固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[1001: 匿名さん]

>>994 匿名さん

そういうのは全く関係ありません。

[1002: 匿名さん]

>>999 匿名さん

当初固定と変動を一括りにするのも無理がある。
当初固定と全期固定と変動の3種類に分けて考えるべき。

[1003: 匿名さん]

5年とか10年で返せない人が変動を選ぶのかな。

[1004: 匿名]

当初固定を理解しましょうって
もう借りた後かな？

[1005: 匿名さん]

当初期間30年の固定と、全期間30年の固定ってどう違うのか教えてください。どちらも借り入れ期間30年として。

[1006: 匿名]

>>1005 匿名さん

借入期間

[1007: 匿名さん]

>>1006 匿名さん
どちらも借り入れ期間30年としてです。

[1008: 匿名]

>>1007 匿名さん

あなたにはフラットながオススメ

[1009: 匿名さん]

>>1002 匿名さん

ローン減税でお得に返済するなら当初固定で10年完済。
低金利を満喫するなら長期の全期間固定。
他に何かありますか？

[1010: 匿名さん]

>>1005 匿名さん

一緒。
低い他の金利にするだけ。

[1011: 匿名さん]

>>994 匿名さん

現在の固定金利の水準と将来金利がどうなるかなんて全く関係ありません。
長期債が買われれば将来の金利見通しなんて関係なく金利は下がります。
逆に先週末のように一瞬で0.1%金利が上がることもあります。
暫くは大丈夫でしょうが上がりだしたら1%ぐらいアッという間ですよ。

[1012: 匿名さん]

５年固定０．２７％かと思ったら、微妙な金利
このじわじわとした感じが、借換時を迷わせますな。

[1013: 匿名]

>>1012 匿名さん

店頭金利って変動以外こまめに変わるね

[1014: nano]

付利撤廃して、店頭金利0.1%下げたところで0.47%
変動金利、絶滅だよね

[1015: 匿名さん]

ここまで下がると10年固定か30年固定の2択だな
10年で返せるかどうかでどっち選ぶか決まる

[1016: 匿名さん]

ミックスがいいと聞いた

[1017: 匿名さん]

これから固定金利で借りる人や
当初固定という名の変動金利を
固定組に組み込んで勝利宣言するなよ(´・ω・`)

これまでの20年間
固定さんは完全敗北

これから借りる固定
変動に勝てる「かも」しれない
しかし、誰にも分からない。

ただそれだけのこと。
今まで固定を選んでしまった愚かな固定さんが救われることはない。

[1018: 匿名さん]

一向に景気回復の目途がつかないし、いざ金利が上昇した時に慌て
なくても良い貯蓄があるなら長期でもまだまだ変動が有利だな
住宅ローン減税を加味すると、変動と変動より当初低利な10年固定の
ミックスが最強じゃないだろうか
長期固定は返済計画に狂いが出ると積むタイプ向け

[1019: 匿名さん]

このまま金融緩和を続けても物価が上昇せずアベノミクスが失敗に終われば国債が暴落する可能性があるが、その時には時既に遅し、今あぐらをかいている変動さんの顔は真っ青になるでしょう。

[1020: 匿名さん]

2015年以前に借りた固定はどうしているのかな？
早めに固定に借りかえかな？

[1021: 匿名さん]

>>1017 匿名さん

過去の話なんてどうでもいいです。

[1022: 匿名さん]

固定だった人はさすがに、借り換えた人が多いのでは？
逆に変動さんがどうしたのかの方が興味ありますね。

[1023: 匿名さん]

当初固定を意味もわからず安心して借りた人は
5年も経たないうちに
また当初固定5年に借りかえかな？

[1024: 匿名さん]

>>1022 匿名さん

勝ち組は完済で勝ち抜け。
その他の変動はこのスレなどをウロウロ。

[1025: 匿名さん]

今のような最低金利で借りられる人は、高い金利払って更に手数料払う借り換えか、新規購入の高値掴みでは？

[1026: 匿名さん]

>>1025
◯◯◯の遠吠えだね。

[1027: 匿名さん]

>>1026 匿名さん

図星でしたね。固定さん。

[1028: 匿名さん]

1025 の文面からは口惜しさが滲み出ているので、誰にでも判るって。

[1029: 匿名さん]

5年前に30年固定にしたので、悔しい。

[1030: 匿名さん]

>>1029 匿名さん

変動みたいにグチグチ言わずに
借り換えればいいじゃん。

[1031: 匿名さん]

借り換えレバ皆シアワセダヨ。
それでいいじゃん！

[1032: 匿名さん]

変動で借りてても固定で借りてても今は借り換えるしかない時期だよな

[1033: 匿名さん]

固定にした意味ないね。
残念でした。
ていうか、このスレの存在意義ない。

[1034: 匿名さん]

>>1033 匿名さん

でも今は固定の方が良いかも？

[1035: 匿名さん]

>>1029 匿名さん

わかりますー。けど、5年前なら借り換えればいいですよね？

私は3月なんで、まだ借り換えられないです。

[1036: 匿名さん]

オススメ
当初固定から当初固定への借り換え

いつも安心

[1037: 匿名]

当初固定から当初固定って
そんなに借り換えしてて、手数料とか無駄にならんの？

[1038: 匿名さん]

うちの場合
保証料返金があったのと、借換月は返済が無かったので、差引２５万円程度でした

登記費用と手数料分相当な額ですね。
借換メリットは１３０万円でした

[1039: 匿名さん]

>>1036 匿名さん

高い金利も無駄にしてたから、気にならないと思います。

[1040: 匿名さん]

現在残り3700万20年を三菱の変動0.85で借りていますが、20年固定にするか考え中です。
借り換えの場合は手数料を考えると、新生銀行が安く、同じ0.85で20年固定を検討しています。
10年固定で繰り上げというのは理想的ですが、開業資金、教育資金なんかで難しい状況です。
そろそろ変動から長期固定にする事を考えている方はいますか？

[1041: 匿名さん]

>1040

２０年固定なら、信託銀行の0.67%が良いのでは？
借換手数料も含めて借りれば良いと思いますよ

[1042: 匿名さん]

>>1040

マイナス金利が発表されてからは、
どこもかしこも借り換え祭りで、
変動の人は、どこで乗り換えるのがベストポイントか、
を探っている状態では？

日本相互証券とかのサイトに国債推移とか出てるから、
それを参考に、
もうしばらく低水準で続きそうか？
そろそろ上がるリスクがありそうか？
を見極めて、後者なら固定へ借り換え、
でいいと思いますよ。

でも、変動にしても、
高い時期で借りられてる気がしますから、
それも考慮に入れたほうがいいかもですね。

[1043: 匿名さん]

アルヒで金消契約するのに予約が一杯って理由でずいぶん先延ばしにされた。どうやら借り換えてる人が多いらしい

[1044: 匿名さん]

>>1043

アルヒってことは、フラットだよね。
下の記事にもあるように、借り換え殺到してるっぽいよ。
これ６月の記事だから、７・８月は更に来てるんじゃない？

http://biz-journal.jp/2016/06/post_15354.html

[1045: 匿名さん]

私は５月に変動へ0.497%借り換えた。その時期でも大分混んでた。
３年前に2.25%の全期間固定と変動0.875%の半々ミックスと、意味不明の借り方をしていた。
おかげで年間２５万浮いたよ。

[1046: 匿名さん]

>>1045 匿名さん

当時、自民政権に戻って、アベノミクス、インフレターゲティングで物価２％上昇とさんざん煽られてた頃ですよね。迷うのも無理無いと思います

もし、全額固定2.25%にしてたら、年間さらに１０万円ぐらい金利を多く払っていたのではないでしょうか？

迷う

[1047: 匿名さん]

>>1046さん

その通りですね。当時、全期間固定に１００％しなかったことは、まさしくそこにありました。
その後、徐々に固定が下がっていき、マイナス金利でさらに落ちていき・・・（笑）
しかし結局、変動金利の低さで決めました。

長期金利が低い以上、短期金利はまだ上がらないと思ってるので。

[1048: 匿名さん]

>>1047

長期金利が上がるときは一気に変わっていくと思いますから、
その考えは危ないかもしれませんよ。

上がった、と思った時には、
固定金利が1～2％動いていて、
借り換えへの踏ん切りが付かない状況になっている可能性があるので…

個人的には、そろそろ来年くらいでは？と言われている、
日銀の国債買い付け余力の限界や、
それに端を発する無節操な金融施策が怖いと思っています。

[1049: 匿名さん]

>>1048

長期固定で借りていらっしゃるのですか？
肝に銘じておきますね。ありがとうございます(^_-)-☆

[1050: 匿名さん]

わたしの場合は変動から固定借り換えにいつするかを迷っています。
10年国債利回りは一過性かもしれませんが、爆上げしています。
ソニー銀行も金利上げてきたので、信託か新生で本審査を通しておいて実行時期を様子見かな。

[1051: 匿名さん]

1048です。

私はこれから借入で
長期固定と10年固定(または変動)のミックスを予定しています。
住宅ローン減税後終了後に
金利動向を踏まえて、
まとまった額を繰り上げしてリバランスしようと思ってます。

[1052: 匿名さん]

>>1050 匿名さん
行けるなら、迷わず今月じゃないでしょうか。
あとは、何かイベントがある月に見極め？
確かに固定に変えるなら今ですね。

[1053: 匿名さん]

実行月には、もう上がっているでしょうね。
８月実行できるなら、GO！です。

[1054: 匿名]

>>1050 匿名さん

当初固定にするのがここのオススメ
価格コムあたりで比較すると、総支払額がどこが安いか分かるよ

[1055: 匿名さん]

今の金利が限界に低いだろう、だから今が借り換えの最大チャンス
これに一度失敗しています。
特に今回のような一瞬10年国債利回りが上がった時に気持ちは動かされます。
8月は間に合わないしなぁ。

[1056: 匿名さん]

りそな銀行で2年前に3300万の物件を35年で当初10年固定1.1％11年目店頭金利-1.5％で契約しましたがりそなの10年固定が0.4％切っているのを見て借り換え検討中です。
検討しているのは三井住友信託銀行の当初30年固定0.75％です。
借り換えの意味はありますでしょうか。
また三井住友信託銀行の当初10年固定が0.35％なのでそれを話してりそなに金利引き下げをお願いしようとも思っているのですが、10年で返せるのは無理そうなのでやはり30年にした方がいいでしょうか？

[1057: 匿名さん]

>>1056

三井住友信託の水準であれば、
30年固定で良いんじゃないでしょうか？
でも、多分来月、30年固定は結構上がるでしょうね。
（短期と長期の国債等利回りの差が広がってきているため）

だから、来月の金利も横目で見ながら、
当初10年固定か、それ以上にするか、考えられては？？

ただ、りそなはそんなに30年固定安くないですよ。
長期はフラットのはずだから、
来月だと１％そこらじゃないでしょうか？
（団信別、保証料無し）

「当初10年固定1.1％　11年目 店頭金利-1.5％」
って、当初優遇幅が分からないと少し比べにくいですね。
（多分、結構11年目で上がるんですよね？）

[1058: 匿名さん]

>1056

家計応援プランで▲０.０３％の、
１０年固定０．３２％と２０年固定０．６７％ミックスでどうでしょうか？
残高が減ってしまえば、金利変動しても、額的には影響ほとんど無いですよ。

[1059: 匿名さん]

1056です。

回答ありがとうございます。
当初優遇幅が-2.2％ぐらいだったと思います。なので11年目からは上がると思います。
最初は10年固定が終わるくらいに借り換えを考えていましたがその時にどうなっているかの不安と同じ銀行なのにこんな0.5％下がった事、他行ですが30年1％切っているのを見て検討しました。
もう少し早く検討すれば良かったのですが。。
あと埼玉りそなの方にもし交渉するなら今の10年固定の金利の引き下げをお願いしたいと思っています。
ちなみに諸費用等考えると三井住友信託銀行の10年固定に借り換えは損ですよね。

[1060: 匿名さん]

1056です。

1058さん回答ありがとうございます。アンカーのつけ方が分からず申し訳ありません。
ミックスという方法もありますね。その場合10年固定の方を先に返済していく方がいいですよね。割合は半々でもいいのでしょうか？

[1061: 匿名さん]

1057です。

>>1059

埼玉りそななんですね。

今と金利水準が変わらなくても、
0.7％上がって、1.8％にはなる、ってことですよね。
これは大きいでしょう…

埼玉りそなが条件変更に応じてくれるかは、
いろいろな要素があると思うので、ダメ元で試してみる、程度でしょうか。
確かにそれだと諸費用かかりませんね。

一般的には、１％差、残高1,000万円以上、10年以上返済、
が、借り換えメリットの境目と言われてますから、
諸費用あっても充分なメリットがあるでしょうね。
フラット３５サイトの借り換えシミュレーションとかで見るとよくわかりますよ。

ただ、今も当初期間の優遇幅が大きいタイプを使われているようですが、
当初10年固定だと、残高もそこまで減っていない時に金利が上がるので、
そのときの金利上昇が気になるのなら、あまりお薦めはできないです。

９月の日銀のマイナス金利総括次第では、
金利が乱高下する可能性があるので（どちらに振れるかわかりませんが）、
動きは早いほうが良いでしょうね。

あと、>>1060 の内容については、
最初の割合は好きに選べますが、
繰上返済分以外は好きな方を返していくことは出来ませんよね。

[1062: 匿名さん]

>>1061 匿名さん

11年目以降はその時点の店頭金利から1.5%優遇されるので、店頭金利が低ければそれほど上がらない可能性もありますよね。

[1063: 匿名さん]

>>1062

その可能性はゼロではないですが、
店頭金利って、基本的に短プラをベースに設定されていて、
その短プラはずっと底に張り付いている状態です。
https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

だから、店頭金利がこれ以上下がる、
ということは考えないほうが良いです。

今の住宅ローンは優遇幅部分でコントロールされているので、
その優遇幅が小さくなるということは、
すなわちそのまま金利が上がる、と考えておくべきかと…

[1064: 匿名さん]

>>1063 匿名さん

短プラベースの変動金利の店頭金利は2.475%ですから、そこから1.5%優遇されるなら0.975%ですよね。
11年目以降、短プラ＝日銀の政策金利がどの程度上がっているか？
今より0.825%上がっていると1.8%ですね。

[1065: 匿名さん]

多分、三井住友信託に借り換えた例で考えるのが分かりやすいですよね。

10年固定 店頭 2.65%
当初 ▲2.3% → 0.35%
11年目以降 ▲1.4% → ?
これで11年目時点での店頭金利が 2.65%だったら1.25%、
あとは店頭金利がどうなっているか?

恐らく店頭金利が今より下がることは無いので、
残り20年は1.25%になることは最低限覚悟しておく必要があるかと。

[1066: 匿名さん]

>>1065 匿名さん

11年目以降は店頭金利の状況により10年固定以外を選択する手もありますよ。

[1067: 匿名さん]

確かに。
でも、金利が上がってたら、もう手遅れだし、10年固定より短いのに乗り換えて大丈夫か？という話があるので(かつ、多分そこまでの魅力ある金利にはならない）、選択肢は意外と限られますよね。

[1068: 匿名さん]

1057です。

みなさんありがとうございます。

やはり10年固定だと11年目を覚悟しないといけませんね。
本日シュミレーションしてもらいましたら借り換えで10年固定11年目以降金利2.475▲1.4％で計算すると30年より30万位安い程度だったので安心をとると30年にしたいなと思いました。
やはりまだ2年しか経っていないので保証料の戻りがいいので借り換えに前向きです。
ただ今月中は借り換え出来ないので様子を見てます。どれ位上がるのかが怖いですが。

ちなみに今埼玉りそなに交渉をするのはやはり悪いですよね。

[1069: 匿名さん]

>>1068

信義則的に、ってことですかね？
まあ、向こうもビジネスで逃げられると困るわけですから、
相談しても良いんじゃないでしょうか？

でも、10年固定と30年固定の金利差がなくなってきてるから、
年間１万円の差なんですよね（10年固定の金利がずっと上がらない前提で）。
これを保険と考えると、確かに安いもんだと思います。

あとは、９月実行金利の固定期間別金利差が、
きっと今より拡がるので、
それを見て検討、ってところでしょうか。

[1070: 匿名さん]

今の固定は将来的に金利が上がらなかったとしても、
そんなに痛くないから、
余裕があるなら保険かけといた方が賢明だわな。

これ以上下がると、銀行の実入りがなくなるから、
構造的に下げようが無いからねー。
（今でももう採算割れでチキンレースらしいけど…）

[1071: 匿名さん]

1057です。

1069さん1070さんもありがとうございます！
やはり固定金利今より下がる事はあまり考えられなそうなので借り換えの方向でやっていきます。一応銀行の人は9月が期末なので据え置きかもしれないという希望を持たせてくれましたが期待せず上がっても0.1％と言っていたので来月かあとは日銀の結果を待って10月か検討したいと思います！
あとは保証料が返ってくる前の諸費用をかき集めなきゃです。

皆様本当にありがとうございました。

[1072: 匿名]

3年前に借りた5年当初固定を10年当初固定に借り換え

非常に有利

[1073: 匿名さん]

変動から20年程度の長期固定にする時に金利差がそれ程無いため、三井住友信託より新生銀行の方が諸費用がかなり安いから支払総額が安くなる事が多いようです。
諸費用が安い銀行は他にありますか？

[1074: 匿名さん]

また当初固定は変動ですね

[1075: 匿名さん]

筑波銀行の茨城県民限定のあゆみ住宅ローンってどーよ？
固定 当初11年 1.10 以降 0.6なんだけど

[1076: 匿名さん]

0.1ぐらいのようですが、明日からメガバンクの固定金利が上がる。

[1077: 匿名さん]

このご時世では変動金利にする意味は皆無ですのでこのスレも実質終了ですね。
当初固定は変動だと言う人がいますが、当初10年固定と変動を同列に扱うのは無理があります。
あくまで固定と当初固定と変動の3種類で比較すべきであって、現在の状況では固定と当初固定の選択肢しかありません。
ちなみに自分は当初固定10年です。

[1078: 匿名さん]

今時、変動選んでいる間抜けがいるんだね。

[1079: 匿名さん]

当初10年固定は銀行が一番売りたい商品ですね、10年後には金利が上がっていると期待しているのでしょう。
まあ、金融緩和も後10年も持つはず無いので金利が上がっている可能性大でしょうね

[1080: 匿名さん]

>>1079 匿名さん

当初10年固定は銀行にとって一番儲かりませんよ。
最初の10年ほとんど儲けが出ない代わりに、11年目以降の優遇幅縮小で儲けを出そうという狙いですが、そこで他行に借換されたら丸っきり儲けなしです。

[1081: 匿名さん]

>1075
確かに私も迷いました。でも保証料勘案すると当初10年が実質1.3位になるのでそれだといくら住宅取得控除あってもあまり旨味ない。
結局ソニーにしました。実行まだですけど。

[1082: 匿名さん]

出て行く人もいれば、入ってくる人もいる。
手数料収入も収入の内です。借り換えする人が増えるのも銀行の得になるんじゃない？

[1083: 匿名さん]

>>1081
ソニーのどのプランにされたのか分かりませんがソニーの事務手数料と筑波の保証料は同じぐらい掛かると思うのですが
可能であれば計算方法を教えてください

[1084: 匿名さん]

>>1079 匿名さん

そんなこと言い続けてどれくらい経過したことやら。

[1085: 匿名さん]

昨日から某ネットバンク預金金利が一部ちょっと上がりましたね。

[1086: 匿名さん]

＞最初の10年ほとんど儲けが出ない代わりに、11年目以降の優遇幅縮小で儲けを出そうという狙いですが、そこで他行に借換されたら丸っきり儲けなしです

当初固定からまた当初固定への借り換えがオススメ

[1087: 匿名さん]

>>1083
ソニーの手数料は4万3千円くらいだよ

[1088: 匿名さん]

>1083
追記するとソニーはプランが二通りあってセレクトプランと普通の住宅ローン。
セレクトは手数料2％上乗せ。対して住宅ローンはいくら借りても手数料43200円ぽっきり。
私は申し込み金額が結構張ったので住宅ローンにしました。
とは言え土地からだったのでアプラスでの繋ぎ融資金利2.675％や仮登記費用とかそれなりにかかっちゃいましたけどね。
後はどの固定期間コース選ぶのかが非常に悩みどころ

[1089: 匿名さん]

ソニーだけが真の変動
他の銀行の変動はまがいもの

[1090: 匿名さん]

>>1089 匿名さん

その代わり全てはソニーの腹次第。
極論すれば来月から5%になっても文句は言えない。

[1091: 匿名さん]

>>1090
そこなんだよね
果たして5%の時代がくるのか
2000万借りて2000万の利子を払ってまで家を買う人間がいるのか

[1092: 匿名さん]

>1090
別にそれはソニーに限った話ではなくどこの銀行もそう。印象操作はいくない。

[1093: 匿名さん]

>>1092 匿名さん

短プラ連動の住宅ローンは短プラが変わらない限り変動しない。
だからソニーの変動とは全く違う。
固定金利は銀行の腹次第で決められるから来月5%になる可能性がないとは言えない。
勉強してから出直せ。

[1094: 匿名さん]

>1093
ドヤ顔で意気がってるとこ申し訳ないけど残念ながら論点かすりもしてないんですよ(笑)
誰もうちらあなたが口角泡飛ばして自己主張を噛みつく変動の話なんかしてないんで(汗)
金消契約時に伴う特約書に各金融機関共通してる注釈事項の話してるんでね。
ごめんね、謝るからもうからまないで(笑)

[1095: 匿名さん]

なんだか以前にはとても考えられない状況になったもんだね。
既に土地の分を当初固定10年0.54％で借りてるけど、それすら霞んで見える。
建物は保険つけて30年固定1.04％でいけたらいいな。

[1096: 匿名さん]

>>1094

頭悪そう（哀愁）

>>1089に対する>>1090のコメントなんだから金利変動ルールのこと言ってるに決まってるだろ。
それに>>1092のコメントしてきて「変動の話なんかしてないんで(汗) 」って
お前が論点かすりもしないコメントしてきただけじゃねーか。

馬鹿か？（嘲笑）

はい、この話おしまい。

[1097: 匿名さん]

>>1096 匿名さん

はい、この話おしまい。ってのは終わらせ方としてずるいから
あなたが反論したらこの話は終わりにしましょう。みたいにしたら
私論破しました感出て逆にカッコ悪いです。
1094の人も同レベルです

[1098: 匿名さん]

この日経記事も気になる動きですよね。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASGF02H09_S6A900C1EE8000/

10月（11月？）金利は今後を占う１つの分岐点かも。

[1099: マンション検討中さん]

1094も1096も
ケンカ腰にケンカ腰で対応するって大人気無い
定期的に現れるこんな連中のせいで
スレの空気悪くなる

[1100: 匿名さん]

10月、11月の固定金利は上がるのか下がるのか。
どちらにしろ借入日は決まっているから座して待つしかないのだが。