THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE （グランドミレーニア）ってどうですか？（その６）

[匿名さん]

THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区南池袋一丁目32番1他（地番）
交通：
　西武池袋・豊島線「池袋」駅から徒歩4分
　山手線「池袋」駅 徒歩6分
　山手線 「目白」駅 徒歩9分
　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「池袋」駅から徒歩6分
　JR埼京線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩6分
　東武東上線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅から徒歩9分
　東京都荒川線「都電雑司ヶ谷」駅から徒歩10分
　東京メトロ有楽町線「東池袋」駅から徒歩11分
　東京都荒川線「東池袋四丁目」駅から徒歩15分
間取：1LDK・2LDK（竣工後販売の最上階は1LDK?3LDKで価格未定）
面積：43.08平米～61.16平米
価格：5,480万円～7,380万円
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


資産価値相場や将来性などについても議論したいです。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

お父さんが若かった頃は池袋は坪300だったのに。って感じの方が多いのでしょうね。

[22: 匿名さん]

>14
今の時代、外国人の動向が不動産価格を大きく左右します。
外国人はアドレスを大変重要視するので、区単位で見るのが
間違っているとは言えません。
ただ、ここも山手線内側なので悪くはないと思いますよ。

[23: 匿名さん]

1LDKの賃貸も出始めましたね。
面積の割に使いやすそうな間取りですし、賃料もギリギリ20万円切っています。

8階 北東 1LDK 43.08㎡ 19.5万円
13階 北東 1LDK 43.08㎡ 19.8万円
9階 南東 1LDK 43.43㎡ 19.6万円

[24: 匿名さん]

田園調布を大田区だからってどうのこうの言う人いるのかな。

[25: 匿名さん]

西新宿の検討者達は山手線外側を気にしていないから
山手線内側を良いとするのも賛成できないな。

[26: 匿名さん]

>>24
田園調布を「世田谷区」扱いにしたい「住まいに詳しい人」が以前は、
住みたい街スレなどに頻繁に書き込みしていたのを知らないの？

[27: 匿名さん]

南東向き2LDKも出ましたね。こちらは30万円を切る賃料設定です。
10階でも目白方面は高い建物がないため、視界が抜けてます。

10階 南東 2LDK 54.84㎡ 28.0万円

[28: 匿名さん]

>27
南東ではなく南西向きですね。失礼しました。

[29: 匿名さん]

3LDKの賃貸は出ないのかな。
この感じだと角部屋とか連結部屋以外は40万くらいで借りられそうだね。

[31: 匿名さん]

54.84㎡が28.0万円なら、82.59㎡だと42.1万円になる計算。
ただ、この28.0万円は10階中住戸の賃料だから、
角部屋分、高層階分のプレミアが加算されると50万くらいにはなるだろうね。
面積70㎡くらいの中住戸の3LDKだと40万で借りられる部屋もあるかも。

[32: 匿名さん]

ここの3LDKは住友らしからぬスピードで完売しましたからね。
便利な場所なので、高くても一定の需要があるのでしょう。

[33: 匿名さん]

>>32
3LDKって８０００万円台ですよね。
もう売れちゃったみたいですが。すごいですね。

[34: 匿名さん]

住友の場合は
後になると値上げしていくケースが多いので
欲しい部屋はサッサと買わなきゃね。

[35: 匿名さん]

ここの値付け担当者は叱られたでしょうね。
住友不動産は通常、竣工時に3分の1ほど残るような価格に設定するのに、
予想に反して売れてしまいましたから。

[36: 匿名さん]

>>33
3LDKは早かったようですね。
確か、最後は71平米で8680万円でしたか。
決して安い価格ではないと思うのですが。

[37: 匿名さん]

>35
富久とクヤクションの存在があったためですかね、
１期のある時期で、南西向き３ＬＤＫが7,000万前後、南東向き３ＬＤＫが7,500万前後でしたね、
あっという間に無くなったらしいです

[38: 匿名さん]

>>37
駅前の東中野なんてのもありましたねえ。
もうかなり前のことになってしまったような。

[39: 匿名さん]

>37
南西向き少し狭目の68平米の3LDK、低層13階〜、消費税5%時
という全ての条件が揃って6980万円でしたか。
ほんの一瞬だけ存在した、7000万円を切る希少な3LDKでしたね。

[40: 匿名さん]

>36
その部屋は高層かつ角部屋かつ消費税8%、
しかも最後の3LDKという条件でしたから高値でも売れたのでしょう。

[41: 匿名さん]

>37
その理論は現在、西新宿や芝浦の存在があるのに成り立ちますかね？
月曜の昼間からスレに建築士さんが書き込みやってらっしゃる西新宿です

[42: 契約済みさん]

>41
37です。今、同じ理論が成り立つかどうか言及したつもりはありません。

根拠の無い個人的感想をのべさせていただくなら、西新宿も芝浦も富久やくやくしょんのようなインパクトも影響力も無いと思っていますが。

[43: 匿名さん]

>>42
うんうん。区役所ンは別格。

[44: 匿名さん]

何にせよここは高いね。
富久、クヤクション、芝浦、西新宿、東中野のどれと比べても高い。

[45: 匿名さん]

＞３７

同じような間取りで500万円も差がつくのかと思って調べてみたら、
低層の南西向きが7100万弱、高層の南東向きが7500万弱でした。
こうやって振り返ると、１期当初の一瞬とはいえ異常に安かった時代もあったんですね。

[46: 匿名さん]

＞３１
＞ 54.84㎡が28.0万円なら、82.59㎡だと42.1万円になる計算。
＞ ただ、この28.0万円は10階中住戸の賃料だから、
＞ 角部屋分、高層階分のプレミアが加算されると50万くらいにはなるだろうね。
＞ 面積70㎡くらいの中住戸の3LDKだと40万で借りられる部屋もあるかも。

写真見たらわかるけど、低層10階でも眺望は抜けてるから高層プレミアはそこまで大きくないかもね。
実際、今出てる55㎡北東向きの同じ間取りで10階（26万）と30階（28万）での差は2万円しかない。
http://farm8.static.flickr.com/7442/16291898170_afc4f14aec_o.png

[47: 匿名さん]

>>39
その時期に3LDKを買った人は約1000万の含み益みたいなもんですね。

[48: 匿名さん]

ここは池袋物件としてはかなりの高値だったので、
投資目的で購入した人はあまりいないとは思いますけどね。

[49: 匿名さん]

とはいえ上の賃料で計算すると利回り５%超えるんだね。
一期で買った人なら港区の新築より利回り高い。

[50: 匿名さん]

利回りで利益をあげたいなら中古物件にするでしょうから、
数年自分で住んでから賃貸に出す（またはその逆）が多いのかなと思います。

いずれにせよ池袋に8000万円出すのは池袋や目白に地縁のある裕福な方たちでしょう。

[51: 匿名さん]

最近は10年モノの中古も今の新築と値段変わらないよ。
売主が強気だから。
分譲時の2〜3割増しで売りに出してる。
新築の方が設備が新しくなってるから去年くらいまでは中古より新築の方が狙い目だったね。

[52: 匿名さん]

>>51
ノムコムで調べてみたけど、確かに中古も新築も変わらないね。
軒並み分譲時より高い設定で売り出してる。
10年前に買った人たちは新築に入居して10年間ただ同然で住んだ上で売却できるわけだ。

パークタワー池袋イーストプレイス（東池袋3丁目）
55.06㎡ 2LDK（北東）
5,200万円（築7年、新築分譲時4,400万円）
20階/31階建
山手線「池袋」駅 徒歩13分
有楽町線「東池袋」駅 徒歩8分
管理+修繕費：24060円

ザ・タワー・グランディア（西池袋5丁目）
75.17㎡ 2LDK（北西）
6,720万円（築11年、新築分譲時6,600万円）
21階/38階建
山手線 「池袋」駅 徒歩6分
管理+修繕費：28320円

[53: 匿名さん]

そうですね。
デフレ下では投資向けは中古しか選択肢なかったけれども、
ここ5年は新築で立地と条件の良いものを選んだほうがキャピタルゲインあるかもしれません。
むしろ中古は高すぎ水準で投資向けじゃない。

[54: 匿名さん]

知ってると思うけど、売り出し価格と成約価格は違うよ。
レインズで確認してみて！

[55: 匿名さん]

一般の方はレインズは見られないですよね？

[56: 匿名さん]

最近の売主は強気だから成約価格と売り出し価格もそんなに変わらないんだよね。

[57: 匿名さん]

>>56
そういうのってどうすれば知ることができるんですか？
自分だと馴染みの不動産屋に特定の物件がどうなったかを聞くくらいがせいぜいです。

[58: 匿名さん]

売主が強気でも買主がついてこないと意味が無い。
しかも売却手数料等も結構かかるので考慮しましょうね。

[59: 匿名さん]

>>52
東京五輪と無関係の街とかネガられていながらも着実に値上がっているということは、
五輪開催後もずっと安定成長の街ということですね。

[60: 匿名さん]

レインズは、専任媒介契約だと強制で載るから成約価格まで分かるけど、
一般媒介契約は任意。
今時専任でやる人は、余程条件が良い物件か買替特約で売る人。

つまり、全体像は分からない。

[61: 匿名さん]

とはいえ、中古が高くなってるのは事実です。
今は中古は買い時じゃないですよ。

[62: 匿名さん]

中古の値段は新築につられて上がってるんだから、中古が買い時でなければ新築も買い時ではない。

[63: 匿名さん]

>>62
論理破綻しとるww
中古は新築価格に引っ張られて上がることはあるが、
新築の価格は中古につられることはない。
よって新築は関係ないじゃんw

[64: 匿名さん]

「相場」：市場において形成される価格

[65: 匿名さん]

頭悪いやつがいるな。
中古が高いってことは新築も高いってことだよ。不動産全体で相場連動してるんだから、関係ないわけないだろ。

[66: 匿名さん]

頭悪いやつがいるな。
新築は中古相場なんて見ないで値付けされるんだよ。

[67: 匿名さん]

>>66
新築が全く出てこない街、でも
中古は売主が自由に値付けする。
結局は不動産全体で相場連動する。

[68: 匿名さん]

>>65
新築も中古も高くなってきてるのはわかります。
ただ、今買わないと、この先もっと大変な事になるのでは？
私は建設業で働いているのですが、建築費はどんどん高くなっています。
といっても私は下請けの下請けですが・・・
私の会社は小さな会社ですが、そんな私の会社レベルでも仕事を選んで、安い仕事なんて絶対受けていない状況です。
オリンピックが終わるまでは、建築費も土地の価格も下がらないような気がします。
オリンピックが終わって価格が落ち着いてくるのが10年後くらいだと思われるのどすが、その時は私はもう45歳。
その年齢で長期間のローンを組むなんて怖すぎます。
であれば、多少価格が高くても低金利でローン控除がある今のうちに買った方が結果的に成功だと思うのでが・・・

[69: 匿名さん]

>>68
正解
10年も賃貸に住むとファミリーなら2000万以上の出費は発生します。
新築を購入しても10年で2000万も値下がりするとは考え難い。
実需の人は早めが良いと思う。

[70: 匿名さん]

＞新築は中古相場なんて見ないで値付けされるんだよ。
マーケティングリサーチの概念を覆す新説登場