変動金利は怖くない！？その７

[不動産購入勉強中さん]

前スレが1030を超えたので、新スレを立ち上げました。

【前スレ】変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/

[851: 匿名さん]

↑
　　　年収３０００がここにくるか

　　　この不景気でリストラされた
ただのホラ吹きだよ

スルーで

[852: 匿名さん]

ラジャー！

[853: 匿名さん]

>>845

年齢３４歳
４人家族
年収７２０万円
頭金諸費用５００万円
借入総額３２００万円

この条件で変動を勧めることが問題ではなくて、頭金が５００万円しかないってこと。
変動ローンの人が言うように変動は始めの10年でできるだけ元本を減らせる。
さらに元本を減らすためにガンガン繰り上げ返済する。
それはそうかもしれないよね
でもさ、それはね、借入時に資金が足りなかったことの裏返しだろ。
この人の場合、総額３７００万円必要で、当初の資金が最低を２割とすれば
７４０万円は必要。でもそれじゃぁ少ないと思うよ。
ふつう１０００万円くらい用意できるものじゃないのかな？
だからね、変動を選択しようとする人は結局当初から資金が足りないケースが多いんだよ。
この年収と借入で、固定は毎月の返済がはなからきついのが明確で
変動しか選択できないってこと。
変動ローンはこんな人ばっかりで、かなりの割合、
年収と借入額を踏まえればサブプライムなんだよ。

[854: 匿名さん]

>>853

では固定選択の方はどの程度の頭金を用意しているのでしょう？
仮に年収７２０万、年齢３４歳、家族四人としたら固定でローンを組むとしたら
物件価格をいくらまでで、頭金はいくらくらい用意する必要があると思われますか？

それに頭金が５００万だからと言って５００万しか用意出来なかったとは限らないと思いますけどね。
この条件イコールサブプライムってあなた、やはり計算出来ないから固定にした人なんですね。

[855: 匿名さん]

>>854
年収が720万程度であれば、借入額平均は2500万前後くらいじゃないかな。
で、頭金は500万くらいじゃない？
年収が700万台であれば、もう少し物件価格を落とした方が良いと思う。
子供も2人いれば。
ただ、>>842は、5年後には1000万位までは上がりそうって事なので、
それを考慮すれば、今の物件で、変動で問題無いんじゃないかな。

ちなみにあなたは、小市民変動さんですよね？

[856: 匿名さん]

>>854
あなた様の状況を教えてもらえませんか？
かなり、変動金利での返済方法や、変動でも怖くない個人の状況（家族構成や年収等）
にも精通していそうですので。
参考にしたいと思うますので、お願い致します。

[857: 匿名さん]

855さんは田舎者かな？
物件価格の感覚からそんな気がする。
少なくとも都内近郊ではないな。

[858: 匿名さん]

>>857
>少なくとも都内近郊ではないな。
今は贅沢言わなければあるぞ？都内の人気区域でなければ。
それに、仮に無かったとしたらもっと遠くに住めば良い。
そこで、見えはって背伸びをするからギリ変とか言われる。
都内近郊ではないと言うなら、変動のさんの多くは、700万台の年収で
幾らの物件を購入してるの？

因みに私は都内近郊ですよ。
あなたは？

[859: 匿名さん]

年収７００万の人は借入額２５００万以下ってのが固定さんの総意ですか？

[860: 匿名さん]

変動だけども、元金均等で返すのと、元利均等でせっせと繰り上げ返済するのは、どっちが得でしょうか。
SMBCは元金均等のほうが保証料が安いので、元金均等にしたいと思っています。
元利均等の場合、金利2.5％で計算しても毎月20万は貯金できる計算なので、
元金均等でも返せると思うのですが、甘いでしょうか。

[861: 匿名さん]

>>859
総意なわけないだろ。
どうやって総意なんて確認するんだよ？

変動の状況の総意ってだせるのか？

[862: 周辺住民さん]

８４２です　多数のアドバイス有難うございます

頭金と諸費用のことですが今現在預貯金が２５００ですが
３年後に妻と子二人で短期親子留学で１０００万ほど予定してます
そして大した根拠はないのですが緊急資金と手元に１０００は絶えず残したいと
思っておった為、頭金、諸費用で５００予定しておりました
　
一応曖昧ではありますが２０～２５年くらいで返済を考えているのですが
あとは固定か変動か悩んでおります　アドバイスお願いします

　　　宜しくお願いします

[863: 匿名さん]

金あるなら20年もかけずに現金で買えばいいのに…

[864: 匿名さん]

>>854
現預金はやっぱりそのくらいはないだめでしょう。
住宅にいくら回すかはその状況によるとしてもね。
きっちんと貯蓄できていることや、収入も安定的であるのであれば８４２さんは変動でも十分だと思うな。
こういうことを確認しないで、変動で大丈夫と言ってた８５４みたいな変動ローンの人は
考えているようでほとんど考えてないようですね
何がなんでも変動しか選択肢がなかったとか、おそらく頭金を５００万円も用意できなかったとか、
変動の低金利に幻惑されて身分不相応な借入しているとか・・・
自分は自己資金はできれば５０％用意したほうがいいと思うな。もちろんそうしたけど。
ガンガン繰り上げ返済するくらいなら、はじめからたくさん借りなければいいんじゃなのかな。

[865: 匿名さん]

>>861

じゃあんたはどうなんだよ？
ていうか、その条件以内で借り入れてる人間がどれほどいるのかね？

[866: 匿名さん]

返済額が固定されることは、支払者にとってプラス要因ではある半面、「毎月の返済額が変わらない」ことばかりが“ひとり歩き”してしまい、住宅ローンは固定金利が“王道”で、変動金利は“邪道”といった固定観念が蔓延（まんえん）している感があります。

しかし、おおよそ30年もの長期にわたる返済期間中に金利は上下を繰り返すのが本来の姿であり、「金利上昇リスク」だけを危惧するのはアンバランスとしか言いようがありません。住宅ローンのノウハウ本を見ても、セミナーに参加しても、「金利上昇リスク」は喚起しても「金利下降リスク」に言及する例はいたって少数なのは残念な結果です。

ゼロ金利政策が解除されれば、市場金利は上がるでしょう。しかし、“上がり続ける”ことは考えにくいはずです。日銀も政府も市場と対話しながら金融政策を行い、インフレ圧力を排除する努力をするからです。そもそも完全な成熟社会を迎え、潜在成長率も中国のような勢いは影を潜めている日本で、かつての「バブル」のような加熱経済が再来するとは誰も考えていないはずです。仮に金利が上がり続けたとしても、実体経済を伴った「健全」な成長であれば、物価や雇用環境も連動することで、マンションのリセールバリュー（利用価値）や収入も同時に膨らむと考えて不合理ではないと考えます。

金利上昇によって今までの毎月返済額が増えたところで、その利幅を物価上昇や所得増によって補えれば「返済不安」には結びつかないので、金利変動を意識することは重要ですが、“過剰反応”する必要はありません。

30年後の金利情勢など誰にもわからないのに、「金利は上昇し続ける」といった“思い込み”によってローン金利を完済時まで固定してしまう方が、かえって、ハイリスクとしか言いようがありません。「いざという時は、借り替えればいい」と考えているのなら、いつでも柔軟に対応できるよう、最初から「特約型」の変動金利を選択しておくのがベターなシナリオです。

経済見通しやリスク順応性、そして、適合性の原則を加味しない「完全固定金利偏重主義」は、ますます時代から取り残されていくことでしょう。

[867: 匿名さん]

変動が2.2で10年固定が1.7なのはなぜ？
固定のほうがやすいの？

[868: 匿名さん]

仮に3000万を35年変動で借りて期間中の平均金利が３％。
同じく3000万を35年固定で借りて金利は３％。
繰上げを考えなければ支払い額は同じ？

[869: 匿名さん]

僕は、おりこーのおりこーさんだから長期固定にしてまーちゅ。銀行さんにニコニコ褒められて、とーてもぉうれちぃーでぇ～ちゅ鋙
えへへのへェーバイバイ。痛すぎでちゅ（笑）

[870: 匿名さん]

>>866

金利下降リスクっって投資家じゃないんだからね。
それから、変動金利は“邪道”といった固定観念も誰も言っていないと思うよ。
変動も上手に使えばメリットのある調達との位置づけは誰も否定しないはず。
理由もなく完全固定金利偏重主義なんて妄想じゃないのかな。
企業で長期の投資に対して短期借入で調達すれば自転車操業・
長期で借り入れることが多いと思う。企業の行動にはそれなりに合理性はあるはずだよ。
たくさん書いてくれてごくろうさま。

[871: 匿名さん]

長期固定ガンガン上がってます。
ガンガンです。

[872: 匿名さん]

630って、>>590　で、株とか運用ってよくわからないって書いているけど、FP資格ってそんなもん？

金融商品を見分けるアドバイザーがFPですよね

[873: 匿名さん]

変動さんの書き込みはアタマ悪そうなのが多い気がします。

[874: 匿名さん]

そもそもこのスレにくる変動さんは頭が悪いんです。
賢い変動さんはこんな所を覗きに来ませんよ。

[875: 匿名さん]

↑と、頭の悪い固定さんが言ってるんだから、言うこと聞くように！

[876: 匿名はん]

固定は返済額（と元金の減り）が今までどうよかったか教えてくれよ。
変動にしておけば悲惨だった、とかさ。
あと安定的な支払いを選んだ素晴らしき人生についても聞きたいんだよ。
景気関係なく収入は年とともに上がるので返済は楽になります、とかさ。

・・・まさか、両方とも嘘か？

[877: 匿名さん]

>>868

平均が同じでも初期に低金利が続くほうが圧倒的に有利。

>企業で長期の投資に対して短期借入で調達すれば自転車操業

何も分かってねーな。企業は基本短期借り入れだろ。皆短期資金を調達出来ずに倒産してるっちゅーに。
知ったかもいいとこ。

>874

あんたの書き込みが一番ばかっぽいんだが？
866に対するコメントを見る限りまともに反論出来ず、変動は頭悪いからダメですって、もしかして笑う所か？

[878: 匿名さん]

今の流れでは、余裕派は固定、
小市民は、変動で良いんですよね？

[879: 匿名さん]

流れ的に算数が出来ない人が固定

[880: 匿名さん]

＞866さんって↓のコピペですよね・・・

http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20060329A/index2.ht...

[881: 匿名さん]

>>879
逆でしょう。
それと収入が上がらない人が多いみたい。
ここを覗く人に多いようだが。
まあ、図星でなければ、興奮しないでスルーしてくれよ。

[882: 匿名さん]

>>877

零細企業の場合には確かにそうかもしれないよね。
用途が何にせよ、そういったギリギリの企業には銀行が長期には絶対に貸さないから。
お互い、まさに自転車操業で大変なんだろうね。
でもさ、銀行もね厳しかったりするんだよ。
金融庁から貸し渋りを咎められないためにも。貸し出し姿勢を見せるために
企業によっては銀行から借りてくれると頼みにきたりしているよ。
大抵は資本関係のお付き合いで借りることになるんだけどさ。
877は、何を知っているの疑問だけど、
おそらくネットで転がってる都合の良い情報だけ拾ってる口かな。
だって何にも分かっていないじゃん（笑）

あ、それでね、銀行にとって見れば変動で借りてくれるお客さんが一番リスクがないよ。
リスクはお客さんが負ってくれるからさ。
銀行の経営や会計といった視点で見てみれば、個人が借り入れるレベルとはぜんぜん違う。

８７４さんがいうように、ここで回遊している変動さんは本当に理解が足りないよ。
自己弁護する代わりに企業の会計くらいは少しは学んでから考えた方が良いように思う。
変動さんは、自分が見えていないとうか、ネットに落ちてる情報だけで分かった風
になっているとか、ある意味いじましいというか・・・

> 平均が同じでも初期に低金利が続くほうが圧倒的に有利。
抜けしゃーしゃーとこんなことに一々反応するなんて・・・なんだか恥の上塗りしてないか。

[883: 匿名さん]

>882
目先の金利の低さしか追い求めてないから、しょうがないんじゃないの。
未だに、長期固定のほうが銀行の利益幅が大きく、儲けさせているなんて書き込みあるじゃない。長期固定のほうが、銀行にとってリスクが高いのにね。

[884: 匿名さん]

>>882

マジで言ってんの？
無知すぎ。試しにあなたの会社の資金調達課に聞いてみなよ。企業にとって1年以上の融資が長期だよ？
今年に入って一部上場企業が沢山倒産してますが？何でだと思います？しかも黒字倒産が増えてるんですが？

[885: 匿名さん]

>883
そうなんだよな。
銀行なんて弱いところには強い。体質は変わってないからさ
そういった誤解や不勉強さが不透明な部分を低金利が解決してくれると誤解している人が多いよ。
今の低金を活用した借入は利用に仕方によっては、本当に有利だけど
本当のリスクや使い方を分かった気でいる多くの人にとっていいものかどうかは正直微妙に思う。

[886: 匿名さん]

>>834
>変動金利を選択しました。
>返済額は５年間固定もありますが、金利の変動に合わせて、変動する方式を選択しました。これなら、皆さんが書いている、変動のリスクの一つがクリアできます。当然、支払い額に余裕があるからできることですが。ちなみに、元金均等です。

私は、固定ですが、この方みたいにしっかりと計算出来た借り方をしているのであれば、今の低金利状況がしばらく続く様子の中では、問題ないと思います。更に繰上げ返済を出来る資力があるのであれば、非常に素晴らしいことだと思います。
実際、ここを見に来られている方で変動の元金均等払いをされているかたは、どの程度の割合なんでしょうか。
そういう方には、何も言うことはないですね。
ただ、元金均等・５年間返済額変動なしの変動金利はどうも？？

[887: 匿名さん]

元金均等も、元利金等も、支払額を同じにしたら結果は一緒でしょう。
元利金等で元金均等と同額を毎月支払いながら繰上返済すれば同じ。
そもそも、固定と同額で毎月返済している人ならば、金利上昇は痛くも
痒くも無い。

少なくとも固定の無駄な利息支払いよりは痛くない

[888: 匿名さん]

短期プライムレート
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

これに、1％程上乗せしたのが、各銀行の変動金利。

バブル崩壊後に金利8％を超えたのは、当時のインフレを強制的に抑制する為。
なので、今後は、そこまで金利上昇はないし、そのときの金利を含めた平均
金利を出すのも無意味。

今後は、短期プライムレートは上がったり下がったりしながら、1～2％以内
を遷移していくのではないでしょうか。

すると、変動金利は、2～3％をいったりきたりする。
金利優遇が1.0％ある人は、
1～2ぐらいをいったりきたりするのではないでしょうか。

誤差は、1％あると考えてMAX3％ぐらいがリスクでしょうか。

[889: 匿名さん]

＞887
全然、違うってことわからないのかな。
元金の減り方。
それから、少しでも金利（0.数％）が上がった時に、差が出ることに気づかないのかな。
金利に変動してその都度返済額が変動しないことってかなりのリスクだと思うよ。それこそ、銀行さんの為に自らリスクを負ってあげてることになるのだから。

[890: 匿名さん]

>>882

基本的に銀行にとって長期融資はものすごいリスクが高いんですよ。もしかして住宅ローンと企業融資を
同じように考えてる？だって考えてごらんなさい、1企業が１０年２０年存続する可能性を。そう考えると
信用出来るのは本当に一握りの巨大企業だけになってしまうよね。でもそんな巨大企業はそもそも銀行から
融資を受ける必要すら無いです。よって銀行が企業に融資する場合、一年未満を短期融資、1年以上を長期
融資としています。企業と言うのは基本的に自転車操業ですね、どこも。どんなに黒字でも資金繰りが
うまくいかないと倒産してしまいます。

繰り返しますが、銀行にとって長期貸し出しはハイリスクな為、金利はかなり高めに設定せざるを得ません。
ですから、長期で借りるより短期で繋ぐほうが総返済額が少なくなるのは有る意味当たり前なのです。
しかし、銀行が全てのリスクを加味した金利で超長期融資を提供すると高金利となり、借りてがいなく
なってしまいます。それでは住宅市場が冷え込み、景気低迷に繋がってしまうので国が支援をするわけです。
それがフラットですね。ようするに超長期ローンは国の支援が無ければ出来ないのです。

[891: 匿名さん]

それから、よく読み返したら、びっくり。
元金均等は支払額が毎月同じにはなりません。初歩中の初歩。

[892: 匿名さん]

結局固定派の言い分が今一よく解らないんですが、

「銀行なんて弱いところには強い。体質は変わってないから」
という理由で変動での借り入れがダメだと言いたいの？

「そういった誤解や不勉強さが不透明な部分を低金利が解決してくれると誤解している人が多いよ」

是非勉強した結果を教えて下さい。もし仮に誤解している人が多いと思うのならどの部分が誤解なのでしょう？
どの部分が不勉強なのでしょう？

そこまで言うあなたはよほど勉強している事でしょうから。

[893: 匿名さん]

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20090501-OYT1T00051.htm

日銀は同日の金融政策決定会合で政策金利の無担保コール翌日物金利の誘導目標を現行の年０・１％のまま据え置いた。

これでしばらくは、短期プライムレートは、今と同じで、変動金利も今と同じ。

[894: 匿名さん]

>892
資力の低い人は、低金利だけに頼ると、将来怖いよってことじゃないの。
変動金利は、人によっては、かなり有利な資金調達手段とは思いますけど。

[895: 匿名さん]

887=891さん

元金均等も、元利均等も支払額を同じにしたら、効果は同じですよ。

例
4500万を金利1％の元金返済と元利返済の支払い

元利均等の場合
　月：127028円
　元金：89603円※少しずつ増える
　利息：37425円※少しずつ減る

総支払額：53,316,755円
総支払い利息：8,316,755円

元金均等の場合
　月：144039円※少しずつ減る
　元金：107142円※ずっと同じ
　利息：36897円※少しずつ減る

総支払額：52,864,084円
総支払い利息7,864,084円

確かにこの条件だと、元金均等の方が、452,671円支払いが少ないです。

しかし、同じ額を毎月支払うとどうなるでしょうか。

元利金等返済でも月の支払いを144039円とすると
総支払額：52,106,409円
総支払い利息：7,106,409円

となり、元金均等よりも少なくなります。
※これは、ずっと144039円支払った場合ですので、元金均等でも、ずっと同じ144039円を
支払うとほぼ同じになります。

元利金等返済を選択しておいて、元金均等返済と同じようなし払い方をすれば、結局元金
均等で設定したのと同じ効果となります。
みずほ、住信等では、そのような支払い方ができます。
なのでわざわざ元金均等にしなくても、最初から多めで支払えば、同じです。

ちなみに、変動さんはなるべく固定金利3％相当額で支払いましょう。

[896: ビギナーさん]

固定金利の人は、一年にいくらの支払いをして、いくらが利息でしょうか。
支払額の2/3が利息って本当でしょうか。

[897: 匿名さん]

>>894

そんなもん、ここ見てる人ならば誰もが共有している認識でしょ？
なのに何でわざわざ毎回持ち出すんですか？

基本は金利3%分の差額は最低繰り上げか貯蓄しましょうってとこで落ち着いてるのに。
というかこの基本は固定さんも認めるって事ですかね？

[898: 申込予定さん]

ここ数週間、ここを見て固定派だった自分が本申込みを前に変動派に心移り。
でも固定にも心残りが・・。小心な私・・・。
固定は５月実行で0.15％上昇しましたが、今後下がる可能性もあるのでしょうか？

[899: 匿名さん]

なーんで、このスレって変動派と固定派のケンカスレになっちゃってるんですか？
もしかして（その１）から？？？

まじめに変動と固定の比較をしたい人が見たいスレがないんですけど・・・

このスレ、次スレは「バトル」の方に行ってもらうわけにはいかないですか？


・・・テーマはみんな興味あるだろうに、今のままなら中身はほんとくだらん。。。

[900: 匿名さん]

固定を選択して変動に切り替える事の出来ない人が攻撃してくる限り無理