固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[8151: 匿名さん]

>>8147 ご近所さん

辻褄が合わないあたり、まったく理解できていないようであるが
減税期間は金利手数料より還付が多くなることから
借入残高を意図的に維持する。
頭金相当は返済口座残高として残したままにし、減税分もその口座に積み立てていくことで、減税期間終了する頃には、差引残債が少なくなる

また、
短期金利上昇となる政策金利を変更するには、それ相応の理由があり
量的緩和を終了した上で、さらに物価上昇が必須となっている。
債券価格が今よりとても低く
借入残高が相対的にとても小さくなっていて
資産価値はとても上昇している状況となる

[8152: 匿名さん]

いずれにせよ、
ほとんどの方は老後資金計画含めて計画的な借入で
余裕をもたせた無理の無い借入
５０歳代には完済し老後に向けた貯蓄を始めているのは事実
極一部に破綻予備軍がいるのも事実であるが一般的ではない

[8153: 名無しさん]

50台に完済なんて昭和の考え方でしょ
50台に完済できるだけの貯蓄（余裕）は維持しつつ長く借りる時代ですよ。
何が起こるか分からない時代なので手元に資金を確保してリスク回避するほうが良いですよ。

[8154: 戸建て検討中さん]

問題は中央銀行が金利をコントロールできなくなった時。
このまま金融緩和をつづけていれば、いずれ来るよ。

[8155: 匿名さん]

>>8153 名無しさん

＞貯蓄（余裕）は維持しつつ長く借りる時代

その通りですね
2019年の統計によると50才には
貯蓄＞借入残高になり金利リスクが無くなる
金利リスクが無くなれば

単純に
借入金利＞運用利回りであれば繰上
借入金利＜運用利回りであればそのまま
となる

つまり借入金利が低ければ低いほど安全に
リスク少なく運用利回りを上回らせることができる

今であれば借入金利0.5%未満あたりの水準
それ以上の高金利であれば残す価値は無いだろう

[8156: 匿名さん]

住み続けるなら金利が想定内の間はのんびり払うつもり
特にいつまでに繰上げ完済という予定もない
おそらくは途中で住み替えるのでその際に一括になるとは思う

[8157: 名無しさん]

定年前後の残債なんて知れてる
全額一括返済したところで得られる利子は微々たるもの。
その利子を得るよりも団信を保持しておいたり手元に資金を確保しておく方がよっぽど効果的だと考えています。

[8158: ご近所さん]

>>8154 戸建て検討中さん
私もそれだけが心配。
昔は禁じ手といわれたといわれた日銀の国債買い入れがいつまでもできるのかが疑問。日銀が金利をコントロールできなくなったとき金利がどのようになるのか全く予測がつかない。仮にコントロールででき続けたとしても政権交代して日銀総裁もかわれば政策もかわるだろうし。
結局は金利が心配な人、債務を確定したい人は固定ってことでしょうね。どっちがそんとか得とか言うより選考の問題でしょう。

[8159: 匿名さん]

>>8157 名無しさん
>定年前後の残債なんて知れてる
だからこそ、そんなもののために団信を保持して無駄な利息を払う必要はないという考えもある。
例えば、定年頃の残債が500万くらいだと、死亡、高度障害、3大疾病など、限られたものでしかその額を受け取ることはできない。
であれば、さっさと完済してしまい、浮いた利息で都民共済や県民共済に入れば様々な病気やケガでさえも同額またはそれ以上の保証が得られる上、入院保障も得られる。
逆に残債が1000万くらいあるならば民間保険でその保障額を得ようとすると高くつくので団信でという考えもありかと。
残債と利息、民間保険料を鑑みて総合的に考えて出口戦略を練ることが重要。

[8160: 匿名さん]

>>8154 戸建て検討中さん

＞中央銀行が金利をコントロールできなくなった時。

ミャンマーのようにクーデターで軍事政権になって
日銀法が廃止されるような事態でも想定してのことでしょうか？
日本は法治国家ですよ。
こと金融に関しては帳簿上の数字の動きでしかないですし



日銀法で金融調節の独立性が定められていること
小中義務教育で習いませんでしたか？

政策金利は自由に市場任せで決まるものではなく
金融政策決定会合で信任を経て決まるもの

[8161: 戸建て検討中さん]

そんな教科書通りに行けば苦労は無い。
米中発の経済大混乱は必ず来ると思ってる。
近い将来。

[8162: 匿名さん]

>>8161

＞米中発の経済大混乱は必ず来る

そのような事態でもフラット３５なら問題ないと
流石３倍の金利払うだけのことはある

ってそんな荒唐無稽なこと妄想しても
金利はまったく変わらないですよ。

[8163: 名無しさん]

経済大混乱があるというならあえて借金して家買わないよな。普通。

[8164: 戸建て検討中さん]

「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」

人類の長い歴史と、たかだか数十年ぽっちの経験では雲泥の差。

[8165: 匿名さん]

その通りですね

賢者は歴史・事実に基づき投稿を
愚者は経験・憶測妄想を投稿

いずれせよ正しく金融システムを理解するのが基本でしょうね

[8166: マンション比較中さん]

8165
いい加減に他人に絡むのやめたら？
別に面白くもなんともないし、賢いともなんとも思わない。
自分が変動なのを正当化したいがための醜い投稿ばかり。小さい人だなというのはよくわかる。
別にここで色々言ったって金利は上がるときは上がるし、上がらないときは上がらない。

[8167: 通りがかりさん]

しかし、金融機関も国債保有が必要なのに日銀が全発行国債の半分を持っている状況かつ、国内で一番の大株主である事実。
もう日銀はこれ以上国債の占有率上げられないのでは？
国債買って金利コントロールって今まで通りにできるのだろうか。

[8168: 銀行関係者さん]

>>8165 匿名さん

絡むだけ無駄。
妄想しかできないアホは相手にしない方がいい。

[8169: 名無しさん]

この流れで固定派と変動派を見分ける方法を探すよりも、
自分の信念を曲げないほうが有益。

[8170: 検討板ユーザーさん]

変動で借りています。
金利が上がったら、一部繰り上げ返済して、返済総額を減らしたい！同時に、ローン減税の恩恵も最大化したい！
こういうシミュレーションはどこでできますでしょうか？

[8171: 匿名さん]

＞＞8167: 通りがかりさん

日銀は随分前から金利でコントロールするの放棄しててそれで
ＱＥもかれこれ１０年

[8172: 匿名さん]

>>8170 検討板ユーザーさん

このサイトが使いやすいよ

住宅ローン控除（減税）シミュレーション
https://kakaku.com/housing-loan/simulation/koujo_simulation.asp

複数の金融機関、金利タイプの住宅ローン比較
https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

[8173: 戸建て検討中さん]

今の緩和政策が永久に続けられると思ってる人の方が、はるかに少数なんだが。

[8174: 通りがかりさん]

緩和の出口では多少の動きもあるかもしれないけど、緩和以前からこのレベルの金利だからね。適用金利が下がったのは銀行の優遇幅が拡大したからだし。

[8175: 匿名さん]

>>8170 検討板ユーザーさん
ここで詳細書いたら、お節介好きな方々が詳しくシミュしてくれるよ。きっと。
勿論、自分でシミュするのが良いけど、間違ってないかの答え合わせとしてもいいかも。
https://www.shiruporuto.jp/public/check/funds/sikin/menu/s_kuriage.htm...
こんなのはどう？

[8176: ご近所さん]

当時の日銀総裁でもこの認識なのに、金利を永遠にコントロールできるとでも。。

日銀の白川方明総裁は、国債への信認が低下することによる金融システム不安を抑えるため中央銀行が際限のない国債買い入れなどを行えば「制御不能なインフレを招く」と警告、中銀の流動性供給で時間を買える間に財政改革を進める重要性を強調した。

[8177: 匿名さん]

ここからは、双方ポジショントークに徹した水掛け論にしかならないので
議論したところで何も生みませんよ。
意見としては出尽くした感があるので
書き込み自体に真新しさはなく、過去レス読めば事足ります。

[8178: 金利選択悩み中]

3500万を20年で組みます
①固定20年1.0%
②固定10年0.75％　11年後～その時検討
③変動0.5～0.6%(半年)
みなさんならどれで行きますか？
一喜一憂しない①と考えてましたが、35年変動で組む方も多いこの時勢
多少のリスクはとっても良いのでは？と悩み中
最後は自己責任は重々承知しています

[8179: 検討板ユーザーさん]

>>8172 匿名さん
ありがとうございます！新規ならばこれはわかりやすいですね。
>>8175 匿名さん
ありがとうございます！繰り上げならばこちらですね。ただ自分には難しい…。後で詳しく検討します。、

[8180: 匿名さん]

ここじゃなく
『住宅ローン総合スレ』
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/617281/

ここで聞くべし。

[8181: 通りがかりさん]

3/19の日銀点検の結果でこれ以上きつく縛って金利コントロールしていくと言う意志が示されなければ、金利は上昇傾向になるかと。
原油も上がってるから物価高かな。
ちゃんといいインフレになって物価も給料も上がるなら、負債額が相対的に減るからいいんだけどね。

[8182: 匿名さん]

>>8178 金利選択悩み中さん

迷ったらミックスという手もあるよ
いずれにせよ当初10～13年間は税金還付で
無利息無手数料なのでその間に返済する分は
金利リスクまったく無いから
13年目の残高－繰上に使える預金（積立）を引いた債務超過分のみの額を考えれば良いです

預貯金あるのにその分の額を無駄に高金利払う必要は無いです。

[8183: ご近所さん]

>>8178さん
支払総額
①
38,630,987円
②
36,968,175円（金利0.55）
これしか差が無いなら①一択。
変動であれこれ悩みたいなら別ですが、最初固定を検討しているってことは金利が心配と見受けられます。

[8184: 名無しさん]

>>8178
変動35年一択でしょう
ローン控除終了後に残り何年で返すかを再検討すれば良いと思います。

[8185: 金利選択悩み中]

>>8180 匿名さん
ありがとうございます　そちらでも聞いてみます

[8186: 金利選択悩み中]

いろいろな意見が聞けて参考になります
別スレでも聞いてみます

[8187: 戸建て検討中さん]

バブルの末期と同じでしょう。
日経が３万超えてきて、危険という人も多かったけど、まだまだ上がるという人も多かった。
実際に、日経は39000円まで上がった。
３万円で危険と言ってた人は、39000円までは、予想が外れたことになったけど、その後は、大正解だった。
今も低金利が続いて、もうしばらくは続くだろうから、現時点では、金利が上がると言ってる人は予想を外していることになる。
しかし、数年後に金利が暴騰すれば、大正解という結果になる。

[8188: 評判気になるさん]

>>8187 戸建て検討中さん
あなたの言う金利上昇はハイパーインフレですから家など買わずに仮想通貨買いましょう。

[8189: ご近所さん]

ハイパーインフレには固定金利で家を買って外貨預金が最強なんだが。。

[8190: 匿名さん]

>>8186 金利選択悩み中さん

マルチポストするとか
ふざけてんのか

[8191: 名無しさん]

皆さん経験に基づいた話がお好きなようで＾＾

[8192: 金利選択悩み中]

>>8190 匿名さん

総合スレで聞いてみるべし
とのアドバイスがあり聞いてみたのですが

ふざけてる事になるんでしょうか？

[8193: 金利選択悩み中]

>>8189 ご近所さん

日本でハイパーインフレが起こる気がしませんが
確かにそう言うリスクに対しては固定が安心ですね

[8194: 匿名さん]

>>8189
ハイパーとは
ドル円いくらぐらいの想定？

[8195: 戸建て検討中さん]

日本発のハイパーインフレは無いだろうけど、
米中発のハイパーインフレが来ると思てる。
その時どうなるか。
分かるね？

[8196: 名無しさん]

わかるわけないじゃん
未来のことなんてわからんよ

[8197: 匿名さん]

>>8195 戸建て検討中さん
どうなるの？

[8198: 匿名さん]

荒唐無稽な投稿している方はどのような水準を想定しているのだろう

ドル円
各国の長短金利
CPI
マネーサプライ
対外資産・負債

まったく数値が出てこないが

[8199: 匿名さん]

>>8198 匿名さん
なんでもいいみたいですよ？
どうせ煽るのが目的ですから。

[8200: 通りがかりさん]

ハイパーインフレになっても固定金利だから安心なんて考えが信じられない。そんな状況で金融機関が低金利のまま貸し続けるとでも？そもそも職があるかもわからないのに。まだコロナ終了バブルで金利上がるって主張のがまともだと思う。

[8201: 匿名さん]

>>8200 通りがかりさん

短期金利で調節する以前に現状行われている量的調整を終わらせないとできない

例えるなら
電気みたいなもの
電力消費量の増減を調節するのに
電圧ではなく電流で調節している

5V固定で1Aを2A、2.8Aと増やして電力消費
電圧を上げるには電流を絞ることになる
システムとしての消費量は急激には変わらないのだから

[8202: 検討者さん]

固定金利なんて、掛け捨ての生命保険みたいなもんって割り切れる人はありやと思う。

固定と変動どっちがお得かな?って気になる人は下記の動画をぜひ参考にして欲しい。

最初の5年が低金利なのが、いかに元金返済に貢献できてるかが分かる解説動画です。
https://youtu.be/SqpOx5KUzpM

返済開始10年以内に大幅な金利上昇が無いと思うなら変動でOKやと思います。

[8203: 名無しさん]

>>8195 ご近所殿
どうなるか教えてもらえませんか？

[8204: 戸建て検討中さん]

もう10年も猶予はないだろうね。
早ければ数年後？
↓
米200兆円対策成立へ　バイデン体制、財政出動まず成果
2021年3月11日 4:12 (2021年3月11日 5:46更新)

[8205: 匿名さん]

>>8204 戸建て検討中さん

それアメリカの話だよ

[8206: 検討者さん]

なんか変動金利と固定金利の決定プロセスの違いを分かってない人が多そうですね。
長期金利が上がるからといって変動金利が上がるわけでは無いですよ。

[8207: 匿名さん]

>>8202 検討者さん

ツベ直リンできるんですね

動画、利率でなく額で比較しているのが良い
借入残高が低減し、減税還付があり貯蓄が増えいくわけなので、
金利変動リスクが指数的に減るのを理解してない人がいますね

>>8206 検討者さん

そうなんですよね
基礎的な経済知識が無くて
荒唐無稽な投稿するかたいますね

[8208: 名無しさん]

>荒唐無稽な投稿するかたいますね

あまりに荒唐無稽なので、わざとなんだと思いますよ。
真面目な方が反応するので面白がってるのではないかと。
スルーが一番かも。

[8209: ご近所さん]

匿名の掲示板なんて便所の落書きレベルなのになに、いちいちマウントして何が楽しいのかね。

[8210: 名無しさん]

>>8209 ご近所さん
オマエモナー

[8211: 匿名さん]

>>8200 通りがかりさん

どんな理由で金融機関が契約破棄するの？

[8212: 通りがかりさん]

>>8211 匿名さん
経済状況が激変した場合、金利等を変更できるようになってます。銀行の融資要綱等に書いてあります。

[8213: 匿名さん]

>>8212 通りがかりさん

例えば、どこの銀行ですか？

[8214: 通りがかりさん]

たとえば、ソニー

https://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html


都銀地銀信金等、各金融機関のＨＰに約款がのってます。記載なくても契約書裏面に記載されていたりしますね

[8215: 通りがかりさん]

追記
↑8条　適用金利　5です

[8216: 匿名さん]

>>8212 通りがかりさん
補足すると、フラット以外の固定は変更の可能性あり、フラットは無しといったかんじですね。
まあ、固定金利が変更されるような時には、雇用や保険、その他諸々が大変な事になってるでしょうから、ローンの心配どころじゃないですね。

[8217: 匿名さん]

金利の未来を人間が予想しても無駄。
神様にしか未来は見えません。

[8218: ご近所さん]

予測でできないんだからフラット35一択でしょ。
フラット35は機構債を販売してリスクは機構債の購入者に転嫁してますから金利は完全に固定です。他の金融機関はその条項のせいで信用できません。

[8219: 匿名さん]

>>8215 通りがかりさん

おいおい、該当の条項間違えてますよ。
この条項は金利適用時の話。
全期間固定の場合、契約した後は関係ない条項だよ。

該当条項は、例えばソニー銀行住宅ローン契約約款の場合どの条項になるの？

[8220: ご近所さん]

条項は全期間固定も関係ありますよ。これは昔からあちこちで議論されて結論がでています。ネットでいろいろ見てみるといいでしょう。

[8221: ご近所さん]

ちなみに某銀行の約款

第 4 章 全期間固定金利型借入利率の変更等
第 1 条 当初借入利率の変更
1. 借入要項に定めた当初借入利率は変更しないものとします。ただし、金融情勢の変化その他相当の事由がある場合には、銀行は借入要項記載の利率を一般に行われる程度のものに変更することができます。

自分はこの条項が嫌でフラット35にしました。経済情勢がやばいときに威力が発揮するのが固定のキモなのに勝手に変更されたらたまったもんじゃない。

[8222: 匿名さん]

>>8128
不良化しやすいのはフラット
プロパーローンが借りられない属性の受け皿であり属性が低い分、金利も高い

プロパーローンのほうは審査が厳しい分、属性が良く不良債権化リスクは低い
また、不良化した際は速やかに切り離されて保証会社から回収される仕組み
リコースローンであり、米国サブプライム問題とは異なる仕組み

正しく理解すべきですね。

[8223: ご近所さん]

ん？
それは貸す金融機関の話で借りる側としてはどうでもいい話です。
また、最近はSBI住信などの固定金利はフラット35より高いです。

リコースローンでもノンリコースローンでもどうでもいいです。
サブプライムの問題も別に、ＣＣＣのサブプライムたくさん集めてBBBにして、
さらにBBB集めてAAAにして売り出していた話も、借りる側としては
どうでもよくて、債券を買った側のはなしです。
そもそもフラットは機構債で売り出してますからリスクを背負うのは債券を買った側です。

[8224: 匿名さん]

フラットも昔より金利低くなって来たるが
団信はつけよう
団信つけられないなら賃貸が良いよ

[8225: 匿名さん]

また荒唐無稽とんでもさんが

債権不良化してなくて健全なのにとんでも理論発動
あたおかすぎて面白い

[8226: 名無しさん]

フラットって
いつ発生するかわからないリスクを
借り入れ直後からそのリスクを受け入れる契約だと思っている

[8227: 匿名さん]

>>8224 匿名さん

団信は無料で借入条件（必須）なところが良いですよ
その方がコスト低く結果的に低金利につながる

生命保険とかでも非喫煙のほうが保険料安くなるのは
喫煙者の無駄なコストが不要だから

不健康だったり属性が悪く、金融機関が引き受けない人達の受皿がフラット

[8228: 匿名さん]

>>8226 名無しさん

属性の悪い人達の高リスクを共有し割高な金利を負担する契約

[8229: 匿名さん]

＞団信は無料で借入条件（必須）なところが良いですよ
今のフラットって団信こみになってるの？
金利とか多く払ったりのしないんだ
知らなかった

てっきり団信込みなのは金融機関の住宅ローンだと思ってたよ

[8230: 匿名さん]

4年くらい前から新団信となって、団信込みが基本形になったよね。

[8231: 匿名さん]

フラットしか選べない属性だからなんじゃ無いかな

[8232: 戸建て検討中さん]

そもそも、世界も日本も中間層が没落して上流か下流かの二極化がすすんでいる。
当然ながら上流階級は少数なので、上流相手だけではビジネスにならない。
金融系も建設系も下流を相手にしていく必要がある。
だから国もフラットをしっかり支えていく。
人口減もあいまって戸建なんかは新規の着工が毎年１割ずつ減っていっているという厳しい現実がある。
これからは、パート・アルバイトにもガンガン貸して家を建てさせる必要がある。
責任は国が取る。

[8233: 通りがかりさん]

>>8232 戸建て検討中さん
人口減少で空家も増えるから、低収入ならそこに住めば良いかと。

[8234: 戸建て検討中さん]

施主側の都合じゃないよ。
日本語勉強してよ。

[8235: 匿名さん]

属性が良いクラスはますます低金利のメリットを享受し
属性か悪いクラスはますます高金利でしか借りられない

当たり前のことではあるが

＞パート・アルバイトにもガンガン貸して
破綻しようが手数料ビジネス
取り扱う金融機関にとって、知ったことではない

きちんと審査し否決する金融機関のほうが良心的だろう
都市銀行の審査にすら通らない方は見直すべきである。

[8236: 匿名さん]

属性、属性って自分が低金利提示されたから自慢したいとか(笑)
心配しなくてもほとんどの人は最低金利で借りれますよ。
「私は、大手の○○不動産の人気の○○駅徒歩○○分のマンションを審査の厳しい覆って○○銀行で借りた」とか普通に話していそう。

[8237: 戸建て検討中さん]

施主じゃないんだよ。
新築業界で食ってる業者は多数ある。
新築がどんどん減っていけば多くの業者が潰れる事になる。
そんな事は政治的にも出来ないよ。
もちろん買えない施主も不満が出るから、政治的にはむり。

[8238: 名無しさん]

となると、ますます新築補助を充実させたり
金利の引き下げが検討されるかもしれませんね
金利をあげる余地がないです

[8239: 戸建て検討中さん]

目先はそうだけど、数年後に景気がそこそこ良くなってた場合は、
変動金利も２％くらいにはなってるかも。
ムヒひひひ。

[8240: e戸建てファンさん]

ここはたまに変なのが湧くなあ

[8241: 匿名さん]

確かに、心配しなくても
ほとんどの人が銀行・信託銀行の
変動か当初固定で借りていますね。
銀行で借りられない人は少数派のようです。

[8242: 名無しさん]

フラットしか選択できない状況の人はフラット選ぶのは仕方ないと思いますが、
変動も選ぶことができる人がフラットを選んで変動を馬鹿にするのは良くない

[8243: 名無しさん]

まっ、高いけど、何があっても変わらないのがフラットですな。

[8244: 匿名さん]

え？
フラットって10年経つと金利が上がるはず

[8245: 匿名さん]

>フラットって10年経つと金利が上がるはず
それは10年後に上がるのではなく、当初10年が優遇されるだけですね。
しかも最優良住宅のみですから、一般住宅であれば当初優遇もないので上りも下りもしないはず。

[8246: 戸建て検討中さん]

フラットのトップはアル火でしょ？

[8247: 匿名さん]

>>8221 ご近所さん

なるほど。借換えるとリスクがあるかも。

[8248: 戸建て検討中さん]

自分の読みでは、今後ますます米中対立が激化して、
大戦に匹敵するような世界的な大混乱が起きると思っている。
時期は分からんが、数年後から10年以内くらいを想定している。
その時に、日本発ではなく、米中発のハイパーインフレ、金利暴騰が起きると予想している。
備えましょう。

[8249: 匿名さん]

>>8248 戸建て検討中さん

ドル/円いくらになるの？

[8250: 匿名さん]

米中発の話はもういいよ。
飽きた。