固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[6901: 匿名さん]

>>6900
その通りです。固定か変動かどちらが良かったのかは完済時の結果論だし、
固定を選んで金利上昇のリスク回避代と思えるなら結果的に変動より多く払うことになっても納得でしょう。
私は2%の利息上昇でも問題なく払えるのと、今後10年で2%上がることはないと判断したので変動にしました。なお保険としてローン総額の半分程度は貯蓄で持ってます。繰上しないのは住宅ローン控除と団信が生命保険替わりになってることですね。

[6902: 匿名さん]

将来どう転んでも必ず有利になる策を考え出せるならば結果論にはなりません。
もうそれは確実に答えがわかっている結論となります。
私は確実に答えがわかっている結論を導き出し変動を選択しました。
金利上昇が10％だろうが、どう転んでも必ず変動が有利になる策があります。
ただし、皆さんの仰る通り貯蓄は借入金額以上あります。

[6903: 匿名さん]

>>6902 匿名さん
続けてその策とやらをお聞かせ下さい。

[6904: 匿名さん]

>>6903
企業秘密

[6905: 匿名さん]

貯蓄が借入額以上あるなら今の税制なら変動有利だわ。でもそんな人ほとんどいないでしょ。
住宅ローン控除額＞利息だから
逆になったら全額繰上すれば終わり

[6906: 匿名さん]

>>6904 匿名さん
ドヤ顔で言ってて企業秘密とは笑えます。

[6907: 匿名さん]

固定にするメリットが見えない。
変動使いの俺からみたら、養分も必要か。
銀行が儲からなくなれば、変動も上がってしまうかもしれないし。
どんどん、固定を使ってくれたまえ。

[6908: マンション検討中]

>>6907 匿名さん
そこなんですよね。
加えて、今の運用金利で金融機関が利益が出ているのは金利が高い時にローンを組んだ人からの利息収入があるから。
その人達のローンが終わる頃、もしくは低金利ローンへの借り換えが一巡したあとは、金融機関は運用金利を一斉に上げる可能性が高い。変動金利は将来必ず上がる。

[6909: マンション検討中さん]

いつか短プラがあがるかもしれない。でも、それは政策金利の上昇ではないとみている。
ありえるのは、大企業の内部留保がさらに進むか、景気が減速して、資金需要がどんどん縮小していったら、もはや銀行にとって貸出利息が占める収益は大きくはない。
どんどん格付を人の手からAIに渡して、できる限りTIBORで調達するのはやめてコスト削減しようぜ。この際、大企業も中小企業も短プラベースでいいっしょ。ついでに、短プラも他行と足並み揃えて上げれば、競争原理も変わらないし、資金需要豊富な中小企業からの利息は拡大するしね。
住宅ローン？たしかに今は大半が短プラで組んでたな。まーでも、大半の庶民が身の丈に合ってない多額のローンを組んでるに違いないから、減税目当てな金持ちからの一括返済や多額の繰り上げ返済に伴う赤字は限定的だろうよ。いっそ庶民がショートしない程度にあげればいいよ。4.475くらいまでなら社会問題にならんだろう。
不動産市場への影響？それは俺たちの考えることじゃねーよ。


てな感じで銀行の都合で一斉に上げてくるのがワーストシナリオかな。

[6910: 匿名さん]

庶民は金利に目が向くから意外と手数料でどうにかなる。

[6911: 匿名さん]

>>6909 マンション検討中さん
4.475なんて金利になったらギリギリローン組は住宅ローン破綻確定。俺には関係ないから構わないけどな。

[6912: 匿名さん]

住宅ローン破綻するような人の不動産貰っても銀行が焦げ付く

[6913: マンション掲示板さん]

>>6896 マンション検討中さん
この人の言うことが正しい。

[6914: マンション掲示板さん]

>>6911 匿名さん
4.475%に上がって破産する人にローン組ませないよ。日本は。ちゃんと考えな。

[6915: 匿名さん]

>>6909 マンション検討中さん

貸出し利息じゃなくて融資手数料が収入源では？

[6916: 検討板ユーザーさん]

ひゃー4.475%で今みたいな給与じゃ家なんて到底買えないや

[6917: 匿名さん]

>>6915さん
そう思って、事務手数料0円のとこにした。
保証料は多少戻る可能性があるから。

[6918: マンション検討中さん]

>>6900 名無しさん
正解不正解を議論しているのではないので、自分なりの判断のプロセスを展開してください。
ただ漠然と不安だから固定にしておくのが答えならここに来る必要はありませんし、その答えを肯定する人もここは多くはないでしょう。
いかなるギャンブル要素も排除されたいのなら、そもそも住宅ローンを組む前に、家を買うのをやめてはいかがですか？固定を選んだところで、不動産を借入で所有する故のリスクは消えません。


何事もバランスで考えるべきと思います。

過去20年変わっていない短プラ、先進国で類を見ない速度で人口が減少。そして社会保障制度が破綻しないように定期的に増税する。これはほぼ避けられない未来。
何かがきっかけで景気が好転して政策金利が上がる可能性はなくはない。でもその時はまず賃金の上昇が顕著で、ほとんどの家計が潤う、家賃が大幅に上がるのが自然だろう。ということはほとんどの営利企業や公務員は、ローン支払に耐えられるはず。耐えられなければ、いつでも高値で貸せるし、ローン残高を大きく上回って売却することもできる。
悪い金利上昇は日本ではまず起こりえない。
ということで、変動を選んでおいてまず高い確度で問題ない。


固定金利を選ぶべきひとは、教育機関や財団法人などの賃金の上昇が期待できない人。
または、固定か変動かなんてどうでもいいくらいの高収入が約束されている人。



https://manetatsu.com/2018/06/131033/

[6919: 匿名さん]

>>6918さん
そのURL
>>6895さんと同じこと書いてますね。

[6920: 匿名さん]

>>6918 マンション検討中さん
そんな偉そうに語って予想がハズレたらダンマリ決めれば済む匿名掲示板。

[6921: 販売関係者さん]

あなたもちゃんと偉そうに考えを述べてください。

[6922: 匿名さん]

将来の金利変動リスクを銀行に持ってもらうか、自分が負うかの違いだけでしょ。

繰上げ返済できる資力があるなら変動、ないなら固定にするだけです。

[6923: 口コミ知りたいさん]

でもいつになったら変動金利は変動するのかな？

[6924: 検討板ユーザーさん]

もう借りちゃった人達は店頭金利が上がらないと変わらないですよねー。2007年くらいには2.9%前後になったっけな

[6925: マンション検討中さん]

>>6924 検討板ユーザーさん
そのくらいの変動は今後もあるだろうね。
実質金利にすると0.9だから、固定さんに比べてもまだ大幅に利息は安いけど。

[6926: 口コミ知りたいさん]

20年後に0.5%金利が上がっても
初めから1.2％の人より金利が低いね

[6927: 戸建て検討中さん]

ここまで変動有利な流れだけど自分は固定にする予定
理由は
頭金を入れずに投資する予定で35年の金利分は簡単に稼ぐ事が出来る
金利は暫く上がらないだろうけど中長期的には上がるとみている

[6928: 匿名さん]

金利が上昇しても不動産の価値が上がらない郊外に買う人は固定でも良いんじゃないかな。
都心は金利が上昇すれば不動産価値も上昇するから変動でよい。不動産そのものがインフレに強い資産だから、リスクを考えるならデフレを心配した方が良い

[6929: 匿名さん]

>>6927 戸建て検討中さん

戸建だと上物の無価値化も投資する人なら考慮するよね
地価も郊外は下降すると予想

[6930: 匿名さん]

>>6927
>頭金を入れずに投資する予定で35年の金利分は簡単に稼ぐ事が出来る
>金利は暫く上がらないだろうけど中長期的には上がるとみている

後段の理由は、固定にする理由足り得るが
前段の理由はよくわからない。
固定でも、頭金あり、無し、どっちも選べると思うが？

[6931: 匿名さん]

>金利は暫く上がらないだろうけど中長期的には上がるとみている

それなら尚更変動有利
残債少なくなってからの金利上昇は大して痛くない。

[6932: 戸建て検討中さん]

>>6930
頭金分を運用に回して金利を稼げると言う意味です

>>6931
大幅に金利が上昇した場合
株式を一部売却しなければいけなくなり投資効率が悪くなります。
それを避けられて35年確実に運用出来る固定有利かなと思います。

[6933: 匿名さん]

>>6932 戸建て検討中さん

大幅とは？

[6934: 匿名さん]

一理ある。
家を買うこと自体、資産のポートフォリオとしては偏ってしまうのに
変動はその偏りを大きくしてしまう恐れがある。
ここ数日、変動にしようか固定にしようか悩んでいたが、固定にしようと思う。
自分で資産をコントロールできる可能性が高いから。

[6935: 匿名さん]

大幅にってどのくらいの上昇を指しているか不明ですが、
金利が上昇したら家を売却するのですか？
売却後はどこに住むの？
金利上昇後に売却したって、次に住むところの確保をしなければならなく、今よりもっと狭くて安い物件に移り住むことになるのでは？
家を売却するつもりがなければ資産価値はゼロ同然ですよ。

[6936: 匿名さん]

＞家を売却するつもりがなければ資産価値はゼロ同然ですよ。

売却しても家族皆で暮らす住居は必要ですから
売却するつもりでも、建物部分は資産価値ゼロと考えるのが妥当と思います。

建物部分が大半を占める区分所有権や借地権などは
当てはまる最たるものですね。

[6937: 匿名さん]

とりあえず固定の養分のおかげで、変動の俺たちはうまうまできるわけですわ

[6938: 匿名さん]

>>6937 匿名さん
ですね。
固定信者様様ですわ。

[6939: 匿名さん]

売りもしないで不動産の資産価値をコントロールはできないし、
売っても住居は必要だから不動産の資産価値をコントロールできない。
固定さん達の理屈は変ですね。

[6940: 口コミ知りたいさん]

>>6938 匿名さん
変動信者ってバブル絶頂期に株を買ってた人たちに通ずるものがある。
茹でガエル。

[6941: 戸建て検討中さん]

そもそも固定信者多いのと変動が安くなるのは関係ないんじゃない？

[6942: 匿名さん]

>>6940 口コミ知りたいさん

バブル絶頂期、固定で借りた人はその後悲惨な目にあった。

[6943: マンション検討中さん]

知り合いの銀行で借りた時銀行内でも変動派と固定派があるよって言ってたな。銀行の人に分からないことを俺にわかるわけないと改めて思った笑

[6944: 検討者さん]

普通に考えれば変動が理にかなってるね
金利はインフレになれば上がってデフレになれば下がるから
長期で不安だから固定で借りるのは分からないでもないけど
過去の実績から見ると変動にアドバンテージがあるように見える
ただ返済額がギリギリの人や貯金が全くない人は固定の方が良いね
銀行内でも割れるぐらいだから固定も出ない訳だ
知り合いのハウスメーカーの営業から聞いたけど銀行員は固定で借りる人が多いらしい

[6945: 匿名さん]

インフレになっても賃金がなかなか上がらないという状況がありそう。
景気が停滞していても金利は上がる。

[6946: 匿名さん]

企業が死んじゃうよ

[6947: 匿名さん]

>>6927 戸建て検討中さん
借入4000万円、35年、固定と変動の金利差が0.7％としましょう。
月々の返済差額は12,800円、固定の方が多くなります。

>中長期的に上がる
では、10年後1％上昇、20年後更にもう1％上昇すると仮定します。
10年後、月々の返済差額は400円、変動の方が多くなります。
20年後、月々の返済差額は9,000円、変動の方が多くなります。

投資利回りを2％とします。
変動さんは12,800円を10年間複利で積立投資できます。税引後166万円になります。
固定さんは400円を10年間と9,000円を15年間複利で積立投資できます。税引後122万円になります。

固定さんより変動さんの方が40万円多くなりました。
変動さん有利ですね。

中長期的にどの程度金利上昇すると仮定して固定金利を選択したのでしょうか？

[6948: 匿名さん]

リスク回避の保険的な意味を含めるなら今が最適な金利だろうね。
固定で借りる場合。
数年前のさから比べると家計に対する支払い差額としては許容範囲かと。

俺はあえて変動だけど。

[6949: 匿名さん]

>>6948
>リスク回避

天変地異が起きるリスクに保険を掛ける感じ？

[6950: 匿名さん]

>>6947
追加で言えば返済額が12800円少ない変動の方が、元本の減りは10000円も多い。
実質的には毎月20000円ずつ差が出ていると考えればよい。