のトピック（予定や見込み）

○プラス材料となる可能性
●マイナス材料となる可能性

新築～築1年
・空き店舗のテナント何が入るか
・東の電柱撤去と道路整備○
・内廊下の手摺り交換（デザイン向上）○
・20年1月下旬：新航路の実用機テスト飛行
・20年3月中旬：大井中央公園の改装終了○
・20年3月14日：高輪ＧＷ暫定開業○
・20年3月29日：新航路の開始●
・20年春：フォレストパーク桜の開花？○
・20年春：早期購入の入居開始
・20年夏：東京オリンピック

築2年
・21年：後期購入の入居開始
・21年：シティタワー大井町の販売計上？
・21年：四季劇場とキャッツ閉館（広町再開発）
・21年：スポル営業終了（広町再開発）
・21年：ＪＲによる広町再開発の着工開始？○

築3年
・22年：品川駅での京浜東北線（東京方面）と山手線（新宿方面）の同一ホーム化○

築5年
・24年：高輪ＧＷ本開業○
・24年：品川新区役所の建設着手○

築6年
・25年：大阪万博

築8年
・27年：リニア開業（品川～名古屋）○
・27年：品川新区役所の併用開始○
・27年：品川旧区役所の解体開始○

築10～13年
・29年～32年：品川旧区役所の跡地に賑わい施設の建設○

築18年
・37年：リニア延長（名古屋～大阪）○

時期未定
・羽田アクセス線（りんかい線との接続）○
・ＪＲによるりんかい線買収の可能性○
・品川駅に地下鉄の可能性○

[14289: 検討板ユーザーさん]

平日９時台の京浜東北線の混み具合を確認しました。８時～８時半のラッシュに比べると余裕ですね。階段付近の５号車よりも、１号車のほうが空いていました。

[14290: マンコミュファンさん]

>>14288 検討板ユーザーさん
西山手ルートは、東京貨物ターミナルから羽田空港までの5キロは東山手ルートと共通。

この5キロが地下トンネルで難工事っぽい。

りんかい線と東京貨物ターミナルは1キロ未満だから、東山手ルートの環境アセスが終わってから西山手の環境アセスを始めても追いつきそうな感じ。

[14291: マンション検討中さん]

パークフロントがほぼ完成ですね。
植樹も終わり、なかなかいい感じのでき具合です。後は、横の公園もいい雰囲気を期待したいね。ブリリア横の21階マンションも来月には、全容見えることを願っている。じわじわとクールな街になってきそうだ

[14292: 検討板ユーザーさん]

>>14290 マンコミュファンさん

そうなると、もし東山手ルートの地下トンネルが順調に進めば、付随して西山手ルートも2029年頃に開通の可能性ありそうですね。情報ありがとうございます。

[14293: 検討板ユーザーさん]

電柱の撤去らしき作業が行われていました。ほぼ完成ということは街灯と入れ替わったりしたのかな。

[14294: 検討板ユーザーさん]

大井中央公園は楽しみですね。駅前や品川中央公園のように花の彩りに期待したいです。

[14295: 周辺住民さん]

大井中央公園の改修工事には、1億2870万円かけるらしい。ほとんど全面改修でしょ。

https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...

[14296: 匿名さん]

>>14289 検討板ユーザーさん
ちなみに蒲田始発を狙うともっと空いてます。

[14297: 匿名さん]

>>14292 検討板ユーザーさん
西山手ルートの工事と広町再開発が同時並行で進むのでしょうね。

[14298: 匿名さん]

>>14292
話はそう簡単ではない。

[14299: 匿名さん]

JR東が都やりんかい線側の動きの鈍さに業を煮やして、東山手ルートの単独先行に踏み切ったのが5月。あれから早いもので半年以上経ったが、西山手と臨海部の2ルートについては動きが見えてこないね。

[14300: 匿名]

>>14298 匿名さん
かなり先の話になりそうですよね。
仮に2035年頃だとすると15年後位ですからね。大井町周辺住民は羽田へはバスで十分なので必要性は高くないですが新線通るとなると街も変わってきそうです。楽しみですね。

[14301: マンション検討中さん]

1週間ほど前に、テレビ（マツコの夜の街を徘徊する）で、シティ競馬ののメガイルミを異例の2週続けて、放送。知名度が全くないやら、大井町駅からのアクセスが、悪すぎと担当に悪態。電灯800万球使った日本ベスト3ぐらいなイルミだから世間に浸透しだすと、高ゲー、品川アクア水族館、お台場とからめて、ファミリー、アベックがわんさかくるね。後、飲み屋街も外人に紹介すれば、すごいことになる。外人大好きな新宿のおもいで横丁以上の衝撃に感じると思う。

[14302: 匿名さん]

>>14298
西山手ルートがりんかい線から分岐するのは八潮橋交差点付近か。
地下部分で既存線から新線遠分岐させるのはかなりの難工事になるから具体化には慎重な検討が必要だろうね。

[14303: 通りがかりさん]

アベック…
明治の方ですか？

[14304: 匿名]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[14305: 通りがかりさん]

このマンションすでに陳腐化してきたな。

[14306: 検討板ユーザーさん]

話題が出尽くし、新航路テスト飛行、高輪ゲートウエイ開業、広町再開発の詳細発表までは、概ね静観ですね。

[14307: 匿名さん]

>>14302 匿名さん
銀座線がこの年末に6日間区間運休するみたいに、りんかい線も年末年始やGW使って区間運休して既存線との接続部分を一気に工事するのだろう。

[14308: 匿名さん]

シールドマシンをどこから入れるのでしょうね。

[14309: 匿名さん]

まあ銀座線渋谷駅の移設自体が構想数十年の産物だからな。交通インフラはそれほど時間がかかるものと覚悟して気長に待とう。

[14310: 匿名さん]

年末の休みに入ったせいか静かになりましたね、このスレも。

[14311: マンション検討中さん]

来年は、スポル、ライオン、キャッツが消え、いよいよ大商業施設の概要が見えてくる大井町にとって重要な年になる。
品川区最後の巨大な一等地だから、おそらく、全国、あるいは、世界中から、日本初、東京初となるような店舗を呼ぶだろう。おそらく高ゲーと張り合うような素晴らしいものが、できる可能性が大だね。街全体も垢抜けする！

[14312: 匿名さん]

初夢ですね、まさに。

[14313: 評判気になるさん]

>>14310 匿名さん

売れてないんでしょうか

[14314: 評判気になるさん]

>>14313 評判気になるさん

7割は契約済。

残り3割は一期より平均坪単価で30?40万、三期からでも5万?10万値上がりして、かつ引き渡し時期が2021年4月になったから売れ行きは下がってるはず。

[14315: 検討板ユーザーさん]

契約率が下がった2019年の市況の中では順調に売れた物件に思えます。初風呂に入りに駅前のおふろの王様に行きました。デニーズやサンマルクと共に大盛況。大井町は普段使いできる商業が豊富で良いですね。

[14316: 検討板ユーザーさん]

温泉ついでに物件に立ち寄り。電柱がなくなりスッキリしましたね。

[14317: 匿名さん]

おふろの王様大井町店は2年ほど前に男子風呂の盗撮動画がネット販売されてて某掲示板で炎上してました。犯人はまだ逮捕されてないようですのでご注意ください。

[14318: eマンションさん]

>>14317 匿名さん
関係無いことを書くんじゃないよ

[14319: 検討板ユーザーさん]

注意喚起ありがとうございます。過度に気にしていたら、伝統娯楽の温泉旅行も行けなくなりそうなので、タオルで隠すしかないですね。１７８０円のお手頃価格に抗えず、今日も行ってしまいました。露天風呂で活力漲り、駅前の花にも癒やされ、最高です。

[14320: 検討板ユーザーさん]

ついでに日中の物件の様子も見てきました。やはり電柱なくなったことで、開放感が増しましたね。

[14321: マンション掲示板さん]

何気なくドトール勝どきのマンション広告をクリックしてみてみたら、

完成時期 2015年09月17日
入居可能時期　2020年07月下旬予定

中古と思いきやまだ販売中、、、。

ここもこうなるのでしょうか。スミフさんの売り方なのか、さすがにここまで長くされると売れてないように思われるのは嫌ですね。

近隣の新築マンションは竣工前に完売だというのに。

[14322: 匿名さん]

勝どきではなく晴海ですね。

[14323: 匿名さん]

>>14321 マンション掲示板さん

すいません。ちなみに近隣の新築マンションってどちらでしょうか？？

[14324: 匿名さん]

クレヴィアタワー大井町のことでは。

[14325: 匿名さん]

マンションは個性ない住戸の大量供給ですから、景気の良い時は抽選でも景気が悪くなれば多数売れ残ります。常にトレードオフですから時期が悪かったと諦めましょう。

[14326: マンション検討中さん]

>>14321 マンション掲示板さん
都内の住友不動産マンションはみんな同じですよ。

[14327: 匿名さん]

>>14324
あそこは残り1戸になっていますね。

[14328: 匿名さん]

近隣の完売（間近）新築マンション

プレシス大井町パークフロント→完売
ピアース品川中延→3LDK完売
クレヴィアタワー大井町→残１戸
ザ・パークハウス大井ゼームス坂→残２戸

[14329: マンコミュファンさん]

>>14328 匿名さん
大井町から少し離れますが、

グランドメゾン品川シーサイド→竣工前完売
プライムパークスタワー→残数戸
プライムパークスレジデンス→竣工前完売
シティハウス品川サウス→ここと同じようなペース
品川イーストシティタワー→ここと同じようなペース


やはりスミフだけ異色ですよね(笑)

[14330: 匿名さん]

そう言う意味ではスミフ基準としては順調な方じゃないか。

[14331: 匿名さん]

こうして見ると品川区の大井町からシーサイドにかけての一帯も大型マンション供給のピークはすでに過ぎた感じだね。

[14332: マンコミュファンさん]

>>14331 匿名さん
供給のピークは過ぎても需要はまだ続いている。
欲しいのに売ってくれない。早く放出して欲しいがデベロッパーの方針があるのだろう。

[14333: マンション検討中さん]

>>14332 マンコミュファンさん
もしそうなら価格は上昇を続けるのですが。需要といっても下がったら買いたい需要しかもうありません。

[14334: 匿名さん]

>>14332
分譲マンションのデベロッパーがどこも新規土地の仕込みに大苦戦している事が背景にある。特にビジネスホテルとの仕込み競争に勝てないケースが多い。

[14335: 匿名さん]

在庫なんて、早くさばくに越したことはない。
これが先人たちの教え。
常識だよ。

[14336: 匿名さん]

新規仕込みが殆ど期待できない以上今の物件の販売ペースを調整するしかないだろうね。

[14337: 匿名さん]

大井陸橋そばの住友マンションは販売中止になり、中華資本の不動産ファンドにバルク売りされた模様。完成在庫を減らしつつ値崩れを防ぐ作戦だね。

[14338: 匿名]

大黒屋跡地はマンションみたいですね。
ちょっと踏み切りに近すぎかなと。
利便性は高いですけどね。賃貸用かもですかね。

[14339: マンション掲示板さん]

これからは大手不動産は意地でも値段下げたくないだろうから、ますます供給量が絞られそうですね。

中～大規模マンションは新規で建てるより、土地が確保できれば建てるが販売ペースを調整していく形かなと。

大井町や都心の便利で人気なところはもうまとまった土地は開発しにくいでしょう。大井町の一等地といえるイトーヨーカ堂方面の駅近は当面は新規マンションは出てこないでしょうね。

[14340: 匿名さん]

この地域で可能性があるとしたら、シーサイド・ブリリア隣の大きな駐車場くらいかなぁ。

[14341: マンション検討中さん]

この辺のマンション計画

計画決定
①大崎駅西口（居木神社あたり）
②戸越公園駅前

ほぼ決定
③東五反田（日野学園南）

未定だが可能性あり
④イトーヨーカドー西の駐車場地帯

④は再開発にかなり時間かかってるがあと少し？？

[14342: 匿名さん]

>>14341 マンション検討中さん
この辺ではない。大崎エリアは

[14343: マンション検討中さん]

どれもまだ少し先だけど
②は駅前の一棟だけじゃなさそうだし計画の進捗に期待

[14344: 通りがかりさん]

>>14339 マンション掲示板さん
大井町駅周辺計画にあるB、C、E、F、G地区あたりは将来的には高層マンションになる可能性は高い。ひろまちが具体化したらこの辺も動き出すと思う。今すぐという話ではないが。

[14345: マンション検討中さん]

>>14344 通りがかりさん
イトーヨーカドーの西側は10年近く再開発が進まず駐車場で放置されてる。

駅北東地区は30年前から再開発計画があって一度断念。それから再開したけど、また反対運動
が起きてる。

ここの再開発だって10年以上かかってるし、そんなにポンポンタワマンはたたないよ。

あとシティタワー大井町よりも駅側は商業施設を誘致する方針だから住居の可能性は低いよ。

[14346: マンション掲示板さん]

>>14345 マンション検討中さん
指摘の通りかも
イトーヨーカドー周辺はカンベ土地の所有なのでまずマンションは建たない。
広町もJRの土地なのでいずれにしてもマンションにして売り渡すようなことはせずに商業エリアとして恒久的に収入が確保できる利用を考えている。
JR勤務の知人に確認したので可能性にしか過ぎないが納得した。
シティタワーに続く大規模マンションに期待をしているが駄目かもしれない。

[14347: マンション掲示板さん]

大井町でこの規模や新規マンションは当面ないだろうし、大井町のなかでも一等地であるイトーヨーカ堂方面のこの近隣、駅近5分以内で最近マンション買えたひとは正解でしょう。

オリンピック後を待ってると、もう良い土地でのマンションは限られてくるからリノベーション物件が新たな潮流になる可能性もあるかなと。だって、いくら大型新築マンションでもオリンピック村みたいな立地は嫌ですし。
↓
都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)下車徒歩17分(D棟)・18分(C棟)・19分(B・E棟)・20分(F棟)・21分(A棟)

[14348: 匿名]

>>14347 マンション掲示板さん
どちらの立場の方ですか？？
浅い知識で正解とかのコメントは控えましょう。

[14349: マンション検討中さん]

>>14347 マンション掲示板さん

大井町駅ではタワマン供給が当面ないのは同意。いまの再開発は全て商業施設やオフィスでしょう。

[14350: マンション掲示板さん]

>>14349 マンション検討中さん

大井町にはオフィスの需要がないので、再開発で出来るのは、商業施設ぐらいでしょう。

[14351: マンション掲示板さん]

>>14350 マンション掲示板さん
オフィスは大崎、品川シーサイドにたくさんあります！！

品川シーサイドに本社を置く企業

BIGLOBE本社

富士通コンポーネント本社

ニトムズ本社

ソニーモバイル本社

ソニーネットワークコミュニケーションズ本社

メルセデスベンツ日本本社

日立ソリューションズ本社

マーベラス本社

ゼネラルモーターズジャパン本社

モンデリーズ・ジャパン本社

三菱総研DCS本社

プリマハム本社

NTTデータCCS

福西電機本社

[14352: 匿名さん]

資産価値を守りたいなら大規模公園の一択です。商業にしろレジにしろ資産価値が景気に左右されてしまうより、安定して街の人気を保てる大規模公園が、自宅としての資産価値を守るには最善です。

[14353: マンション掲示板さん]

品川シーサイドには日立のシステム部門本社、三菱総研のソリューション部門本社などがあります。

[14354: マンション掲示板さん]

大崎に本社を置く企業

リンガーハット本社

日本精工本社

三菱電機クレジット本社

アドビシステムズ本社

東芝テック本社

日本製鋼所本社

富士電機本社

三井金属鉱業本社

ローソン本社

インフォニオンテクノロジーズ本社

サンリオ本社

日立システムズ本社

フェリカネットワークス本社

ユナイテッド・シネマ本社

日本アクセス本社

日鉄エンジニアリング本社

明電舎 - 「ThinkPark」は同社の工場跡地。ThinkPark Tower内に本社がある。

クオラス本社

住友建機・住友重機械工業本社

インターネットインフィニティー本社

ソネットエンターテインメント本社

日本ピュアフード・マリンフーズ本社

プーマジャパン本社

モスフードサービス本社

ダッソー・システムズ本社

ニッセイ・ウェルス生命保険本社

ソニー（北品川・大崎に拠点がある）

第一フロンティア生命本社

ネオファースト生命保険本社

[14355: 匿名さん]

大井町の駅近だと、東口の旧東芝病院の敷地が広大、建て替え時には一部敷地がマンション化するかも。佐藤製薬の旧本社の敷地とかもいずれ売却されてマンション化するかも。

[14356: 匿名さん]

>>14354
ソニーはさすがに大崎に本社を置く企業とは言えなくなっているね。

[14357: マンション掲示板さん]

>>14356 匿名さん

品川シーサイドと天王洲アイルの中間に

セガホールディングス 本社

[14358: 匿名さん]

大崎も品川シーサイドも隣接エリアっていうだけで、大井町とはあんまり関係ないよね

[14359: 匿名さん]

>>14357
セガ本社があるのは、スミフの大崎ガーデンシティですね。セガサミーグループ企業が大挙して入居しています。

[14360: スレ主]

>>14359 匿名さん

追加

AOI Pro.(大崎オフィス)
ビューカード 本社
NTTコム オンライン・マーケティング・ソリューション 本社

[14361: 匿名さん]

大崎ガーデンシティの住居棟は分譲かと思っていたら結局賃貸マンションになったんですね。

[14362: 口コミ知りたいさん]

>>14361 匿名さん
あそこは結構前から賃貸の計画だったようです
。北側半分がキツいお見合いなので分譲だとかなりディスカウントしないと売れないという判断でしょう。

[14363: 匿名さん]

確かにあそこのお見合いはキツそうですね。

[14364: マンション掲示板さん]

自由が丘のシティハウスは苦戦してるようですね。こちらもそのうち賃貸に切り替わるところも出てくるのでしょうか。立地が全然違うのでそうはならないと思いますが、スミフの売り方だと心配になります。

[14365: マンション検討中さん]

いよいよ超巨大施設有明ガーデンのオープンが間近に迫っている。世界中の客をターゲットにするからワクワクするね！最寄りの国際展示場駅まで、りんかいで10分。ほんとに、大井町は、どこへ行くにも便利だ。

[14366: 匿名さん]

有明の商業施設か、、

[14367: スレ主]

東品川と大崎は

東芝子会社の城下町であって、
東芝エレベーター本社、東芝ライテック本社
がありましたが、事業所再編により川崎市に移転しました。

[14368: マンション検討中さん]

確かに過去の大井町の物件と比較すると非常に高いものの、北千住のタワーや亀戸のタワーや金町のタワーなど23区の今の相場をみるとそんなに高くないと思えてしまうのが不思議です…。いずれにせよここの契約者の方の年収はどれくらいなのですかね…。サラリーマンでは手が出ない…。

[14369: 匿名さん]

アリュールやプラウドも分譲当時はかなり高いと感じましたけど、ここはさらに高いですからね。。

[14370: マンション検討中さん]

有明ガーデンどんな感じになるのか興味はある。豊洲ららぽーと行くよりは近いかな。でも結局は一番近いダイバーシティとかラゾーナ川崎に行ってしまいそうな気もする。選択肢があるのはいいことか。

[14371: 匿名さん]

今更ですが、このマンションバルコニーが透明ガラスではなくてアルミ柵なんですね。住友はこういうコストカットをやらない会社だと思ってましたが。。酷いですね。

[14372: 検討板ユーザーさん]

柵はガラスとアルミのミックスですね。

こちらがガラス。

物件の大半を占めている代表的な３ＬＤＫの間取り（ＭＤ・ＭＥなど）だと、半窓の洋室の先は、ガラス仕様が多い印象です。

[14373: 検討板ユーザーさん]

こちらがアルミ。

バルコニーに出る先はアルミが多いようです。部屋への通気性が高い印象を受けます。

[14374: 検討板ユーザーさん]

アルミも厚みがあり要塞のように頑丈で安心感ありました。

[14375: マンション検討中さん]

西側高層階ですね。眺めよくて羨ましいです。
ただ、西日は暑そう・・。それ以外は最高ですね。

[14376: 匿名さん]

>>14371 匿名さん

アルミ柵は洗濯物が外から見えずに乾きやすくするためだと思いますよ。アルミ柵側に洗濯物干し用の金具がありますから。
柵の高さを超えない大きさの洗濯物は外に干せて便利です。

[14377: 匿名さん]

アルミ柵は落下物リスクもあるので特に高層の人は注意してください。洗濯物バサミやベランダ用スリッパ、喫煙者の方は空き缶など、ちょっとした拍子にスリットを抜けて落下するケースがよくあります。特にこのマンションは戸数も多いですから。

[14378: 匿名さん]

当初の完成予想図を見る限り全面ガラス手摺なので、どこかでアルミ柵に計画変更したのだろう。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/ooiicyoumeminami_saikaihatsu.pdf

[14379: マンション検討中さん]

このスレには「シティタワー大井町は?だからコストカット」と間違った知識に基づくネガ活動に粘着してる人がいて、毎回追い払われてますけど、今回は手摺りで騒ぎたいみたいですね。

引き扉の二の舞になるからやめた方が良いですよ

[14380: 匿名さん]

アルミ柵は酷くないですか。郊外物件以外で見たことないですよ。

[14381: マンション検討中さん]

やっぱり「ルーバータイプのベランダは高級マンションではあり得ない」という書き込みを始めましたね。何も調べず書いてますね。

高級マンションでもルーバータイプは普通にありますよ。パークコート、ベランダで調べてみてください。

[14382: マンション掲示板さん]

>>14380 匿名さん
今度は柵の難癖か
根性の腐ったヤツだ
自分のマンションは壁問題を抱えているのだから、よそを荒らしてないでサッサと帰れよ

[14383: 通りがかりさん]

>>14378 匿名さん
何も変わってないですよ
遠目でフリーハンドのイメージ図を見てガラス手摺を変更しただなんてマトモな人の書く投稿じゃないですね。

[14384: マンション掲示板さん]

ガラス手摺が高級だって？
出鱈目を書くのも休み休みにしたら？
今は郊外の安物マンションがガラスの手摺オンパレードですよ
風通しが悪い上に干している洗濯物が丸見え
でみっともない
安いガラス板や樹脂板を使ったコストカットの流れが最近の風潮です

[14385: 匿名さん]

ガラスバルコニーとアルミ柵ではガラスの方が高価ですよ。高級物件でアルミ柵の物件って具体的にどこか挙げられます？逆はたくさんありますが。

[14386: 評判気になるさん]

>>14385 匿名さん
何を下らないことをいつまでも言っているのか
大したことない金額の差でいつまでも荒らすな
用途を考える事が頭のいい選択であることが貴方のオツムでは理解出来ないのか
おっとスマン、攻撃的な表現は誤る
不毛な応酬はしたくない

[14387: 通りがかりさん]

>>14385 匿名さん
大崎ウエストシティタワーズ
パークマンション三田綱町
パークコート学芸大学

どれも1億越えの高級マンションでベランダはルーバータイプです。

[14388: マンション検討中さん]

このマンションに対して仕様が低いって粘着してる人なんなんだろうね。しかもどれも的外れで。

ベランダの柵の形状に高いも安いもないよ。

俗にペラボーと呼ばれる隣との境界壁が低いタイプでもないし（天井まであるタイプ）、ベランダは高級仕様ですよ。

[14389: 検討板ユーザーさん]

マンション手摺のトレンド
高級ガラス(硬質安全性)＞アルミ柵(風通し実用性)＞低級ガラス(コスパは良いが割れる危険性)の金額に大雑把に分類される。
ガラス手摺はランクが多く、安いマンションでも見映えとコスパから利用率は高くなりつつあるが低級ガラスが使われていることもあり、注意を要する。
シテイタワーは高級ガラスとアルミ柵の組合せで見映えと実用性を実現したもの

[14390: 検討板ユーザーさん]

販売前のモデルルーム模型と実物を比較してみましたが、柵の種類も含め、全て予定通りに仕上がっているように見えますね。

２～６Ｆが主にガラス柵。全面バルコニーがゆえに室内からの眺望と、地上からの外観デザイン重視でのガラス採用ですかね。

2017年2月（公式ブログ：模型完成）
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/blog/54/

[14391: 検討板ユーザーさん]

７Ｆ以上がガラス柵とアルミ柵の組み合わせのようです。

リビングがバルコニーではなくダイナミックパノラマウィンドウで、眺望は十分そうなので、寝室バルコニーは、洗濯物が乾きやすそうな通気性を優先し、アルミ柵を組み合わせた意図があるように思えます。

[14392: 匿名さん]

羽田新ルート騒音問題は解決した？
話はそれからだ

[14393: 検討板ユーザーさん]

気になる方は棟内モデルルーム（おそらく南１６Ｆ）でアルミ柵の仕上がりを確認すれば安心かと。

[14394: 匿名さん]

ありがとうございます。低層は見た目重視で全面ガラスで、中高層はコスト重視でガラスとアルミの半々なのでしょうかね。半々というか正確にはガラス3アルミ7ぐらいの割合でしょうか？

[14395: マンション検討中さん]

羽田空港問題ありますが、このマンションを売却するにあたり、今後人気がでる街でしょうか？

[14396: eマンションさん]

>>14395 マンション検討中さん
今更疑問を持つ方はエントリーしないで下さい。
それも一つの考え方でしょうから

[14397: 検討板ユーザーさん]

航路の影響は、２月の実機テスト飛行で明らかになりそうですね。

主要メディアに少し報道される程度で、世間一般の話題には上がらない気がします。

実用の旅客機でのテスト飛行
・２月１日～３月１１日のどこか７日間
・１５～１９時の中で３時間（およそ５分に１回）

https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/sp/news/2019102901.html

[14398: 匿名さん]

こればっかりは3月に本格運用が開始されないと分からない面もありますね。

[14399: 匿名さん]

こちらの機械式駐車場ってサイズはどのくらいでしょう？

[14400: マンション検討中さん]

>>14399 匿名さん
本当に買う気があるならスミフに確認しなさい

[14401: マンション検討中さん]

こんな記事ありました！

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200116-00032104-president-bu...

[14402: 検討板ユーザーさん]

タワーパーキングはミドルルーフとハイルーフが多めの印象を受けました。ＳＵＶの大半が収まるかと思われます。ゲレンデやウルスも入りそうでした。公表資料が見当たらないので、所有されている車種向きのパレット空き状況を、営業さんに確認されたほうが無難そうです。

[14403: マンション検討中さん]

公式ホームページの写真が変わりましたね。

[14404: マンション掲示板さん]

>>14403 マンション検討中さん
かっこいいですね。
西向きなので夕日がとても綺麗に見えそうです。

[14405: 評判気になるさん]

夕方は西日の熱さと騒音の二重苦・・

[14406: 職人さん]

西日はそう感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、騒音は特に気にならない立地だと思います。

[14407: 匿名さん]

それプラス事務所で三重苦。

[14408: 匿名さん]

>>14407 匿名さん
おまえさん
いつまでも見っともないね
見ていて憐れを感じる

[14409: 匿名さん]

>>14405 評判気になるさん
まあ、なぜ西日をと言う意見は理解できる

[14410: 匿名さん]

まさに「為にする議論」ですな。

[14411: 検討板ユーザーさん]

西の２車線道路からは１０ｍ以上離れている上に、交通量も少なく、かつＴ３以上サッシュ＋防音フードにより、遮音性はむしろオーバースペックの可能性すらありますね。

[14412: 匿名さん]

朝からゴーゴーうるさいな。２、３分おきだから新ルートのテスト飛行でもしてるのか！？

[14413: 口コミ知りたいさん]

>>14412 匿名さん
何も聞こえません
健康状態は大丈夫ですか？

[14414: 通りがかりさん]

>>14412 匿名さん
厚木にでも住んでるの？

[14415: 匿名さん]

>>14412 匿名さん
大井町で朝うるさいのはA滑走路を北向きに出て羽田線東側を右旋回していく離陸機です。水平距離で2kmぐらいは離れてますが、静かな環境だとそれなりに聞こえますね。曇りや雨の日は空に抜ける音が雲の水滴に反射して地上に跳ね返るので晴れの日よりうるさくなります。

[14416: 検討板ユーザーさん]

Ｌｏｗーｅガラス、庇、バルコニー、エアコン、カーテンの組み合わせでも、西日（厳密にはやや南西向き）が気になる方は、東・南・北が選択肢になりますね。

東は４２０ｍ先の航路が焦点になりそうですが、飛行機が通過するのが年４割程度の南風時かつ、午後３時間に限定なので、年間合計だと生活時間の１％未満の通過音の発生ですね。

３６５日ｘ南風４０％＝年１４６日
１４６日ｘ運用３時間＝年４３８時間の運用
４３８時間ｘ１３便＝年５６９４便の通過
５６９４便ｘ通過２０秒＝年３２時間の通過

生活１２時間ｘ３６５日＝年４３８０生活時間

３２通過時間 ／ ４３８０生活時間 ＝ 年０.７％の影響

さらに、Ｔ３以上サッシュ＋防音フードで、遮音性には優れた物件のようなので、航路の影響は限定的になる気がします。

[14417: 検討板ユーザーさん]

災害 治安 路線 学区 ＞ 価格 ＞ 商業 自然 ＞ 開発 ブランド ＞ その他

事務所は実害なく、大井町の治安は頗る良好ですね

[14418: マンション検討中さん]

大井町のローカルの間で住友のマンションがゴーストマンションって噂になってるらしいがここだね。大井町の割に高すぎて売れてないって評判たってるぞ。

[14419: 匿名さん]

売れてないの？

[14420: 検討板ユーザーさん]

今はまだ、特に夜に物件前を通ると、人の気配がほぼないですね。

早期購入者さんの入居が今年４月からのようなので、桜の開花と共に突然人気が出たと勘違いされそう。

過去の投稿からの推測では７～８割くらい契約済ですかね。

[14421: 匿名さん]

有明のシティタワーズ東京ベイと同じくらいの販売進捗度ですかね。

[14422: マンション検討中さん]

この間 M R行きましたけど西向き3Lは人気のようで残り十数戸くらいしかなかったです。高いですが。

[14423: マンション検討中さん]

>>14419 匿名さん
市場の反応は大井町でこの値段は高すぎって意見が多いみたいね。

[14424: eマンションさん]

>>14423 マンション検討中さん
売れていることを知らずに無責任な投稿をする判断力に欠けた人ですね。

[14425: 匿名さん]

また、これは酷いな。

https://style.nikkei.com/article/DGXLASFL08HKV_Y0A100C2000000/

[14426: 検討板ユーザーさん]

過去より割高な相場ゆえに、そろそろ下落基調への転換を期待し検討を先送りするのも、一つの選択肢だとは思います。

それなりに気に入った物件であれば、割安で同等以上の物件に巡り会えないリスクもあるのが、悩ましい。

2013年頃から先送りを開始された方は、8年目に突入かもしれませんね。

[14427: 検討板ユーザーさん]

引き渡しの先延ばしは、株主期待や会計制度の産物のようなので、禁ずる法律でも制定されない限りは、自主的にはなくならないでしょうね。

少なくとも売れない物件では成立しない手法なので、お墨付き物件である証になりえるのが唯一の救いですかね。

[14428: 匿名さん]

企業都合で入居を先送られる契約者

[14429: 通りがかりさん]

なんか誤解があるけど、契約時点で約束した入居時期は伸びてないよね。
あくまで、新規契約の入居時期が伸びてるだけ。
契約したなら文句いう筋合いはないでしょ。
文句言ってるのは契約者じゃないアンチだけ。

[14430: マンション検討中さん]

>>14424 eマンションさん
売れてないって事実を自分の都合いいものにねじまげんなよ。

[14431: マンション検討中さん]

>>14430 マンション検討中さん
7割売れてるのであなたの勘違いです

[14432: 口コミ知りたいさん]

>>14431 マンション検討中さん
貴方は知っているのですか？
勘違いなんて断言しているのだから
私は契約数をデベロッパーに確認していますが7割は正しいですよ。

[14433: 匿名さん]

>>14431 マンション検討中さん
14432です
間違いました
貴方の意見に賛同です。
(貴方の文意を逆に解してしまいました)

[14434: 検討板ユーザーさん]

ディベロッパーの言うことは鵜呑みにしないほうがいいのは間違いないね。ここしつこいくらいモデルルームのメールくるから売れ行き悪いんだと思うよ。

[14435: 検討板ユーザーさん]

過去の投稿から７～８割くらい契約済と推定した根拠を載せておきますね。

>>9461
マンマニさんブログ：
19年3月6日
残り200
↓
販売493
契約293（59％）
↓
公式ウェブ：
19年6月（4期4次43販売中）
19年7月（5期開始）
↓
4期と5期で推定43超
↓
販売493
契約336超（68％超）
残り157未満
↓
>>13578
口コミ：
19年7月末で残り150戸
↓
公式ウェブ
20年1月（6期1次）

>>14432さんの契約済７割の信憑性は高いと思います。

[14436: 匿名さん]

いよいよ2月1日から羽田新ルートの本格的な実機確認がスタートしますね。南風の時だけ新ルートを使うので本数は少ないですが。
大井町は東京タワーより低い高度を飛ぶので、かなり迫力がありそうです。

[14437: 口コミ知りたいさん]

冬は南風の日は少ないですので、4割運用の大半は夏になります。

[14438: 検討板ユーザーさん]

確かに冬は南風が少ないので、大井町のＡルートは、実機飛行確認が7日間に満たない可能性ありますね。

実機飛行確認（南風）
・2月1日～3月11日（7日間程度）
・15～19時（実質3時間）
・1時間14便
・旅客を乗せた実際の定期便（国際線・国内線）
・中・小型機が全体の7割以上

https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/sp/news/2019102901.html

[14439: 検討板ユーザーさん]

高度は引き上げられ、大井埠頭で３３５ｍになったので、東京タワーよりは高いと思われます。

建物　　　　　高さ
シティタワー　９７ｍ
阪急ホテル　　９９ｍ
都庁　　　　　２４３ｍ
虎ノ門ヒルズ　２５６ｍ
東京タワー　　３３３ｍ

飛行機の位置　高度
大井町駅　　　３３５ｍ超　
大井埠頭　　　３３５ｍ

大井町住民には、駅前の阪急ホテルの約３倍の高さが、イメージしやすそうです。

駅前からは、かなり見上げる必要ありますね。

[14440: 匿名]

最初は便数少な目にスタートして時間帯などどんどん拡張していきそうですよね。。
音よりも視覚的インパクトが気になります。
もう中止になる事はないですよね？

[14441: 匿名さん]

横田空域の存在を知らないみたいだね。

[14442: 匿名さん]

体長６０ｃｍのカラスの翼幅が６０ｃｍだとして、飛行機は長さ６０ｍ×幅６０ｍですから面積比で１万倍。カラスの１万倍の物体が上空を飛ぶと思うと恐ろしいですね。

[14443: 匿名さん]

昭和時代っぽい面白い比喩ですね。

[14444: マンション検討中さん]

オリンピックの建設ラッシュと時期がもろかぶりしてたから高いのは当たり前。数年後中古になるとかなり下がる可能性あるから狙い目かもね。

[14445: 匿名]

>>14441 匿名さん
横田空域の件でこれ以上は時間帯や便数は増加しなそうな感じなんですか？？だとしたら少し安心なのですが。

[14446: 通りがかりさん]

投資として買う気のでなければ、書いたいと思った時が買い時なのは間違い無いかと。
この物件個別には値上がり済みですが、金利が低い内にという別の視点もありますしね。