まだまだ住宅の価格は下がるのか？

[スレ主]

住宅、土地の値段が下がっています。
モデルルームで3000万で昨年から売っていたのですが、今年に入っ
て2200万まで値下げしています。

昨年まで坪35万で売っていた土地が、今年に入って坪20万で売りに
出ています。

ご近所さんから聞いた話ですが、先に分譲地や住宅を買った施主か
ら、お怒りの声が売主に届いているそうです。
　また値下がりした分譲地を買った施主は、先に購入した住人から
無視されるという話も聞きますが、こちらはなんとも・・・。

都会でも、マンションの大幅値下げが続いていると聞きます。
まだまだ、バーゲンセールは続くのでしょうか？
買い場は、まだ先？？

[182: マンション投資家さん]

>>No.178 by 152

人口減で借り手も減ってきてるのに、そんな皮算用で大丈夫ですか？

それと、田舎ですら築10年以上は借り手見つからないから、数万単位で賃貸料値下げ
してますよ？？

新婚さんは賃貸でも新築物件好みますし、最近の賃貸はＩＨやエキュキューまでついてる
のもありますから、その辺の工務店さんの建てる分譲住宅より設備上ですよ。

中古物件でリフォームするにしても、設備関係まですぐ変えれば、償却できないの御存知
ですよね？

プロが物件を選ぶJ-REITですら、値下がり激しくて再編問題に発展してるのに、個人ベース
でそんなに上手くいきますかねぇ？？

[183: 匿名さん]

>一般庶民の給料も連動して下がるので
>いくら待っても買えない

ま、だから住宅が売れないのだけどね。
建築業者は、数年以内におそらく大半は消えるよ

[184: 匿名さん]

会社負担をあてにするのもいいですけど、今の時代いつなくなるかわかりませんよ？
福利厚生費は削られる一方、退職金すらカットされ通勤費、家族手当、住居費といった
ところまで削減対象になってきています。

今年は、景気も大ブレーキ。トヨタですら、新規採用抑制しています。
おそらく、どこでも早期退職制度がさかんに行われ、コストカットもさらに厳しくなる
でしょう。

あまり、会社を当てにしないほうがいいですよ。

[185: 住まいに詳しい人]

当面、賃貸で大丈夫ですよ。

皆さんご存知だと思われますけど、住宅のストック数は世帯数を大幅に上回っています。
つまり住宅は、それほど必要性が高いものではないですね。

これから大不況になったときに、住宅ローンが払えない人たちからの良質な中古物件
が世に出ます。
新築物件もつられて値を下げるでしょう。

[186: 匿名さん]

>例えば、自分が住む6000万円の戸建を買う。
>自己資金3000万円、ローン3000万円。

>ただし、転勤。貸す。
>ローン月々10万円は、家賃15万円で月5万円のプラス収支

　自己資金の3000万を回収すんのに50年もかかるけど大丈夫？

[187: サラリーマンさん]

６０００万の戸建を家賃１５万で貸すならば年間１８０円の収益。
一方経費として
固定資産税：年間１０万円はかかると推定
賃貸管理費：普通家賃の４％ぐらいかかるが、ここは無いものと計算
家の補修：１０年で少なくとも１５０万は考慮したほうがいい。年間１２万とする。
以上から１８０−１０−１２＝１５８万が実質の収入か？

投資採算を考えるとき普通収益還元法を用いるが、このとき悩ましいのが実質利回りは
いくらが妥当かとなる。都心の超一等地ならば３％利回りでもOKとするようだが、
普通は５％は欲しいところ。
１５８÷０．０５＝３１６０万となり、収益還元法からみた家の価値は３１６０万となる。
だから、６０００万の投資は甚だばかばかしいものになる。
会社の補填がどうなのかよくわからないが、住んでいて社宅扱いにして補助するのが普通。
だから一戸目はともかく２戸目以降は補助はないはず。

そもそも、投資のために戸建を購入するのは割りにあわない。
なぜか。戸建は普通木造か鉄骨であり、耐用年数が少ないからである。
木造の法定耐用年数は２２年だが、だいたい１５〜２０年程度でほぼ無価値になってしまう。
それにファミリー向けというのは、そもそも高いキャップレートを期待できないのだ。
なぜなら、高額な物件に見合う賃料を払う庶民はほとんど皆無で、都心の一等地でなければ
３０万もの賃料を払う人はいない。

どうみても投資になっていないと思うのだが・・・・

[188: 匿名さん]

152さんはどう見ても転勤がある部署にお勤めとは思えませんね。つーかニート？

[189: 匿名さん]

いいえ、ねんきんを扱っております。

[190: 152]

有給休暇中だったのでニートじゃないですよ。

皆さんが計算していただいたようですが、その中にないのが、
ローン額以上に、自分たちの収入に余剰金があるということ。
住む家を自分で用意した場合、住宅手当が8万円と少し高めで、住宅ローン負担が少ないこと。
他の人と違う点は、
転勤後の自分たちの住居費用は、会社がほとんど負担してくれているので、その分余りやすいこと。
家賃を払いながら、家を買うお金を貯める必要がない点ですね。
公務員レベルの収入よりは上だと思いますし。
次の家を買うときには住宅ローンは完済してしまいますし、それなりの自己資金も貯まっています。
また価格想定も違いますね。
新築5000万円位のマンションは築10年になり現在月25万円で貸しています。
土地代だけと思われる4000万円ちょっとで買った中古一軒家は27万円で貸しています。
根強く住まれている地域は賃貸料が安くなりがちですが、
それなりに流動のある地域は、需要がありますので賃貸料が高めですよ。
現金の動きとしては、完済している家の賃貸料を次の家のローンに充てても余り、
更に自分たちの収入で余っているお金を貯めていて、いずれ完済させ、次の家の自己資金となる・・・です。

賃貸で貸していても、マンションでも一軒家でも土地は必ず残りますし、
いずれ子供が家賃収入を手にすることもできるし、売って現金にすることもできる。
また、ある一定以上の資産を子供が相続する場合、現金を残すより、不動産にすれば評価額が下がるので子供が負担する相続税が有利なんですよ。

>高額な物件に見合う賃料を払う庶民はほとんど皆無で、都心の一等地でなければ
３０万もの賃料を払う人はいない。
私も初めて賃貸料を設定した際は、こんな高額な賃貸料を払う人はいないんじゃないか、空き家になってしまうんじゃないかと不安でしたが、世の中には高額な賃貸料を払う人もいるんですよ。
うちは法人契約限定で募集してますので、会社が社員用の借り上げ社宅として借りてくれますし、
一軒だけ有名な上場企業の個人さんから強い希望があって原泉徴収票のコピーを提出してもらって貸してますが、年収7000万円以上だったので、世の中にはビックリするような収入の方もいらっしゃるんだと思いましたよ。

今持っている物件は、みな賃貸相場があがってるようで、築年数が増えているのに、家賃は上がっているという現象です。
駅から5分以内をの物件に限定したり、急行や特急が停まる駅など、「立地」にこだわれば、このご時世でも、今のところ、さほど影響はないと思います。

[191: 160]

190は妄想しているとしか思えません。

〜皆さんが計算していただいたようですが、その中にないのが
住む家を自分で用意した場合、住宅手当が8万円と少し高めで、住宅ローン負担が少ないこと
転勤後の自分たちの住居費用は、会社がほとんど負担してくれているので、その分余りやすいこと。
公務員レベルの収入よりは上だと思いますし


190＝152の最初のレス（疑問に対する返答↑）

〜会社が借り上げてくれるので社宅料として１万円払うだけで済みます。
ほとんどの社員が３〜４戸家を持ってます。
サイクル的に転勤するので、買っても少ししか住めなかったり
賃貸料でローンをペイしても余るので
長く住むことを前提には買ってないようですが。
田舎にいらっしゃる方たちの集まり

[192: 匿名さん]

妄想癖のある人は、危険ですから放置しておくに限りますね。

[193: 匿名さん]

＞ほとんどの社員が３〜４戸家を持ってます。

ねんきんを横領でもしてるんですか？

[194: サラリーマン：187]

あれれ？１８１で書かれたことは何だったの？６０００万で買って１５万の家賃の話は。
誰か別人が書いたの？１５２本人が書いたのなら、もっと正確に記さないと・・・
ま、スレ違いだし・・・いいか
１９０にて、４０００万の中古の戸建買って２７万の家賃収入があると書かれているけど・・・
これって最寄駅ってどこですかね。いや〜おいしそうな話で羨ましい。
都合悪ければレスなしで構わんですよ。

[195: 160]

194はもう少し、レスを読んだほうがいい。

あきらかに152の反論（反例）として書かれているのだが。

190の中古4000万円、月27万の賃貸の話は、
願望の話でしょう（私は妄想と思っているが）。
ついでに、築10年5000万円の月25万円も。

[196: 国税ちょ]

＞152さん
持ち家3〜4戸を賃貸で運用するのは良いですね。
4000万の中古一軒家が収入が27万。。。。。。

経費に上げられるのは
ローンの利息
修繕費（修繕の規模により減価償却費）
建物・他の減価償却費
不動産管理会社の管理費
その他諸々
経費なんてたかが知れてますから所得税の負担も相当なのものでしょう。
個人だと住民税も累進課税で上がる上がる。

他の物件で赤が出てるとか？その他、給与以外の所得で損益通算とか？
何かしら対策を講じていらっしゃるのでしょうね。

[197: 国税ちょ]

196訂正
住民税は累進でなく一律課税になってましたね。
恥…いつの間に…地方税に疎くってすみません。

[198: 名無しさん]

都会の一等地は別として、
郊外の最近人気の場所の場合、どうでしょう？
（新浦安とか、あざみ野とか、５年前まではかなり安かったのに最近はかなり高いですよね）

後、懸念してるのが建売の購入の場合
消費税アップ＆材料高騰で下記２つです。

・安くたてたいけど、たてられない、だから価格はあまり下げられない
　→今よりあまり下がらない
・もしくは、安かろう、悪かろうの建売が急増（いまでも建売はそういうのは多いですが）

このへんはどうでしょう？

あとは、３年後には国債が暴落しはじめて、
金利があがった為、不動産自体は安くても金利が高くて買えなくならないかな・・・など。


ということが心配していて、
今買おうか、あと１年は様子みようか迷ってます。

[199: サラリーマン：187]

ここのスレでは住宅の価格が下がるかどうかが話題になっていますが、
その話題とは別にいつ住宅を購入するのが得策か１９８さんは問われてますかね。

私が思うに、投資とは関係なく自分で住む家ぐらいは自分の価値観で決めていいのでは？
投資採算性なんて考えたら、新築の戸建なんてやってられないですよ。
家の売却価格なんて新築から中古になった時点で２割ぐらいは下落してしまいますし、
１５年２０年経てば売却上の価値はほとんどなくなってしまいます。
土地の値段は残りますが、これも今後は期待薄でしょう。

この先不景気が続いても借金返済ぐらいは十分自信があれば、最も重要なのは
購入する家や土地に対し自分が価値を見出すか否かで、人がなんと言おうとコレが
欲しかったんだと思えばいいのでは？

私の場合、家なんて古くて構わないけど駅近で日当たりがいいところが欲しくてしょうがなかった。ラッキーにも自分が欲しい物件が出たので、昨年さっさと買い換えてしまった。
前住んでいた家も南西角地で知り合いからはもったいないといわれましたけどね。

[200: サラリーマンさん]

>あとは、３年後には国債が暴落しはじめて、
>金利があがった為、不動産自体は安くても金利が高くて買えなくならないかな・・・など。

現状では、株安・債券高ですね。国の借金も大きいから、下手に金利が上がりすぎると国自体
倒産する羽目になりかねないからこのへんは阻止するでしょう。

後、国債が暴落し始めたら、国民から金を摂取するのは当然だから家どころではなくな
りますよ。

[201: 匿名さん]

何人かの方が書かれてますが、建売で売れ残っている物件は、更に下がるでしょう。これから建つ建売物件は適正価格で取引されるでしょう。

注文住宅は今まで通りで、値下がりは期待薄でしょう。先週、大手ＨＭと契約したが、２００万しか負けてくれなかった。この住宅不況時代に、たった２００万の値引きでは不満足だか、満足な家が建つことを期待している。