債務超過の持ち家は賃貸以下です。

[匿名さん]

賃貸でよかった！と思う今日この頃です。

[993: 匿名]

＞えーてんさん

＞ですね、ただ（周囲が）賃貸より購入のほうが問題等は起こりにくいかも
＞（一般的に購入者のほうが高収入で、高収入のほうが問題が起こりにくい（ただの偏見かな））
偏見だと思いますよ(笑)
実際、そこそこの家賃の場所に住んでる人ってそれだけで、購入者より年収高いイメージです。

＞レントフリー（家賃下げると他の賃借人からの賃料下げる要求が高まるからかわりに何カ月か無料）も
＞増えてきている状況だから更新料は・・・
なるほど、そうですね。一理あるかも。
でも不動産仲介業がなくならないと更新料ってなかなかなくならないかな？とも思います。
何％かは仲介業者へ行くので。。。

＞が、火災保険とかローンの保証金？とかフラット３５とかだとそこそこかからないですか？？
んーー！ここは選択のしどころですねー。
金利の選択によって変わると思いますが、いわゆる購入金額以外にかかる費用は、
頭金の量によっても変わってくるので、なんとも言えないですが大体平均200万ちょっとですかね。

＞んー連続で長期間（３０年間）同じ場所同じ間取りにいる…って制約ありでも賃貸のほうがやや金銭的に有利
確かにその前提だと賃貸になりますかねー。
自分の場合は30年で借りて30年で返す人って相当ギリギリなローンだと思ってるので。
それこそ、公園リスク(笑)が高い人ってことになるし。。。
通常だと繰越返済で大体、30年のローンだったら17，8年で返す人がほとんどだと思います。

子供とか環境が変わるのは・・・そうですね。おっしゃる通りです。
その部分は賃貸が有利かな。3LDKとかなら子供産まれて10年くらいまでは耐えられると思います。
それを見越して大体みなさん3LDKを買ったりしますね。
販売の間取りも3LDKが多いですし。（マンションの場合）
戸建であれば、最初からいろいろ考慮して建てられるので、住み続けるということを許容できれば、
問題ないかなって思いますよ。

[994: えーてん]

>956


興味深い試算ありがとうございます。

>2011年から住み始めました。どちらも35歳です。
>○賃貸
>　都内某所の3LDK、駅から徒歩7分
>　家賃：175000円（実際にあった物件の家賃をサンプルとして使用、管理費込、更新2年に1回家賃1ヶ月分＋火災保険30000円）

>○債務超過のマンション、駅から徒歩11分（今回はマンションで計算）
>　東京都(市部）の3LDK、3258万、3000万借入、35年ローン、利息0.875%、頭金258万円（この時点で債務超過状態）
>　35年ローン：月83000円、管理費込合計110000円

首都圏平均のPER（収益力）は「25.40」
から月額家賃を計算すると
　３２５８万円÷（月額賃料×１２）＝２５
　　　　　　　　　　　　　月額賃料１１万円


>返済は元利均等で月々一切変化しないとします。また金利リスク上昇も考慮しません。
>めんどくさいから。ありえないですけど、でも上がったとしても元利均等なので、一応OKとします。

支払総額で言うと変動金利で１％かわるだけで１００万円単位でかわりますよー

>さて、預貯金ですが、現時点で０として、毎月の余剰金を預貯金に割り当てます。

賃貸人の使わなかった２００万円強の運用益はどうしましょうか？

>本当は債務超過さんの預貯金が少ない(560万）のですが、ローン控除恐るべし・・・その分200万以上プラスです。

ローン控除はなかなか大きいですね

>さらに同じように続けて、20年後はというとローン控除はなくなるものの、通常通りです。

>○賃貸さん
>　預貯金：12350000円
>○債務超過さん
>　預貯金：13560000円+資産マンション購入の半額として1500万
>　ローン残額なし（完済）

税金と修繕積立金の値上げが漏れていますよ。
あと、賃貸と違い購入の場合、２０年後には内装のリフォームしないと快適に住めませんよ

>もちろん、リスクはあります。リストラ、事故、事件、いろいろありますが、そうなったときは
>結局どちらも、底辺であることに変わりないではないでしょうか？

賃貸は家賃のコントロールが違うのでリスクマネージメント能力は大きく賃貸が優れてますよ

>快適な暮らし、所有感（まやかしですが…）、そして綺麗な家。
１０年ごとに新築に引っ越すほうがきれいな家に住めますよ


>買った方は20年後の資産として家（1500万）が残ります。

３２００万円ほどの家は
１２００万円が土地代で２０００万円が家代だとするとそんなところかも…

[995: えーてん]

>989さんへ

>１．について
>これって、ローン払ってる人は生命保険に入ってないって仮定ですか？
>たぶん、ローン払ってても生命保険は入るし、妻も夫もそれぞれ。
>実際に夫が死亡した場合、団信でローンがなくなって家を残してさらに生命保険料が
>降りると考えた方が良いと思います。
説明不足失礼
旦那が死亡したのに大きくて高性能な購入住宅にこだわるのはバカだと主張したいです
それよりも稼ぎ頭がいないのだから住宅費をけずり生命保険は現金で受け取り
教育費にまわさなきゃ
また住宅保険の団信のコストは生命保険に使うべき


>２．について
>んー、本当に30年間払い続けるって考えたら賃貸が有利かなぁ・・・
>間違ってないと思う。でも繰越返済を考慮すると、ちょっと状況変わりませんか？
繰越返済の費用はレジャー、旅行、外食などに使うほうが人生豊かかなぁと感じたり…
住宅のせいで遊興費を減らすのは本末転倒では？



３．について
インラインで失礼します。

>　　　・同じ勤務地
>　　　　→通える範囲ならありだと思いますよ。限定しなくても良いと思います。
『たまたま』範囲ならばいいのですが・・・

>　　　・同じ会社（またはローンが払える以上の賃金が貰える会社）で首にならず
>　　　　→これは賃貸も同じリスクでは。。。転職はローン中でもできますよ。
賃貸のほうが家賃を収入に合わせて変更できますよ

>　　　・大きな病気をせず　
>　　　　→これは賃貸も同じでは？医療保険とかあるし。今だと三大疾病になるとローンがなくなる商品もあるし…
賃貸でも別に医療保険に入れますよ
※横ですが医療保険はとっても無駄な保険ですよねー
　
>　　　・大きなけがをせず
>　　　　→医療保険に入ろう。うん。
余剰資金が１００万円以下なら医療保険入るかなと思います。

>　　　・実家の介護で引っ越しの必要がなく
>　　　　→そのリスクは…んー…回避できる方法はある気がする（施設とか）
賃貸のほうがリスク回避手段がたくさんです。それが賃貸のいいとこです

>　　　・会社も倒産せず　（転職して昇給できる人はいいが…）
>　　　　→賃貸も同じではないですか？公園デビューは50歩100歩で。(笑)
賃貸は安い場所に移ることが即できますからねー


>なんか揚げ足取りみたいになった・・・ごめんなさい。
いえいえ、ばりばりつっこみお願いします

>でもこうやって考えると、結局「賃貸」も「購入」もそんなに変わらないと思いますよ？
人口が減り空き住宅が増え続ける日本で不動産投資することについてどうお考えですか？

[996: えーてん]

>991さん

>んーそうですね。長期で見れば私もそう考えます。
>きっと国として経済政策の一環なのですよね。
>それを利用するかしないかは別にして。

ここ２０年？くらい家は建て続けてても
日本全体の家の総価値は変わらないそうです
理由は日本の住宅がスクラップアンドビルドだから…
高断熱・高気密・結露防止の高性能住宅をどんどん作り中古市場を活性化していく方向に
早くしなきゃくですねー


>固定資産税を預貯金から20年分引いたら、さっきの試算だとそんなに預貯金合計は変わらないかな？
>って思ったんです。めんどくさいからざっくりの感覚です。汗

にゃー？比較対象は賃貸？？？？

>＞上とはなんですか？下とはなんですか？
>スレ主さんがそうおっしゃっております。
>私にはなんだかよくわかりません。優劣があるのか？ということでしょうけど、
>私はないと思ってます。

煽るとレスが増えますから、それ狙いですかねー

>＞スレが終わるのは困りますー
>そうですね(笑)

感情的な無価値な罵詈雑言のほうがスレは伸びますかねー

[997: えーてん]

>993
>偏見だと思いますよ(笑)
>実際、そこそこの家賃の場所に住んでる人ってそれだけで、購入者より年収高いイメージです。

失礼しました(笑)

>でも不動産仲介業がなくならないと更新料ってなかなかなくならないかな？とも思います。
>何％かは仲介業者へ行くので。。。

確かにそうですね

>金利の選択によって変わると思いますが、いわゆる購入金額以外にかかる費用は、
>頭金の量によっても変わってくるので、なんとも言えないですが大体平均200万ちょっとですかね。
なるほどですね、購入金額の３，４％くらいですかね、諸経費は


>確かにその前提だと賃貸になりますかねー。
>自分の場合は30年で借りて30年で返す人って相当ギリギリなローンだと思ってるので。
>それこそ、公園リスク(笑)が高い人ってことになるし。。。

年収の５倍を超えるとだんだんドキドキする金額ですかねー

>通常だと繰越返済で大体、30年のローンだったら17，8年で返す人がほとんどだと思います。

ただ、それだと年収に占める住居費が高すぎるのかなぁと
昇給でそうなるのならばいいのですが


>子供とか環境が変わるのは・・・そうですね。おっしゃる通りです。
>その部分は賃貸が有利かな。3LDKとかなら子供産まれて10年くらいまでは耐えられると思います。
>それを見越して大体みなさん3LDKを買ったりしますね。
>販売の間取りも3LDKが多いですし。（マンションの場合）

３ＬＤＫだと、夫婦２人では広すぎて、子ども２人に個室作るとぎりぎり…な感じですかね
個室は１０年ほどしか使わないので、同じ広さの家を保有し続けるのは
金銭的には無駄ですね

>戸建であれば、最初からいろいろ考慮して建てられるので、住み続けるということを許容できれば、
>問題ないかなって思いますよ。

古くても住み続けることを許せるかってことでしょうか？

戸建ては３０年後に水回りの構造辺り（腐り）が不安になりますし、どこまでリフォームするか悩みそうですね

[998: えーてん]

>902
>そもそもここは賃貸が(債務超過の)持ち家にケンカ売ってるスレみたいだが、
>真の目的は何なのか？
>「君たちの選択は間違ってる」と忠告したいのか？
>
>だとしたら「ご心配なく」としか言いようがないが


債務超過や抵当権、中古売買時の手数料や修繕積立金の増額などなどを知らない状態で
何も考えずになんとなく不動産投資（住宅購入）する人を減らせたらいいなとは思うよ

[1000: 匿名]

＞えーてんさん

＞旦那が死亡したのに大きくて高性能な購入住宅にこだわるのはバカだと主張したいです
なるほどー。一理あると思いますが、旦那が死亡と仮定すると、
ローンがなくなるので住居費はタダになりますので。
こだわる。というより家賃が発生する場所へ移動する方がちょっと？
って考えてますね。
生命保険は当然現金で受け取って、家賃はかかりませんから、
その生命保険を全部養育費に充てることもできると思いますよ。
団信のコストですが、最初の200万に入ってるんです。。。
衣食住のもっとも大事だと思う「住」が残せるのはデメリットだとは
考えないかなぁ。私の場合。

＞住宅のせいで遊興費を減らすのは本末転倒では？
んー。。。これは価値観でしょうかね。
100万繰り越しても十分旅行とか行けると思います。
先に行った通りぎりぎりでなければ(笑)


＞賃貸のほうがリスク回避手段がたくさんです。それが賃貸のいいとこです。
同意します。その通りだと思います。
ただ、購入だとしても回避方法がないわけではないですよ。ってことです。

＞人口が減り空き住宅が増え続ける日本で不動産投資することについてどうお考えですか？
ごめんなさい。そもそも「住む」ために買う住宅を不動産投資とは考えてないんです。
私が考える不動産投資は基本「購入」した段階で、キャッシュフローが生まれるもの
でなければならないと思っています。
だから、住む用として考えると、えーてんさんがおっしゃる通り、賃貸よりも
リスクは高いと思います。ですが、先の日本の優遇とか、いろいろ考えると
そんなに回避するべきリスクでもなく、享受できるメリットを受けて、
楽しく生活できると考えていますよ。

[1001: 匿名]

＞えーてんさん

＞ただ、それだと年収に占める住居費が高すぎるのかなぁと
＞昇給でそうなるのならばいいのですが
んー。そこは確かにそうなるのですかね。
ただ、えーてんさんが言ってた、比較する対象の家賃が11万だとすると、
都心では３LDKは難しいかなって思います。
おっしゃることだと11万で2LDKの方が無駄がなくてよいってことなんですけど。。。
「同設備を望んだ場合」で考えると賃貸の方が家賃高いんです。
そうすると年収に占める住居費も同じくらいになりませんか？
かしこい賃貸さんはそうしないと思いますが(笑)

＞３ＬＤＫだと、夫婦２人では広すぎて、子ども２人に個室作るとぎりぎり…な感じですかね
＞個室は１０年ほどしか使わないので、同じ広さの家を保有し続けるのは
＞金銭的には無駄ですね
これも、ローン＋管理費の金額と同程度に住むと仮定すれば確かに無駄なんですが、
同じ３LDKに住むと仮定するとまたちょっと変わると思います。
論理でいえば、論じている前提が違うって感じかな。
リアルでいえば、もちとんそうならないとは思います。
そもそも賃貸と購入での前提って違うと思いますし。

ただ購入した家と同程度の家に賃貸で住むと考えると買った方が良いという判断です。
もちろん、両方とも健やかで最終的に家が手に入ると考えてです。
いわゆる賃貸にはないデメリットも覚悟する必要はありますけどね。

[1002: えーてん]

>999
>結論は債務超過なんちゃって持ち家さん＝情弱ということでよろしいかな。

・債務超過のリスクを理解し
・１年程度無収入でも生活費とローンを支払える

ならば情弱でもないかなぁ。リスクを理解して、それでもあえて住宅買うならばいいが

このスレ見る限り、債務超過のリスクを低く見ている無学な方が多いことがなんとも・・・

[1003: 匿名さん]

君らチャットでやれよ。　自作自演なのか？　誰も読んでないと思うぞ。

[1004: えーてん]

>1000さん
キリバンおめでとうございます

>＞旦那が死亡したのに大きくて高性能な購入住宅にこだわるのはバカだと主張したいです
>なるほどー。一理あると思いますが、旦那が死亡と仮定すると、
>ローンがなくなるので住居費はタダになりますので。
>こだわる。というより家賃が発生する場所へ移動する方がちょっと？
>って考えてますね。
生命保険１０００万ならば月々２０００円弱で入れますし、１０００万円あれば
家賃３万円のぼろ賃貸に３０年近く住めますからねー

４ＬＤＫの住宅の場合、ただ普通に維持するだけで
　（（税金）２０万円　＋　（修繕費）１０万円　＋　（設備費）１０万円）　×　３０年　＝　１２００万円
かかりますからね。大黒柱を失った時点で住宅保有はあほかと


>生命保険は当然現金で受け取って、家賃はかかりませんから、
>その生命保険を全部養育費に充てることもできると思いますよ。
>団信のコストですが、最初の200万に入ってるんです。。。
団信にはいらずその分を生命保険の現金にかけられたら、家族はより安心ですね


>衣食住のもっとも大事だと思う「住」が残せるのはデメリットだとは
>考えないかなぁ。私の場合。
維持コスト（税金・建物維持コスト）も含めたらどうでしょうか？

>んー。。。これは価値観でしょうかね。
>100万繰り越しても十分旅行とか行けると思います。
>先に行った通りぎりぎりでなければ(笑)
これは繰り上げ返済の原資が何か…次第ですかね

>ただ、購入だとしても回避方法がないわけではないですよ。ってことです。
もちろんおっしゃるとおりですが、賃借よりも選択肢が狭まります


>ごめんなさい。そもそも「住む」ために買う住宅を不動産投資とは考えてないんです。
>私が考える不動産投資は基本「購入」した段階で、キャッシュフローが生まれるもの
>でなければならないと思っています。

賃借　：　家に住む
購入　：　不動産投資する　＋　その家に住む（投資物件を自分に貸す）

キャッシュフローは自分から自分（または銀行）に流れるかなぁと
購入は空き家リスクをＭＩＮにできることがいいですね


>先の日本の優遇とか、いろいろ考えると
>そんなに回避するべきリスクでもなく、享受できるメリットを受けて、
>楽しく生活できると考えていますよ。
個人単位ではそれも一案ですが、
国家全体で考えたら、購入に不当なほど有利な税制をやめてほしいなと感じます

[1005: えーてん]

>1001

>んー。そこは確かにそうなるのですかね。
>ただ、えーてんさんが言ってた、比較する対象の家賃が11万だとすると、
>都心では３LDKは難しいかなって思います。

ＰＥＲで見ると１１万円が相場みたいですが、実際の物件はその低価格ではないですかね？？


>おっしゃることだと11万で2LDKの方が無駄がなくてよいってことなんですけど。。。
>「同設備を望んだ場合」で考えると賃貸の方が家賃高いんです。
>そうすると年収に占める住居費も同じくらいになりませんか？
>かしこい賃貸さんはそうしないと思いますが(笑)

んー、
１．ローン（元金＋利息）＋購入諸経費＋修繕積立金＋（マンションならば管理費）＋リフォーム積立＋土地税金＋建物税金＋建物解体費積立　・・・の月当たり

２．賃借料（月額）

ローンと賃借料だとローンのほうが安いでしょうが、トータルで考えて同レベルの施設ならば一般に賃借料のほうが安いと感じます。
が、ちゃんと計算したことがないので何とも言えませんが


>これも、ローン＋管理費の金額と同程度に住むと仮定すれば確かに無駄なんですが、
>同じ３LDKに住むと仮定するとまたちょっと変わると思います。
>論理でいえば、論じている前提が違うって感じかな。
>リアルでいえば、もちとんそうならないとは思います。
>そもそも賃貸と購入での前提って違うと思いますし。

なかなか考えにくい前提ですが、まったく同じ場所に全く同じ広さの家に３０年住み続けても
代表的な首都圏のマンションでは賃貸のほうが金銭的負担が小さいですが…そのあたりどうでしょうか？

>ただ購入した家と同程度の家に賃貸で住むと考えると買った方が良いという判断です。
>もちろん、両方とも健やかで最終的に家が手に入ると考えてです。
>いわゆる賃貸にはないデメリットも覚悟する必要はありますけどね。

そのあたりのメリット・デメリットは個々人の価値観なので好きにしたらよいと思いますが、
このスレ読んでいると購入者はそのあたりのことを十分理解せずに営業マンにたぶらかされて
勢いで買っちゃってる方が多いなぁと。危ういなあと感じます。

生涯収入は各人の能力でおおよそ決まっているのだからそれをどう使って
人生を豊かに暮らすかが大切なのにそのお金を無駄に浪費する方はなんだかぁ菜と

[1006: 匿名さん]

なんかむごいことになってるな。
自作自演なのかね？
すごい情熱だこと。

[1007: えーてん]

>1003
>君らチャットでやれよ。　自作自演なのか？　誰も読んでないと思うぞ。

読んでくれてありがとう。
つっこみは歓迎だよ

ちゃんと前提を持って有利不利を論じましょ

読めない方は他のスレへどうぞ

[1008: えーてん]

>1006
>なんかむごいことになってるな。
>すごい情熱だこと。

そりゃ人生で最大の買い物だからね
ちゃんと勉強してから選択しようね！

私程度の論理武装は粉々に砕けるようになってから購入してほしいな

>自作自演なのかね？

自作自演だとしてそれにはどのような目的か考えられますか？
（少なくとも私以外の方がレスしてくれているよ）

[1009: 匿名]

＞えーてんさん

＞４ＬＤＫの住宅の場合、ただ普通に維持するだけで
＞　（（税金）２０万円　＋　（修繕費）１０万円　＋　（設備費）１０万円）　×　３０年　＝　１２００万円
＞かかりますからね。大黒柱を失った時点で住宅保有はあほかと

んー・・・戸建の場合？なのかな？
税金20万が30年はちょっと固定資産税が高すぎません？30年平均で450万くらいでしょうか？
設備費は管理費とすると月2万程度ですし・・・修繕費は10万としましょうか。
そうすると、1200万ではなくて、30年で800万くらいですから。
まったく働かないというわけではないだろうし、生命保険と例えばパートに出たとして
月に手取り20万程度頑張ったとしましょう。
十分生活できると思いますよ？もちろん、売ってしまって、賃貸もありだと思います。

＞個人単位ではそれも一案ですが、
＞国家全体で考えたら、購入に不当なほど有利な税制をやめてほしいなと感じます
それは・・・結果的に買った人が損するよう国がやっている気もします。
税金とか税金とか税金とか(笑)安易な経済政策ともいえるでしょうね。

[1010: えーてん]

>1009さんへ

＞４ＬＤＫの住宅の場合、ただ普通に維持するだけで
＞　（（税金）２０万円　＋　（修繕費）１０万円　＋　（設備費）１０万円）　×　３０年　＝　１２００万円
＞かかりますからね。大黒柱を失った時点で住宅保有はあほかと

>んー・・・戸建の場合？なのかな？
>税金20万が30年はちょっと固定資産税が高すぎません？30年平均で450万くらいでしょうか？

住宅の評価額の減少（２０年弱でゼロでしたっけ？）を考慮してませんでした、
おっしゃる通り４５０万円くらいかな

>設備費は管理費とすると月2万程度ですし・・・修繕費は10万としましょうか。
>そうすると、1200万ではなくて、30年で800万くらいですから。

４５０万円　＋　（１２万円＋１０万円）×３０年　＝　１１１０万円？？

>まったく働かないというわけではないだろうし、生命保険と例えばパートに出たとして
>月に手取り20万程度頑張ったとしましょう。
>十分生活できると思いますよ？もちろん、売ってしまって、賃貸もありだと思います。
教育費用を考えなければ家を保持しても何とかなりそうですね

>それは・・・結果的に買った人が損するよう国がやっている気もします。
>税金とか税金とか税金とか(笑)安易な経済政策ともいえるでしょうね。
あはは、最初は優遇してあとで取り返す・・・ですかね、国もやりますね
確かにトータルでは±ゼロかもですねー

[1011: 匿名]

安価の連続と長文だらけで読みにく過ぎる。
もっと整理して書いてくれ。

[1012: えーてん]

>設備費は管理費とすると月2万程度ですし・・・修繕費は10万としましょうか。
>そうすると、1200万ではなくて、30年で800万くらいですから。

誤：４５０万円　＋　（１２万円＋１０万円）×３０年　＝　１１１０万円？？
正：４５０万円　＋　（２４万円＋１０万円）×３０年　＝　・・・電卓ーーーー

[1013: えーてん]

>1011さんへ

>安価の連続と長文だらけで読みにく過ぎる。
それは同意・・・けど安価なしで返信するのもそれはそれでみにくかったりする
（安価ないと何に返信しているか元文章みなきゃいけないから）しなぁ

なんかききたいことある？
または賃貸または債務超過の持ち家どちらがどのくらい得か主張ないですか？