固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[8083: 匿名さん]

>>8081
保証金返金手数料はかかりません。
住宅ローン減税が終わった昨年12月の時点で、住宅ローンの残債が1200万円。余裕資金が300万円。年明け1月に3100万円のみ繰上げ返済しました。保証金の戻りは8900円なので、0.89%の運用って感じですかね。
繰上げで金利負担も減るので、繰上げ以上の運用が思い当たりません。
借り換えは手数料や保証金を含めるとメリットなく、それなら無理ない範囲で繰上げ返済していく方が良いかなって思ってます。

[8084: 匿名さん]

年明け1月に3100万円のみ繰上げ返済ではなく、100万円の間違いです。
100万円の繰上げ返済したことによる保証金の戻りは8900円程でした。
ローン当初、借入の2%が保証金でした。
2500万円程借入したので、50万円程が保証金がかかりました。

[8085: 匿名さん]

1200万残り25年、繰上資金100万を借換手数料に転用して
住信SBIの0.38で試算してみた

0.775%金利120万－0.380%金利53万－借換費用43万＋保証料返金10万＝３４万円メリット

繰上資金100万→残57万円は返済口座に残して返済期間短縮分に充てるスキーム

計算間違ってるかな？

[8086: 匿名さん]

築１０年経つとリフォーム時
あえて諸経費分よりちょっと多めに借りてプチリフォームと言う手も

手続きガイドには、借換＋がっつりリフォームってパターンもあった
恐らくリフォームローンよりは金利が低くなるのかな？知らないが

[8087: 匿名さん]

>>8085 匿名さん
2500万借りて10年後に残債1200万なら、残りのローン期間はあと10年程度と思われる。（25年もない）
また、0.38%は所定の取引などをしてるのが条件じゃない？であれば一般向けの0.41％でシミュするべきかと。

[8088: 匿名さん]

>>8087 匿名さん
＞残りのローン期間はあと10年程度と思われる。（25年もない）

ということは住宅ローン減税フルに享受しなくて
細々繰上てた？
それはそれでもったいないような

↓投信自動積立がお手軽でした

[8089: 匿名さん]

>>8088 匿名さん
でなくて、もともと35年ローンでなく20年くらいのローンだったのでは？
これなら月々11万くらいの返済で10年後に残債1200万くらいになる。
もちろんこの間は繰上返済無し。

[8090: 匿名さん]

>>8089
そうですね。

返済　月 67,980
返済　月112,481
10年間　534万差

20年　減税184万
35年　減税214万
差額　減税30万

タラればなんで好き勝手なこと書いちゃいますが
繰上資金６６０万＋貯金２００万ぐらいになってて
いろいろ融通できたかもこの低金利なご時世

長い返済期間を短くするのは簡単でスマホひとつだけど
逆に伸ばすのは難しいから、なんかもったいないな

[8091: 匿名さん]

>>8085-8090
計算有難うございます。
3500万円程のマンションを借入金2500万円。頭金1000万円で、25年ローンで購入しました。
当時の年収は500万円程でしたが、初年度の住宅ローン減税は18万円程でした。
初年度は残債2500万円ほぼ満額あったのですが、年収が少ないとローン減税は満額もらえないのだと思い、初年度に200万円程繰上げしました。保証金の戻りは記録してなかったのでが、ローン減税終了後の繰上げ返済時より保証金の戻り率は良かったと思います。
初年度の確定申告を間違えたのかと思いましたが、2年目の会社の年末調整も住宅ローン減税の戻りは17万円程だったので、やはり払ってた税金が少ないのだろうと思い、100万円繰上げ返済しました。
その後は、もしかしたら住民税などが安くなってるのかもと考え繰上げ返済はやめました。
当時はまぁ貰えてるからいいだろうと深く調べもせずでした。
フルローンで繰上げ返済しない方が得なのかもとうっすら考えましたが、あるとつかってしまう性分なので、怖くてできませんでした。
今の年収は700万円ですが、老後の資金は個人年金の300万円と確定拠出年金が50万円程。なんとかローン金利利払いを減らすもしくは運用で資金を増やせないかと考えましたが、緻密な計算ができないので、こらからも繰上げ返済しかできなそうです。
長文失礼しました。

[8092: 匿名さん]

＞あるとつかってしまう性分なので、怖くてできませんでした。

わかる。決済口座にのこってると慢心してしまう。

返済口座は信託銀行なので元々別だったけど
繰上分も含めて多めに自動振り込み
頭金は定期預金にしておいて引き出し難くく

貯める分は証券口座に入金してワンクッションおいとくとか
一工夫するとよい

[8093: 匿名さん]

>>8091 匿名さん
真面目な方なのはしっかり伝わります。
銀行が顧客の利益を優先する組織だったら100万円持ってきたときに
繰り上げ返済と借り換えと２つの案をだしてくれてりしたらいいのに、、、
銀行も利益追及の普通の企業ですから、、、

[8094: 匿名さん]

ネットバンキングからスマホひとつで繰り上げられるのに
コロナ禍の今、わざわざ、予約して店舗行くとか、そんなリスクと手間を避けるのが常識
それから、借換は自行の顧客を他行に逃がす提案、そんな提案をする金融機関は無い

もう少し常識的な思考をする癖をつけたほうが良い

[8095: 戸建て検討中さん]

長期金利が上がって変動は上がらないということは無いだろうから、
今すぐということは無いにしろ、数年後が怖いね。
しかも今回の金利上昇は景気が良くなって金利が上がるという通常パターンではなくて、
コロナ不況下でのジャブジャブ金融緩和による金利上昇。
おそらく５年から10年の間に大変（＝金利暴騰）なことが起きるかもしれん。
景気が良くなっていく過程でのゆっくりとした金利上昇では無いよ。

[8096: 匿名さん]

>>8095 戸建て検討中さん

＞不況下でのジャブジャブ金融緩和による金利上昇。

長期金利と短期（政策金利）をごちゃまぜにして
勘違いしてるが、市場の需給で金利変動するのが長期金利で
短期（政策金利）の場合マネタリーベースで量で調節していて金利は変えない（変えられない、変えても意味しない）のです。

理解できたでしょうか？

[8097: 匿名]

低金利が当たり前という非常識。
何かに似ている。

[8098: 匿名さん]

>>8097 匿名さん

いくつが適正ですか？

[8099: 匿名さん]

預金金利も上がってくれれば小遣いが増えるのに残念。

[8100: 匿名さん]

どれぐらいが希望？

[8101: 戸建て検討中さん]

これからフラットはどんどん上がっていくの？

[8102: ご近所さん]

銀行が無理して変動金利を下げたままにして、固定金利はフラット35より高くして契約しないようにしていることで察した方がいいよ。種をまいて後で利益を上げるためだから。そもそも固定金利と変動金利は、仕組みが違うから別物と力説する人がいるけど、クーポンスワップでは変動金利と固定金利の交換比率が相場で決まっているので別物ではありません。SQの日に日経平均と日経平均先物が一致するのと同じです。あと金利が年○○％上がるようなシミュレーションする人がいるけど、金利とかは上がるときは一気に上がるから。日経平均があっという間に30000万いったようにどちらかに振れると一気に動きます。