請負契約における契約解除（解約）の違約金って無効では？

[相模原のＫ]

請負契約における違約金について、納得の行かない点があります。皆様のご意見を賜りたいと思いますので、よろしくお願いします。

多くの方の約款も同じようになっているのではないかと思いますが、私の場合、解約時には２０％の違約金を支払うと記載されている一方で、工事途中でも契約は解除でき、その場合には損害を賠償するとも記載されていました。（※民法で、違約金は２０％を上限と定められており、また請負契約はいつでも損害を賠償して解除出来るとされています。）

この場合、工事が進んで違約金以上の経費が発生している場合でも定められた違約金を支払えば契約解除できるかというと、どう考えてもそんな事はないです。そうすると履行の着手（着工）までは契約日の翌日でも解約には多額の違約金を支払う義務を負い、着工後は損害賠償の義務を負う事になると思います。これは土地売買契約と比べるとかなり消費者に不利です。（※土地売買契約の場合、履行の着手までは手附放棄で解約可能。履行後でも違約金を支払って解約可能で、違約金以上の損害を賠償する必要はありません。）

このように請負契約における違約金と損害賠償条項の両記載は一方的に消費者に不利であり、プラン作成が完了していない時点での青田契約を助長させていると思うのですが、民法もしくは消費者契約法で違約金条項の無効を主張できないでしょうか？（※民法では、損害の認定が困難なものについて、予めその賠償額を取り決めるということで違約金が認められていますが、著しく高額が違約金は公序良俗違反で無効とされています。）

[172: いつか買いたいさん]

先日契約したハウスメーカー解約したいです。
契約書には違約金が建築請負金額の5%と書いてありました。
契約してから２回しか打ち合わせしてないのに
これ全額払わないダメなんですかね？

[173: 匿名さん]

請負契約してたら、払わないと

[174: 匿名さん]

>>172
>契約書には違約金が建築請負金額の5%と書いてありました。
違約金5%という条項は消費者保護法により無効です。解約しても支払う必要はありません。（但し、今までにかかった経費については支払う必要があります）
ですから違約金の事は心配ぜずに、今一度本当に解約したいのかどうかを良く考えた上で、解約したいので手続きして欲しいと営業に相談してみるとよいと思います。多分、解約を思いとどまらせようと説得されると思いますが、一度解約すると決めたら曲げない事です。そのうち営業は、不機嫌になったり、怒り出したり、挙句に脅し始めたりするかもしれませんが、それがその営業の本当の人格であり本心です。
もし違約金5%を請求された場合には、消費者庁と国土交通省に通報して行政指導を依頼して下さい。

以下は裁判の判例、および消費者団体による請負契約書の是正申し入れの結果です。ご参考まで。
http://mbp-okayama.com/kikuchi/column/8154/
http://www.caa.go.jp/planning/pdf/151217_1.pdf
http://www.caa.go.jp/planning/pdf/150209_4.pdf
http://www.caa.go.jp/planning/pdf/141105_coj.pdf
http://www.caa.go.jp/planning/pdf/coj_hyakunen_wakai.pdf
http://www.caa.go.jp/planning/pdf/130620_coj_wakai_1.pdf
http://www.caa.go.jp/planning/pdf/130620_coj_wakai_2.pdf

[175: いつか買いたいさん]

>>174
ご丁寧に教えていただきありがとうございます。
住友不動産のコミコミキャンペーンは今月だけだからと
言われて契約してしまいました。
早めに解約の話をしてきます。

[176: 戸建て検討中さん]

交際3年の彼氏がいます。
婚約はしていません。
昨年、妊娠し、できちゃった婚のようになるはずでしたが、両家顔合わせで
私の親に彼氏が腹を立て、中絶をさせられました。彼氏は仕事で無理と言われ中絶手術は母に同席して貰い、彼は責任を果たしませんでした。
それ以降、相手方の両親は謝罪や中絶するにあたっての理由説明に一度も来ていません。
ですが、彼は大変後悔し、償い一生懸命幸せにするからと言われその懸命さをもう一度信じてみました。
私も一人暮らしなので去年同様家を建てたいと希望を言い、彼も進んで不動産屋に出向き建物と土地契約、仮審査は
彼1人で行き、彼が契約をしてきました。
仮審査の際は、私が事故をしてしまい
家の話は停滞していた時です。
その時から家の話は気が進まず
もう少し考えたいと伝えて居ました。
私は説明や契約書の存在そのものを知りません。
彼のご両親もまだ私の両親の元に来てませんし拒否をしていて
結納も結婚も出来ない状態になっています。
解約をすれば違約金が600万と言われ
融資の契約前でプランもまだです。
契約者である彼と不動産屋との話になっており
彼がきちんと私の実家に来て
ご両親とも来てくれれば
話が進むのですが彼もそれが出来ません。
家の方は保留にしたり延期にしたりと
彼が勝手にしています。
この場合、彼が解約した際の違約金の支払い義務は彼ですよね？

[177: 匿名さん]

>>176
>この場合、彼が解約した際の違約金の支払い義務は彼ですよね？
契約者が連名でなく彼だけならば、違約金の支払い義務も彼だけにあります。
これは夫婦であっても同じです。

>解約をすれば違約金が600万と言われ
融資の契約前でプランもまだという状況で違約金600万というのはあまりにも高額すぎます。普通の住宅ではまずありえない金額です。
彼に知識がないのを良い事に不法な請求をされていると推測します。ハウスメーカーはこの手のトラブルが多く問題になっているので、消費者センターに相談するように彼に伝えて下さい。

[178: リフォーム業者さん]

>>177 匿名さん
一緒に訪ねはしましたが
契約は彼だけです。
ただ、彼のご両親が
半分払えなどと
訴えてきたりした場合
どうなんでしょうか？

例えば平均的な違約金は
大体いくらくらいなんでしょうか

[179: 匿名さん]

>>178
>ただ、彼のご両親が半分払えなどと訴えてきたりした場合どうなんでしょうか？
法的な責任はありませんが、道義的な責任についてはご自身で判断して決めて頂くしかありません。

>例えば平均的な違約金は大体いくらくらいなんでしょうか。
ハウスメーカーが請求出来るのは違約金ではなくて損害賠償です。契約書にどう書かれていようとも、ペナルティー的な違約金は請求できません。そして損害賠償というのは、契約後にした業務や支出の請求です。ですからどのような事をしてもらったかによるのですが、打ち合わせを数回した程度なら10万円位でしょう。間取り図やパース図等を建築士に作成してもらっていても、普通の住宅なら50万円を超えるような事はないと思います。

以下は174からの引用です。参考まで。
http://mbp-okayama.com/kikuchi/column/8154/

[180: 戸建て検討中さん]

私は今まさしく請負契約の解約の途中です。
無知な為に契約書に印を押してしまいました。解約するに当たって調べ、これが本契約と知り、今解約にいくら請求が来るか、ビクビクしている状態です。
しかし、契約の際に本契約と言われず、仮契約と言われた記憶があります。
契約書の特約事項に、注文者からの解約は請負金額の10%とありました。契約時に重要事項説明書もありませんでしたし、紙切れ3枚だけのものだったので、まさかそれが本契約とは思いもよりませんでした。
近辺では、かなり評判の悪い不動産と後から知り、土地の話だけしに行ったのに、どこで建てるか決めてますかと、聞かれ、◯◯と答えたら、そんなの坪45万で全然出来ますよ！と言われて、その不動産が請負人になった契約書を交わしました。私が注文者になっており、請負人の下に建築会社の名前がある契約書でした。

打ち合わせるうちに、出来ますよ、これは付けておきますねが、全て金額に上乗せされ、サービスしますと言われたところもすべて金額に乗っかってました。
さすがにここで建てたら一生後悔すると思い、解約の話をしにいきました。聞いてない金額が多々ある旨伝え、解約金は払いたくないと(無理を承知で)言いましたが、向こうは弁護士うちについてるんで、と言ってきました。それはその不動産の主任でしたが、ここは聞いていれば修正出来た、聞いてない項目をいつの間にか、追加に入ってると話すと重箱の隅を突くようなことを言われても、と言われてしまいました。
向こうは勝つ気満々なんでしょう。色々力を借りて、その見積もりの中のいくつかを妥当か聞いてみましたが、全てぼったくられていると言われました。
やめると言って正解とは思いましたが、今実費の請求書待ちらしく、まだ僕にも分からないと営業担当の人が話していました。
まだ、資材の調達も建築確認も未だの状態で解約の話をしています。
やはり特約に書いてある金額払わされるのでしょうか？

[181: 匿名さん]

>>180
>契約書の特約事項に、注文者からの解約は請負金額の10%とありました。
まずこの特約事項は無効です（消費者契約法 第九条）。請求されても支払わないようにして下さい。

>解約金は払いたくないと(無理を承知で)言いましたが、
契約時に契約金はいくら払ったのでしょうか？請負金額の10%も払う必要はありませんが、契約してしまったからには一銭も払わずに解約するのは難しいと覚悟して下さい（民法 第六百四十一条）。その為、一度消費者センターや法テラスに相談される事をお勧めします。

以下はとても重要な事なので、相談される前に思い出して整理しておくと良いと思います。（但し、法律違反があったとしても、一度締結した契約は即取り消しという事にはなりません。ぬか喜びはしないようにして下さい）

>契約時に重要事項説明書もありませんでしたし、
建築士が建築士免許を提示し重要事項の説明をする事が法律で義務付けられています（建築士法 第二十四条の七）。本当に重要事項の説明がなかったのだとしたら、建築士法違反の可能性があります。

>その不動産が請負人になった契約書を交わしました。私が注文者になっており、請負人の下に建築会社の名前がある契約書でした。
契約した不動産屋（請負人）からその建築会社に丸投げするという事でしょうか？そうだとしたら建設業法違反の可能性があります（建設業法 第二十二条）。さらに、もし不動産屋が建設業免許を持っていないのだとしたら、そもそも契約能力がない可能性があります。

[182: 戸建て検討中さん]

>>181 匿名さん
不動産側から現場管理する為の現場管理料として、注文者である私に60万円請求するよう見積もりに入っていました。
もしかしたら、これは丸投げを避ける逃げ道を客からお金を取ってやっているとも思えました。あくまで私の憶測ですが・・

[183: 匿名さん]

>>182
>不動産側から現場管理する為の現場管理料として、注文者である私に60万円請求するよう見積もりに入っていました。
正しくは「監理」と言いますが、普通この業務は建築士や監理技術者が行います。不動産屋が「監理」するなんて聞いた事がありませんが、その不動産屋は建築士事務所や建設業を兼ねていたりするのでしょうか？

建設業者は国土交通省のHPで検索出来るので調べてみて下さい。
http://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/kensetuInit.do

[184: 戸建て検討中さん]

>>183 匿名さん

県知事許可　第407031号でヒットしました。
許可を受けた免許の種類？は建の所に1とありました、、
直接建設はしていないような感じです。設計は社外の建築士の先生にお願いしている。建設は別に施工会社があり(そことしか取引無いような感じです)ただ建築の仲介？みたいなことをしているだけの様ですが、それなりにちゃんと資格者を置いているようです。

[185: 匿名さん]

>>184
兵庫県の会社ですね？
本業は不動産取引きで、リフォームと住宅の建築請負もやっているというような会社と思いましたが、建設業免許もあり資格者（主任技術者）も１人は置いているようなので建設業法違反の線はありませんね。

ところで、契約金はいくら払いましたか？100万円位でしょうか？
解約金の請求は、一度貰った金は返さないという作戦で、契約金を少し超える位の金額を出してくる可能性が高いと思います。しかし、そういう前時代的な行為は今は通用しないので、請求が出てきたらまた投稿して下さい。

[186: 戸建て検討中さん]

>>185 匿名さん

はい、兵庫県の不動産です。
契約金は100万払いました。その時に本契約と知らず判押しました。
解約の話の時に出てきた主任の方は、自分達はこの不動産会社の社員じゃない、一人一人が仕事を請け負って、見積もりから、ローンの手続き、設計打ち合わせ、建築確認までする、言ってました。その方は解約金に20％請求すると言ってました。
私は10%の契約書でしたが、人が変われば解約金も変わる？そんな事あるのですか？
不動産が請け負って、また社員と思った人は、請負されてやっている？
私素人の意見ですが、請負の請負で建築会社に建築させてる様な気がしました

[187: 匿名さん]

>186
横やりすいません。既に起こってしまったことなので、現時点のやり取りはプロが別でいるみたいなのでお任せするとして・・・単刀直入に申し上げるが、アンタは自分の意志が致命的に弱すぎる。

>契約金は100万払いました。その時に本契約と知らず判押しました。
実印だろ？そんなものを理解せずによくポンポン押すな。電子認証が大分普及してきたけど、こういう建築系は古めかしいところがあってハンコさえもらえばこっちのものってところがあるんだぞ。

>解約金に20％請求すると言ってました。
>私は10%の契約書でしたが、人が変われば解約金も変わる？
>そんな事あるのですか？
何でその場で即聞かないんだよ？んで次伺った際に、「そんなことは言ってません。では30%で」とか言うぞ。あとな書面で10%で書いてあるなら、それが確固たる根拠になるんだから10%だと言い張れ。それで向こうがグダグダ言うても、知らんと啖呵を切れ。筋を通せ。

コメント見てて同情するところもあるけど、あんた自身の意志の弱さは致命的よ。アンタが世帯主なら尚のこと、毅然とした態度貫け。

アカンなと思ったら、法律相談の無料センター行くとか、詐欺だと警察行け。最近の警察は特殊詐欺で結構、詐欺案件は親身に相談に乗ってくれる。詐欺は殺人、放火の次に罪が重いんだよ。人を欺くという行為がどれだけ人の信頼と仁義を踏みにじる行為で、人道的に許し難いと認定されてんの。

世の中、金のことにはすごくシビアだから。覚えておきな。

[188: 187]

上げます。

[191: 足長坊主]

[No.189から本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[192: 匿名さん]

法律上、「仮」契約も、普通の契約と同じ扱いです。仮でも契約は契約ってこと。

[193: 匿名さん]

仮契約なる契約だと言われても、契約書に無条件解約の特約とかあるか普通は確認するでしょうよ。

違約の部分が業界の慣行として本契約の内容でしょうよとか主張するしかないな。


相手はどうせ契約書の内容で合意しましたと言うだろうから、
口頭で合意した内容を整理して法テラスや消費者センター、住まいるダイヤルに相談するんだなぁ。

消費者契約法の取消が使えないように契約すること自体の責任にしてるあたり、その業者は悪質だのう。

形式上、違法に当たらないように業者は準備しているので、法律家に相談するように。